Zugló az ingatlanberuházások egyik nagy nyertese: miért lett ilyen felkapott a kerület?

A fővárosi új építésű lakáspiac éledezni látszik, 2024-ben körülbelül 6800 tranzakció történt, amely két és félszerese az azt megelőző időszakának. 2023 abszolút mélypontot jelentett, ezért a bázis kifejezetten alacsony, ugyanakkor a tavalyi adatok stabilan felívelő tendenciát mutatnak. Továbbra is magas a kereslet az új építésű lakások iránt, annak ellenére, hogy Budapesten már elérték az 1,6 millió forintos négyzetméterárat, a luxuskategóriában pedig a határ szinte a csillagos ég.

Az év elején több nagy ingatlanberuházó is bejelentette egy-egy nagyobb projekt indítását, vagy egy korábban szünetelő folytatását, így a kínálati oldalon nem lehet majd probléma a kereslet kielégítésével. Csak 2024 utolsó negyedévében 3100 új lakás kerül ki a piacra. A lakáshitelkamatok is – többek között kormányzati intézkedéseknek köszönhetően – tovább csökkentek, és a sokak számára lélektani határnak tekinthető 6-7 százalékos tartományba süllyedtek, amely így még jobban tudja támogatni a tranzakciószámok növekedését.

Összességében számos olyan kormányzati intézkedés történt, amely az ingatlanszektor dinamizálását segíti, és bizakodásra adhat okot a szereplők számára.

Iparági szereplők között nagy a várakozás 2025-re, hiszen a kormány intézkedése miatt 300 milliárd forintnyi önkéntes magánnyugdíjpénztári megtakarítás kerülhet be az ingatlanszektorba és építőiparba, de január közepén az Államkincstár is megkezdte a Prémium Magyar Állampapír hozamának kifizetését, amellyel további 1300 milliárd forint kerülhet a piacra.

A legfelkapottabb fejlesztési területek nem változtak, Hagyományosan erős a XIII. Kerület, a XI. Kerület és a IX. Kerület is, továbbá jó lehetőségek mutatkoznak Zuglóban, a IV. Kerületben, de akár a külső pesti kerületek némelyikében is. A közelmúltban a kormány további 5 új rozsdaövezetet jelölt ki, ahol a vásárlókat csupán 5%-os ÁFA terheli, ráadásul rehabilitálhatják a kihasználatlan városi tájsebeket is.

„Kereslet főként a nappali plusz egy-két szobás lakások iránt mutatkozik, amelyek praktikusak és fenntarthatóbbak a jelenlegi gazdasági helyzetben. Garzonlakások iránt is lenne érdeklődés, azonban a szabályozási követelmények miatt ezek kialakításának lehetősége korlátozott. A jövőre nézve a jelenlétünket erősíteni kívánjuk a budapesti lakóingatlan piacon. Több fejlesztésünk értékesítése is elkezdődik a következő fél évben. Célunk, hogy a vásárlók lehető legszélesebb rétegét lefedjük különböző termékeinkkel és egy egészségesebb, 5-6 ezres budapesti lakáspiacon is megtartsuk a 10 százalék körüli részesedésünket. Ehhez igazodva a mostani meglévő ingatlanjaink mellett további, közel 300.000 négyzetméternyi területen zajlanak előkészítési munkák a tervezőasztalainknál, amely nagyságrendileg 3500-5000 lakást jelent” – mondta el a Portfolio-nak Hüse István, az Indotek Group Ingatlanfejlesztési igazgatója, a Magyar Ingatlanberuházó Zrt. vezérigazgatója.

Miért pont Zugló?

Budapest 14. kerülete, vagyis Zugló gazdag történelmi múlttal és igen változatos településszerkezettel rendelkezik, egyaránt megtalálhatók 19. századi villaépületek, tégla- vagy panelépítésű társasházak, zöldövezeti beépítések és rozsdaövezetek is egyaránt. Jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkezik, közel fekszik a belvároshoz, és zöldterületekben gazdag, ami különösen vonzó a családosok és a fiatal párok számára. Ezen felül több olyan nagyberuházás is történt az utóbbi években, vagy zajlik éppen, amely a szolgáltatóipar számára is vonzó, egyre több a kikapcsolódási lehetőség, adott esetben a munkahelyek közelebb kerülhetnek a lakhatáshoz is.

