Irodát keres? Hangolódjon rá az Éhezők viadala trilógiával... (x)
Portfolio
Több az irodaház mégis kegyetlen nehéz szabad területet találni. A telítettség továbbra is 90% fölötti, a kereslet hatalmas, a bérbeadók pedig egyre keményebb feltételeket diktálnak.
Laikus szemmel nézve annyit lát az ember, hogy gombamód nőnek ki a földből az új irodaházak Budapesten, illetve több száz irodaházat listáznak ki az irodakereső oldalak, ha kiadó iroda után böngészünk. A látszat ellenére azonban könnyen rémálommá válhat az iroda keresés, nagyon tudatos előkészítés nélkül. Az új területek nagy része ugyanis előszerződéseken keresztül már réges-rég elkelt; illetve az óriási kereslet mellett rendkívül alacsony a tényleges kínálat. Ezért továbbra is az irodaház tulajdonosoknak kedvez a piac, vagyis ők diktálják a feltételeket. Az irodapiac mai kihívásait Gyöngyösi Zoltán, a bérlőképviseletre szakosodott TCL Group tulajdonosa és ügyvezető igazgatója segítségével foglaljuk össze.
A munkaerőhiány visszavág
Az árak továbbra is magasan, a minimum bérleti időszak 5 év, de ezek mellett van még más nagyon fájó pont is a bérlők számára. Az építőiparban jelentkező szakember hiány és költségnövekedés ebben a szektorban úgy csapódik le, hogy az iroda kialakításnak már csak egy részét vállalják a bérbeadók, ami azt jelenti, hogy ha minden másban sikerülne is megállapodni, ezen a ponton még mindig elcsúszhat az egész üzlet.
Vegyünk egy 100 fős céget, akik 1500 m2 új területet keresnek. Néhány évvel ezelőtt, egy 5 éves szerződéssel kulcsrakész irodát kaphattak volna, magyarul a kialakítás költségeit teljes mértékben az irodaház tulajdonosa vállalta. Ma már ugyanebben a helyzetben, lehet, hogy csak 200-350 EUR/m2-rel járulna hozzá a bérbeadó a költségekhez, míg a teljes fit-out költség elérheti a 400-800EUR/m2-t is. A különbözet itt már olyan volumenű összeg, amit többnyire csak a nagyon erős háttérrel rendelkező cégek engedhetnek meg magunknak, vagy nagyon erős kompromisszumra kényszerítheti a céget.
A kialakítási költségek megnövekedése mellett a kiépítési időtartama is jelentősen megnőtt, amely akár 6-8 hónap (!) is lehet. További nagy változás, hogy nagymértékben csökkent a bérbeadók által biztosított egyéb kedvezmények volumene is. Régebben bevett gyakorlat volt rent-free időszak felkínálása bérbeadói oldalról, ez ma már csak nagyon rövid periódusra jellemző, ha adnak. Ezen felül a megváltozott piaci helyzet miatt, ma már a 7-8 vagy akár 10 éves bérleti szerződések megkötése sem ritka. Ez azonban nagyon nagy vállalás sok cégnek.
A fent leírt tények alapján könnyen belátható, hogy a piaci helyzetet mélyrehatóan átlátó, a tulajdonosi viszonyokat is jól ismerő szakember bevonása nélkül gyakorlatilag vert helyzetből indulhat a kiadó iroda keresés folyamata.
A biztos sem biztos
A kialakult piaci helyzet miatt a bérbeadók versenyeztetik a bérlőket, és gyakran több tárgyalást is futtatnak egyszerre. Megtehetik, hogy válogatnak a jelentkezők közül, de sokszor egyszerűen csak a gyorsaság számít. Sajnos még egy hivatalosan aláírt (non-binding) szándéknyilatkozat ellenére is meghiúsulhat az üzlet - akár az utolsó pillanatban is. Mivel egy komoly volumenű tárgyalás hónapokig is elhúzódhat, egy nem várt meghiúsulás nagymértékű üzleti kárt okozhat a hoppon maradt cégnek. Egy ehhez hasonló vis maior helyzet megoldása kisebb válsághelyzetet idézhet elő egy cégben. "A TCL Group bérlőképviselete már több ilyen drámai helyzetet fordított meg, amit végül megbízóink sikersztoriként könyvelhettek el." - meséli Gyöngyösi Zoltán.
A mai piaci környezetben az sem ritka, hogy egy irodaház közben gazdát cserél, és olyan is előfordulhat, hogy a bérlőket ultimátummal szélnek eresztik. Az sem magától értetődő, hogy egy meglévő bérleti szerződés lejártakor előnyös helyzetből indulunk az adott irodaházban egy hosszabbítási vagy bővülési igény esetén. Akár egy lejáró szerződésről, akár egy kényszer költözésről van szó, annyi bizonyos, hogy limitált időkereten belül kell megtalálni az új irodát. Az időnyomás azonban olyan kompromisszumokra kényszeríthet egy céget, amik elkerülhetők lennének professzionális előkészítéssel.
Egyre jobban megéri a bérlőképviselet
Két-három irodaházzal, minden részletre kiterjedően, előnyös pozícióból párhuzamosan tárgyalni, nem csak piac ismeretet és felkészültséget, hanem rengeteg időt és dedikált figyelmet is igényel. Ez nem az a feladat, ami egy cégvezetőnek a normál üzletmenet mellett belefér az idejébe, vagy egyszerűen leoszthat a titkárnőjének, ugyanakkor jelentőségét tekintve kiemelt projekt egy cég életében.
Amennyiben a fenti körülményeket mind körültekintően figyelembe vesszük, egy profi bérlőképviselettel foglalkozó cég bevonása nem fölösleges luxus, hanem józan üzleti döntés. A bérlőképviseleti megbízás összege töredéke annak, amit a szolgáltatás igénybevételével megnyerhetünk.
