Így működik az állami ipari ingatlan-fejlesztés, ha piaci logika vezérli

A Nemzeti Ipari Park Üzemeltető és Fejlesztő Zrt. és az INPARK márkanév az ipari–logisztikai ingatlanszektorban ismerősen csenghet, azonban a szélesebb közönség számára talán kevésbé ismert. Mit érdemes tudni a vállalatról, milyen tevékenységekkel foglalkozik pontosan?

A NIPÜF, illetve az általa létrehozott márkanév, az INPARK 2016-ban jött létre, vagyis jövőre jubilálunk. A magyar kormány annak érdekében hozta létre az azóta is 100 százalékban állami tulajdonú cégcsoportot, hogy koordinálja az Országos Ipari Park Koncepció megvalósítását, amelynek pillérei a Modern Városok Program ipari parki fejlesztéseinek végrehajtása, az állami, önkormányzati és magántulajdonú ipari parkok bevonása és felmérése, valamint az egyéb gazdasági szereplőkkel és stakeholderekkel való együttműködés kialakítása.

Az elmúlt évtizedben folyamatosan bővítettük a tevékenységünket, már nem csak ipari parkok létrehozásával foglalkozunk, hanem jóval komplexebb szolgáltatásokat nyújtunk. Ipari-logisztikai ingatlanokat tervezünk, építünk és üzemeltetünk BTS (built to suit) és BTO (built to own) modellben, közműveket fejlesztünk, sőt a zöld energiaátmenet erősítése érdekében megújuló energiarendszereket is építünk, amelyekkel az ipari parkokban működő vállalkozások zöldáram-igényeit lehet kielégíteni. Magyarországon viszonylag új, de rengeteg üzleti lehetőséget rejtő energiaközösségek kialakításában is aktívak vagyunk. A mérethatékonyság és a rendelkezésre álló energiakapacitások hatékony kihasználása jelentős versenyelőnyt jelenthet az ipari parkjainkban működő vállalkozásoknak.

Mára összesen 900 hektárnyi területtel rendelkezünk, amellyel a legnagyobbak vagyunk az országban, és több mint 300 000 négyzetméternyi ingatlant üzemeltetünk.

Országos lefedettségünk van, szinte minden vármegyében rendelkezünk minősített ipari parkokkal, ahol adott esetben akár azonnal el tud kezdődni egy nagy fejlesztés.

Korábban is rendkívül szorosan együttműködünk a HIPA-val (Nemzeti Befektetési Ügynökség), amely a külföldi működőtőke-beáramlás egyik legfontosabb „kapujának” tekinthető, 2022-től pedig az állam tulajdonosi jogait is a HIPA gyakorolja. Amennyiben egy nemzetközi vállalat Magyarországon kíván letelepedni, és tevékenységéből fakadóan szüksége van ipari-logisztikai ingatlanokra, akkor mi igyekszünk ezeket az igényeket a meglévő portfóliónkból, vagy új létesítmények felépítésével kiszolgálni.

Mivel állami szereplőként a projektjeink közvetve vagy közvetlenül az állam támogatását élvezik,

ezért a szerepvállalásunk kifejezetten vonzó lehet mind a jogszabályi megfelelőség, mind a gyorsoság, mind a szabályok messzemenő betartása miatt. Az elmúlt években számos sikeres projektet vittünk végbe hasonló konstrukcióban.

Miért volt szükség arra, hogy az állam szerepet vállaljon ezen piacon, ahol egyébként számos piaci szereplő és önkormányzat is jelen van? Mi az a plusz hozzáadott érték, amellyel az INPARK hozzájuk képest rendelkezik?

Ennek megértéséhez egészen a 2010-es évek közepéig kell visszatekintenünk. Akkoriban körülbelül 200 minősített ipari park létezett Magyarországon, amelynek döntő része önkormányzati-, kisebb része magántulajdonban volt, és csak néhány állami tulajdonú ipari park létezett. Ez önmagában nem baj, hiszen egy adott önkormányzatnak valóban tud gazdasági kitörési pontot jelenteni, ha létrehoz egy ilyen területet, igaz ennek rendkívül szigorú jogszabályi követelményei vannak, amelyek teljesítése jelentős mértékű infrastruktúra-beruházást igényelnek. Az sem baj, hogy ha az önkormányzatok versenyeznek egymással, hiszen

a verseny az alapja az egyre jobb, egyre versenyképesebb szolgáltatásoknak.

