Ingatlanpiac: most dől el, kik a legerősebb szereplők

Milyen globális trendek vannak a legnagyobb hatással most a régió kereskedelmiingatlan-piacára? Mennyire mozog együtt a magyar piac a többi V4-es országéval és miben különbözik azoktól?

Jaroslav Kopac: Értékbecslőként nem csak a hazai trendeket figyeljük, hanem a régió, vagy Nyugat-Európa ingatlanpiaci mozgásait is, hiszen ezek a folyamatok hatnak egymásra, a magyarországi trendek is összefüggésben vannak a környező országok történéseivel. A jelenleg tapasztalható átárazódást két komponens mozgatja: a finanszírozási költségek változása és az elérhető profittal kapcsolatos várakozások átalakulása, különösen a várható hozamszintek tekintetében. Azt lehet érzékelni, hogy az ingatlanpiac a pénzpiacok és az államkötvények vetélytársává vált.

Az építkezési költségek emelkedése és a  magas fogyasztói árindexek következtében a bérleti szerződések indexálása miatt megemelkedtek a bérleti díjak, ami valamelyest enyhít az ingatlan értékére gyakorolt hozam oldali nyomáson. Ugyanakkor, nem mindig könnyű a tulajdonosoknak valójában emelni a bérleti díjakon, mivel a meglévő állományban relatíve erős a verseny, a bérlői oldal pedig továbbra is költségérzékeny. Ebben a tekintetben Magyarország nem különbözik a többi európai országtól. Alacsonyabb szinten árazták be, mint a többi V4-es országot, de ettől még együtt mozog az európai trendekkel. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha Európa-szerte emelkednek a hozamok, akkor itthon is emelkedni fognak.

A legfrissebb trend a hazai vevők számának emelkedése. Többen vannak, akik jelentős részesedést szereztek a magyar ingatlanpiacon, illetve a közép- és dél-európai országokban is keresik a befektetési lehetőségeket. Ez némileg befolyásolja a magyarországi likviditást is. Egyes ingatlanpiaci szegmensek, például a vidéki kiskereskedelmi ingatlanok, stabilabbnak számítanak, ezzel szemben az irodaházak irányában mérsékeltebb érdeklődés mutatkozik. Ennek főleg a hibrid munkamodell előretörése az oka: úgy látjuk, hogy ez elbizonytalanította a befektetőket. Viszont ezzel párhuzamosan a kínálat is csökkent, ennek a párhuzamos mozgásnak köszönhetően a szegmens stabil maradt.

Teljesen más helyzet alakult ki jelenleg, mint amit a 2008-as válság idején tapasztalhattunk, amikor a pénzügyi bizonytalanság nagy irodakínálattal párosult Budapesten.

Ettől függetlenül ez az eszközosztály még mindig nagyon kedvelt a befektetők körében, kínálati oldalon pedig nagy mértékben volatilis. A bérleti díjak stabilizálódása akkor fog bekövetkezni, amikor a bérlők jobb tárgyalási helyzetbe tudják magukat pozícionálni, és ezáltal kiegyenlítődnek az erőviszonyok a bérbeadók és a bérlők között.

Jelenleg sok új ipari beruházás érkezik Magyarországra, főként az autóipari akkumulátorgyártáshoz kapcsolódóan, emiatt van még tartalék a szegmensben, különösen más közép-európai országokkal összehasonlítva. Ez nem csak Budapest vonzáskörzetében tapasztalható: Győr, Debrecen és Kecskemét is ide tartozik, illetve arra számítunk, hogy hamarosan újabb feltörekvő regionális városok fognak megerősödni. Összességében tehát egy korrekciós időszakon megy keresztül az ingatlanpiac, amelynek legfontosabb tényezői az ingatlanok minősége, elhelyezkedése, valamint az egyes szereplők stratégiája.

A területi elhelyezkedés mindig is kiemelt szempont volt az ingatlanok esetében, a pandémia óta hogyan változtak a lokációs ismérvek? Az ipari-logisztikai, az irodai vagy a kiskereskedelmi ingatlanoknál volt a legnagyobb a változás? Magyarországon Budapest és vidék vonatkozásában megfigyelhető ilyen szempontból különbség?

