Most akkor drágán vett házat a jegybank vagy nem?
Akkor a hírek 12 milliárd forintról, vagyis 38-39 millió euróról szóltak az aktuális árfolyam függvényében. Azóta a Magyar Nemzeti Bank elárulta, hogy nettó 45,3 millió eurót fizetett a belvárosi irodaházért.
A vételi árral kapcsolatban az áfának nincsen jelentősége, hiszen jó eséllyel meg lehet találni a visszaigénylés módját, de ha az MNB nem is tudja visszaigényelni az adót, az akkor is a költségvetést gazdagítja, tehát ilyen szempontból semleges tételnek tekinthető. Ebből is látszik, hogy az MNB nagyon speciális szereplő, ahol olyan szempontok is érvényesülhetnek, melyek hagyományos piaci szereplőknél nem. Mindenesetre az árazás értelmes megközelítéséhez szerintünk kizárólag a nettó árral kell foglalkozni, vagyis a 45,3 millió euróval.
Lássuk tehát, hogy sok vagy kevés -e a 45,3 millió euró!
Kihasználtság
Az Eiffel Palace az elérhető információk alapján kb. 70 százalékban van bérbe adva. Ez két szempontból fontos: egyrészt a leendő tulajdonosnak kell vállalnia az ingatlan teljes feltöltésének kockázatát, másrészt a fennmaradó üres területek bérleti díját "el kell képzelni", vagyis a tranzakció megkötésekor meg kellett határozni egy jövőbeli bérleti díj szintet. Azt gondoljuk, hogy a jelenlegi piaci környezetben a piacon aktív vagy potenciálisan aktív vevők (nincsenek sokan) vagy megvárták volna a vásárlással a ház közel 100 százalékra való feltöltését, vagy valamilyen fajta diszkontot próbáltak volna érvényesíteni az árazásban.
Bérleti díj
Természetesen itt nagyrészt sötétben tapogatózunk, hiszen nem látunk bele a bérleti szerződésekbe, de azért néhány kapaszkodónk akad. Az Eiffel Palace-t hivatalosan 17-22 euró/nm/hó bérleti díjon hirdetik. A piaci forrásaink azonban egybehangzóan 14 és 16 euró között szóródó bérleti díjakról számoltak be az eddigi aláírt bérleti szerződések esetében. Ezzel alapvetően összhangban vannak a Portfolio, az Eltinga és az RICS közös kutatásának legfrissebb eredményei is. A Market Sentiment Survey szerint ma Budapesten a top belvárosi prémium irodaházak tipikus bérleti díja 15 euró (minimum bérleti díj 12, maximum bérleti díj 19,75 euró). Ebből szerintünk nagyjából az körvonalazódik, hogy a bérleti díjak az Eiffel Palace-ban kb. 15-16 euró között alakulhatnak.
Hozamszint
Mivel az elmúlt években nagyon illikvid piacról beszélhetünk, ezért a hozamszintet illetően alapvetően két támpontunk lehet. Az egyik a már említett Market Sentiment Survey: a több mint 50 vezető ingatlanpiai szakértő becsléseit összegző kutatás szerint ma a top belvárosi prémium irodaházak hozamszintje Budapesten 7,5 százalék. A felmérés szerint egyébként ez a szint az elmúlt három évben alapvetően változatlan volt.
A másik támpontunkat a közelmúlt egyetlen komoly (az Eiffel Palace-hoz mind az ingatlan minőségében, mind nagyságrendjében hasonlítható) nyílt piaci tranzakciója adhatja. A nyár folyamán a Diófa Alapkezelő megvásárolta a Skanska legújabb fejlesztését, a Green House irodaházat. Bár a tranzakció hozamszintjét a felek nem hozták nyilvánosságra, de információink szerint az ügylet hozamszintje 7,5 és 8 százalék között alakult, de az utóbbi értékhez állt közelebb. A Green House abszolút prémium minőségű irodaház és ha összevetjük az Eiffel Palace-szal, akkor nagyjából hasonló hozamszint lenne reális a két ingatlan esetében. A Green House lokációja ugyan valamelyest gyengébb, azonban mellette szól, hogy 100%-ig modern, a legújabb zöld szempontoknak megfelelő házról beszélünk. A Green House mellett szól érvként az is, hogy eladásakor már szinte teljesen fel volt töltve bérlőkkel. Az Eiffel Palace lokációja egyértelműen prémium, azonban a meglévő épület felújításából fakadóan energiahatékonysági szempontből nem tud annyira modern lenni, mint a Green House. Kétségtelen, hogy az Eiffel Palace olyan presztízst (lokáció, épület egyedisége, bérlői mix) képvisel, ami akár árazásban is megnyilvánulhat bizonyos vevők esetében. Nem gondoljuk azonban, hogy a pusztán üzleti racionalitások mentén működő (vagyis hagyományos) piaci szereplők számára ez a presztízs 50 bázispontnál többet érne a Green House-hoz képest. Vagyis nem tartjuk valószínűnek, hogy piaci szereplő megfizetne 7,25-nél alacsonyabb hozamszintet az épületért.
Nézzük meg a matekot!
Természetesen ennyi rendelkezésre álló adatból nehéz mélyre szántó elemzéseket készíteni, de egy leegyszerűsített modellt azért össze lehet rakni, ahol teljes kihasználtsággal számolva bizonyos átlagos bérleti díj szintekhez lehet rendelni bizonyos hozamszinteket és így különböző szcenáriók megvalósulására kaphatunk nagyságrendi árbecsléseket.