Ugyanakkor ez a modell nem teszi lehetővé egy komplex, országos szintű gazdaság-fejlesztési stratégia megvalósítását, hiszen az önkormányzatok többsége – végül is érthető módon – csak a saját érdekeit nézi, és ez nem segíti az összefogást és a távlati, stratégiai gondolkodást.

A piaci szereplők pedig akkor kezdenek el fejleszteni egy területen, ha már látható, hogy kibontakozóban van egy nagyberuházás, vagy már meg is valósult, ezért joggal számíthatnak arra, hogy a beszállítók és egyéb kapcsolt termelés vagy szolgáltatás is idővel meg fog jelenni a környéken. A BTS konstrukció pedig még biztonságosabb a számukra, hiszen már a munkálatok megkezdése előtt meg van a dedikált bérlőjük. Úgy gondolom, hogy ez ebből a szempontból inkább egy reaktív üzleti szemlélet, mintsem proaktív. Gondoljunk bele: egy piaci vállalat nem fog egy olyan területen beruházni, amelyiknél nem biztos, hogy gyors és biztos megtérülést várhat.

Ez egyébként teljesen érthető a szemszögükből.

Ezeket a tényeket figyelembe véve már kezd körvonalazódni a kép, hogy miért is volt szükség az INPARK szerepvállalására. Egyrészt a kormánynak stratégiai célja, hogy olyan térségek gazdasági teljesítményét is javítsa, amelyek történelmi vagy más okokból lemaradtak például a Nyugat- vagy Közép-Magyarországi régióval szemben. Ennek természetesen a gazdasági kérdéseknél messze túlmutató hatása is van, hiszen ez biztosítja a munkahelyeket, a megélhetést, ezáltal a régió lakosságmegtartó-képessége is jelentősen nő.

Ez a szemlélet érthető módon nem elvárható egy piaci ipariingatlan fejlesztőtől.

A kormány határozott törekvése, hogy a Magyarországra érkező működőtőke-beáramlást olyan régiókba irányítsa, amelyeknek nagy szüksége van a felzárkózásra. Ezeknek a nagyvállalatoknak pedig értelemszerűen jelentős ingatlanigényeik vannak, ugyanakkor a megfelelő infrastruktúra sok esetben például Észak-Kelet Magyarországon nem volt megfelelő színvonalú.

Ennek a látszólagos ellentmondásnak a feloldásában játszottunk és játszunk a mai napig is nagy szerepet.

Remek példa lehet Debrecen, Kecskemét vagy az Észak-Magyarországi régió, ahol egy-egy nagyberuházás megvalósulása számos további vállalatot késztetett arra, hogy helyben telepedjen meg, egyfajta beruházási hullámot elindítva. Nem mellesleg ez az ingatlanszektor piaci szereplőinek számára is előnyös, elég csak a debreceni ipariingatlan beruházásokra gondolni.

A mi működésünk egyébként sok szempontból szintén piaci szemléletű, hiszen piaci alapon is versenyképes, komplex szolgáltatásokat nyújtunk a legmagasabb minőségben, de a gondolkodásunk logikája más egy kicsit: startégiánk túlmutat egy hagyományos ingatlanfejlesztő tevékenységi körén,

az INPARK fókuszában a gazdaságfejlesztés áll.

A fentiek alapján mennyire tekinthető az INPARK az önkormányzati logisztikai park-fejlesztések konkurenciájának?

Egyáltalán nem tekinthető annak, sokkal inkább partneri viszonyként értelmezhető. Az önkormányzatokkal hagyományosan jó kapcsolatot ápolunk, aktív párbeszédet folytatunk az illetékes polgármesterekkel, a gazdaságösztönzésért felelős illetékesekkel, helyi szakértőkkel, hiszen az általunk kezelt projektek – azok összetettségére is figyelemmel – csak az önkormányzatokkal szoros együttműködésben valósíthatóak meg, gondoljunk csak a helyi építési szabályokra, egyéb hatósági kérdésekre, helyi érdekekre.

