Itt tényleg brutális áfa-csökkentésre van szükség a túléléshez

Portfolio: Az elmúlt hetekben, hónapokban arról szóltak a hírek, hogy 2014 a fellendülés éve lesz az ingatlanpiacon. Ezzel mennyire ért egyet?

Takács Ernő: Optimistán látom a helyzetet, úgy érzem, hogy a magyar ingatlanpiac kilábalóban van a válságból. A kérdés csak az, hogy ez a kilábalás mennyi időt fog igénybe venni. Lehet ez egy gyors, lendületes kilábalás jelentős beruházási volumennövekedéssel, de lehet ez egy hosszabban elhúzódó folyamat is. Mi, ingatlanfejlesztők nyilván azt szeretnénk, ha ez egy gyors folyamat lenne, és minél előbb elérnénk a válság előtti beruházási volumen jelentős részét, ha ugyanazt nem is fogjuk tudni elérni.

P.: Az irodapiacon folyamatosan csökken a kihasználatlanság, de még mindig nincsenek új fejlesztések. Mi kell a volumennövekedéshez?

T.E.: A gazdaságélénkülés következtében a fejlesztők arra számítanak, hogy megnő az érdeklődés az irodaházak iránt. Itt elsősorban egy olyan szegmenset találtak a fejlesztők, ami a fenntartható, zöld irodaházak kínálatával függ össze, hiszen ezen a területen a magyar irodapiac nagyon gyengén áll. Itt valóban lehet egyfajta kereslet. Ez még a meglévő bérlői állományon belül is okozhat mobilitást, hiszen a meglévő bérlők körében is okozhat keresletet. Mindig azt mondtuk, hogy az irodapiacon érzékelhető növekedést új bérlői igények belépése jelentené, érkezhetne ez az állami szektorból is és külföldről olyan vállalatok megjelenésén keresztül, amelyek a magyar gazdasági növekedés számai miatt üzleti tevékenységet indítanának ebben a régióban. Azt látni kell, hogy önmagában az alacsony bérleti díjak és a kedvező irodapiaci kínálati helyzet egyetlen nagyvállalatot sem fog arra ösztönözni, hogy Budapestre hozzon egy vállalkozást, ez csak egy előnyös adottság. Ahhoz, hogy egyre több bérlő jelenjen meg az irodapiacon, az kell, hogy a magyar gazdaság általános megítélése továbbra is javuljon, és ahogy a befektetési piacon is szükségesnek látszik, a magyar államadósság bóvli minősítése is jelentősen javuljon, hiszen ezek a kérdések összefüggnek az ingatlanpiacon.

Továbbra is arra számítunk, hogy a túlkínálat, az üresedési ráta tovább javul. Amit még fejlesztőként látunk, hogy a jelenlegi makrogazdasági helyzet az új fejlesztések elindítását még nem annyira alapozza meg, viszont a fejlesztői optimizmust már igen. Azok a fejlesztők, akik megkezdték ezeket a kis részben spekulatív fejlesztéseket, bíznak abban, hogy a javuló gazdasági teljesítmény folytatódik. Figyelembe véve az ingatlanszektor többéves átfutási idejét, amíg reagálni tud a piaci körülmények alakulására, úgy gondolták, hogy ezzel versenyelőnybe kerülhetnek, ha a kereslet kicsúcsosodási pontján már tudnak megfelelő alternatívát kínálni. Ilyen szempontból az irodapiac volumennövekedése mérsékelt optimista motivációból fakad, de ha bekövetkezik a felminősítés, illetve a makroszámok továbbjavulnak vagy stabilizálódnak, és a gazdasági növekedés is stabilizálódik, akkor mindenféleképpen várható egyfajta volumenbővülés.

P.: Mi a helyzet a finanszírozási környezettel?

