Lesznek még kijózanító pofonok az ingatlanpiacon

Baross Pál, az RICS Magyarország most leköszönt elnöke, vezető előadásában ismertette az elmúlt időszak legfontosabb ingatlanpiaccal kapcsolatos elemzéseit, véleményeit, amik átfogó képet adtak arról, hogy hol is tart ma a nemzetközi ingatlanpiac és vajon mire számítsunk a közeljövőben. Többek között kiemelte a Colliers azon elemzését, mely szerint a világ irodapiacain mintegy 20%-kal kevesebb irodaterületre lesz szükség, mert komolyan megváltoznak a munkakörülmények. A kiskereskedelmi piac is további átalakulásra számíthat, hiszen az internetes vásárlások további erősödése a kereskedelmi területek fejlődésére is jelentősen rányomja a bélyegét.

Robert Mayhew, a londoni Jones Lang LaSalle értékbecslési üzletágának vezetője előadásában vázolta makrogazdasági elképzeléseiket is. Lassú növekedést jósolnak Európa számára, ezen belül pedig Magyarország a középmezőnybe fog tartozni a 2012-re 0,6%-osra várt GDP növekedésével, ám véleményük szerint a KKE régióban igencsak elmaradunk majd az 1-2% körüli átlagtól.

Hasonlóan lassú növekedést, mondhatni stagnálást vár Mayhew az irodapiaci, illetve a kiskereskedelmi bérleti díjakban egyaránt. Előrejelzésük szerint a válság után mélybe zuhant irodabérleti díjak gyorsnak mondható visszakapaszkodása után, 2012-ben egy kisebb kiigazítás várható, elsősorban a mi régiónkban. Az európai szinten évek óta stagnáló kiskereskedelmi bérlemények bérleti díja folytatja az évi 1-3% körüli növekedést, ám kutatásaik szerint Budapest sajnos itt is a leginkább stagnálók között van számon tartva a 2012-2014 közötti 2%-kos növekedési jóslattal.

Meglepő GDP adatok

A KSH által a közelmúltban közzétett legújabb GDP adatokra való kitekintéssel indult az első panelbeszélgetés. Összességében pozitív meglepetés a legfrissebb adat, azonban nem tudjuk egyelőre a pontos összetételt, ez pedig gondot okoz a megítélésében, mondta Duronelly Péter CFA, a Budapesti Alapkezelő befektetési igazgatója. A konkrét számokra a közeljövőben választ kapunk és majd akkor lesz érdemes elemezni. Idén azonban az év első két negyedévében a lakosság fogyasztását kell majd komolyan figyelni, ami hozhat negatív meglepetést, tette hozzá Duronelly.

Timothy Ash, a Royak Bank of Scotland vezető elemzője szerint az általános bizonytalanság sajnos folyamatos gondokat okozhat. Mint elmondta, könnyű ma negatív ítéletet hozni Magyarországról, hiszen valóban vannak negatív körülmények, de azért érdemes figyelembe venni, hogy rengeteg pozitívum is van, mint például a strukturális változtatásokra történő törekvések, amiket meg kell tartani, vagy akár az országos infrastruktúra magas színvonala. Ezek azok az tényezők, amik segíthetik az ország kilábalását a jelenlegi helyzetből.

Duronelly hozzátette, a befektetők szemében jelenleg Magyarország egy "piros lámpás" ország, vagyis olyan piac, amitől félni kell, kockázatos, és ahova most még nem hozzák a pénzüket.

Kutatási eredmények

Hornok Krisztián előadásában ismertette a Portfolio.hu és az RICS közös kutatásának eredményeit. A Market Sentiment Survey-ben az RICS magyarországi tagságának mintegy 40%-a adta le válaszait a piacon található ingatlantípusok értékelésének kérdésében. A következő felmérés 2012 májusában lesz, így az eredmények várhatóan még júniusban publikálásra kerülnek.

Az opportunistáké a terep

A Portico Investment akvizíciós és befektetési vezetője, Hermán Róbert szerint nagyon nehéz általánosítani a piacon, és muszáj különbséget tenni az egyes szegmensek és országok között. Egy friss tanulmány szerint a hitelezők mintegy 94%-a véli úgy, hogy idén tovább szűkül a finanszírozási piac, ami nem fest vidám képet a piac számára. Hermán úgy véli, hogy az egyes eszközök értékbecslése nagyon fontos a befektetők szempontjából, hiszen ez segít az összehasonlításban. A benchmarkot azonban egyre nehezebb meghatározni, ami komolyan nehezíti a befektetési döntések meghozatalát. A Portico alapvetően hosszú távra gondolkodik a befektetésivel kapcsolatban, így az ezeket befolyásoló tényezőkre alapozzák a döntéseiket, mondta Hermán. Lehetőségek a piacon leginkább az opportunista befektetők számára vannak, de mi is folyamatosan vizsgálódunk, és amennyiben stabil terméket vagy egy jó üzlet találunk akkor belevágunk - tette hozzá a befektetési vezető.

