Új Otthon Program - Így látják Matolcsy György ötletét a hazai lakásfejlesztők

Nagygyörgy Tibor - Biggeorge Property

Bár nem ismertek a tegnap vázolt program részletei és továbbra sem véglegesek a rozsdaövezeti 5 százalékos áfa kapcsán a kijelölt területek, amennyiben a rozsdaövezetek széles körben kerülnek meghatározásra, esetleg visszajön az 5 százalékos áfa minden 150 négyzetméter alatti  új építésű lakásra, és ezt egészíti ki a felvázolt program, az kedvező helyzetet teremt mind a kínálati, mind a keresleti oldalon. Erre óriási szükség is lenne, látva az új projekt kezdési mutatókat, amelyek a 27 százalékos áfa hatására a nullához konvergálnak - mondta el Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge Property tulajdonosa.

Ezen a két tényezőn kívül is lehetnek még olyan kormányzati intézkedések, amelyek elősegíthetik az új lakáspiac dinamizálását, elsősorban az építőipari kapacitások fejlesztésén és az építőipari anyagárak szigorúbb versenypiaci ellenőrzésén keresztül, illetve a piaci bérlakásokra vonatkozó törvényi szabályozás és intézményrendszer újragondolásával, de a fenti két intézkedés együttesen már jelentősen emelheti a szektor kibocsátását.

A 0 százalékos kamattal már nagyobb eséllyel tudnak elindulni bérlakás projektek és a magánbefektetők érdeklődését is felkeltheti a program,

amely kedvező hatással lesz a bérleti díjakra, azok csökkenése révén a lakhatási költségek csökkenéséhez és a lakáskörülmények javulásához vezethet.  A „zöld” lakások támogatása a fenntarthatósági szempontok mellett a rezsiköltségek csökkentése és így a lakhatási költségek csökkentése miatt is fontos.

Property Investment Forum 2020

A hazai lakáspiac kérdéseiről megszólalnak a szakértők a november 19-i Property Investment Forum 2020 konferencián. Részletekért kattints!

Információ és jelentkezés

Nem kizárható, hogy a jegybank egy pótlólagos forrást szeretne behozni (törlesztési biztosítás miatt merül fel), ami kiegészítheti a hagyományos jelzáloghiteleket, így az elvárt önerő mértéke is csökkenhet, de ez nem egyértelmű még a javaslatból. Az 5 százalékos áfával együtt a javaslat hatására:

• jelentősen nőhet a kínálat és a fejlesztési volumen
• jelentősen nőhet a kereslet, mert sokan fantáziát láthatnak majd a 0 százalékos kamat kínálta lehetőségekben mind befektetési célú, mind a saját célra történő ingatlanvásárlás tekintetében
• az áfacsökkenés hatására esetleg átmenetileg stagnálhatnak, esetleg kis mértékben csökkenhetnek az árak, de a meglóduló infláció, az építőipari és energetikai költségek növekedése miatt 2-3 éves távlatban már jelentős áremelkedés indulhat el, amelyet a jelenlegi befektetési keresletet alá fogja támasztani
• az építőipari költségek a csökkenés után kezdetben stagnálhatnak, majd ismét emelkedésnek indulhatnak

Emellett a megnövelt lakossági hitelállomány, a növekvő fejlesztési volumenek a gazdaság újraindítása tekintetében is fontos szerepet játszanak.

Csizy Dezső - Siskin Cégcsoport

Az elmúlt években a fejlesztők projektindítási hajlandósága jelentősen visszaesett, a bizonytalanság következménye hamarosan alulkínálat formájában jelentkezhet. A barnaövezetekben várható 5 százalékos áfa miatt az ügyfelek egy része kivárja az új lehetőség hatásait. A világjárvány miatt elhalasztott kereslet hamarosan az előzőekkel szinte egyidőben jelenhet meg a piacon, ami az árak átmeneti és csekély mértékű csökkenését vonhatja maga után.

A kínálat és kereslet egyidejű támogatása kiegyensúlyozottá teheti a szektort, és ezáltal a gazdaságot.

Az elhúzódó engedélyeztetési eljárások felpörgetése miatt is szükséges lehet a nemzetgazdaságilag kiemelt projektek bővítése - emelte ki Csizy Dezső, a Siskin Cégcsoport tulajdonosa.

Valkó Dávid - OTP Ingatlanpont

Első olvasatra mind a lakásépítők, mind a potenciális vásárlók oldaláról üdvözlendők lennének az „Új Otthon Program” pontjai, ugyanakkor a részletszabályok és az ütemezés ismerete nélkül korai még a várható hatásokat / tendenciákat latolgatni. Az biztos – és erre az elmúlt öt év folyamán több egyértelmű példát is láthattunk az újlakás-piacon –, hogy

a kormányzati intézkedések rövid időn belül képesek átsúlyozni / átalakítani a piacot, illetve látványosan felerősíteni már önmagától meginduló ciklusokat.

