Drasztikus változáson ment át az irodapiac: 3-4 év telik el a kereséstől a beköltözésig

A COVID-19 járvány kitörése óta számos tényező formálja az irodapiacot. A hibrid munkavégzés elterjedése, a háború okozta nyersanyagár-emelkedés, valamint az energiaköltségek drasztikus növekedése mind hatással voltak az irodahasználatra.

Az üzemeltetési költségek négyzetméterenként a korábbi 3-5 euróról akár 10 euróra is emelkedtek.

Jelenleg a budapesti piacon mintegy 4,5 millió négyzetméter modern irodaterület található. A vidéki városokban is megindult a fejlődés, például Debrecenben már körülbelül 100 ezer négyzetméternyi irodaterület áll rendelkezésre. Az utóbbi években jellemzően 10-20 százalékos irodaterület-csökkenés volt tapasztalható a piaci átlagban. Ennek következtében az üresedési ráta a korábbi 5-ről 13-15 százalékra emelkedett. A fejlesztők erre a kínálat visszafogásával reagáltak, ami középtávon akár hiányhoz is vezethet.

Az „érezd magad otthon” már nem elég

Würsching Péter, az iO Partners bérbeadási vezetője a Portfolio-nak elmondta: tapasztalatai szerint a nagyvállalatok évekkel előre terveznek az irodakeresés során.

Egy 10 ezer négyzetméteres irodaterület esetében a teljes folyamat – a kiválasztástól a személyre szabott fejlesztésen át a kivitelezésig – akár 3-4 évet is igénybe vehet.

Az SSC-szektor, amely a magyar irodapiac 25 százalékát teszi ki, különösen érintett lehet a mesterséges intelligencia térnyerése miatt; ez pedig további változásokat hozhat az irodaigények terén. A szakember szerint az új irodákkal szemben támasztott elvárások között szerepel az inspiratív környezet, a kollaborációs és közösségi terek kialakítása, valamint olyan kényelmi szolgáltatások, mint kávézó, étterem, wellness lehetőség, edzőterem. Egy irodának sokkal többet kell nyújtania, mint egy fizikai munkatér. Támogatnia kell a dolgozók együttműködést, növelnie kell a hatékonyságot és meg kell teremtenie a munkatársak jóllétét. Mindezt környezettudatosan és a dolgozók igényeit szem előtt tartva kell megvalósítani. Ezt a rugalmasságot és komplexitást kell tükröznie a bérleti szerződés feltételeinek is.   

Az biztosan látszik, hogy a jövőben kulcsfontosságú lesz az előrelátó tervezés és az új trendekhez való alkalmazkodás az irodapiacon

– tette hozzá.

A jó tanácsadó a teljes cikluson végigkísér

Az irodapiaci tanácsadás területén egyre nagyobb hangsúlyt kap az integrált megközelítés és a teljes életciklust lefedő szolgáltatások nyújtása. Bukta Dániel, az iO Partners senior projektmenedzsere szerint az elmúlt években egyértelműen jelentkezett és erősödött az igény az – általuk is végzett – átfogó tanácsadásra. „Az ügyfelek nagyra értékelik, hogy az egész életciklust lekövetjük az első pillanattól az utolsóig " – fogalmazott a szakember. Ez azt jelenti, hogy a különböző szakterületre specializálódott tanácsadók folyamatosan kommunikálnak egymással, és minden fázisban tudják, hol tart épp a projekt. Az integrált megközelítés előnye, hogy a tanácsadók már a tervezés során figyelembe tudják venni a hosszabb távú szempontokat is. Például, ha tudják, hogy egy cég várhatóan csak két-három évig marad az adott irodában, nem javasolnak drága, hosszú távú megoldásokat a kialakításnál, hanem a bérlő feltételeihez illeszkedő gyakorlati javaslatokkal támogatják a vállalatot.

Néhány éve új szolgáltatási elemként jelent meg a workplace tanácsadás, ami a munkakörnyezet kialakítására és az ESG szempontokra fókuszál. A szolgáltatás legfontosabb része, hogy ne csak elméleti tanácsokat adjanak, hanem a megvalósíthatóságot és az utókövetést is figyelembe vegyék. Az ügyfelek igényeinek pontos felmérése és a gyakorlatias megközelítés szintén kulcsfontosságú.

Rolling Design: párhuzamosan zajlik a tervezés és a kivitelezés

„A tervezési fázisban egy belsőépítész vagy kiviteli tervező segítségével alkotjuk meg az iroda koncepcióját, figyelembe véve a gépészeti, elektromos és akusztikai követelményeket” – magyarázta Bukta Dániel. Ez a folyamat magában foglalja egy részletes műszaki igénycsomag összeállítását, amely tartalmazza a bérlő elvárásait és a tervező javaslatait. Bár ideális esetben a tervezési és kivitelezési fázisok egymást követik, időnyomás esetén előfordulhat az úgynevezett Rolling Design módszer alkalmazása. Ilyenkor a tervezés és a kivitelezés párhuzamosan zajlik, ami lehetővé teszi a gyorsabb haladást, ugyanakkor nagyobb rugalmasságot igényel.

A tervezési szakasz után következik a kivitelezői tender, amelynek során a projektvezetők ismert és bevált cégeket kérnek fel ajánlattételre. Ez az építőipari megvalósíthatóságra ad konkrét számokat, és lehetőséget biztosít az alkudozásra, valamint a műszaki tartalom pontosítására. A kivitelezés alatt is előfordulhatnak váratlan helyzetek, például, ha a bérlőnek új igényei merülnek fel, vagy bővíteni szeretne. Ilyen esetekben szükség lehet a bérleti szerződés módosítására vagy bővítésére, amit párhuzamosan kell kezelni a folyamatban lévő munkálatokkal. A folyamat rugalmasságot és gyors reagálást igényel, hiszen előfordulhat, hogy míg az eredeti tervek szerinti kivitelezés zajlik, közben már egy bővítési igényt is le kell tárgyalni a bérbeadóval, hogy az alapszervezet beköltözése után azonnal folytatódhasson a munka egy esetleges újabb emeleten.

A személyes irodai jelenlétet a home-office-szal kombináló hibrid munkavégzés egyre szélesebb körben bizonyítja létjogosultságát és eredménycentrikusságát, az AI pedig rengeteg új munkahelyet teremt, miközben sokat meg is szüntet

– szögezte le Würsching Péter. Szerinte mindez nagyfokú rugalmasságot és állandó alkalmazkodást kíván meg bérlőktől és bérbeadóktól egyaránt, ahogyan a gazdasági kilátásoktól kezdve a geopolitikai kockázatokon át egészen az emberi tényező kiszámíthatatlanságáig terjedő bizonytalansági mező is javuló flexibilitást vár el minden piaci szereplőtől.

A cikk megjelenését az IO Partners támogatta.

Címlapkép forrása: Portfolio