Most kell építőanyagot venni, mielőtt elérhetetlenné válik – a magyar építőipart a közel-keleti válság is sújtja

Lajos Levente, a Lajos Ügyvédi Iroda irodavezető ügyvédje egy történetet hozott a konferenciára, amelynek fő tanulsága, hogy egy nagy értékű építőipari jogvitában nem elég jóhiszeműen egyezségre várni: tudatos vitakezelési stratégiára, gyors jogi reakcióra és vasfegyelmet igénylő dokumentálásra van szükség, különösen EPC-szerződéseknél, ahol a kockázatok döntően a kivitelezőn vannak.

AzEPC (Engineering, Procurement, Construction), magyarul gyakrankulcsrakész kivitelezés, olyan szerződéses konstrukció, ahol a vállalkozómegtervezi, beszerzi és megépíti a létesítményt, majdműködőképes állapotban átadjaa megrendelőnek; ahatáridő-, költség- és teljesítési kockázatok jelentős részetipikusan a kivitelezőre hárul.

A példában az olasz EPC vállalkozó a késedelem és a progresszív kötbér (max. a szerződéses érték 10%-a, 22 millió euró) mellett egy 60 millió eurós többletköltség-igénnyel „túl nagyot húzott”, amit a megrendelő hadüzenetként értelmezett, aki így tudatosan kivárta a kötbérmaximum elérését, lehívta a bankgaranciát, birtokba vette a területet és felmondta a szerződést – mindezt úgy, hogy a készültség 99,6% volt. Az előadás gyakorlati üzenete az, hogy a szerződést és a biztosítékokat (kötbér, bankgarancia, birtokba adás) pontosan kezelni kell, minden akadályoztató tényezőt szabályszerűen rögzíteni szükséges, és az ügyvédet már a konfliktus kibontakozásakor be kell vonni, mert

a nyomásgyakorlás és a bizonyítékok időben történő rögzítése sokszor a a reális egyezség előfeltétele.

Koós Gábor, a teljesítésigazolási szakértői szerv (TSZSZ) vezetője elmondta, hogy a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara gazdasági évadnyitóján, március 5-én bejelentett törvénymódosítás jelentős változásokat hoz a teljesítésigazolási szakértői szerv működésében. A módosítás pontosítja, hogy a TSZSZ az írásban elrendelt pótmunkát, valamint

a felek által előre nem látható, kölcsönösen elismert többletmunka esetét vizsgálhatja,

és bekerült a törvénybe a megrendelői túlfizetés vizsgálatának lehetősége is, amelyet külön definiáltak. A bankgaranciák kérdését is rendezték: minden szerződéses biztosítékot vizsgálhat majd a szerv. A kérelmezők között nagyjából 20% a megrendelő, többnyire magánszemély, 44% az alvállalkozó és 32% a fővállalkozó - utóbbiaknál jellemzően végszámla és pótmunka-viták, miközben nőtt a 100 millió forint feletti ügyek száma. A TSZSZ hétfős állandó stábbal dolgozik, de 180 szakértő áll rendelkezésre.

A Portfolio Építőipar 2026 konferencián a vállalati generációváltás kérdését fókuszba helyező panelben a résztvevők abban voltak a leghatározottabbak, hogy a sikeres folyamat egy tudatosan felépített átadási folyamat, amelyben külön kell választani a tulajdon és a vezetés kérdését, és a bizalom, a felhatalmazás, valamint a kultúra átadása döntő tényező.

Az első lépés az alapítói szándék tisztázása (vezetést ad-e át a tulajdonos, vagy tulajdont is), derült ki a beszélgetés elején. A folyamat akkor kezelhető, ha tervezett, transzparens és – családi cégnél – a családi érdekeket is képes integrálni.

A vezetői utódlás a tapasztalatok szerint továbbá akkor működik, ha az utód idővel vívja ki a hitelességet (akár külső munkahelyi tapasztalattal), és a tulajdonosi szerep csak később követi a tényleges felelősségvállalást.

