dohos david interjú
Ingatlan

Kényszer szülte nyitottság: minden újdonságba kapaszkodnak az ingatlanpiac szereplői

Pásztor Roxána
A 2022-es év sokkszerű változásokat hozott, egyben újabb és újabb akadályokat állítva a hazai ingatlanpiac, és az egész gazdaság elé. Ebben a korántsem egyszerű helyzetben különösen fontos, hogy a maradandót alkotó és értéket teremtő szakemberek munkáját elismerjük: ezzel a céllal adtuk át idén is az Indotek Group és a Portfolio Csoport által létrehozott Év Ingatlanpiaci Tehetsége Díjat. Az elismerést Dohos Dávid, az energo hungary társügyvezetője kapta, aki munkájával igazi kapcsolatot teremt az energia-, és az ingatlanpiac között. A közgazdász és befektetési elemző szakembertanulmányai befejezte óta az energiaszektorban tevékenykedik, az elmúlt években kifejezetten a megújulóenergia-termelésre, rugalmassági eszközök hasznosítására, ezekhez kapcsolódó üzletmodellek és szerződéses struktúrák kialakítására specializálódott. Úgy tűnik, hogy az energiaválság magával hozta azt is, hogy ez a két iparág egymásra támaszkodva, egy sokkal hatékonyabb és fenntarthatóbb működésre álljon át. Az Év Ingatlanpiaci Tehetsége Díj nyertesével készült interjúban bemutatjuk, hogy milyen lehetőségek rejlenek a cégek számára az energiapiaci krízis kezelésére és milyen potenciál rejlik a létesítmények teljesítményváltoztatási képességében.

Egy energetikai cég ügyvezetőjeként nyerte el az Év Ingatlanpiaci Tehetsége díjat. Hogyan kötődik a cég működése az ingatlanpiachoz?

A cégünk egy létesítményekre specializálódott innovációs fókuszú energetikai szolgáltató. A kapcsolódási pont, hogy a zászlónkra a független rugalmassági értéklánc megteremtését tűztük ki. Ha figyelembe vesszük a beépített teljesítményeket, mint villamosenergia-termelőket, fogyasztói kapacitásokat, illetve rugalmas berendezéseket, akkor az okoshálózati és hálózatrugalmassági megoldások piacának az ingatlanpiaci szereplők meghatározó résztvevői lesznek.

Röviden ismertetné, mi az a rugalmas kapacitás és miért hasznos ez a vállalatok számára?

Az energiaátmenetnek részben származékos következménye az elektrifikáció, megújuló energiatermelés, elosztott energiatermelés. Ezen trendekkel járó hálózati problémákra adott tradicionális válasz a kapacitás-, hálózatfejlesztés. Ez azonban még ha rentábilis is, óriási járulékos költségekkel jár, mely visszahatva az okozókra, az energiaátmenet lassulását eredményezheti. Ennek alternatívája a hálózat hatékonyabb üzemeltetése, melyben a dinamikus teljesítmény változtatási képességnek, a rugalmasságnak, rugalmassági szolgáltatásoknak és szolgáltatóknak nagy szerepe lesz. Összességében tehát a rugalmassági megoldások a hatékony energiaátmenet fontos elemei lesznek, az újonnan létrejövő piacoknak és értékláncoknak a vállalatok is aktív szereplői, szolgáltatói lesznek, új bevételi forrásokat generálva számukra.

Dohos Dávid, forrás energo hungary
Dohos Dávid, kép forrása: energo hungary

A rugalmassági értéklánc megteremtésében csak a kereskedelmi ingatlanok vehetnek részt?

Mi alapvetően irodaházakra, kereskedelmi ingatlanokra specializálódtunk, de egyéb kategóriába sorolható létesítmény, mely nagy beépített rugalmas kapacitással rendelkezik, az számunkra érdekes lehet. A lakossági piacon nem vagyunk jelen, azonban kiemelném az elmúlt hetek történéseit a lakossági napelemek kapcsán, azok ugyanis mindenki számára jól érzékelhetővé tették, hogy baj van a hálózattal és a hálózati egyensúly fenntartásával. Tekintettel a megoldásunk innovációs jellegére, nagy energiát fordítunk arra, hogy edukáljuk a piaci szereplőket. A rugalmassági hasznosítás ugyanis fontos szempont az épületekre telepített saját energiatermelő berendezések létesítése, hosszú távú szerződések vagy ellátási szerződések megkötése során is. A jelenleg gyakorlatban lévő kereskedelmi struktúrák ma ezeket kevésbé támogatják.

