Most akkor drágán vett házat a jegybank vagy nem?
Akkor a hírek 12 milliárd forintról, vagyis 38-39 millió euróról szóltak az aktuális árfolyam függvényében. Azóta a Magyar Nemzeti Bank elárulta, hogy nettó 45,3 millió eurót fizetett a belvárosi irodaházért.
A vételi árral kapcsolatban az áfának nincsen jelentősége, hiszen jó eséllyel meg lehet találni a visszaigénylés módját, de ha az MNB nem is tudja visszaigényelni az adót, az akkor is a költségvetést gazdagítja, tehát ilyen szempontból semleges tételnek tekinthető. Ebből is látszik, hogy az MNB nagyon speciális szereplő, ahol olyan szempontok is érvényesülhetnek, melyek hagyományos piaci szereplőknél nem. Mindenesetre az árazás értelmes megközelítéséhez szerintünk kizárólag a nettó árral kell foglalkozni, vagyis a 45,3 millió euróval.
Lássuk tehát, hogy sok vagy kevés -e a 45,3 millió euró!
Kihasználtság
Az Eiffel Palace az elérhető információk alapján kb. 70 százalékban van bérbe adva. Ez két szempontból fontos: egyrészt a leendő tulajdonosnak kell vállalnia az ingatlan teljes feltöltésének kockázatát, másrészt a fennmaradó üres területek bérleti díját "el kell képzelni", vagyis a tranzakció megkötésekor meg kellett határozni egy jövőbeli bérleti díj szintet. Azt gondoljuk, hogy a jelenlegi piaci környezetben a piacon aktív vagy potenciálisan aktív vevők (nincsenek sokan) vagy megvárták volna a vásárlással a ház közel 100 százalékra való feltöltését, vagy valamilyen fajta diszkontot próbáltak volna érvényesíteni az árazásban.
Bérleti díj
Természetesen itt nagyrészt sötétben tapogatózunk, hiszen nem látunk bele a bérleti szerződésekbe, de azért néhány kapaszkodónk akad. Az Eiffel Palace-t hivatalosan 17-22 euró/nm/hó bérleti díjon hirdetik. A piaci forrásaink azonban egybehangzóan 14 és 16 euró között szóródó bérleti díjakról számoltak be az eddigi aláírt bérleti szerződések esetében. Ezzel alapvetően összhangban vannak a Portfolio, az Eltinga és az RICS közös kutatásának legfrissebb eredményei is. A Market Sentiment Survey szerint ma Budapesten a top belvárosi prémium irodaházak tipikus bérleti díja 15 euró (minimum bérleti díj 12, maximum bérleti díj 19,75 euró). Ebből szerintünk nagyjából az körvonalazódik, hogy a bérleti díjak az Eiffel Palace-ban kb. 15-16 euró között alakulhatnak.
Hozamszint
Mivel az elmúlt években nagyon illikvid piacról beszélhetünk, ezért a hozamszintet illetően alapvetően két támpontunk lehet. Az egyik a már említett Market Sentiment Survey: a több mint 50 vezető ingatlanpiai szakértő becsléseit összegző kutatás szerint ma a top belvárosi prémium irodaházak hozamszintje Budapesten 7,5 százalék. A felmérés szerint egyébként ez a szint az elmúlt három évben alapvetően változatlan volt.
A másik támpontunkat a közelmúlt egyetlen komoly (az Eiffel Palace-hoz mind az ingatlan minőségében, mind nagyságrendjében hasonlítható) nyílt piaci tranzakciója adhatja. A nyár folyamán a Diófa Alapkezelő megvásárolta a Skanska legújabb fejlesztését, a Green House irodaházat. Bár a tranzakció hozamszintjét a felek nem hozták nyilvánosságra, de információink szerint az ügylet hozamszintje 7,5 és 8 százalék között alakult, de az utóbbi értékhez állt közelebb. A Green House abszolút prémium minőségű irodaház és ha összevetjük az Eiffel Palace-szal, akkor nagyjából hasonló hozamszint lenne reális a két ingatlan esetében. A Green House lokációja ugyan valamelyest gyengébb, azonban mellette szól, hogy 100%-ig modern, a legújabb zöld szempontoknak megfelelő házról beszélünk. A Green House mellett szól érvként az is, hogy eladásakor már szinte teljesen fel volt töltve bérlőkkel. Az Eiffel Palace lokációja egyértelműen prémium, azonban a meglévő épület felújításából fakadóan energiahatékonysági szempontből nem tud annyira modern lenni, mint a Green House. Kétségtelen, hogy az Eiffel Palace olyan presztízst (lokáció, épület egyedisége, bérlői mix) képvisel, ami akár árazásban is megnyilvánulhat bizonyos vevők esetében. Nem gondoljuk azonban, hogy a pusztán üzleti racionalitások mentén működő (vagyis hagyományos) piaci szereplők számára ez a presztízs 50 bázispontnál többet érne a Green House-hoz képest. Vagyis nem tartjuk valószínűnek, hogy piaci szereplő megfizetne 7,25-nél alacsonyabb hozamszintet az épületért.
Nézzük meg a matekot!
Természetesen ennyi rendelkezésre álló adatból nehéz mélyre szántó elemzéseket készíteni, de egy leegyszerűsített modellt azért össze lehet rakni, ahol teljes kihasználtsággal számolva bizonyos átlagos bérleti díj szintekhez lehet rendelni bizonyos hozamszinteket és így különböző szcenáriók megvalósulására kaphatunk nagyságrendi árbecsléseket.