Első körben tehát célszerű a jelenlegi helyzetet vizsgálni, mintegy kiindulópontként rögzítve a piac aktuális képét - hívta fel a figyelmet Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Idén júliusi budapesti felmérésünk szerint 2020. I. félévében mindössze 1800 új társasházi lakást adtak el, és nagyjából ennyi új lakás értékesítését kezdték el a fővárosban a hat hónap alatt. Az eladatlan, de már átadott lakáskészlet pedig 850 darabra duzzadt. Mindhárom fő volumenmutató jelentős romlás az előző évek boom-jához képest, és nagyjából a 2014-es éveket idézi, amikor éppen megindult a lakáspiac. Tehát nagyjából hat évvel vetette vissza az újlakás-piacot a

• MÁP+, mint befektetési versenytárs,
• az idéntől főszabályként újra 27 százalékra növekvő újlakás-áfa,
• a koronavírus,
• és az áprilisban bejelentett, részleteiben még kidolgozás alatt álló „Városi Otthonteremtési Program” (fő elemeként a beharangozott rozsdaövezeti 5 százalékos áfa) miatti kivárás

A vevők vételi halasztása ez utóbbi hatására egyértelmű, vannak olyan sok 100 lakásos fejlesztések, ahol április óta gyakorlatilag nincs eladás emiatt. Az őszre várható részletek megismeréséig pedig a beruházók sem tudnak jelenleg az árakkal tervezni.

A rozsdaövezeti áfa tehát egyrészt a legfrissebb bizonytalansági tényező az erős befékeződést okozó egyenletben, ugyanakkor a legelső és legfontosabb kezdőlépés is az újlakás-piac kínálati oldalának érdemi élénkítésére. A potenciálisan érintett rozsdaövezeti területeken az általában egyenként is több száz lakásos, részben már építési engedéllyel is rendelkező projektek – természetesen piaci önszabályozás mellett – hamar elindulhatnak, így az itt bevezetett kedvezményes áfa árszintekre, és ezen keresztül a kínálatra és keresletre gyakorolt – volumenénél fogva összpiaci – hatása is viszonylag hamar megismerhető lesz. Addig pedig elegendő idő adódik az „Új Otthon Program” részletes kidolgozására.

Duna House

A konkrét szabályozás ismeretének hiányában is elmondható, hogy minden keresletet növelő intézkedés jó hatással lehet a hazai új építésű lakások piacára.

A hazai lakásállománynak és munkaerőpiacnak szüksége van a folyamatos lakásépítésekre és beruházásokra, amelyeknél különösen fontos a korszerűség és energiahatékonyság megléte.

A jegybanki elképzelés megvalósításához azonban szükséges még a piaci szereplőkkel való szoros konzultáció, hogy a kívánt hatást maximalizálni lehessen a beruházók és a lakosság körében is.

Cordia

A Cordia részéről üdvözöljük az MNB napvilágot látott lakáspiaci elképzeléseit: jó iránynak tartjuk mind az áfacsökkentést, mind pedig a 0 százalékos kamatozású vevői hitel lehetőségét. Úgy látjuk, hogy a Matolcsy György jegybankelnök által ismertetett elképzelések jelentősen javítanák egyrészt a magyar családok, fiatalok lakáshoz jutásának esélyét, másrészt pedig ösztönöznék az energiatakarékos lakóingatlanok részarányának növekedését, a lakások minőségi cseréjét. A Cordia véleménye szerint az ismertetett program lényegesen bővítheti azok körét, akik megengedhetik maguknak az önálló lakás vásárlását, amely ma már nemcsak otthon, hanem munkahely és a család biztonságának garanciája is.

A gazdaság, a lakáspiac, az építőipar és a lakásállomány szempontjából is óriási szükség van most az 5 százalékos áfakulcs újbóli bevezetésére és a lakáshitelezés felpörgetésére.

Ha ugyanis fennmarad a 27 százalékos áfakulcs az újlakás-fejlesztésre, az azt eredményezi, hogy a fejlesztőknek nem éri meg projekteket indítani, nem lesz érdemi kínálat, csak a legmagasabb árkategóriában. Lényeges, hogy ha újból bevezetnék az 5 százalékos áfát, akkor ne legyen időkorlát annak alkalmazására, vagy ha ez nem kivitelezhető, 4 évnél jóval hosszabb fenntartási időszakban célszerű gondolkodni.

Szintén jó iránynak tartanánk, hogy a vevők már az újlakás-vásárlási előszerződés aláírásakor megköthetnék a hitelszerződést, így biztosítva a finanszírozást. Erre azért van szükség, mert sok vevő köt előszerződést, ám a lakás használatba vételi engedélye, és ezzel a vételár 100 százalékának kifizetése, valamint a hitel felvétele között jelenleg sokszor több mint egy év is eltelhet.

Ha viszont nem valósulnak meg az MNB által javasolt intézkedések, akkor a minimálisra esnek vissza az újlakás-építések, az építőipari megrendelések tovább csökkennek, ami pedig a munkanélküliség növekedését eredményezi. A megfelelő lépések hiányában ezen túl tovább öregszik Magyarország lakásállománya, a korlátozott kínálat pedig tovább drágítja az otthonokat.

Címlapkép forrása: Getty Images