Az energiaválság meghozta az új típusú energetikai megoldások iránti keresletet?

Az energiaszektor számára az ingatlanszektor mindig is nagyon fontos terület volt, a három legnagyobb fogyasztói szegmens egyike, az ipar és a közlekedés mellett. Ez a reláció fordítva nem feltétlenül volt mindig igaz. Az elmúlt évtizedben a különböző szakpolitikai nyomás tette az energetikát egyre hangsúlyosabb területté számukra. Ennek fő mozgatórugói az ESG és a fenntarthatósági elvárások voltak, valamint a kibocsátássemlegességi törekvések. Számos új, digitális, decentralizált villamosenergia-megoldásra épülő szolgáltatás, eszköz, szolgáltató jelent meg a piacon. Vannak, akik már előrehaladottabbak ezeknek az alkalmazásában, fektettek erőforrásokat abba, hogy növeljék a szaktudást házon belül. A megemelkedett árak most a gazdasági racionalitás alapú figyelmet is kikényszerítették. A 2022-es év eleji események, a háborús helyzet, ami az egyébként is töredezett ellátási láncokból származó zavarokat tovább eszkalálta, egy energiaválságban csúcsosodott ki. A krízis következtében olyan hullám indult el, ami feltette az energetikai kérdéseket a legfelső vezetők döntési szintjére.

Kis túlzással azt lehet mondani, hogy 2023 rengeteg cég számára a túlélésről fog szólni. Most tehát nagy nyitottságot látunk a szektorbeli szereplők részéről az új típusú megoldások felé, ez kényszerből fakad, igyekeznek mindenbe kapaszkodni, ami segíthet a következő évük megmentésében.

A túlélés miatt a rövid távú energetikai megoldásokat keresi most mindenki, vagy azért ilyenkor is lehet hosszú távra tervezni?

Kifejezetten a rövid távú megoldásokat keresik az ingatlanpiaci szereplők is, a fókusz a következő évek átvészelésén van. Ebből fakadóan a hosszabb megtérülésű, innovációs projektek iránti érdeklődés ugyan nem lankadt, de az kitolódott, hogy erre energiát fordítsanak. Azok a cégek lehetnek a rövid távú nyertesei ennek a krízisnek, amelyek erőforrást szánnak a házon belüli tudás kiépítésére, energetikai szakemberek alkalmazására.

Milyen konkrét lehetőségeket tudna ajánlani egy cégnek, amely csökkenteni szeretné az energiapiaci áraktól való függőségét? Mik ezek az újdonságok?

Az egyszerűség kedvéért nézzük csak a villamosenergiát. Az önfogyasztási célú termelő eszköz telepítés a nulladik lépés, ez azonban a legutóbbi szabályozási fejlemények óta kevésbé egyszerű megoldás. Ahhoz, hogy a beszerzési piacon megértsük az újításokat, érdemes végiggondolni, hogy az elmúlt 10 évben hogyan zajlott az energiabeszerzés, majd ehhez képest vizsgálni, milyen új szerződéses formák jelentek meg. Magyarországon jellemzően a szerződött volumenek több mint 90 százaléka úgynevezett fix forintos, 1-2 éves, teljes ellátás alapú szerződéses konstrukcióban köttetett. Vannak olyan cégek, amelyek leszerződtek 2022-2023-ra még 2021-ben, ők az óvatosabb politika és a szerencsésen jó időzítés miatt most valószínűleg a nyertesei leszek ennek a krízisnek. Azonban nagyon sok cég csak egy évre előre szerzi be a villamosenergiát, ők azok, akik most lépéskényszerbe kerülnek. A piacon jelenleg is hatalmas a volatilitás, szinte árazhatatlan a jövő évi ellátás, a kereskedők letéti követelményiről ne is beszéljünk.

