Ingatlanalapok - az MPTIA az egyik legnépszerűbb

A cikk megjelenését a Magyar Posta támogatta.

A mai alacsony hozamkörnyezetben egyre nehezebb vonzó befektetési lehetőséget találni: a megtakarítók épp ezért a bankbetétek felől a magasabb hozamot biztosító állampapírok és befektetési alapok irányába mozdulnak. A befektetési célú ingatlanvásárlások aránya is jelentősen megnőtt a piacon az utóbbi években, amit az ingatlanárak és -bérleti díjak alakulásán keresztül mindenki érzékelhet, de nemcsak a közvetlen vételi szándék pörgött fel: az ingatlanokra fókuszáló befektetési alapok iránt is élénkül az érdeklődés.

Felpörgött tavaly az ingatlanpiac

2014 óta új erőre kapott a hazai ingatlanpiac, nőtt az ingatlanok értéke, és a jövedelem-termelőképességük is javult. 2016 volt lakásépítések szempontjából a fordulat éve: éves szinten 9994 új lakás épült, vagyis 31 százalékkal több, mint egy évvel korábban.

Nemcsak a lakáspiac fellendülése pörgeti a piacot: számos irodaeladás történt 2016-ban, a legnagyobb ügylet a Millenium Towers épületegyüttesének eladása volt, amely 100%-os bérbeadottsággal rendelkezik. Az iroda alpiacon az előző évek trendjeinek megfelelően mégis csökkentek a hozamok, és tavaly 6,5%-6,8% körül alakultak.

A kiskereskedelmi ingatlanok piacán 2016-ban körülbelül 390 millió euró volumenű befektetés történt, amelynek alakulásában nagy szerepe volt a Magyar Posta Takarék Ingatlan Alap (MPTIA) tranzakcióinak, amelyek keretében 10 darab vidéki bevásárlóparkot (Park Center) vásárolt fel. A prémium kategóriás bevásárlóközpontok esetében az irányadó hozamot 6,0-6,5% körülire becsülik a nemzetközi tanácsadó cégek. Az ipari ingatlanok piacára is a többi alpiachoz hasonló aktivitás volt jellemző, a budapesti ipari ingatlanok hozamai 8% körül alakultak 2016-ban.

2016-ban körülbelül 1,7 milliárd eurót fektettek be a szereplők, amely túlszárnyalta az elmúlt évek visszafogott befektetési eredményeit és a hazai ingatlanpiac történetében másodszor ért el ilyen magas szintet. A JLL Budapest City Report elemzése szerint az ingatlanbefektetések 47%-a iroda, 28%-a kiskereskedelmi, 15% ipari és hotel, a többi 10% pedig fejlesztési és egyéb célú ingatlanok voltak.

Egyre népszerűbbek az ingatlanalapok

Különösen növekszik a kereslet a jó minőségű, jó elhelyezkedésű ingatlanok iránt. A kihasználtsági mutatók is magasan vannak Budapesten, és folyamatosan javul a potenciális bérlők általános pénzügyi helyzete. Az ingatlanalapok így mostanában kiváló befektetési célpontokat találhatnak, amelyek hosszabb távon biztosíthatják a stabil, kedvező hozamot.

Nem véletlen, hogy a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (BAMOSZ) szerint az ingatlanalapok lakossági forgalmazása is jelentősen felgyorsult az elmúlt 2 évben: 2016-ban a hazai piac legnépszerűbb befektetési alapjai az ingatlanalapok voltak a lakosság körében, több mint 40 %-kal növelve az ingatlanalapokban lévő vagyont.

A friss BAMOSZ statisztikák szerint idén május végén közel 44 milliárd forinttal nőtt a hazai befektetési alapok vagyona egy hónap alatt, ezzel pedig történelmi csúcsra, 6000 milliárd fölé kúszott a kezelt vagyonállomány. Az ingatlanalapok hónapok óta jól szerepelnek a legnépszerűbb alapok listáját, a pénzpiaci alapokat is beelőzték a vagyontortán, és ezzel már a harmadik legnagyobb vagyont kezelik a hazai befektetési alapok között.

