A számokban még nem látszik, de a tárgyalóasztaloknál már felpezsdült az ingatlanpiac

A tavalyi negatív hangulat után, idén mintha már javult volna a befektetői aktivitás, mit tapasztalnak az ingatlanpiacon, hogyan teljesítenek a különböző szektorok?

Andrei Vacaru: Két kihívásokkal teli év után regionális szinten úgy tűnik, hogy az ingatlanpiac stabilizálódott, és idén ősszel már kezdtük érezni a pozitív hangulatot. Ugyanakkor Lengyelország nélkül a tranzakciós volumen a régióban (Csehország, Románia, Magyarország, Szlovákia) 2024 első 9 hónapjában mindössze 2,1 milliárd euró volt, ami még mindig 9%-kal elmaradt az előző év azonos időszakától.

Zeller Gábor: Amikor tavaly nagyjából egy évvel ezelőtt raktuk össze a magyarországi piaci statisztikákat, akkor én azt gondoltam, hogy ténylegesen elértük már a gödör alját likviditás tekintetében: 600 millió eurós össz-tranzakciós volumennel zártuk a 2023-as évet. Azóta kiderült, hogy korai volt az optimizmusom, mert az előrejelzések – a legoptimistább forgatókönyvek szerint is – azt mutatják, hogy az idei évben a 400 millió eurót sem fogja meghaladni az éves tranzakciós aktivitás, ami 2014-15 óta nem látott alacsony volument jelent a piacon.

Ezzel együtt sokkal összetettebb képet fest az, hogy mi zajlik a színfalak mögött, a vállalati tárgyalóasztalok mellett. Jelenleg több ügyletünk esetében is közvetlenül aláírás előtt állunk. Ennél is fontosabb, hogy az utolsó negyedévben a Honvéd Center tranzakciójával már a harmadik irodaház adásvételi ügylet megkötését támogatta az iO Partners, ráadásul külön öröm, hogy ezzel ismét egy nemzetközi hátterű befektető magyarországi belépését segítettük elő.

Ezen felül további 2 tranzakcióban vagyunk aláírás előtt és aktívan folynak vevői átvilágítások további eladásaink esetében is. Minden eszközkategórián belül vannak előrehaladott fázisú ügyletek a piacon, ezek lezártával létrejöhetnek azok a benchmarkok, amik magabiztosabbá tehetik a szereplőket az árazás tekintetében és likviditásösztönzőleg hathatnak 2025-ben.

Hogy alakulnak a befektetési volumenek a különböző szektorokban, milyen régiós eltérések figyelhetők meg ebben, mik okozzák ezeket?

A.V.: A kiskereskedelem (a tranzakciós volumen 33%-a, közel 700 millió euró) és az ipari/logisztikai szegmens (31%, kb. 645 millió euró) továbbra is a kelet-közép-európai piac motorja, és ez a tendencia rövid távon várhatóan folytatódni fog. Az egyes országok teljesítményét tekintve – ahol az iO Partners jelen van – Romániában jelentős likviditásnövekedést (+169%), Magyarországon és Szlovákiában pedig csökkenést figyelhetünk meg az előző évhez képest. Az első három negyedévben a tranzakciós volumen 50%-át továbbra is Csehország (1,05 milliárd euró) adta, amelyet Románia 31%-kal (655 millió euró), Magyarország 10%-kal (207 millió euró) és Szlovákia 9%-kal (180 millió euró) követ.

Z.G.: A kiskereskedelmi, ezen belül leginkább retail park és a logisztikai eszközök Magyarországon is kifejezetten keresettek, ugyanakkor az elérhető ingatlanok szűkössége és a tulajdonosi réteg koncentráltsága miatt ezen eszközosztályok tekintetében korlátozottak a piac likviditásbővülési lehetőségei. Az irodaházakkal szemben különösen megfontoltak a vevők, itt az eszközosztály jövőjével kapcsolatban megfogalmazott globális kockázatok mellett (home office, hibrid munkavégzés) egyedi, lokális kihívásként jelentkezik, hogy a jövőben az állami cégek relokációjával összefüggésben hogyan alakulhat a piaci kihasználatlanság.

