Mindenki össze-vissza beszél - Érdekel, mégis mennyit érhet a lakásod?

1 2 ›

A lakások árának egy adott településre vagy városrészre történő meghatározása az ott meghirdetett vagy eladott ingatlanok árainak átlaga alapján történik, így különösen fontos, hogy mekkora és mennyire pontos a rendelkezésre álló adatbázis. Magyarországon a legrészletesebb adatokat a NAV adja, ami a már megtörtént adásvételek információit tartalmazza. Hátránya ugyanakkor, hogy egy élénkebb piacon az árak akár egy-két hónap alatt is változhatnak, így amire egy lezajlott adásvételből statisztikai adat majd elemzés lesz, akár fél év is eltelhet, így addigra már nem a legaktuálisabb folyamatokat mutatja.

Erre adhatnak megoldást a kínálati adatokból készített elemzések, amelyek előnye, hogy az aktuális legfrissebb adatokkal dolgozik, hátránya viszont, hogy nem veszi figyelembe az áralkut, így az abból kiszámolt lakásárak szinte minden esetben magasabbak, mint a valóságban.

El kell tehát dönteni, hogy a kicsivel régebbi, de sokkal megbízhatóbb megtörtént tranzakciókon alapuló adatokat használjuk, vagy a pillanatnyi folyamatokat mutató, de kevésbé megbízható kínálati árakat.

A legismertebb árindexeket - KSH, FHB, OTP, MNB - készítő intézmények a részletesebb elemzéseikhez a NAV adatbázisát használják, azonban még így is előfordulhat valamekkora különbség a kiszámított eredmények között. Ennek magyarázata lehet, hogy a NAV adatainak feldolgozási módszerében is vannak eltérések, így a végső árindexek sem egyeznek meg tökéletesen.

Más a helyzet azoknál a nagyobb ügynökségeknél, akik az árak kiszámításához a saját maguk által értékesített ingatlanok adatait veszik alapul. Az ő adatbázisaik egyik előnye - a kínálati adatoknál már említett - naprakészség, hátránya viszont, hogy a piacnak csak egy szeletéről vannak adataik, ami különösen azokon a területeken nehezíti a becslést, ahol alacsony az adásvételekből való részesedésük. Főként az olyan kisebb településeken, ahol az ingatlanok értéke alacsony, az adásvétel sokszor nem közvetítőn keresztül történik, így az ügynökségek adatai között sem jelenik meg. Noha Budapesten az adásvételek nagyobb részét mostanra közvetítőn keresztül kötik, a kisebb értékű ingatlanok így is alacsonyabb aránnyal szerepelnek az ügynökség kínálatában, így az adott kerületre kiszámolt átlagárak is valamivel magasabbak, mint a NAV adatbázist használó elemzések esetében.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

A már említett V. kerületben látható, hogy a legmagasabb - kínálati árakon alapuló - árak és a - NAV adatbázisán alapuló - legalacsonyabb árak között több mint 250 ezer forint a négyzetméterenkénti árkülönbség, ez azonban nem jelenti azt, hogy bármelyik érték hibás lenne, a különbség az eltérő módszerekből és adatokból adódik. Hogy pontosan mekkora a különbség a többi kerületben és a megyeszékhelyeken, részletesebben is megnézhetjük a következő oldalon található ábrákon.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

• Címkék:
• budapest,
• lakásárak,
• ingatlan,
• lakásárindex,
• megyeszékhely

Ez a cikk folytatódik

• Miért különböznek az elemzésekben szereplő árak?.
• Lakásárak Magyarország városaiban.