T. E.: A finanszírozási környezetet a devizahitel-mizéria, a banki különadós problémakör nehezítette, és úgy látszik, hogy a magyar pénzügyi rendszer ezeket a problémákat aktív kormányzati behatással ugyan, de próbálja megoldani. Arra számítok, hogy ennek következtében - és ha itt figyelembe vesszük a bad bank létrehozását is, ami még hiányzott a teljes intézkedési körből, hiszen a kereskedelmi ingatlanfejlesztéseket terhelő devizahitelek részbeni kezeléséről, megoldásáról szól - a finanszírozási feltételrendszerben is javulás következhet be. Én ezt a szektort is optimistán látom, gondolván arra, hogy a bankoknak előbb-utóbb ismételten üzleti érdekük lesz stabil ingatlanfejlesztési piacon jó projekteket finanszírozni. Az ördögi kör azonban még fennáll: kereslet nélkül nincs finanszírozás, finanszírozás nélkül nincs kínálat, keresletet generálni pedig nagyon nehéz.

P.: A lakáspiacon lassabb lesz a kilábalás?

T. E.: A válságból való kilábalás eltérően jellemzi az ingatlanpiac egyes szektorait. Leghátul a lakáspiac kullog. Az ipari, logisztikai ingatlanoknál volt a leghamarabb érezhető a válságból való kilábalás, ezt követte az irodapiaci élénkülés, és a kereskedelmi ingatlanpiacon is vannak már építési engedéllyel rendelkező nagyberuházások előkészítve. Ahogy a bérbeadás eléri a megfelelő szintet és a finanszírozási kérdések megoldódnak, elindulnak ezek a projektek is. A lakásszektorban egyelőre sokkal nehezebbnek látszik a kilábalás a válságból, éppen ezért az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal lakásszektorban érintett vállalatai értékelték, áttekintették a mára kialakult helyzetet, és arra a megállapításra jutottak, hogy ebben a lassú kilábalási periódusban ragadhatunk, hacsak a kormányzat nem tesz valamit annak érdekében, hogy elősegítse a kilábalási folyamatot.

P.: Milyen intézkedések segíthetnének?

T. E.: Ha valaki objektíven áttekinti a KSH legutóbb közzétett lakáspiaci adatait, láthatja, hogy az új lakások építésének száma az 1920-as évek szintjén mozog. Kb. 4 millió lakás van Magyarországon, így a jelenlegi évi 3-5 ezres újlakás-volumen mutatja, hogy 4-600 éves lakásállomány-lecserélésről beszélünk, miközben a keresleti oldalon növekszik az igény, és nincs elég kínálat. Mi itt kínálati oldalon látunk problémákat, mert nem éri meg új lakásokat építeni 27 százalékos áfa-kulcs mellett.

Úgy látjuk, hogy itt mindenféleképpen indokolt lenne a kormányzati beavatkozás. A kerekasztalon belül is komoly viták voltak, hogy ez a beavatkozás hol történjen. Miután több megoldást megvizsgáltunk, arra a felismerésre jutottunk, hogy az új lakásoknál az egyszeri, radikális áfa-csökkentéssel lehetne a legalacsonyabb költségszinten a lehető legnagyobb eredményt elérni. Első hallásra talán megdöbbentőnek tűnik, hogy 5 százalékra kellene csökkenteni az új lakások áfáját, de ha figyelembe vesszük, hogy a jelenleginél jóval nagyobb áfa-bevétel jelentkezne nagyobb volumen értékesítésénél, akkor belátható, hogy adóéven belül nem okozna bevételkiesést a költségvetésben, ugyanakkor olyan piaci változást indítana el nagyon rövid idő alatt, ami a mi tagvállalataink felmérése alapján csak a budapesti régióban 5-6000 új lakás megépítésének a megkezdését jelentené. Ez azt jelenti, hogy a mostani újlakás-kínálat megtöbbszöröződne, ami jótékony hatással lenne nemcsak az építőiparra, a foglalkoztatottságra és a GDP-adatokra, hanem a lakáspiaci krízishelyzet elhárításának az első lépése is lehetne.

P.: Az IFK hogyan szeretné ezt elérni?