Tim O'Sullivan, a CBRE ingatlanbefektetési vezetője tartós stagnálásra számít a bérleti díjak szintjében. Véleménye szerint az, hogy a kínált lényegében nem bővül tovább, segíthet az egyensúly fenntartásában. Meglátása szerint a hitelnyújtóknak is nagyon kreatívnak kell lennie ahhoz, hogy olyan termékeket ajánlanak, amire rábólintanak a befektetők, még akkor is, ha most jellemzően nem a kihelyezések időszakát éljük. 2012 stabil év lesz, és ezt követően egyre több fejlesztésre és egyre több tranzakcióra számítunk, foglalta össze piaci várakozásait O'Sullivan.

John Verpeleti, a Colliers KKE régió befektetési üzletágának igazgatója úgy véli, hogy az elmúlt években komoly ellenállás volt a régiónk iránt az intézményi befektetők részéről. Azonban különbséget kell tenni az egyes országok között, hiszen teljesen más a megítélése Magyarországnak és Lengyelországnak. Ahol növekedésre lehet számítani az leginkább Kelet-Európa, Oroszország, vagy akár Ukrajna. A magyarországi kilátások pedig nem is olyan rosszak: Verpeleti szerint erősek a fundamentumok, és ez idővel meg is fog mutatkozni. Mindig lesznek értékesíthető ingatlanok, és a jövőben várhatóan egyre jobb lesz a helyzet.

Értékbecslési kihívások

Rábai György, az RICS magyarországi vezetőségének tagja szerint az értékbecslők igenis felelősséggel tartoznak a munkájuk iránt, ám ez egyfajta korlátozott felelősség, így mindig egyedi elbírálás alá kerül az, aki esetleg téves, vagy akár hátrányt okozó értékbecslést ad ki a keze közül. Az értékbecslésnek alapvetően érthetőnek, egzaktnak kell lennie. Minőségi munkához elengedhetetlen, hogy a megrendelő és az értékbecslő egy nyelvet beszéljen, hogy megértsék egymást.

Az intézményi befektetőknek mindig van egy saját metodikája az értékbecslők kiválasztására, ez jellemzően a felelősségbiztosítás, és a nemzetköziség, mondta Számely Péter, MRICS, a Hypo NOE régiós vezetője, aki számtalan ilyen értékbecslés megrendelője. A minimum kritérium egy értékbecslővel történő egyeztetésnél már nem maga a metodika, hanem a mögötte meglévő feltételrendszer, azok a szubjektív elemek, amiket fontos megismerni a megértéshez.

Csoma András, a Biggeorge's-NV Ingatlan Befektetési Alapkezelő vezető pozíciójából épp a napokban távozó és a Raiffeisenhez visszaigazoló szakértőjének véleménye szerint, kimondottan fontos magának az értékelésnek a tárgya is. Egyáltalán nem mindegy, hogy a becslés egy nagy intézményi befektetőnek szól, vagy akár egy banknak egy kisebb régióra vonatkozó portfóliójára. A személyes szaktudáson és a nagyon fontos bizalmi viszonyon túl, megfelelő mennyiségű és minőségű aktuális információra is szükség van ahhoz, hogy releváns képet tudjon alkotni az értékbecslő, mondta Csoma.

Sarlós Nóra, a PricewaterhouseCoopers szenior menedzsere szerint, mindezeken túl az egyik legfontosabb szempont az értékbecslés célja. Hiszen nem mindegy, hogy a megrendelő mire akarja felhasználni a végterméket. Ha nincs meg a megfelelő kommunikáció, akkor könnyen előfordulhat, hogy az ügyfél számára végeredményben egy haszontalan anyag készül el, ami azonban egyik félnek sem jó.

Distressed eszközök értékelése

Az igazán fontos kérdés a distressed eszközök esetében, legyen az bármelyik alpiachoz tartozó ingatlan, az maga az eszközhöz tartozó finanszírozás, ami adott esetben elkaszálhat, vagy átsegíthet szinte bármilyen projektet, mondta Kádár Péter, az Unicredit Bank ingatlanfinanszírozási üzletágának képviseletében.

Pilhál Zsolt, a Reconcept ügyvezető partnere további árcsökkenésre számít, de a következő 1-2 év már valóban a legalja lesz az árszinteknek. Viktor Levkanic, a Slavia Capital elnökségi tagja azonban arra hívja fel a figyelmet, hogy először komolyan el kell szenvednünk a veszteségeket, és csak utána van esélyünk sikeres tranzakciókat lebonyolítani. Ez más országokban is így zajlott le, és ez lehet az igazi megoldás, csak hogy mindenkit elkeserítsek, tette hozzá Levkanic.

• Címkék:
• Ingatlan irodapiac