A generációváltás belső „önfejlődési” munka is: idő kell a bizalomhoz, az alapító szerepének újradefiniálásához, és különösen nehéz a kapcsolati tőke átadása; ezt szerinte fokozatos átmenettel és az idősebb vezetők tapasztalatát hasznosító tanácsadói szerepekkel lehet jól kezelni.

A panel tanulsága szerint a kudarcok tipikus forrása a kapkodás (krízishelyzetben kényszerből történő átadás), míg

a siker kulcsa a tervezhetőség, a megfelelő szakértők bevonása, illetve az, hogy az utód ne rögtön a csúcspozícióban „landoljon”, hanem felépített úton, szervezeti elfogadottsággal érkezzen meg a cég élére.

A végén még szóba került még az alapítói „érzelmi cégérték” és a reális vállalatérték közti különbség, valamint az, hogy a generációváltás idején a szervezetben természetes módon jelentkező turbulenciát „ki kell bírni”, mert átmenetileg szinte minden szereplő (vezetés, csapat, család) újrarendezi a viszonyait.

Fehérvári Krisztina, a kecskeméti Poliext Kft. cégvezetője a Portfolio Építőipar 2026 konferencián azt emelte ki, hogy a vállalat a generációváltást követően elindított,

Tudatos szervezet- és vezetőfejlesztési programmal öt év alatt 13 millió euróról 23 millió euróra növelte árbevételét, miközben a termelési kapacitását is érdemben bővítette.

Elmondása szerint a 2020 utáni időszakban a megváltozott piaci és munkaerőpiaci környezet kényszerítette ki a strukturált működést: coaching alapú vezetőfejlesztéssel, az egységek közti együttműködés erősítésével, a lépcsőzetes vezetői struktúra átalakításával, nyolcszintű belső karrierút kiépítésével, projektalapú működéssel és akár AI-támogatott értekezletekkel igyekeztek skálázhatóvá tenni a szervezetet.

Az Építőipar 2026 konferencia „Mire van pénz?” című beszélgetésének központi kérdése az volt, hogy a jelenlegi piaci környezetben milyen feltételek mellett áll rendelkezésre finanszírozás az ingatlan- és építőipari fejlesztésekhez, illetve mely szegmensekben várható visszafogottabb aktivitás.

A szakértők egybehangzóan jelezték, hogy:

a finanszírozási források egyértelműen elérhetők, ugyanakkor a banki és befektetői döntések óvatosabbá váltak, és a projektek kiválasztásánál a kockázatok kezelhetősége, a hitelesség, a referencia és a piaci realitások váltak meghatározóvá.

Dancs Péter, az MBH Bank ingatlanfinanszírozás osztályvezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy a lakáspiac dinamikus növekedési szakaszon van túl, miközben a bérbeadási hozamok csökkenése miatt a befektetők egyre inkább kivárnak, és inkább „előadói”, mintsem aktív vásárlói szerepben vannak jelen. Megítélése szerint jó lakásfejlesztési projektekre továbbra is van forrás, azonban a következő időszakban stagnáló lakásárakra és gyengülő, akár eltűnő keresletre lehet számítani. A finanszírozási döntésekben ezért felértékelődik a szponzor, a fejlesztői referencia, valamint a lokáció: ezek együtt határozzák meg, hogy egy projekt mennyire tekinthető finanszírozhatónak. Kiemelte, hogy a referencia különösen fontos a finanszírozási feltételek közül. Általános építőipari kilátásként stagnálást, visszafogottabb beruházási időszakot valószínűsített.