A társaságok jellemzően nem kapnak fix áras, csak változó áras, úgynevezett piaci indexált áras szerződéseket. Míg néhány évvel ezelőtt 50 eurós megawattóránkénti árról beszéltünk, augusztusban volt olyan óra, amikor az órás ár elérte az 1000 eurót. De ha a jövő évi teljes éves ellátást is nézzük, akkor is 300-400 eurós árszint közt mozog a piac jelenleg.

Mindezzel párhuzamosan, az elmúlt években a megújuló energia boom Magyarországot is elérte. Egy jelentős, ellátási költségeket mérséklő újdonságként említhető itthon is a PPA konstrukció, ami hosszú távú áramvásárlási szerződést jelent, jellemzően fix árral. A célja, hogy egy újonnan létesülő beruházás le tudjon szerződni a létrejövő teljesítményre, ezzel biztosítsa a banki elvárásoknak való megfelelést. Fogyasztói oldalon ez a megoldás hosszú távon kiszámíthatóvá teszi a cégek gazdálkodását. Bár sokat lehet ezekről hallani, ha készítenénk egy nagy piackutatást, kevés megkötött PPA szerződést találnánk, ugyanis hiányos az ezzel kapcsolatos tudás a piacon. A PPA szerződés esetében ugyanis a fent említett varázshármast - a teljes ellátás alapú, forintos, fix áras szerződést – már meg kell bontani. Ezt a tudásbeli lemaradást is segítünk áthidalni az energo hungarynél, kialakítva egy olyan optimális ellátási struktúrát, ahol a fenti konstrukció befogadása mellett az ellátási struktúra lehetővé teszi a vállalatnál meglévő rugalmassági létesítmények hasznosítását is.

Jól járnak a fogyasztók, ha most a magas energiaárak mellett hosszú távra fixált szerződéseket kötnek?

Van egy általános hüvelykujjszabály, miszerint amikor rekord magas az energiaár, akkor a cégeknek rövid távon érdemes fedezni a pozícióikat, míg, ha a saját büdzséjükhöz, vagy jellemző piaci árszintekhez képest alacsony szinten, akkor érdemes a forrásoldali kitettségeket hosszú távon fedezni. Jogos lehet tehát a kérdés a döntéshozók fejében, hogy miért most fixáljanak hosszú távra, amikor ilyen magasak a beszerzési árak. Meglátásom szerint a mostani 2-3 éves piaci árjegyzések sok cég számára kigazdálkodhatatlan, csődszcenáriót vetítenek előre. A hosszú távú szerződések ezen rövid távú terhek hosszú távon való szétosztásában, porlasztásában tudnak segíteni, fenntarthatóvá téve így a következő néhány éves gazdálkodást is.

A piac 4-5 éves időtávon ugyanis már jelentős megnyugvást áraz, noha itt sem arról van szó, hogy visszatérünk a korábbi, 50 eurós árszinthez, inkább a 100 euró körüli szint a reális.

Cégen belül az a víziónk, hogy a technológia fejlődésével, a változó költségek nélküli, megújuló termelők határköltsége matematikai értelemben konvergálni fog a nulla felé, hosszú távon a hálózatrugalmassági képesség, valamint az energia mozgathatóságának a képessége értékelődik fel igazán. Azt gondolom, hogy részben az EU-s, részben az új generációs fogyasztói elvárásoknak megfelelően fog átalakulni az egész termelési mix.

dohos david interjú
Dohos Dávid, forrás: Gombkötő Emma/Portfolio

Az energiahatékonysági beruházások is segíthetnek a fogyasztás visszafogásában és így a kitettség csökkentésében.

Így van, aki elővigyázatos volt az előző években, és megvalósította a különböző energetikai korszerűsítési beruházásokat, - adott esetben nem csak megújulóenergia-termelő berendezést létesített, de energiahatékonysági programban is részt vett - az most nyugodtabb lehet. Viszont aki csak most indítana például naperőművi beruházást, ahogyan előbb is említettem, annak sokat kell várnia, az engedélyeztetés nem olyan triviális, mint egy évvel ezelőtt.

A rugalmassági képességeikkel hogyan tudnak segíteni a cégek? Mit takar ez pontosan?

