Kiderült a nagy ingatlanpiaci titok: ezeken múlik, hol robbannak be a bérleti díjak

A toplista élén továbbra is a megavárosok

A rangsort 2026-ban is a hagyományos gazdasági központok uralják: New York, Tokió, London és Szöul áll az első négy helyen – ugyanúgy, mint 2024-ben. Ez a Savills szerint nem véletlen: a megavárosok mérete önmagát erősíti a kínálat és a kereslet tekintetében, ahol a kultúra, az innováció, a tőke és a tehetség koncentrációja egyszerre növeli a városok vonzerejét a bérlők és a fejlesztők szemében.

A 2026-os index kapcsán ugyanakkor több új történet is látható: az amerikai városok látványosan erősödnek – a top 20-ban 10 amerikai város szerepel – Dublin pedig az európai városok között a legnagyobbat lépett előre a top 20-ban.

Reziliencia: nem állapot, hanem feladat

A Savills üzenete 2026-ra: a reziliencia nem fix állapot, a városoknak folyamatosan hozniuk kell azokat az épületeket és infrastruktúrákat, amelyek hosszú távon is versenyképessé teszik őket. A 2026-os Impacts tematikája ezért a megvalósítás, azaz

nem elég stratégiát alkotni, cselekvésre van szükség.

Az index négy pillér mentén értékel, ezek:

1. a gazdasági alapok,
2. a tudásgazdaság és technológia,
3. az ESG (környezeti-társadalmi-vállalatirányítási) szempontok,
4. és az ingatlanpiaci tényezők.

A városi reziliencia tág értelemben azt jelenti, hogy a városok – az egyének, közösségek, intézmények, vállalkozások és rendszerek összességeként – képesek megfelelni a jelenlegi kihívásoknak, és alkalmazkodni az újonnan megjelenő problémákhoz.

Az Index a városokat négy pillér mentén értékeli: a gazdasági alapok, a tudásgazdaság és technológia, a környezeti–társadalmi–irányítási (ESG) szempontok, valamint az ingatlanszektor alapján. A vizsgálat rámutat, hogy sok város jelentős nehézségek ellenére is innovatív megoldásokat képes nyújtani ezek közül egy vagy több területen.

Dél-Európa feljebb kapaszkodik: Madrid és Barcelona a régiós fordulat zászlóshajói

A tanulmány szerint Spanyolország, Olaszország, Portugália és Görögország városai átlagosan 36 helyet javítottak 2024 óta. A Savills ezt részben a turizmus erejével magyarázza, de ennél mélyebb okokat is lát: a térség gazdaságai a korábbi visszaesések után felzárkóznak, magasabb hozzáadott értékű ágazatok felé mozdulnak, nő a belső fogyasztás, csökken a munkanélküliség. A spanyol nagyvárosoknál a Savills a képzett bevándorlás erősödését és a nemzetközi beáramlást, például egyetemi hallgatók jelenlétét is kiemeli, ami közvetlenül hajtja a keresletet.

Ingatlanpiaci oldalról a hatás kézzelfogható: Madrid és Barcelona több globális kiskereskedelmi szereplő fókuszába kerül, Madridban pedig a hotelállomány megújítása és egy új, szuper-prémium lakóingatlan-szegmens megjelenése is napirenden van.

USA: az AI új nyerteseket hoz

Bár a kedvező klíma, illetve az adókörnyezet miatt felfutó Sunbelt-vándorlás lendülete a Savills szerint mérséklődött, több város (például Phoenix, Houston, Dallas, Austin) továbbra is erős népességnövekedést mutatott 2025-ben. Eközben a vállalati beruházási kedv is kitart, és a Savills külön kiemeli, hogy San Francisco a mesterséges intelligencia fellendülésének korai nyertese, ami az irodapiacra is visszahat a technológiai start-upokon keresztül.