Dancs Péter

MBH Bank, ingatlanfinanszírozás osztályvezető

2004-től dolgozik a bankszektorban vállalatfinanszírozási és projektfinanszírozási területen. Eleinte külföldi hátterű bankoknál dolgozott (Raiffeisen, CIB), majd 2014-től az FHB-ban folytatta pályafu

…Tovább

Merk Gábor, az Eurobond Kft. ügyvezető igazgatója a biztosítói oldal lehetőségeit emelte be a beszélgetésbe, jelezve, hogy a biztosítók részéről sincs akadálya a garanciák kibocsátásának, a jelenlegi kockázatok kezelhetők biztosítási szereplőként is. Régiós összevetésben, - kitérve a lakáspiacra - arra mutatott rá, hogy Lengyelországban és Csehországban a bérlakáspiac felfutóban van, miközben a kínálati oldalt folyamatosan erősítik; ennek következtében az áremelkedés üteme nem olyan gyors, mint Magyarországon.

Új, a hitelezési piacot is érintő területként a védelmi ipart nevezte meg, amelynél kérdés, hogy építőipari szempontból mit lehet ebbe a logikába illeszteni; példaként Lengyelországot említette, ahol a vasútfejlesztés is kapcsolódik ide. Kitért arra is, hogy vannak olyan ügyfelek, akik külföldi tendereken indulnak és határon átnyúló projekteket vállalnak, ugyanakkor ezekhez is találhatók magyarországi finanszírozási megoldások.

Merk Gábor

Eurobond Kft., ügyvezető igazgató

 

…Tovább

Nagy Gergely, az OTP Bank vállalati régióvezetője banki szemszögből megerősítette, hogy a beruházások volumene ugyan alacsonyabb, de finanszírozási oldalról van forrás és lehetőség,

a bankok nem akadályai az iparágak előremenetelének.

A probléma szerinte inkább az, hogy a finanszírozható beruházásokat „nagyítóval kell keresni”. A lakáspiacot az építőipar szempontjából meghatározó szegmensnek nevezte, és úgy értékelte, hogy az OSP koncepciója önmagában kedvező, ugyanakkor a piacot szétszakította. Látszik az is, hogy a kedvező hitelekkel a vásárlók nagy arányban használt lakásokat vettek, előrehozott kereslet generálódott, ezt követően pedig kivárás jelent meg. Kínálati oldalról kulcskérdésnek nevezte, hogy reálisan fejleszthetők-e olyan projektek, amelyek megfelelnek a másfélmillió forint alatti négyzetméterárra vonatkozó elvárásoknak.

Kockázati tényezőként Nagy Gergely külön is felhívta a figyelmet arra, hogy a közel-keleti konfliktusok miatt az építőanyagárak és a kivitelezési költségek emelkedhetnek, miközben a lakásárak nem feltétlenül tudnak ezzel párhuzamosan nőni. Ez a költség-ár olló a fejlesztések megtérülését érdemben ronthatja, és a finanszírozhatóságot is gyengítheti. Jelezte, hogy a bank érdeke ilyenkor az, hogy a kisebb szereplőket nagyobb garanciák mellett finanszírozza, illetve ha az építőipar helyzete nehezebbé válik, kevesebb a megrendelés, és a szereplők jobban kitettek egy költségnövekedésnek, akkor a bank tipikusan vagy a fedezeti szintet erősíti, vagy inkább a közepes és nagyobb szereplők felé fordul.

Nagy Gergely

OTP Bank, vállalati régióvezető

Nagy Gergely ügyvezető igazgató-helyettesként 2015 májusa óta irányítja az OTP Bank Közép-magyarországi (Budapest és Pest Megye) kiemelt vállalati területét. Ezt megelőzően több mint 10 évig dolgozott

…Tovább

A beszélgetésben egy erős figyelmeztetés is elhangzott: a jelenlegi környezetben egy építőipari cég számára kifejezetten kockázatos lehet most fejlesztőként a piacra lépni, mert nem valószínű, hogy egy ilyen projektet a bankok finanszíroznának.