A meglévő információk alapján nekünk úgy tűnik, hogy a tranzakcióban vagy a hozamszint volt sokkal alacsonyabb a piaci szintnél, vagy a jövőbeni bérleti díjakat becsülték nagyon magasra. Vagy mindkettő. De az biztos, hogy nem tudunk mindent. És az is biztos, hogy az MNB potenciálisan bérlőként is megjelenhet az épületben. Az igazság az, hogy senki nem tudja miért dobta ki Tony Rocky Horrort Marsellus Wallace az abakon, kivéve két embert: Marsellus Wallace és Tony Rocky Horror.
Olyan adósságcsapda alakul ki a gazdaságokban, amely még a nagy országokat is térdre kényszeríti
Politikai áldozatok és választási vereségek nélkül nem lehet ezt megúszni.
Jó híreket olvastak ki a szennyvízből: erre számíthatunk a következő hetekben
A koronavírus és az influenza A vírus örökítőanyagát vizsgálták.
Magyarországgal közösen vásárolna fegyvert Európa egyik legerősebb hadserege
Közösen vennénk fel a SAFE külcsönt.
Eurostat: egy év alatt brutálisan megugrott a vasúton utazók száma Magyarországon
Európában is rekordot döntött a vonatozás 2024-ben.
„Húzzanak el ebből az országból” – keményen üzent Lázár János, most jött a válasz
Eszkalálódik a Strabag és a minisztérium közti vita.
Kiderült az igazság a Balatonról: nem az történik, amit sokan gondolnak
A vízügy szerint nem a Balaton, csak a Sió-csatorna vizét eresztik le.
A tudás gazdasága: Joel Mokyr és a fenntartható növekedés Nobelje
A közgazdsági Nobel-díjban eddig már 99 ember részesült, mégis közülük nagyon kevesen foglalkoztak kifejezetten gazdaságtörténettel. 2025-től már Joel Mokyr is a ritka kivételek közé tart
Kamu MI videók a politika szolgálatában: mit lehet tenni a visszaélések ellen?
A mesterséges intelligencia nyújtotta lehetőségek visszaélésszerű alkalmazására régóta figyelmeztetnek, mostanra azonban saját bőrünkön tapasztalhatjuk ezt. Egymás után, szinte naponta jel
AI-buborék Kaposváron (HOLD After Hours)
Szavazz a HOLD-ra! Most először a Portfolio is díjazza a magyar vagyonkezelési, alapkezelői és privátbanki piac legjobbjait — és a Te szavazatod is számít! Add... The post AI-buborék Kaposvár

Repülés, kutyatartás, húsfogyasztás: valóban tisztában vagyunk a karbonlábnyomukkal?
A fogyasztók nagyobb jelentőséget tulajdonítanak az energiatakarékos izzóknak és háztartási gépeknek, mint amennyire az valóban hozzájárul a klímavédelemhez - derül ki
Megéri a meghívókódok használata?
Elég sok cég kínál különböző ösztönzőket, amik általában az első lökést adják meg a fogyasztónak. Ez segít legyőzni a kezdeti ellenállást, ráadásul az emberek elkötelezettebbé vá
NIS2 élesben: indul a szankcionálás
A NIS2 már nem jövőbeli kihívás, hanem jelen idejű megfelelési kötelezettség. Az SZTFH szeptemberi bejelentésével élesbe fordult a kiberbiztonsági auditok ellenőrzése: a határidők elmulasz

November 15-én lépnek hatályba az Otthon Start hitel módosításai
Az első lakásszerzőkre vonatkozó elvárásokat és a TB jogviszonyhoz kapcsolódó feltételeket is módosítja a kormány. Az igénylők alapvetően jól járnak a változásokat követően. Az éjsza
400 millió forintos emelés a KKV-knak
A kormány megduplázta az egy vállalkozásba befektethető tőke plafonját 200 millióról 400 millió forintra a Demján Sándor Tőkeprogramban (DSTP). Ez nagyobb projektekhez és gyorsabb méretugrá


Szerezzen nemzetközi versenyelőnyt halasztott fizetésű exportügyleteinek biztosításával (x)
Akár 50 százalékos díjkedvezménnyel is elérhető
Kisokos a befektetés alapjairól, tippek, trükkök a tőzsdézéshez
Előadásunkat friss tőzsdézőknek ajánljuk, összeszedünk, minden fontos információt arról, hogy hogyan működik a tőzsde, mik a tőzsde alapjai, hogyan válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát.
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!
A tőzsde világában a lelkesedés könnyen drága hibákhoz vezethet – előadásunk abban segít, hogy kezdőként is megértsd a legfontosabb alapelveket, felismerd a kockázatokat, és elkerüld, hogy egy hét alatt elolvadjon a megtakarításod
Slágergyanús év végi ajándék a céges karácsonyfa alá
Renenszánszát éli a csekély értékű ajándékutalvány.
Döntött a kormány: jöhet a lakáshitel, amit törleszteni sem kell
A Portfolio Checklistben az 1 millió forintos Otthontámogatás részleteivel is foglalkozunk.
Most vagy soha? Pályázati dömping közepén az agrofood szektor
Rég esedékes fejlesztések jönnek.
 
                    
                    
                    
                    
             
 
 
 
 
 
 
 
 