Ennél is lényegesebb kérdés, hogy a kereskedelmi ingatlanpiac tekintetében a régióban jelenleg Csehország mellett Magyarország a másik vezető tőkeexportőr nemzet, ugyanakkor a csehekkel szemben, akik a jelentős határon túli tevékenységük mellett odahaza is akvirálnak,

a magyar befektetők jelenleg a portfoliójuk diverzifikálására fókuszálnak, mind földrajzi, mind eszközkategóriák tekintetében, így a magyar irodaházak jelenleg nincsenek a célkeresztjükben. Márpedig a magyar piac gerincét az elmúlt évtizedben a hazai befektetők és az irodatranzakciók szolgáltatták.

A külföldi befektetők korábban jellemzően az alacsonyabb hozamprémiumra hivatkozva maradtak távol a magyar ingatlanpiactól, mekkora eltérések tapasztalhatók ezen a téren a régió országaiban és mi lenne az, ami javíthatna a magyar ingatlanpiac helyzetén?

A.V.: Az elmúlt év legfeljebb 25 bázispontos emelkedését követően a prémiumhozamok a régió országaiban egyértelműen tetőztek és jelenleg stagnálnak. Miközben jelentős kamatfelárak mutatkoznak a régió országai között - Magyarország és Csehország között ez 125-175 bázispont, Magyarország és Románia között pedig 75-100 bázispont.

Z.G.: Az említett Honvéd Center ügylet mellett, ahol egy német családi befektető magyarországi piacra lépését segíthettük, több más tranzakción is dolgozunk, ahol a vevő első magyarországi akvizícióját készíthetjük elő. Tény, hogy nincs annyi nemzetközi hátterű befektető, mint a 2020 előtti slágerévekben de azért vannak új érdeklődők, akik ugyan nemegyszer nehezen megtalálható specifikus igények mentén, de aktívan keresnek lehetőségeket Magyarországon is.

Ahhoz, azonban, hogy nagy számban jelenjenek meg nemzetközi befektetők kiszámíthatóságra van szükség.

A hazai lehetőségeket elutasító befektetőktől nem azt halljuk, hogy Magyarország drága lenne, a transzparenciát és a következetességen alapuló előre jelezhetőséget hiányolják. Ez elsősorban országimázs és nem árazási kérdés.        

Mennyire alakíthatja át a logisztikai ingatlanpiacot a kínai webáruházak előretörése, mennyire lehet jelentős ennek a hatása?

AV: Még nem biztos, hogy transzformációs hatásúnak nevezném, de a logisztikai kereslet szempontjából hatással lesz. Az elmúlt 12 hónapban a Shein már közel 389 000 négyzetmétert bérelt ki két lengyelországi tranzakció keretében. A kínai online áruházak hatása azonban nagyban függ majd a geopolitikától és a Donald Trump által kilátásba helyezett vámoktól.

ZG: Korai lenne erről biztosat mondani. Az európai e-kereskedők számára a kínai versenytársak megjelenése piacvesztéssel fenyeget, ugyanakkor a csomagküldéssel foglalkozó cégek számára új üzletet generálhat. Jellemző, hogy utóbbiak új helyigényekkel jelennek meg a piacon. 

Kell-e számítani az üresedési ráták további emelkedésére az irodapiacon? Milyen típusú és elhelyezkedésű irodaházak iránt van most leginkább kereslet a bérlői oldalon? Van-e kereslet irodaházakra befektetői oldalon?

A.V.: Az elmúlt két évben nagyon nehéz volt az irodák értékesítése, de egyértelműen a kereslet fellendülésének jeleit látjuk a megfelelő áron kínált jó ár/érték arányú termékek iránt.

Z.G.: Jelenleg a piacot a hosszabbítások hajtják, ugyanakkor jellemző, hogy ez részleges területvisszaadással is jár. Figyelembe véve az állami bérlők mozgását is 2027 előtt nem számítunk az üresedési ráták csökkenésére, addigra száradhat ki a mostani túlkínálat.

Jelenleg több irodatranzakción dolgozunk így határozottan látjuk az élénkülés jeleit a befektetői oldalon. A befektetőknél a biztos CBD, belvárosi lokációk mellett a jelentős állománnyal rendelkező alpiacok élveznek előnyt és

elsősorban az átlagos bérleti futamidőnél hosszabb cash-flowt generáló termékeket keresik, ezeket a bankok is könnyebben finanszírozzák. A kisebb 10-30 millió euró közötti eszközökre van számottevő likviditás, az ennél nagyobb házakra érezhetően kevesebb érdeklődőt találni.