A magyar építőipar digitalizációjában továbbra is látványos különbség van a projektfázisok között: miközben a tervezők és a gyártók régóta használnak modern eszközöket, a kivitelezés és az üzemeltetés felé haladva gyakran „eltűnnek” az információk, ami koordinációs hibákat, újratervezést és minőségi kockázatokat okoz. A szakmai szereplők szerint

a legnagyobb gond az egységesítés hiánya és a nem megfelelően paraméterezett modellezés.

További probléma, hogy a tervezési díj aránya a teljes életciklus-költségben jellemzően csak 3-5%, holott a panel megszólalói szerint inkább 7-10% kellene hogy ahhoz, hogy a kritikus döntések már a tervezőasztalon megszülessenek, és ne a helyszínen derüljön ki, mi nem működik.

A jelenlegi gazdasági nyomás alatt a költségoptimalizálás és az elhúzódó tendereztetés hónapokat vehet el, amit utólag a gyártáson és a beépítésen próbálnak „visszanyerni”, ez pedig halmozott hibákhoz vezet; az AI-jal kapcsolatban is óvatos a szakma: hasznosnak tartják ismétlődő, jól modellezhető feladatokra, de nem gondolják, hogy kiváltja a mérnöki kreativitást, intuíciót és a személyes felelősséget. A digitalizáció mellett ezért felértékelődnek az emberi tényezők is:

a kommunikációt sokszor nem tanítják,

a home office tovább növelheti a távolságot, viszont egy egyszerű trükk, a megrendelői képviselő, a műszaki ellenőr, a kivitelező és a tervező egy közös térben való leültetése az építkezésen látványosan javíthatja a döntéshozatalt, mert a napi kapcsolódás csökkenti a félreértéseket.

A Portfolio Építőipar 2026 konferencia mérnöki tevékenységeket középpontba állító kerekasztalán a szakértők egyetértettek, hogy a megrendelői elvárások látványosan gyorsuló ütemben nőnek, miközben az ágazat

csak akkor tud valódi hatékonysági ugrást elérni, ha a specializált tudást erős koordináció, új kompetenciák és tudatos technológiai stratégia fogja össze.

A beszélgetésben a résztvevők megállapították, hogy a beruházók ma egyszerre várnak gyorsabb megvalósítást, jobb minőséget és alacsonyabb erőforrás- illetve költségigényt, ami a hagyományos mérnöki működésmód határait feszegeti. A jelenség egy „30–40–50%-os szabályként” került középpontba (rövidebb átfutás, kevesebb emberi ráfordítás, kisebb erőforrásigény), miközben az a szempont is hangsúlyt kapott, hogy már nem „csak” épületet kell szállítani, hanem a megrendelő üzleti céljához illeszkedő, marketing- és versenyképességi előnyt is adó megoldást.

A jelenlegi viszonyok között kizárólag szakértői hozzáállásra és komplex tudásra lehet építeni: a projektekben rengeteg új termék, elvárás és rövidítés jelenik meg (fenntarthatóság, BIM, ESG stb.), amelyeket csak felkészült, részterületekre specializált csapatok tudnak kezelni, miközben a projekt sikerének feltétele a menedzsment- és koordinációs képességek látványos felértékelődése.

Elhangzott ugyanakkor, hogy az egyetemi képzésben már megjelentek a digitalizációs és programozási alapok (például Python), a BIM-szemlélet és a fenntarthatósági ismeretek, de legalább ennyire fontosak a „transzverzális” készségek (csapatmunka, tárgyalás, dokumentáció, prezentáció), mert a hatékonyság nem pusztán műszaki kérdés.

A technológiai ugrás kapcsán a résztvevők óvtak az „izzadságszagú” digitalizációtól: stratégia nélkül a fejlesztés könnyen plusz adminisztrációvá és pénzégetéssé válik, ezért mindenkinek azt kell megtalálnia, mi ad valódi hozzáadott értéket a saját folyamataiban. A jelenlegi piaci „gödörben” sem szabad leállítani a képzést és fejlesztést; inkább kalibrálni kell az időtávot és felkészülni arra, hogy a megtérülés később jön, de a szemléletváltást most kell elindítani, vélekedtek a meghívott vendégek.