A kerületben található Budapest egyik legnagyobb közparkja, a Városliget, amely a Liget projektnek (is) köszönhetően jelentős megújuláson esik át, de a zöld közterek aránya is magas.

A kerületen folyik keresztül a Rákos-patak, amely bár sokáig inkább egy csatornajellegű lefolyáshoz hasonlított csak, mára azonban egyre több ingatlanfejlesztő és az önkormányzat is felismerte, hogy a víz városi jelenléte a klímaváltozás hatásait, a városi hőszigetek kialakulását is csökkenteni tudja, és rekreációs célból sem utolsó.

A tömegközlekedés kiváló: az 1-es metró (Kisföldalatti) végállomása is itt található, a 2-es metró végállomása is a kerülethez tartozó Örs vezér terén van, a 4-es metró pedig a közeli Keleti-pályaudvaron áll meg. A kötöttpályás közlekedést az 1-es, a 3-as és 62-es villamosok, valamint a H8-H9-es HÉV képviselik, a busz- és trolihálózat is fejlett. A közúti kapcsolatok szintén kiválóak, az M3-as autópályabevezető, illetve a Hungária körút biztosítja a belvárosi útkapcsolatokat.

Itt várhatók nagy fejlesztések

A Bosnyák téren jelenleg is zajlik egy nagyvolumenű ingatlanfejlesztés, amely irodákat, lakásokat és szolgáltató létesítményeket is magában foglal, de a közterület is jelentősen meg fog újulni. A nagyberuházások általában magukkal hoznak olyan infrastrukturális fejlesztéseket is, mint a közlekedési hálózat javítása, új buszvonalak bevezetése, parkolási lehetőségek bővítése. Ezek a fejlesztések az ingatlanok értékét hosszabb távon is pozitívan befolyásolhatják, hiszen

a könnyebb megközelíthetőség és a jobb infrastruktúra vonzóbbá teszi a környéket.

Várhatóan egyes államigazgatási szervek vagy a NAV fogja használni az irodákat, a hatalmas ingatlanfejlesztésben – a méreteihez képest – a lakások száma elenyésző.

„Egy-egy ilyen beruházás általánosságban is javíthatja a városrész megítélését, ugyanakkor azt is figyelembe kell venni, hogy az ilyen fejlesztések némiképp megváltoztatják a kerület alapvetően kertvárosi, zöldövezeti jellegét is, ami viszont gyengítheti a vásárlói érdeklődést az újabb projektek iránt. Különböző, olykor ellentétes irányú folyamatok érvényesülnek tehát, amelyek erőteljes hatással lesznek az újabb lakásépítési projektekre és azok jellegére is. „Mindösszesen azt érzékeljük, hogy a projekt ráirányította a figyelmet a környezetére, ami miatt konszolidált emelkedés figyelhető meg a piacon, viszont az áremelkedés mértéke nem tér el szignifikánsan a piac egészének tendenciáitól” – tette hozzá Hüse István.

Más típusú fejlesztésekre ad lehetőséget a Rákos-patak környéke, amely újra a reneszánszát élheti, több revitalizációs projekt keretében igyekeznek visszaállítani a természetközeli állapotot, hogy a vízfolyás még szervesebben kapcsolódhasson be a lakók hétköznapjaiba, minél több zöldterület is kapcsolódjon közvetlenül a parthoz. Az Örs vezér tere pedig nem csak Zugló, hanem az egész város egyik legfontosabb és legforgalmasabb csomópontja, amelynek közelében még rendelkezésre állnak fejlesztési területek.