A 2019-es EU-s „Tiszta energia minden európainak" elnevezésű szabályozói csomag által megfogalmazott független fogyasztó oldali aggregátori modell hazai megteremtésére vállalkoztunk. A független fogyasztó oldali aggregátorok az aktív fogyasztók rugalmassági képességének rugalmassági értéklánc mentén való hasznosításában vesznek részt. A rugalmassági értékláncnak van egy hierarchiája, aminek a különböző szintjein lehet a rugalmassági képességet majd kamatoztatni. A legalapvetőbb szint, amikor a saját energiafelhasználást tudatosan időzíti valaki, például az órás indexálás alapú szerződésnél nagyon nem mindegy, hogy a fogyasztás mikor történik, hiszen ma napon belül is 100-200 eurós ingadozásokat látunk. Ahogy mozdulunk a hierarchia magasabb szintjére, egyre nagyobb értéket képvisel a rugalmasság. Kialakulhatnak kereskedelmi rugalmassági szolgáltatások, illetve nagyon bízunk benne, hogy hamarosan elindulnak majd a hálózatrugalmassági platformok is, ahol a felhasználók pénzt kaphatnak a hálózatüzemeltetőktől az irányított teljesítményváltoztatásukért, okoshálózati működésükért cserébe. A hierarchia teteje a MAVIR tartalékpiaca, mely a hálózat-kiegyensúlyozását hivatott ellátni. Ma ezt a rugalmasságot dinamikus termelőegységek biztosítják, amiket a rendszerirányító fel vagy le irányú parancsára eltérítenek.  

Az új paradigma, amit mi is képviselünk, hogy ezt a rugalmasságot részben fogyasztói oldalon is be lehet vinni a rendszerbe.

Rengeteg az olyan fogyasztói berendezés, ami rendelkezik valamilyen rugalmassági tartalékkal. Egy nagyon könnyen érthető példa egy egyszerű villanybojler esete, amiben lévő automatika biztosítja, hogy ha a víz hőmérséklete egy adott érték alá csökken, felkapcsolódjon a fűtőszál. Innentől kezdve azonban egy napig tárolja a bojler a meleg vizet, amit jellemzően csak a következő este használunk fel. Okoshálózat esetén, a meleg víz felfűtését az eszköz akkor végezné el, amikor a fent említett valamely szereplőnek erre a teljesítményre szüksége van. Természetesen mindezt úgy, hogy a művelet komfortvédetten menjen végbe, semmilyen esetben se maradjon a felhasználó meleg víz nélkül. A fogyasztó oldali rugalmassági kapacitások kiaknázása során nagy előny, hogy jellemzően nincs szükség új állóeszköz-beruházásokra, vagy fosszilis tüzelőanyagokra.

Az épületeket azért fel kell készíteni technológiailag, hogy becsatornázhatók legyenek a rugalmassági értékláncba.

Igen is, meg nem is. Főleg a környezeti fenntarthatósági előírások miatt a legtöbb új épület már hőszivattyús hűtő-fűtő berendezésekkel van ellátva, jó hőátbocsátási tényezőkkel rendelkezik, rendkívül energiahatékony légtechnikával. Ha csak ezeknek a tehetetlenségét nézzük, hatalmas tartalékok vannak abban, hogy a létesítmények épületgépészetét mikor üzemeltetik. A BREEAM és LEED minősítési rendszerekbe is már be van építve a fogyasztói szabályozás egy olyan paraméterként, amire pontot szerezhet a fejlesztő. Ezek mind pozitív irányok. A lokális termelők, tárolók, illetve autótöltők installálásával ráadásul ezek a változtatható kapacitások rendkívüli ütemben bővülnek. Ezért gondoljuk azt, hogy a nagyobb létesítmények központi szereplői lehetnek az átmenetnek. A technológiánk abszolút alkalmas a már installált berendezésekkel való kapcsolat létesítésében és vezérlésben. Természetesen előnyösebb, ha a létesítmény tervezése a rugalmasság hasznosítási szempontok figyelembe vételével, adott esetben már a bevonásunkkal történik.

Mi a helyzet a kereskedelmi-ingatlanállomány nagyobb részét kitevő nem újszerű, nem a legmodernebb technológiával rendelkező épületekkel? Ott már nagyobb beruházásigény merülhet fel.