Konkrét példaként szóba került az „AI architect” szerepkör is: egy olyan hídember, aki az irodai monoton feladatoknál kézzelfogható hatékonyságot tud teremteni, még ha a két világ (építőipar és AI) nem is érti egymást „anyanyelvi” szinten.

Wagner Ernő, a Magyar Mérnöki Kamara elnöke a Portfolio Építőipar 2026 rendezvényen az építésgazdaságot a nemzetgazdaság egyik legfontosabb indikátorának nevezte, és hangsúlyozta: ha az ágazat rosszul teljesít, annak előbb-utóbb a teljes gazdaság megérzi a hatását.

Pozitív jelként említette Szántó László Rubik-díját, amelyet mérnöki szempontból a legmagasabb szintű elismerésekhez mérhetőnek tart, ugyanakkor a közfigyelem hiányát problémának nevezte. Fő célként a mérnöki megbecsülés kivívását jelölte meg, európai példákra hivatkozva akár a mérnöki címek társadalmi rangjának erősítésével, és azt üzente: a jogi keretek fontosak, de a jog nem lehet öncél—az ország előrehaladását végső soron a tervezés és az alkotás képessége viszi, mert a mérnök nem adminisztratív végrehajtó, hanem gondolkodó, alkotó.

Vatai Krisztián, az FDB-Projekt tulajdonosa és CEO-ja bemutatta a három évig fejlesztett Nodu digitális platformot, amely

valós idejű adatokkal köti össze az építőipari folyamatokat a tervezéstől a gyártáson át a kivitelezésig,

és egy helyre integrál különböző tervezőprogramokat, SAP-t vagy más ERP-rendszereket adatveszteség nélkül, BIM/3D kapcsolódással. A rendszer generatív és parametrikus módon, algoritmusokkal több tervváltozatot készít 10-20 másodperc alatt, optimalizálja az anyaghasználatot (költség, szállítási idők, akár karbonlábnyom szerint), és a gyártmánytervezéstől a CNC-gépek vezérléséig automatizálja a folyamatot. Egy németországi ipari homlokzatprojekten 2000 km távolságból tesztelve 15% anyagmegtakarítást értek el, miközben a korábban hónapokig tartó munka négyhetes, egyemberes feladatra rövidült. A platform emellett dokumentumkezelést, helyszíni feladatkiosztást és teljesítésigazolás-generálást is támogat, pénzügyi/szállítási/GPS-adatokat jelenít meg, valamint múltbeli adatok alapján előre jelzi a várható csúszásokat és költségkockázatokat, a low-code megközelítés miatt pedig gyorsan alakítható.

A Citadella története maga a hatalom nyelvén megírt fenyegetés: 1849. október 6-án, az aradi vértanúk kivégzésének napján már készen álltak azok a tervek, amelyek egy város szívébe telepített erőddel akarták tűz alatt tartani és megfélemlíteni Budapestet, mondta el Taraczky Dániel, az art1st design studio Kft. ügyvezetője a Portfolio Építőipar 2026 konferencián.

Taraczky Dániel szerint a mostani átalakítás éppen ezért nem puszta felújítás, sokkal inkább egy jelentésfordítás: egy „egyszerű gesztussal”, két metszéssel (egy hosszú kelet–nyugati és egy rövid észak–déli vágással) hatástalanították az erőd logikáját, kifordították a kizárásra és elrettentésre tervezett gépezetet, hogy az UNESCO-védelem alatt álló műemlék végre ne bezárjon, hanem megnyíljon — ne fenyegetést sugározzon, hanem befogadást és köszöntést.