A legfontosabb trendek az ingatlanpiacon

Iroda 2016 végére a budapesti modern irodaállomány összesen mintegy 3,3 millió négyzetméter irodaterületet foglalt magában, így közel 96274 négyzetméterrel növekedett a teljes állomány a 2015-ös évhez képest. Az üresedési ráta tovább csökkent, jelenleg 9,5%-on áll, ami az előző év azonos időszakához képest 2,6 százalékpontos csökkenést mutat. A piacot néhány szegmensben bérletidíj-növekedések, az elhelyezkedéstől függetlenül differenciáltabb árak, illetve kevesebb bérbeadó által adott kedvezmények jellemzik. Kiskereskedelem A hazánkban megtalálható csaknem 3,8 millió négyzetméter kiskereskedelmi célú ingatlan majdnem fele raktáráruházként, jelentős része bevásárlóközpontként, míg kisebb hányada bevásárlóparkként működik. A top bevásárlóközpontok (Allee, Mammut, Westend, Aréna, Árkád) iránt továbbra is nagy az érdeklődés a bérlők körében, így a bérleti díjak kisebb emelkedése látható az utóbbi időben. Ipar 2016-ban folytatódott a fellendülés az ipari ingatlanok piacán, melynek fő hajtóereje az autóipar, a gyógyszeripar és az Gyorsan forgó fogyasztási cikkek vagyis az ún. FCMG-szektor voltak. Az elmúlt évben 428 ezer négyzetméter területre írtak alá bérleti szerződést, ami új rekordot jelent a hazai piacon. A javuló piaci helyzet egyelőre nem jelentkezett a bérleti díjak emelkedésében, azok lényegében nem változtak, ugyanakkor csökken a bérleti ösztönzők jelentősége, miközben az új bérleti szerződések futamideje növekszik.

Hogy működnek az ingatlanalapok?

Az ingatlanalap vásárlása pont azoknak kiváló befektetési lehetőség, akik részesülni szeretnének a szektor hozamaiból, de épp nem terveznek, vagy nem tudnak ingatlant vásárolni. Az ingatlanbefektetési és/vagy fejlesztési területre szakosodott alapok befektetési jegyeinek megvásárlásához ugyanis jóval kevesebb forrás is elegendő, de hozzá kell tenni, hogy ez sem nevezhető teljesen kockázatmentes befektetésnek. Arra viszont tökéletes, hogy a részvénypiacok hullámzása elől menekülő útvonalat biztosítson, vagy alternatív hozamtermelő eszközként szerepeljen a portfólióban.

Az ingatlanalapok két módon tehetnek szert jövedelemre:

• az ingatlanok értékének növekedéséből;
• az ingatlanok bérbeadásával.

Általánosságban elmondható, hogy a bérbeadási tevékenység kockázata körülbelül az állampapírok és a vállalati kötvények kockázata között helyezkedik el, míg azoknak az alapoknak magasabb a kockázata, amelyeknek a fő profilja a fejlesztési tevékenység.

Többnyire ipari, kereskedelmi ingatlanokba fektetnek, de tudni kell, hogy nincs a vagyonuk 100%-a ingatlanokban, hiszen jelentős likviditási tartalékkal kell rendelkezniük ahhoz, hogy egy nagyobb ügyfélpénz-kivonást is kezelni tudjanak. Ingatlanokon kívül általában rövid lejáratú állampapírok és bankbetétek lehetnek a portfóliójukban, valamint részben hitelből is finanszírozhatnak ingatlanvásárlást.

Az ingatlanalapok egészen másként működnek, mint a hagyományos, értékpapírokat birtokló befektetési alapok olyan szempontból, hogy bár naponta határozzák meg portfóliójuk nettó eszközértékét a piaci árfolyamok alapján, de az ingatlanok értékelését jellemzően negyedévente vagy évente, illetve egy-egy adás-vételnél végzik el, és meghatározásuk nem a piaci árak, hanem egy független értékbecslő szakértői véleménye alapján történik.

