Döntő év jön ezen a területen: 13-14%-os üresedés vagy fordulat következik?

Az IO Partners szakértői szerint a piac most „kettős üzemmódban” működik, mert a ciklus felső szakaszából érkező átadások még felfelé tolják az üresedést, miközben a bérlői aktivitás egészséges. A következő év döntő kérdése az lesz, hogy az átadási hullám mellett milyen mértékű lesz a kiköltözés; ez határozza meg, hogy az üresedés a 13-14% sávban tetőzik-e, vagy előbb fordul csökkenésbe. A középtávú fundamentumok azonban változatlanul kedvezőek – mondta el Würsching Péter, a cég bérbeadási vezetője.

dr. Würsching Péter MRICS

iO Partners Hungary Kft., bérbeadási vezető

Tovább

… Tovább

Főbb számok és trendek

• Állomány: a teljes magyarországi ipari-logisztikai készlet nagyságrendileg 6 millió m², ebből kb. 3,9 millió m² Budapest és agglomerációja.
• Üresedés: országos szinten 11,8%, Budapest üresedése a legutóbbi adatsor szerint 13,1% körül zárt. A ciklus mélypontja 2019-ben volt 2% alatti rátával.
• A harmadik negyedévben mintegy 76 ezer m² átadás történt, amely 100%-ban bérbeadott volt, így nem növelte az üresedést. Ebből 22 ezer m² volt bérlőre szabott (BTS), a Rossmann számára.
• Idén még további 70 ezer m² átadása várható, de a szakértők szerint nem biztos, hogy végül mindet még idén befejezik.
• Az idén és jövőre tervezett átadások 40%-a van már bérbeadva.
• Területi dinamika: Budapest éves összevetésben csak mérsékelt (5% alatti) bérleti volumen-növekedést mutatott, a vidéki piac viszont jóval gyorsabban bővül.

A logisztikai ingatlanpiac klasszikus ciklus szerint működik: a járvány alatti e-kereskedelmi lökést (2020–2021) erős fejlesztési hullám követte, amelynek 2-3 éves átfutása most ér a befejezési fázisba – mondta el Gálfi Anita, a vállalat piackutatási vezetője. A kereslet tavaly és idén mérséklődött, ezért a spekulatív, azaz előbérlet nélküli fejlesztések visszaszorulnak, előtérbe kerülnek az előbérletes és a BTS projektek.

Előretekintés: üresedés, átadások, kiköltözések

A szakértői várakozás szerint rövid távon az üresedés még 13-14% közelében ingadozhat a megkezdett projektek átadásai és a bizonytalanabb kiköltözési hullám miatt. 2025-ben a csőben lévő építkezések lezárása miatt kiugró átadási volumen jöhet, 2026-tól pedig – a fejlesztői óvatosság miatt – fokozatos normalizálódás várható. A bérlői oldal továbbra is aktív, de a 2022-2024 közötti rekordévekhez képest visszafogottabb.

Bérleti díjak és üzemeltetés

• Prime/modern logisztika: a fejlesztők között erős a konszenzus az 5,5-5,75 euró/m²/hó sávban.
• Üzemeltetési díj: a korszerű, napelemmel és hatékony gépészettel működő csarnokok 0,75-0,9 euró/m²/hó körül tarthatók; a régebbi, kevésbé hatékony épületeknél akár ~1,5 euró/m²/hó is lehet.
• Diszkont a régebbi állományban: a 10-15 éves csarnokoknál díjengedmények jelennek meg az alacsonyabb energiahatékonyság és magasabb üzemeltetés miatt.
• Költség- és finanszírozási háttér: a kivitelezési költségek pandémiás megugrás után normalizálódtak, de a bankok finanszírozási elvárásai tartják az árfegyelmet; ezért érdemben a prime sáv alá menni új építés esetében nem reális.

Városi logisztika vs. big box

A 2010-es évek végének „városi logisztika” boomja, amelyet 7 euró körüli bérleti díjprémiummal kínáltak, kifutott - mondta el Würsching. A magas budapesti telekárak és az építési-engedélyezési kockázatok miatt a fejlesztők ma inkább az elővárosi/zöldmezős, jó közlekedésű lokációkat preferálják.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images