Az önkormányzatok számára elsődleges szempont, hogy az adott külföldi beruházás az önkormányzat közigazgatási határain belül valósuljon meg. Emellett fontos tényező lehet a helyi munkahelyteremtés, az infrastruktúra-fejlesztéshez való hozzájárulás, valamint a gazdasági ökoszisztéma erősítése, amely

hosszú távon is kedvező hatást gyakorolhat a település fejlődésére.

Ha erre legnagyobb esély egy INPARK tulajdonú ipari parkban van, akkor természetes, hogy az önkormányzat segíti az erőfeszítéseinket a közös siker érdekében. Éppen ezért sokszor az önkormányzatokkal közösen mutatkozunk be a potenciális beruházóknak, amelyeknek természetesen fontos szempont, hogy a helyi közösség támogatását is élvezzék. Minden egyes projekt esetében konzultálunk az önkormányzatokkal, odafigyelünk az igényeikre, mert ők ismerik a helyi közösséget.

Ez a proaktivitás egyrészt természetes is a számunkra, másrészt enélkül aligha képzelhető el sikeres projekt.

Milyen lokációk lehetnek vonzók a vállalat számára, milyen helyszíneken terveznek fejlesztést az országos gazdaságifejlesztési stratégiát is figyelembe véve? Mennyire értékelődtek fel a vasúti- és légi összeköttetések a helyszínek kiválasztásakor?

Az elmúlt években az ország számos területén valósítottunk meg fejlesztéseket, főként vidéki helyszíneken. A közeljövőben a hatvani logisztikai parkunkban tervezünk nagyobb fejlesztést, de a kormányzati szándékkal összhangban, az ország déli régióira, így Békéscsabára és Pécs környékére is koncentrálunk. Úgy gondolom, hogy Magyarország vasúti összeköttetései jók, ráadásul Románia schengeni csatlakozásával például a Békés vármegyei gazdasági régió is kibővülhet mind infrastrukturális, mind egyéb nemzetközi együttműködések, regionális fejlesztések kapcsán.

Természetesen a konkrét fejlesztési helyszínek megválasztásánál fontos szempont lehet a kötöttpályás összeköttetés, abban az esetben, ha olyan nagyipari tevékenység keres ingatlant, amely esetében indokolt, hogy a nagytömegű alapanyag, illetve a késztermék hatékony és környezetbarát módon jusson el a végcéljára. Az intermodális csomópontok fejlesztése, az átrakodók és egyéb szükséges infrastruktúra kialakítása ugyanakkor – elsősorban szakmai és szabályozási értelemben – túlmutat egy adott logisztikai parkon. Ahhoz, hogy egy ilyen vasúti beruházás megtérülő lehessen, magas kihasználtságra van szüksége, amit csak úgy lehet elérni, ha azt a környezetében több vállalat is használja, illetve a kapacitásait egyéb kapcsolt szolgáltatásokat is nyújtó külső szereplők, szállítmányozócégek számára is rendelkezésre bocsátja.

Erre vannak jó példák:

állami szerepvállalással Debrecenben valósul meg például Közép-Európa egyik legnagyobb intermodális ipari csomópontja, Szegeden pedig jelentős fejlesztéseken esett át az egykori kiskundorozsmai átrakodó, amely a szállítmányozási igényeken túl a közelben létesülő BYD és Rheinmetall gyárak építkezését is kiszolgálja.

A légi közlekedési kapcsolatok szintén fontosak, egyrészt a külföldi cégvezetők előnyben részesítik azokat a régiókat, ahová közvetlen légiforgalmat tudnak terelni a szakembereik számára, másrészt az e-kereskedelem folyamatos bővülésével a légi szállítmányozás árutömege is folyamatosan bővül. A nemzetközi reptér jelenléte korábban Győrben és Debrecenben is nagy előnyt jelentett a beruházók számára.

Milyen meghatározó projekteket emelne ki a közelmúltból, amelyek nemzetgazdasági szempontból is kiemelt jelentőségűek?