Amit még fontos tudni, hogy ha az ember ingatlanalapba fekteti a pénzét, három költségre kell felkészülnie:

• a vételkor, eladáskor fizetendő tranzakciós költségekre, amelyek forgalmazótól függően akár díjmentesek is lehetnek;
• a folyó költségekre, amelyekkel korrigált már az alapok árfolyama;
• a büntetőjutalékra, amit bizonyos alapok esetében az alapkezelők bizonyos időszakon belüli visszaváltás esetén számíthatnak fel a visszaváltási költségen felül.

A postán is kapható az egyik legkeresettebb alap

A magyar piacon az egyik legkeresettebb ingatlanalap a Magyar Posta Takarék Ingatlan Alap (MPTIA), amely azzal emelkedett ki, hogy példátlan vagyonnövekedésen ment keresztül.

Két éves működés után - 2016 márciusában - már meghaladta a 100 milliárd forintos nettó eszközértéket, amire korábban egyetlen hazai piacon működő alap sem volt képes, 2017 májusának végén pedig már közel 168 milliárd forintos vagyonnal rendelkezett.

Az alap portfóliójában jelenleg irodaházak, logisztikai ingatlanok és kiskereskedelmi ingatlanok egyaránt megtalálhatóak, melyek átlagos kihasználtsága 90% felett van. Az MPTIA első két évének intenzív értékesítésével nehéz volt lépést tartani ingatlanvásárlás terén, 2016-ban azonban számos nagyértékű ingatlantranzakciót sikerült lezárni, így a 2016 február végi körülbelül 20%-os közvetlen ingatlanarány az év végére közel 50%-ra emelkedett, a magasabb ingatlanaránnyal pedig az alap hozamszintje is növekedett.

Az alap célja, hogy a befektetők számára hosszú távú tőkenövekedést biztosítson mérsékelt kockázati szint mellett, ezért eszközeit olyan stabil jövedelmet biztosító ingatlanokba fekteti, amelyek jó műszaki állapotban vannak, kedvező földrajzi elhelyezkedésűek és hosszú távú bérleti szerződésekkel rendelkeznek.

Legutóbb 2017 márciusában, egy 9 milliárd forintos tranzakcióval, a kilencedik kerületi Dél-pesti Üzleti Parkkal (DÜP) bővítette portfólióját, mely jelenleg 90%-os bérbeadottsági szinttel rendelkezik.

A likviditás megteremtésének érdekében a likvid eszközök arányát 30% felett igyekszik tartani, ezek döntően alacsony kockázatú, forintban denominált rövid lejáratú eszközök.

A Magyar Posta Takarék Ingatlan Alap vételi jutalék mentesen vásárolható meg, a magyar piacon egyedüliként tárgynapi (aznapi) elszámolással, büntetőjutalék nélkül visszaváltható. Az MPTIA tehát mérsékelt kockázatú, középtávú befektetést jelent, így aki fontosnak tartja a kiszámíthatóbb árfolyam-alakulást, és egy-két évig nélkülözni tudja megtakarított pénzének egy részét, annak érdemes lehet elgondolkodni rajta. Az alapot a Diófa Alapkezelő Zrt. három forgalmazói partnere, az FHB Bank Zrt., a Takarékbank Zrt. (a forgalmazó takarékszövetkezeti fiókjaiban) és a Magyar Posta Befektetési Zrt. (349 kijelölt posta közreműködésével) értékesíti.

A cikk megjelenését a Magyar Posta támogatta.

Az MPTIA-ra vonatkozó tájékoztatás nem teljes körű, és nem minősül ajánlattételnek vagy befektetési tanácsadásnak. További részletekért látogassa meg a www.postamegtakaritas.hu honlapot, a forgalmazók holnapjait, látogasson el a kijelölt postahelyekre vagy a forgalmazók értékesítési pontjaira. Az Alap múltbeli hozamai nem jelentenek garanciát az Alap jövőbeli teljesítményére nézve.

Címlapkép: dup.raktar.info/kepgaleria

• Címkék:
• posta,
• ingatlan iroda,
• ingatlanalap,
• befektetési alap,
• ingatlan,
• Ingatlan irodapiac