Üzleti negyedek: a monofunkció helyett vegyes városszövet

A pandémia után sokan temették a klasszikus üzleti negyedeket, a Savills szerint azonban egyre több helyen előfordul az alkalmazkodás: az irodaterületek megújulnak, és oly módon, hogy egyre több projektben jelennek meg kiskereskedelmi, szabadidős és lakófunkciók. Példaként említi Londonban a Canary Wharf átalakulását vegyes funkciójú desztinációvá, illetve Szingapúr belvárosában a rugalmasabb szabályozást és az alkalmazkodó-újrahasznosító szemléletet.

Infrastruktúra: a tömegközlekedés szaranyat ér

A tanulmány egyik legérdekesebb, ingatlanos szemmel azonnal tőkére fordítható állítása, hogy a közlekedés továbbra is kulcstényező: a Savills példákat hoz Londonból a központi metróvonal, az Elizabeth line közelsége kapcsán, Párizsból a Grand Paris Express, és Mumbaiból az Aqua Line-t idézve. Elemzésük szerint minden 5 percnyi gyaloglási idő, amellyel egy prémium iroda közelebb kerül egy nagy közlekedési csomóponthoz, átlagosan 6,7%-kal magasabb bérleti díjjal jár.

A definíció ugyanakkor szélesedik: nemcsak az út, illetve vasút jellegű infrastruktúra, hanem az oktatás, az egészségügy, és az élhetőségi szolgáltatások is felértékelődnek, különösen azokban a városokban, amelyek a ranglistán most kapaszkodnak épp felfelé.

Közel-Kelet: az olajkorszak után infrastruktúra és élhetőség

A Savills szerint az Öböl térségében ugyan van geopolitikai bizonytalanság, de a hosszú távú fundamentumok erősek, és a városok a 2025-ös adatok alapján átlagosan 33 helyet javítottak a rangsorban nagy infrastrukturális programoknak köszönhetően. Dubai esetében a tanulmány azt írja, hogy a 2026-os kormányzati költés 48%-át infrastruktúrára szánják, szemben a fejlett világ 20% alatti” átlagával. Abu Dhabi pedig azt várja, hogy 2040-ig megduplázódik a népesség, erre 240 milliárd dirhamot meghaladó infrastruktúra-kerettel készül a város. Példaként szerepel Dubai 93 km-es gyalogos- és kerékpáros városi „highway” projektje, valamint az Expo 2020 helyszínének innovációs kerületté alakítása.

Klímakockázat és levegőminőség: a tőke beárazza a kitettséget

A Savills szerint világszerte nő az ingatlanok kitettsége az áradásoknak, tengerszint-emelkedésnek, hőhullámoknak és viharoknak, és ezt a befektetők, biztosítók, finanszírozók egyre inkább beárazzák az értékelésekbe és hiteldöntésekbe. A jövőálló, energiahatékony épületek és infrastruktúrák ezért könnyebben vonzzák a tőkét. A levegőminőség pedig külön élhetőségi versenytényező: a tanulmány példát hoz arra, hogy bár Kína nagyvárosaiban légszennyezettség 2014-2022 között jelentősen csökkent, 2024-ben az IQAir által mért városoknak csak kis része felelt meg a WHO irányelveinek – ami arra utal, hogy az élhetőségi verseny még messze nem lefutott.

Mit jelent mindez a befektetőknek és bérlőknek

A Savills olvasata szerint 2026 a megvalósítás éve: azok a városok és fejlesztési helyszínek kínálnak stabilabb lehetőséget, amelyek infrastruktúrát építenek, élhetőséget javítanak, és az üzleti negyedeket is képesek vegyes, vonzó városi környezetté alakítani.

Közben a kihívások is nőnek: a sikeres globális városok könnyen kiszoríthatják a működésükhöz szükséges munkavállalókat, miközben gyorsítani kellene a klímaalkalmazkodást.

A tanulmány végkövetkeztetése szerint mindehhez szorosabb állami-magán együttműködések, kiszámítható politika és hosszú távú tőkebeáramlás szükséges.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images