T. E.: Ezzel kapcsolatban egyeztetéseket kezdtünk. A lakáspolitika a kormányzati hierarchián belül is többszereplős egyeztetést feltételez, emiatt nemcsak szakmai, hanem politikai egyeztetésre is szükség van. Mi a szakmai egyeztetéseket kezdtük el a napokban, tisztában vagyunk azzal, hogy ez több hónapot fog igénybe venni, nem a 2015-ös adóévre fogalmaztuk meg ezt célként - bár volt már példa ebben az országban arra, hogy adóév közben változtattak áfa-kulcsot. Mi nem lennénk ez ellen. De azért is kezdtük el ezt a szakmai egyeztetést, mert tisztában vagyunk azzal, hogy ezt követően szükség lesz politikai egyeztetésre is, hiszen több olyan szervezet van, amelyik ebben véleményt mondhat. Egy biztos: minél előbb lép a kormány, annál előbb jelentkeznek a kedvező hatások.

P.: Mozgalmas volt az elmúlt időszak a kiskereskedelmi szegmensben: meghosszabbítanák a plázastop néven elhíresült szabályozást, illetve felmerült a vasárnapi zárva tartás lehetősége is. Hogyan látja a szektor jövőjét?

T. E.: A plázastoppal kapcsolatban az IFK-n belül két, egymással ellentétes vélemény fogalmazódik meg. Az egyik, hogy ez egy kereskedelmi piacot szabályozó eszköz, a kormányzat kereskedelempolitikai célja az, hogy megakadályozza a hard diszkontláncok előretörését. Nem a kereskedelmi ingatlanfejlesztés megállítása volt a cél, erre példa az a jó néhány fejlesztés, amely az elmúlt hónapokban, években megkapta az építési engedélyt. Ezzel ellentétben van egy olyan álláspont, melynek ugyancsak van igazságtartalma, miszerint a befektetőknek nem tetszik az a fajta politikai döntés, amely bizonyos ingatlanfejlesztéseket preferál, másokat meg nem. A kiszámíthatóság, a jogszabályi környezet stabilitása, mint befektetői elvárás jelentősen sérül, hiszen mi a garancia arra, hogy egy ilyen komoly befektetést követően nem változik ismét a jogszabály, ami az adott üzlethelyiségek bérbeadását, üzemeltetését érinti. Ha a kormány úgy dönt, hogy meghosszabbítja a plázastopot, ehhez joga van, mindenesetre mi érdeklődéssel várjuk Brüsszel döntését is ezzel kapcsolatban. Mi azt mondjuk, hogy ha a kormánynak az a szándéka, hogy a kereskedelmi piacot szabályozza, akkor keressünk más eszközt arra, ami kevésbé okoz érdeksérelmet.

P.: Ezzel kapcsolatban terveznek valamilyen szakmai vagy politikai egyeztetést?

T. E.: Egy ilyen beruházás, egy bevásárlóközpont építése nagyon komoly előkészítést, tervezést igényel, éppen ezért az ily módon előkészített projektek döntő hányada meg is kapja a felmentést és az építési engedélyt. Egy fejlesztő sem engedheti meg magának azt a kockázatot, hogy csak spekulatív elkezdjen egy ilyen fejlesztést. Ezt a megalapozottságot a minisztérium mellett működő bizottság számos esetben értékelte az engedély kiadásával. Azt látom, hogy vagy marad ez a rendszer, és Brüsszel beavatkozik, vagy nem marad, mert a kormány úgy dönt.

