Használt vagy új? - Ezek a számok segíthetnek a döntésben

Portfolio

2018. február 22. 09:47

A használt és új lakások vásárlása mellett és ellen is megannyi érvet fel lehet sorolni, de a legmeghatározóbb tényezők között mindenképpen szerepel az ingatlan ára. A befektetési célú vásárlóknak kifejezetten fontosak lehetnek a számokban kifejezett különbségek, de természetesen a saját célú ingatlanvételnél sem mindegy, hogy mennyivel nagyobb összeget kell arra szánni, hogy egy felújított lakás helyett újba lehessen költözni. A statisztikákban közölt fajlagos árak eltérnek attól, mint amit az aktuális hirdetéseknél lehet látni, éppen ezért nem könnyű megbecsülni, hogy mennyivel is kerül többe egy hasonló alapterületű, szobaszámú és elhelyezkedésű új lakóingatlan egy használtnál.

A lakások magas bérleti díjai, a kedvező hitelfelvétel és a kiadással elérhető hozamok egyaránt ingatlanvásárlásra bátorítja a lakosokat, főleg ha a budapesti piacról van szó. A vásárláskor rendelkezésre álló összeget azonban nem mindegy, hogy új vagy használt lakásra fordítjuk. Az utóbbi már alacsonyabb megtakarítás mellett is elérhető, az új lakásoknál azonban a jelenlegi támogatási környezet, vagy akár a hosszú távú költségcsökkentő tételek is döntőek lehetnek, például, hogy nem kell felújításra költeni.

A használt lakások mellett szóló érvek:

Több százezer forinttal is olcsóbb lehet egy négyzetméter, ami egy 50 négyzetméteres lakásnál 8-15 millió forintra is kijöhet.
A belső kialakítás egy felújítás során egyedi igényekre szabható.
Több lehetőség közül lehet válogatni.
Akár azonnal költözhető a megvásárolt lakás, nem kell várni az építkezés befejezéséig.
A magánhirdetések esetében az ár sokszor alkuképes.

Az új lakások mellett szóló érvek:

A felvehető CSOK az új lakások esetében a legmagasabb, így a vételi ár jelentősen kevesebb lehet a családosok számára. (3 gyermek esetén akár 10 millió forinttal kevesebb a kiadás)
Az új lakóparkoknál kötelező garázst vagy gépkocsibeállót is felajánlani a lakáshoz, így az extra költség megfizetése után a parkolás kérdése megoldottá válik.
A teljesen új "érzés" pozitívuma mellett, felújítási költségekkel sem kell bajlódni egy darabig.
Az energiahatékonyság miatt jelentősen csökkenthető a rezsiköltség.

Mekkora a különbség a számokban?

A fajlagos átlagos árakra többféle számot is kaphatunk, a különféle módszereket, időszakokat és adatbázisok adatait alapul véve. A KSH legfrissebb számai alapján, vagyis 2017 harmadik negyedévéig bezárólag, országosan mintegy 360 ezer forint volt az új, és közel 210 ezer forint a használt lakóingatlanok négyzetméterára, míg csak a fővárosban az új lakásoknál 510 ezer és a használtaknál 410 ezer forintba került egy négyzetméter. Ezeket a számokat a bejegyzett adásvételi tranzakciók alapján számították és minden ingatlantípus szerepel az összesítésben, panel, tégla, családi ház stb. Az új lakások esetében pedig a fél milliós négyzetméterár azzal magyarázható, hogy a használatbavétel ugyan a 2017-es időszakban történt, de a vételi ajánlat feltehetően még korábban, 2015-2016 körül valósult meg, amikor jóval alacsonyabbak voltak az árak, mint a tavalyi évben.

Használt vagy új? - Ezek a számok segíthetnek a döntésben

Az előbbitől valamelyest eltérő eredmény látható, ha a kínálati négyzetméterárak átlagait veszik alapul, vagy esetleg a létrejött tranzakciókból azokat, amelyek egy adott hirdetési portálon keresztül jöttek létre. A Duna House legfrissebb számai alapján, Budapesten az új lakások négyzetméterára 635 ezer átlagosan, míg a használtaké 514 ezer forint. Ezek azonban tégla lakásokra vonatkoznak, részben ezzel is magyarázható, hogy 25 százalékkal magasabbak az így kapott számok azoknál, ahol minden típusú ingatlan szerepel az átlagolásban.

Portfolio Ingatlan Adatbázis

Milyen árakkal találkozunk a hirdetéseknél?

Az ingatlan.com aktuális használt lakások hirdetései között és a Portfolio Ingatlan Adatbázis új lakásait böngészve a korábbiaknál még magasabb négyzetméterárak láthatóak. Ez természetesen nem meglepő a belső kerületekben, például a II. kerületben egy 80-85 négyzetméteres felújított lakás fajlagos ára 650 ezer (alkuval még természetesen csökkenhet az ár), míg egy ugyanekkora, hasonló paraméterekkel rendelkező új lakásért ugyanazon a környéken 1 millió forintos négyzetméterárat is elkérhetnek. A kisebb, kétszobás kb. 55 négyzetméteres felújított és új lakások között is hasonló a különbség, előbbi 800 ezer, utóbbi 1,1 millió forintos négyzetméterár mellett vásárolható meg.

Természetesen ezek kiragadott példák a kerület egy adott környékéről, így más ajánlatokat alapul véve az új és a használt ingatlanok közötti különbség is változhat.

A városhatár felé haladva a III. kerületben vizsgálva az új és a használt - de felújított állapotú - lakásokat, az átlaghoz jóval közelebb esnek a hirdetésekben feltüntetett számok. Egy közel 90 négyzetméteres háromszobás használt lakás 600 ezer forintos fajlagos áron vehető meg, hasonló tulajdonságokkal a környéken egy új ingatlan négyzetmétere 730 ezer forintba kerül. A Duna túloldalán, a IX. kerületben a kisebb, 45 négyzetméteres lakásoknál is jellemzőbb a 150-200 ezer forintos különbség a felújított és az új ingatlanok között. Egy ekkora lakás, ha kiragadunk egy-egy hirdetést, amelyben hasonló a használt és új lakások alapterülete, szobaszáma és elhelyezkedése, 630 és 820 ezer forintos négyzetméterenkénti árakkal találkozhatunk.