Jaroslav Kopac: Három tényező dominálja az ingatlanok értékének meghatározását: az ingatlan minősége, a helyszín és a bérlők és befektetők stratégiája, ez utóbbi a leghangsúlyosabb komponens. A helyszín a második legfontosabb értéknövelő ebben a tekintetben, és erre valóban befolyással volt a pandémia. A Covid kényszerű home office-időszaka megmutatta, hogy az internet által lényegében egy újfajta munkahelyet kaptunk a képernyők mögött, aminek a mérete meghaladja a fizikai ingatlanterületek nagyságát, illetve olcsóbb is.

Nem ingyenes, bár sokan úgy tekintenek rá, viszont valóban jóval olcsóbb a fizikai ingatlanterületeknél, emiatt fajsúlyos kihívóvá vált az elmúlt években.

Ez különösen az irodai szegmensre gyakorol jelentős hatást, ott láthatjuk leginkább a hibrid modell előretörését: a munkavállalók otthonról és az irodából is dolgozhatnak. Még kialakulóban van, hogy hosszú távon ez hogyan tud kiegyensúlyozottan működni, és ez az egyensúly fogja meghatározni azt is, hogy pontosan mennyi irodahelyiségre van szükségük a vállalatoknak. Ugyanis az alkalmazottak szeretnek otthonról dolgozni, de arra is igényük van, hogy legyen egy saját íróasztaluk, amikor bemennek a munkahelyükre, a cégek pedig motiválni szeretnék a dolgozókat a benti munkavégzésre, tehát még mindig sok fizikai ingatlant tartanak fent. Egyébként hasonló folyamat figyelhető meg a kiskereskedelemben is, amely most az online értékesítéssel versenyez.

Ez természetesen nem jelenti az irodaházak teljes megszűnését, csak átrendeződik a piac. Egyelőre még nem lehet megmondani, hogy milyen lesz a vége, de mindenképpen újrastrukturálódik az a rendszer, amely az elmúlt 20 évben kialakult Budapesten. Ez pedig mind a bérlők, mind a bérbeadók oldaláról kreatív, innovatív hozzáállást kíván. De ez a bizonytalanság egész Európában megfigyelhető, mindenhol zsugorodik a piac, egyre kevesebb a tranzakciók száma.

Mikor fordulhat meg az ingatlanbefektetési volumen Európa-szerte tapasztalható csökkenése? Mikor térhetnek vissza nagyobb számban a tranzakciók? Elképzelhető, hogy jövőre, vagy 2025-ben már rendeződik a piac?

Jaroslav Kopac: Értékbecslőként elsősorban az a feladatunk, hogy lekövessük a trendeket, nem pedig az, hogy spekuláljunk a jövőbeli történésekre vonatkozólag. Az azonban mindenképpen látszik, hogy az ingatlanpiac átárazódásának először le kell zajlania, hogy a tranzakciók száma újra növekedésnek indulhasson. Egyelőre azt látjuk, hogy az eladók még mindig a régi árakban gondolkodnak, viszont a vevők már olcsóbban szeretnének ingatlanhoz jutni.

Ez hasonló helyzet a 2008-ban látottakhoz, bár akkor – más piacokhoz viszonyítva – Magyarországon nagyon sok időbe telt az egyensúlyi állapot elérése. Most sokkal felelősségteljesebben viselkednek az ingatlanpiaci szereplők, megfontoltabban történnek az adás-vételek, egyértelműen lelassult a piac. Szintén pozitív tendencia, hogy a központi bankok törekszenek az infláció csökkentésére, látjuk a kamatlábak emelkedésének csúcspontját. A pénzpiacok stabilizálódása vagy csökkenése erős impulzusként fog hatni az ingatlanpiacra is, és ez újra megerősíti majd az ingatlan, mint befektetési termék pozícióját.

Mindent egybevetve arra lehet számítani, hogy a jövő év még az óvatosság jegyében telik majd, de 2025-ben már valószínűleg látszani fognak a normalizálódás jelei, nőhet az aktivitás a tranzakciók tekintetében.

