Property Investment Forum – Funkcióváltás, örökség és energiahatékonyság a fókuszban

Egyre elterjedtebb trend világ- és magyarországszerte is meglévő épületek funkcióinak újragondolása, az épületek átépítése. Sok buktatóval járnak azonban a projektek, a műemlékvédelem, nem várt szerekezeti problémák és ebből fakadó költségnövekedés is előfordulhatnak.

Angel Gábor, a WING iroda- és lakóprojektekért felelős vezérigazgató-helyettese szerint az épületek funkcióváltása nem feltétlen valósítható meg gyorsabban, mint egy új fejlesztés: az engedélyezés talán rövidebb időt vehet igénybe, de a meglévő épületszerkezetek olyan meglepetéseket tartogathatnak, amelyek az átépítés során jelentős plusz feladatok elvégzését teszik szükségessé. Ez pedig többlet időt és pénzt igényel. Szerinte a tűzvédelemre és a menekülési útvonalakra vonatkozó előírások teljesítése jelentheti a legnagyobb gyakorlati akadályokat ezeknél a funkcióváltásoknál, miközben a műemléki hatóságokkal konstruktív a párbeszédek jellemzőek.

Kutas Gábor, a Recorde Alapkezelő alapító-ügyvezetője moderátorként kiemelte, hogy az egyszerre több funkciót kapó ingatlanokban kódolva van a felhasználók közötti feszültség. Érdekes kérdés, hogy hogyan lehet ezen úrrá lenni.

Gyertyánffy Miklós, a Gránit Pólus vezérigazgatója a vegyes funkciók üzemeltetési feszültségeit emelte ki: a szálloda éjszaka „zajtlan”, a bevásárlóközpont nappal él. Hotelkonverziónál az ablakkiosztás, a parkolás és a logisztikai útvonalak a kritikus pontok; AI-alapú épületüzemeltetéssel ugyanakkor akár 30% villamosenergia-megtakarítás érhető el.

Németh Péter Balázs, a Forestay Group Managing Partnere egy ikonikus ipari épület átalakításán keresztül mutatta be, hogyan őrizhető meg „az épület DNS-e”. A tűzvédelmi követelmények sokszor burkolást és kompromisszumokat hoznak, ezért a radikálisan alapos előkészítés és több alternatíva párhuzamos modellezése megtérül.

Pszota Frigyes, a NEO Property Services Zrt. generálkivitelezési vezérigazgató-helyettese konkrét csapdákat sorolt: rejtett szerkezeti károk bontást kényszeríthetnek ki, a belvárosi logisztika (például Váci utcai daruzások) külön projekt. Szerinte a szabályozás akkor segít, ha kiszámítható és működő; a piac önmagában is képes jó megoldásokat szülni.

Dr. Uzsoki Máté, a SunDell résztulajdonosa, operatív vezetője, egy egykori szabadkőműves-páholy ötcsillagos szállodává alakításának tanulságait osztotta meg. Emellett szóba került a lakóingatlanfejlesztés kapcsán a privát szféra kiemelt védelme és a vásárlói igények fokozott figyelembevétele a SunDell speciális piackutatása alapján.

A zárókörben többen a Nyugati- (és a Déli) pályaudvar térségét említették, mint nagyvárosi megújítási álmukat. A közös nevező: fegyelmezett tervezés, rugalmas szabályozás, adatvezérelt üzemeltetés.

Tényleg fenntartható?

Mitől lesz valóban fenntartható egy irodaház, és hol találkozik az energiahatékonyság a körforgásossággal? A panelbeszélgetésen Gelencsér Balázs az előregyártott, robotizált betontechnológia és a BIM-alapú, gyártmánytervig menő tervezés előnyeit hangsúlyozta, míg Tóth Zsuzsanna a „puritán” fit-out, a talajszondás gépészet és a mérhető üzemeltetési eredmények mellett érvelt. A résztvevők szerint a kulcs a korai, közös döntéshozatal és a gyártók–tervezők–kivitelezők szoros partnersége. A cél: kevesebb beépített réteg, gyorsabb és tisztább kivitelezés, nagyjából 50% energiamegtakarítással.

Moderátorként Horváth Dávid, a Colliers Head of Workplace Services igazgatója gyorsan a fenntartható irodákra terelte a fókuszt. Különbséget tett az energiahatékonyság és a tágabb fenntarthatóság között (anyaghasználat, élettartam, átalakíthatóság). Rákérdezett, hogy a kivitelezői oldalon milyen eszközökkel és gyártási megoldásokkal lehet érdemi hatást elérni. Többször visszavezette a beszélgetést a digitalizációra és a BIM-hez kötődő gyakorlati tanulságokra. Zárásként a tervező–fejlesztő–kivitelező együttműködés mélyítését sürgette. Rákérdezett a bérlői standardok bevezetésére, a puritán irodák esélyeire, és arra, hogy a tanúsítványok helyett mérhető, üzemeltetésben igazolt eredmények szülessenek.

Gelencsér Balázs, az Ineton ügyvezetője kiemelte az előregyártott beton elemek ipari, robotizált gyártását, mint tiszta, gyors és minőségbiztos megoldást. Saját, napelemes energiával részben önellátó üzemet és zárt beszállítói rendszert említett; a gyártási hulladék nagy arányú visszaforgatását tartja kulcsnak. Az offsite építés szerinte rövidebb helyszíni jelenlétet, kevesebb logisztikát és rendezettebb átadási pontot hoz. A BIM-alapú, gyártmánytervig végigvitt digitális folyamat korai, végleges geometriadöntéseket kíván;

ez fegyelmezettebb tervezést, ugyanakkor jobb kivitelezhetőséget eredményez.

A hazai tervezőknek szerinte a technológia lehetőségeit és korlátait kell alaposan megismerniük, a gyártókat pedig partnerként bevonniuk. Szerinte a siker feltétele az, hogy minden szereplő időben és transzparensen döntsön, a digitális modell pedig a gyártástól a helyszíni szerelésig legyen az hiteles adatforrás.

Tóth Zsuzsanna a WLHM GmbH tulajdonosa, a Mester 76 Ingatlanfejlesztési Alap projektvezetője a nyugat-európai példákból kiindulva a „puritán” irodaház-modellt szorgalmazza: kevesebb beépített réteg, szabványosított fit-out, rugalmas alapállapot.

Ez csökkenti az újraburkolások és bontások anyag- és költséglábnyomát bérlőváltáskor.

A Mester utcai projektben az energiaár-sokk hatására talajszondás gépészetre és épületfizikai szimulációkra álltak át; 50% körüli fogyasztáscsökkentési célt tűztek ki. A hotel-üzemeltetővel előre egyeztetett, magasabb beruházás és ennek megfelelő díjstruktúra hosszú távon mindkét félnek előnyös. A digitalizáció náluk az elemek nyomon követését, az elszámolást és a kivitelezési hibák megelőzését segíti. Szerinte a piac konzervatív, de vizuális csomagokkal és standard ajánlatokkal a bérlői döntések egyszerűsíthetők.

Címlapkép forrása: Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