Lehet-e arra számítani, hogy az ingatlanfejlesztők ráfordulnak a már meglévő régebbi épületek átalakítására, mennyire erősödő trend a retrofit a magyar piacon?

Z.G.: Erre nem csak számítunk, hanem ez már most is egy létező trend Budapesten, gondoljunk csak az Akadémiára vagy a Móricz Student Livingre, de mi is éppen két olyan irodaház eladásán dolgozunk, amelyből a tranzakciót követően az egyik hotelként a másik pedig társasházként fog újjászületni. Irodaházak terén ma kétfajta termékre van valós befektetői igény: jó bérbe adottságú és hosszú futamidejű core eszközre, vagy akár funkcióváltással is együtt járó újra fejlesztési lehetőségre.

E két kategória között széles demarkációs vonal húzódik, és az ide eső core+, value-add és másodlagos termékek csak jelentős diszkonttal értékesíthetőek. A lokáció és műszaki szempontok alapján funkcióváltásra alkalmas épületeket ugyanakkor akár ár-versenyig fűtött befektetői érdeklődés övezi. Külön érdekesség, hogy

a funkcióváltással együtt járó újra fejlesztési lehetőségekre tapasztalatunk szerint hatékonyan lehet olyan befektetőktől forrást bevonni – akár közvetlenül, akár alapkezelőkön keresztül – akik korábban nem vettek részt az ingatlanpiac finanszírozásában, ez mindenképpen üdvözlendő jelenség.

Egyre sürgetőbb probléma a cégek és szervezetek számára, hogy nincs egységes rendszer az ESG-szempontok alkalmazására vonatkozóan, noha a mindennapi működéskor erre már kiemelten figyelni kell. Mi nyújthatna hatékony megoldást erre? Mik a régiós tapasztalatok ezen a téren?

A.V.: Az ESG az ukrajnai háború kitörése óta némileg hátrébb sorolódott a befektetési tranzakciókban. A vevők, akik ma már nagyrészt regionális szereplők (72%) és nem nyugat-európaiak, inkább az épületek tényleges teljesítményére összpontosítanak, tehát a lokációt nézik, a tervezhető, hosszú távon fenntartható cash flowt, ezek most nagyobb súllyal esnek latba egy befektetési döntés során, mint az ESG. Ez idővel valószínűleg változni fog, és egyre inkább meghatározó kérdés lesz az ESG, de jelen pillanatban azt látjuk, hogy ezek a szempontok most kevésbé hangsúlyosan kerülnek elő.

A kiskereskedelemi ingatlanok és a hotelek mennyire vonzók a befektetők számára vagy van-e bármi alternatív termék, ami iránt mérhető érdeklődés van?

A.V.: A Covid alatt senki nem akart kiskereskedelmi termékbe fektetni, de most azt láttuk a régióban, és Magyarországon is, hogy kifejezetten keresettek lettek ezek a termékek, és ma már a kiskereskedelmi parkok és az élelmiszerüzletek dominálják a régiós befektetési volumeneket2024-ben már a nagyobb bevásárlóközpont tranzakcióra is látunk példát a régióban. Ezzel szemben az alternatív termékek még mindig ritkák errefelé, ezért a tranzakciós likviditás töredékéért felelősek csak.

Z.G.: Az idei évben egy 110 lakásos újépítésű XI. kerületi fejlesztés megvásárlásával a Gránit Alapkezelő megvalósította az első intézményi PRS (Private Rented Sector - magánbérleti szektor) befektetést Magyarországon. A kedvező lakáspiaci kilátások miatt ugyanakkor nem várható, hogy a BTR szektor (Build-To-Rent – bérlakásépítés) rövid távon nagyot bővüljön idehaza. A hotelszektoron belül több tranzakció is várható az előttünk álló hetekben, itt biztosan lesz bővülés. Student housing projektek is indulnak, de ahhoz, hogy intézményi befektető jelenjen meg több termékre és nagyobb szobaszámra lenne szükség, ezek a feltételek egyelőre még nem adottak.

A cikk megjelenését az IO Partners támogatta.

Címlapkép forrása: Portfolio