„Zugló Önkormányzata 2021-ben új városrendezési és városképvédelmi rendeletet fogadott el, amely külön figyelmet fordít a barnamezős beruházásokra. A rendelet célja az alulhasznosított területek fejlesztésének ösztönzése, a zöldfelületek növelése és a közterületi parkolás visszaszorítása.

Egy hosszútávra tervező ingatlanfejlesztőnek komoly figyelmet kell fordítani a kerület jövőbeni elvárásaira, amik érdemben fognak hatni a fejlesztési lehetőségekre és az azokban rejlő potenciálokra is"

– tette hozzá a vezérigazgató.

160 új A+ energetikai besorolású lakást adnak át

Zuglóban, a kertvárosias beépítettségű Angol utcában a Magyar Ingatlanberuházó Zrt. fejlesztésében épül az Albion32, 160 lakást magába foglaló ingatlanprojektje, amely kivitelezése az előzetes ütemtervnél gyorsabban halad, ezért a lakásokat már 2025-ben átvehetik a tulajdonosok. A beruházás „A+” energetikai besorolású otthonokat kínál, olyan modern megoldásokkal, mint a mennyezeti hűtés-fűtés és az épület energiaellátását segítő, megújuló energiaforrásokat hasznosító technológia.

A lakópark kínálata a stúdiólakásoktól kezdve a penthouse lakásokig terjed,

amelyek változatos elrendezéssel, esetenként zöldtetőkkel és parkosított belső kerttel rendelkeznek, amelyen játszóteret és grill-sarkot alakítanak ki, gondolva a családos vásárlók minden tagjára.

„Összességében az Albion32 projekt kapcsán jelenleg 74%-on áll az értékesítettség szintje, amelynek ütemét és mértékét fejlesztői oldalról szabályozzuk a kivitelezési idő és az értékesítési tervnek megfelelően. A befektetők szeretik a kerületet a bérbeadhatóság szempontjából, a vásárlók döntően hosszútávú lakáskiadásban, vagy az értéknövekedésben bízva, tovább értékesítésben gondolkodnak, a rövidtávú lakáskiadás kevésbé jellemző ebben a lokációban” – mondta Hüse István.

Alacsony energiafelhasználás, okos rendszerek, elektromos autótöltés: ma már nincs ezek nélkül komolyan vehető ingatlanberuházás

Az átadott lakások közel nulla CO2 kibocsátással rendelkeznek, ugyanis a gépészeti rendszerek tisztán elektromos árammal fognak üzemelni (hőszivattyús hűtő/fűtő rendszer), gázüzemű berendezést nem építenek be az épületbe. Az „okos” szabályozás lehetővé teszi azt is, hogy alacsony mértékű elektromos áramot fogyasszanak a lakók és a lakások felszerelései. A beszerelt épületfelügyeleti-, valamint

az opcionálisan megvásárolható smart-home rendszerek segítségével az elektronikus berendezések ellenőrizhetővé és vezérelhetővé válnak, így kevesebb áramot fogyasztanak, mint a szabályozás nélküliek.

„Minden lakáshoz biztosítjuk a központi hűtés-fűtés vezérlőegységet és a termosztátot páraérzékelővel, valamint megvásárolhatók különböző szintű okos otthon rendszerek is, amik lehetővé teszik a távoli elérést, a jelenlét szimulációt, illetve a gyártói leírások szerinti számtalan eszköz illesztését (pl. kamera). Mindehhez pedig csak internetkapcsolat szükséges, amit, természetesen, szintén kiépítünk, együttműködve a területen jelen lévő szolgáltatókkal. További csomag kiegészítésként rendelhető a tulajdonosok számára az integrálható redőnyvezérlés, a lámpakapcsoló vezérlés és a konnektorok áramellátásának vezérlése is” – tette hozzá Hüse István.

A projekt az elektromos vagy plug-in hibrid autók tulajdonosaira is gondol: 30 darab beálló készül elektromos töltési lehetőséggel, energiamenedzsment rendszer kiépítése mellett.

Címlapkép és fotók: Albion32

A cikk megjelenését az Albion32 projekt támogatta.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