Az ország és a régió szempontjából is mérföldkőnek tekinthető a debreceni CATL beruházása, amelyben aktívan közreműködünk, mivel egy több mint 60.000 m2 alapterületű létesítményt építettünk és adunk bérbe részükre. Ezen iparághoz kapcsolódó műszaki előírások rendkívül szigorúak, azonban a kapcsolódó feltételeket mind teljesíteni tudjuk. Tavaly nyár óta egy másik óriás, a BYD szakmai tanácsadói is vagyunk, amely

tevékenység messze túlmutat az ingatlanfejlesztésen: számos infrastrukturális, logisztikai és egyéb területet is érint.

Tatabányán hamarosan egy 18.000 négyzetméteres csarnok átadására kerül sor Európa egyik legjelentősebb logisztikai cégének részére. Már említettem a hatvani ipari parkunkban is jelentős fejlesztés kezdődik, a közelmúltban jelentettük be, hogy a kínai Xinzhi vállalat elektromotorokba kerülő alkatrészeket fog gyártani összesen 50 milliárd forintos beruházással. Ebben a parkban építettük fel egyébként korábban a BOSCH egyik legnagyobb logisztikai központját, amit azóta is nagy ügyfélmegelégedés mellett üzemeltetünk. Az elmúlt közel tíz évben az ország számos régiójában hoztunk létre és üzemeltetünk ipari vagy logisztikai parkokat, és most elérkezettnek látjuk az időt arra, hogy egy-egy csarnokunkat, vagy akár egy épületkomplexumot értékesítsünk.

A szóba jöhető ingatlanok felmérését megkezdtük, például a még jelentős fejlesztési potenciállal rendelkező, kiváló elhelyezkedésű, főváros közeli pátyi ipari parkunk kifejezetten érdekes lehet a befektetők számára.

Milyen fejlesztési irányokat határozott meg a vállalat az elkövetkezendő évekre?

Úgy gondolom, hogy folyamatosan reagálnunk kell a piac változásaira, az újonnan felmerülő ügyféligényekre és új szabályozásokra is.

Egyfelől a zöld energiaátmenettel és fenntarthatósági szabályokkal kapcsolatos kihívások kezelését a legfelső polcra helyeztük,

ennek érdekében, ahogy említettem a parkjainkat a legmodernebb energiamenedzsment-rendszerekkel, megújuló energiatermelőkkel, adott esetben energiatárolókkal szereljük fel. A közelmúltban vált jogszabályi szempontból is működőképessé az energiaközösségek kialakítása és üzemeltetése. Ez mind a kollektív beszerzési árakat, mind a zöldenergiához való hozzájutást sokkal hatékonyabbá és versenyképesebbé tudja tenni. Ipari parkjaink vállalkozásai összesített energiaigényükkel már a nagyfogyasztói kategóriába tartoznak, ami

lehetőséget teremt arra, hogy az energiaközösségek még hatékonyabban működjenek és szélesebb körben elterjedjenek.

Jól látható, hogy az elmúlt években a kormány keleti nyitásának is köszönhetően jelentős ázsiai működőtőke-beáramlás történt. Ezekből a projektekből mi is kivettük a részüket, említettem a CATL, a BYD, a Xinzhi projektet, de korábbról az SK Innovation beruházását is kiemelhetem. Az ázsiai kultúra nagyon sokban különbözik az európaitól, nekünk is meg kellett tanulnunk, hogy hogyan gondolkodnak, mit tartanak fontosnak, mire kell különösen ügyelnünk, egyszerűen csak mit kell máshogy csinálnunk, mint például egy német vállalat esetében. Úgy gondolom, hogy ezt a célt maximálisan elértük, az ügyfeleink kifejezetten elégedettek. Éppen ezért elképzelhetőnek tartom, hogy a jövőben mi lehetünk az ázsiai befektetések elsőszámú kiszolgálói ipari ingatlan területen, és azon dolgozunk, hogy potenciális partnereink a jövőben is bizalmat szavazzanak nekünk.

A cikk megjelenését a Nipüf Zrt. támogatta.

Címlapkép és fotók forrása: Nipüf Zrt., portrék: Portfolio - Stiller Ákos