Molnár Tamás, a ProSolum Hungary Kft. minőségbiztosítási vezetője szerint az építőipari projektek nyereségét leginkább három „láthatatlan” tényező apasztja: a mikroszintű időcsúszások, például az estrich lassú száradása dominószerűen akár hetekkel tolhatja a határidőket, a rejtett pótmunkák – a hullámos felület miatti aljzatkiegyenlítés plusz költségei – valamint a minőségi bizonytalanság – nem garantált szilárdság és kopásállóság. Ezekre megoldásként egy gyárban előállított, önterülő ProSolum cement esztrich technológiát mutatott be, amely

gyorsabb kivitelezést tesz lehetővé akár négyszeres napi teljesítménnyel,

kisebb rétegvastagságot (4-6 cm), garantált C25-ös szilárdságot és német szabvány szerinti síkpontosságot ígér, a számításaik szerint pedig akár 30%-kal javíthatja a projekteredményt; a Budapest melletti épülő gyárukban oktatási centrumot is létrehoznak a tervezők, beruházók és kivitelezők képzésére.

Vigh Gellért, a Lindab kereskedelmi vezetője szerint a fenntarthatóságban egyre nagyobb súlya lesz az épületek beépített karbonjának, mert miközben az üzemeltetés során továbbra is sokat lehet megtakarítani, az energiafelhasználás csökkenésével a teljes karbonlábnyomon belül a beépített rész felértékelődik (logisztikai épületeknél akár az összes kibocsátás fele is lehet), ráadásul ez a teher már az építés rövid időszakában jelentkezik. A Lindab ennek csökkentésére több fejlesztést mutatott be:

megjelent a standard kínálatban a 75%-ban újrahasznosított acélból készült kör keresztmetszetű egyenes légcsatorna,

amely a gyártási CO₂-kibocsátást kb. kétharmaddal mérsékelheti; az első hazai pilot projekt az Univer Zrt.-nél valósult meg, és a cég további hasonló megoldásokat tervez. Következő lépésként a közel nulla kibocsátású „zöld” acél beszerzésén dolgoznak (SSAB-val kötött megállapodással, 2027-től ígért elérhetőséggel, 2027–2030-as felfutással), a vállalat pedig 2030-ig karboncsökkentési célokat vállal.

Az építőipar mindennapjait napirendre tűző kerekasztal-beszélgetés egyik legerősebb állítása az volt, hogy a magyar építőipar egyik visszatérő gondja az elégtelen előkészítettség és a kiforratlan tervdokumentáció, amelynek következményeit a rendszer végén a generálkivitelezőknek kell „kifutniuk” szoros határidők és kötbérkockázatok mellett.

Áprily Krisztián

SWIETELSKY Magyarország, projektigazgató

Áprily Krisztián József okleveles építőmérnök, diplomáját a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Építőmérnöki Karán szerezte 2000-ben. Tanulmányait később eurotervező szakmérnöki v

…Tovább

A résztvevők szerint sok projekt úgy indul el, hogy a tervek menet közben érkeznek, a megrendelői elképzelések pedig a kivitelezés során pontosodnak, ami folyamatos módosításokat és újratervezést kényszerít ki; emiatt felértékelődik a korrekt dokumentálás és a konfliktusok megelőzése.

Varga Ignác

Szabadics Group, magasépítés divízió igazgató

 

…Tovább

A szakértők egyetértettek abban, hogy a digitalizáció (és tágabban az új technológiák, akár a mesterséges intelligencia) ugyanakkor csak akkor lesz valódi segítség, ha a túlterhelt projektcsapatok a mindennapi gyakorlatban is képesek megtanulni és használni ezeket az eszközöket.

Borbély János

Weinberg 93 Építő Kft., senior projektvezető

Borbély János építészmérnök több mint két évtizedes szakmai tapasztalattal rendelkezik az építőipar területén, különösen ipari és logisztikai létesítmények megvalósításában. Tanulmányait a Szent Istvá

…Tovább