Melyek a legfontosabb értékbefolyásoló tényezők az egyes ingatlantípusok esetében, és azok milyen súllyal hatnak az árra? Milyen paramétereket néznek most a befektetők?

Jaroslav Kopac: Ami biztosan látszik, hogy a rövid távú befektetők, a spekulánsok, akik eddig jelen voltak az emelkedő piacon, most eltűntek, és csak a hosszú távban gondolkodó befektetők részéről mutatkozik aktivitás. Ennek az az oka, hogy az ingatlan alapvetően jó befektetési eszköz, megóvja a befektetést az inflációtól, azoknak viszont, akik gyors profitot keresnek, vonzóbb alternatívák is a rendelkezésére állnak.

A hozamot tekintve jövőre még érzékelni fogunk némi korrekciót, és csak ezután térhet vissza a nagyobb aktivitás. A befektetők megfontoltabbakká váltak, és az épület hosszútávú stabilitása, illetve az ESG-kritériumoknak való megfelelése nagyobb jelentőségű, mint ahogyan idáig tapasztaltuk. Ahogy közeledünk a 2030-as évhez, egyre inkább nőni fog a nyomás, hogy a régi ingatlanokat az ESG-elvárásoknak megfelelően felújítsák. A befektetők már most is sokkal alaposabban elemzik a befektetéseik hosszú távú stabilitását, amelynek egy ingatlan esetében megkerülhetetlen eleme a szolgáltatási díjak szerkezete. Ennek következtében megnőtt a multilaterális ingatlanok népszerűsége, mivel azok hosszú távon stabilabban tartják az értéküket.

Ebben a piaci szegmensben hol tart az ESG-szempontok értelmezése, mennyire vált tényleges üzleti kategóriává? Minden új fejlesztés során elengedhetetlen az ESG-kompatibilitás? A régebbi ingatlanok korszerűsítésére mekkora az igény, akár bérlői oldalról?

Veszprémi Judit: Az értékbecslői szegmens élen jár a fenntarthatóság és az ESG-kritériumok vizsgálatában, de ez egyelőre leginkább tanácsadói minőségben mutatkozik meg: a rendelkezésünkre álló számokon még nem látszik az ezen kritériumoknak való megfelelés kiugró értéknövelő hatása. Nem történik annyi tranzakció jelenleg, hogy kellő mennyiségű összehasonlító adat alapján egyértelmű következtetéseket tudjunk levonni, a mi feladatunk elsősorban a kockázatok feltárása és bemutatása Az azonban világosan látszik, hogy az ESG kritériumoknak való megfelelés segít az értékállóságban.

A pénzügyi ösztönzők viszont erőteljesen a fenntarthatóság irányába tolják az ingatlanpiacot, hiszen a bankok, befektetési alapok számára sarkalatos kérdéssé vált az ESG-kritériumok teljesítése. Emiatt a pénzintézetek számára készített értékbecslésekben ez egy egyre hangsúlyosabb szempont. De bármilyen megrendelő számára is készítünk elemzést, most már minden munkát azzal kezdünk, hogy a vonatkozó adatokat bekérjük az ingatlan tulajdonosától, hogy bemutathassuk az ESG kockázatokat, az és akár javaslatokat fogalmazzunk meg, hogy milyen irányban lenne érdemes az ingatlant fejleszteni az értékállóság érdekében.

Mivel erre nincs egységes szabályozás, ezért az ingatlan tulajdonosa tulajdonképpen arról ad meg információt nekünk fenntarthatósági szempontból, amiről szeretne.