A meglévő információk alapján nekünk úgy tűnik, hogy a tranzakcióban vagy a hozamszint volt sokkal alacsonyabb a piaci szintnél, vagy a jövőbeni bérleti díjakat becsülték nagyon magasra. Vagy mindkettő. De az biztos, hogy nem tudunk mindent. És az is biztos, hogy az MNB potenciálisan bérlőként is megjelenhet az épületben. Az igazság az, hogy senki nem tudja miért dobta ki Tony Rocky Horrort Marsellus Wallace az abakon, kivéve két embert: Marsellus Wallace és Tony Rocky Horror.
Megvan a létező legolcsóbb energiaforrás, szerencsére Európában is teljesen elérhető
Az európai energiamix így is egyre ellenállóbb a kutatások szerint.
Mátrai Károly elmondta, mire van szükség, hogy leváljunk az orosz gázról
Nem mindegy, hogy mennyibe fog kerülni.
Teljesen beborulhat az orosz gázexport, meghiúsult Putyin nagy terve
Ha meg is valósul a nagy üzlet, egyáltalán nem tudja pótolni az európai piacokat.
Lantos Csaba: "meg fog épülni Paks II."
Nem volt túl optimista az EU energiapolitikájával kapcsolatban.
Október 17-én indul a Préda, a Portfolio kiberbűnügyi podcastsorozatának második évada
A témák között mesterséges intelligencia, online játék, kriptós befektetési csalások.
Nagy lépésre készül a Revolut, csatlakoznak az azonnali fizetési rendszerhez Indiában
Már 350 ezer ember írta fel magát a várólistára.
Összeomlott a német autóipar, recesszióba lökheti a gazdaságot is
Ennek pedig Magyarország is megissza majd a levét.
Az erős forint már segít az infláció letörésében - Elemzői reakciók a friss adatra
Vannak érdekes adatok.
Jelentős EPR díjemelés októbertől!
2025 októberétől számottevően emelkednek a kiterjesztett gyártói felelősségi (EPR) díjak, amelyet a MOHU Mol Hulladékgazdálkodási Zrt. állít ki a kötelezett vállalatok számára. Az emelé

Így segít a nyugdíjbiztosítás abban, hogy ne kelljen a nyugdíjad miatt aggódni
A nyugdíjas kor a jól megérdemelt pihenés ideje, ahol tudunk magunkkal és a családunkkal annyi időt tölteni, amennyit csak szeretnénk. Ehhez elengedhetetlen az anyagi biztonság, amit öngondoskod
Babra megy a játék - nagyhatalmi játszmák az árupiacon
Sok áldozata van az Amerika és Kína közti kereskedelmi háborúnak, az egyik legnagyobb a szójapiac. A geopolitikai játszmák nemcsak a megszokott kereskedelmi vonalakat rúgták fel,... The post Bab

Tudomány turbófokozatban: 26 milliárd a kutatás jövőjére
Megjelent a GINOP Plusz-2.2.1-25, ami esélyt ad arra, hogy a hazai kutatás ne a mezőnyt kergesse, hanem az élmezőnybe ugorjon.

Cser Tamás a Bloombergnek: A forint extra hátszelet kapott
A cikkből megtudhatod: Magyar Péter, az ellenzék vezetője a következő választások után újra kívánja építeni a befektetőkkel és az Európai Unióval való kapcsolatot, és ezzel... The post

A csúcs az új mélypont
Örülhet a fejének az egyszeri tőzsdei kereskedő: hiába Trump, a kereskedelmi bizonytalanságok és a háborúk, ömlik a pénz a részvénypiacokra. Az elmúlt egy évben világszerte... The post A c

Burgonyaválság a láthatáron: így hat a globális felmelegedés az élelmiszer-ellátásra
A klímaváltozás már nem a jövő problémája a mezőgazdaság területén sem. Kína kutatólaboratóriumaiban már most kísérletekkel mutatják ki, hogy milyen következmén
Vidéken még maradt valaki?
E heti vendégünk Móricz Dani és Cser Tamás. Milyen platformokon találjátok még meg? A HOLD After Hours podcastek megtalálhatók a Spotify, YouTube, Apple Podcast, Google Podcas


Tőzsdézz a világ legnagyobb piacain: Kezdő útmutató
Bemutatjuk, merre érdemes elindulni, ha vonzanak a nemzetközi piacok, de még nem tudod, hogyan vágj bele a tőzsdézésbe.
Tőzsdei adrenalin vs. nyugodt hozam – te melyiket választod?
Tőzsdéznél, de nem tudod, merre indulj? Ismerd meg egy aktív trader és egy alapkezelő gondolkodását a Portfolio Investment Services online előadásán Vidovszky Áronnal!
Október 17-én indul a Préda, a Portfolio kiberbűnügyi podcastsorozatának második évada
A témák között mesterséges intelligencia, online játék, kriptós befektetési csalások.
Váratlanul megszólalt a kamatról Nagy Márton, gyengült is a forint
A Budapest Economic Forum 2025 konferenciáról jelentkezik a keddi Portfolio Checklist.
Eljött a pragmatikus fejlesztések kora a logisztikai ingatlanpiacon
A sikerképlet egyre bonyolultabb.