Az is megoldható, hogy utólag olyan megoldással lássuk el az épületet, ami alkalmassá teszi arra, hogy fogyasztóoldali szabályozásban részt vegyen. Inkább abban látom a hiányosságot, hogy jellemzően ezekkel a szempontokkal még nem terveznek, sőt még az új épületeknél sem helyeznek erre kellő hangsúlyt a fejlesztők, a fenti ösztönzők ellenére sem. A rugalmasság hasznosítása első sorban üzemeltetői szempontból fontos. A fejlesztési és az üzemeltetési szempontok nem olyan régen nagyon elváltak egymástól, - van persze olyan példa, ahol a fejlesztési és az üzemeltetési tevékenység integráltan folyik, - de többségében az eladásra szánt épületeknél, nem feltétlenül áll a fejlesztő érdekében, hogy beépítsen drága technológiákat, amik az üzemeltetést könnyítik meg. Meglátásom szerint üzemeltetői, vásárlói oldalon kell az igényt támasztani a fejlesztőkkel szemben, hogy ezeket a szempontokat figyelembe vegyék.

Mivel lehetne ösztönözni a fejlesztőket? Hogyan lehet ösztönözni a digitalizációt?

Egy piacorientált működésről beszélünk, az egyes szereplők közt érdekellentétek vannak, jellemzően mindenki más típusú kimenetelben érdekelt. A digitalizáltság magasabb szintre emelkedését úgy lehetne ösztönözni, ha minden szereplő számára egyértelmű lenne az értékteremtés. Ha a fejlesztők azt látják, hogy a felvevőpiacon ilyen típusú ingatlanokat keresnek a vásárlók, akkor erre fognak erőforrást fordítani. A DSR bevételek mellett meglátásom szerint a működtetést végző FM cégeknek a magas fokú épületdigitalizáltság hatalmas érték, hiszen sokkal több adatot kapnak a működéről, ezáltal a létesítmény fenntartási költségei is csökkenhetnek. Ha a beruházók felé a jellemzően vevő oldali érdekeket képviselő FM cégek akarata el tud jutni, akkor több lesz a jobb technológiával rendelkező épület, a jó referencia pedig egyre nagyobb érdeklődést válthat ki. A szabályozótól is jöhet a nyomás, a zöld irányú szakpolitikák és a klímasemlegességi megoldások az ingatlanszektort abba az irányba tolják, hogy használjon ki minden fenntarthatóságot segítő lehetőséget. Szerintem a piac ebbe az irányba tart, azonban hosszú folyamat lesz még, mire ez a tudás meghonosodik a szektorban.

Az energiakrízis ebből a szempontból biztos, hogy előremutató lesz, a berögzült szokások megtörtek, és legalább már odáig eljutunk, hogy nyitottabbá válnak az ingatlanpiaci szereplők az új típusú megközelítésekre.

Önmagában akkor a fenntarthatósági szempontok kevésbé hatnak ösztönzően?

A piacgazdaságban nagyon fontos szempont, hogy mit lehet pénzzé konvertálni. Amennyiben evidens lesz a pénzzé konvertálhatóság és az értékteremtés, akkor minden ösztönző elem a helyére került. Szintén egy nagyon pozitív példa, hogy most már a fejlesztéseket finanszírozó bankoknak is rendszeresen kell riportálni, mérni a portfóliójuk CO2-kibocsátását, különböző terheik direktben ehhez kapcsolódnak. Az ezen szempontokat is lekövető hiteltermékek financiálisan is ösztönözni fogják a beruházókat arra, hogy a fenntarthatóság irányába menjenek és fenti technológiákat beépítsék, figyelembe vegyék. Idővel ez olyan monetáris értékké alakul, ami a technológiák széles körű elterjedését is magával hozza.

Címlapkép forrása: Gombkötő Emma/Portfolio

STA_4224
fentanil drog gyógyszer alkohol kábítószer
cseh t-72 tank
nagy márton
2022. november 30.
Agrárszektor Konferencia 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Könyvelő munkatárs

Könyvelő munkatárs
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Könyvajánló
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
Blaha a híres