Az ESG adatbekérő formanyomtatvánnyal igyekszünk a folyamatot gördülékenyebbé tenni, de főleg a régi építésű ingatlanok esetében sokszor nagyon kevés adattal kell dolgoznunk, mert a tulajdonosok attól félnek, hogy automatikusan lerontjuk az ingatlan értékét. Hangsúlyozni szeretném, hogy ez nincs így – viszont ha egy épülettel kapcsolatban sok hiányzó adat van, akkor az növeli a kockázati értékét. Tehát érdemes minél több információval szolgálni, akkor is, ha nem esett át felújításon az ingatlan, és alacsonyabb energetikai kategóriába sorolható. Ha ugyanis a befektető vagy a finanszírozó azt látja, hogy ESG-szempontból foglalkoznak az adott ingatlannal, az mindenképp pozitívan hat

A törvényi és pénzügyi ösztönzők egyelőre főként arra irányulnak, hogy az új építésű ingatlanok minél fenntarthatóbbak legyenek. Ennek azonban el kell mozdulnia abba az irányba, hogy a régi ingatlanok felújításába invesztáljunk.

Hol és hogyan tud a digitalizáció bekapcsolódni az értékbecslői munkába, mennyire lehetséges a szektorban az automatizáció? Vannak próbálkozások a mesterséges intelligencia bevonására a folyamatba?

Gyuricza Judit: Még csak a közelmúltban indultak el a próbálkozások, hogy a mesterséges intelligenciát bevonják az értékbecslésbe, azonban az áttörő siker még várat magára. Ebből a szempontból érdemes elkülöníteni a kereskedelmi- és a lakóingatlanokat. Az utóbbi esetében sokkal egyszerűbb alkalmazni ezeket a technológiákat, de még ott sem mondható el, hogy 100%-os értéket ad az automatizált rendszer kalkulációja. A közeljövőben tehát sem a bankok, sem a befektetők nem fognak tudni kizárólag ezekre az adatokra támaszkodva döntést hozni. Az emberi tényező minimum ellenőrző funkcióban még sokáig jelen lesz a folyamatban.

Ez fokozottan érvényes a kereskedelmi ingatlanokra, amelyek esetében még inkább összetett a helyzet. Vannak próbálkozások arra, hogy az értékbecslés egyes szakaszait szoftverekkel készítsük el, de a folyamat közben többször is ellenőrizni kell az értékeket.

A jövőben egészen biztosan automatizálva lesznek az egyszerűbb részfolyamatok, de ez egyelőre még nem megoldható mesterséges intelligenciával.

Jaroslav Kopac: Az ingatlanipar számára is hasznos lenne, ha létrejönne egy olyan közvetítő megoldás, mint a többi iparágban. Az automatizáció legnagyobb akadálya ugyanis jelenleg az, hogy egy potenciális piacra lépő szereplő nem fér hozzá az adatokhoz, illetve nincs összeköttetésben azokkal a vállalatokkal, amelyeknek hozzáférésük van ezekhez az információkhoz. A keresleti oldalról érzékelhető egy nyomás, hogy legyen egy olyan, globálisan egységesített szabályrendszer, amely által mindenhol hasonló sztenderdek alapján zajlana az értékbecslés - erre egyébként a nagy globális tanácsadó cégek részéről is mutatkozik igény.

Egyelőre ugyanis nagyon személyre szabottan zajlik az értékbecslés, és ez erőteljesen gátolja az automatizációt. Az ügyfeleknek eltérő igényeik és belső szabályrendszereik vannak, az értékbecslő pedig ezekhez alkalmazkodik. Nincs egy mindenkire érvényes eljárásrend, amely alapján standardizálni lehetne ezeket a folyamatokat. Ha más iparágakat megfigyelünk, látjuk, hogy van lehetőség megtartani a személyre szabott szolgáltatást, miközben tömegtermelés is zajlik. Ez utóbbi azonban egyelőre teljes mértékben hiányzik a szektorból.

Ahhoz, hogy ez a változás teljes mértékben megvalósulhasson, le kellene mondani a rövid távú nyereségről, viszont ez hosszú távon megtérülne, hiszen olcsóbbá, hatékonyabbá tenné a munkánkat. Minden bizonnyal lesz egy olyan cég, amelyik legelőször vezeti majd be ezt az újítást. Ezzel jelentős piaci részesedést fog szerezni, a többiek pedig kénytelenek lesznek követni. De egyelőre nem látok nyomást az adatok hatékonyabb kezelésére és a transzparencia növelésére.

A cikk megjelenését az iO Partners Hungary Kft. támogatta.

Címlapkép és fotók: Stiller Ákos/Portfolio