Ami a vasárnapi zárva tartás kérdését illeti, itt számunkra a legörvendetesebb, hogy elindult egy megfelelő szinten, megfelelő módon folytatott és jelenleg is zajló szakmai egyeztetés. A piac pozitívan értékeli, ha a döntéshozó tisztában van azzal, hogy a döntésének milyen következményei lehetnek, és nem csupán egy társadalompolitikai célt mérlegel, hanem gazdaságpolitikai célokat is. Ez nagyon súlyos kérdés, ha csak azt mondjuk, hogy a bevásárlóközpontokban 60 ezer, a hipermarketekben másik 50 ezer ember dolgozik, ez egy 110 ezer ember életét befolyásoló döntés. Ha azt is hozzátesszük, hogy a felmérések szerint majdnem 1 millió ember jár vasárnap napi fogyasztási cikkeket vásárolni, akkor azt is lehet látni, hogy a pult másik oldalán is rengeteg érintett van. Az a javaslat, amit a KDNP bejelentett, mindenféleképpen jelentős és helyrehozhatatlan károkat okozna, az IFK álláspontja szerint ebben a formában nem megvalósítható. Ugyanakkor, ha valóban az a cél, hogy a kereskedelmi dolgozók hétvégi pihenőnapon történő foglalkoztatása megszűnjön, és a családjukkal eltöltött idő növekedjen, ez más eszközökkel is elérhető. A Munka törvénykönyvének és az egyéb előírások megváltoztatásával kellene ezeket a célokat megvalósítani, és akkor nagy valószínűséggel nem kerülnének veszélybe a gazdasági mutatók, és a foglalkoztatottság sem csökkenne. A szakmai párbeszéd, amely jelenleg is zajlik, nagy segítségükre lehet abban, hogy ilyen megoldások szülessenek.

P.: November 20-án kerül sor az Ingatlanfejlesztés Napjára. Miről szól az idei rendezvény?

T. E.: Idén második alkalommal szervezi meg ezt a rendezvényt az IFK. Azért ezen a napon, mert 1849-ben november 20-án adták át a Lánchidat. Tavaly az első rendezvény nagy siker volt, a szakmán belül és kívül egyaránt. Nagyon sok szakember, döntéshozó, felelős vezető, politikus figyelt egy kicsit jobban oda az ingatlanipar jelentőségére, problémáira, helyzetére ezen a napon, és ez is a célunk. Hiszen mi, fejlesztők azt mondjuk, hogy mi egy olyan iparágat mozgatunk az építőiparon keresztül, amely jelentős mértékben hozzájárul a GDP növekedéséhez, illetve mi építjük azt az üzleti infrastruktúrát, ami minden fejlett piacgazdaságnak szükséges ahhoz, hogy az üzleti szereplők sikeresen tudjanak működni. Ha mindezt olyan megközelítésben állítjuk elő, aminek a végén értékesítés is van, értve ez alatt, hogy jön egy befektető, és megvásárolja azt az irodaházat vagy kereskedelmi komplexumot, ezáltal újabb működő tőke jön az országba, és ezekből újabb fejlesztések tudnak indulni. Az Ingatlanfejlesztés Napját ezért rendezzük meg hagyományos programokkal.

Minden alkalommal próbálunk valamilyen társadalmi kötelezettségvállalással összefüggő programot szervezni ezen a napon, idén a mentőszolgálattal, a Bevásárlóközpontok Szövetségével és a Nemzeti Szív Alapítvánnyal együttműködve folytatjuk a defibrillátor-akciót, amelynek az a célja, hogy a lehető legtöbb kereskedelmi ingatlanépületben, irodaházban, logisztikai parkban, bevásárlóközpontban legyen elérhető egy defibrillátor, hiszen évente több mint 7000 ember hal meg azonnali szívleállásban. Ezeket a haláleseteket megelőzheti egy ilyen készülék. Ezt a kampányt folytatjuk, ezeknek a készülékeknek a száma évről évre nő. Meghirdettünk egy piktogram pályázatot az együttműködő szervezetekkel közösen, aminek az a célja, hogy egy olyan egységes piktogram kerüljön bevezetésre, aminek a kihelyezésével a nagyközönséget tudjuk tájékoztatni arról, hogy ilyen probléma esetén ebben az épületben található ilyen készülék. Nagy örömünkre úgy néz ki, hogy a BKK is csatlakozik ehhez a kezdeményezéshez, ily módon talán még sikeresebb lesz.

Ezen kívül idén is meghirdettünk egy hallgatói ötletbörzét egyetemistáknak, akik reményeink szerint a későbbiekben az ingatlanipar valamely ágazatában fognak tevékenykedni az OPNI ingatlanegyütteséről, "A jövő egészségügyi komplexuma" címmel. 7 pályamű érkezett. Az ingatlanfejlesztés egy komplex szakma, kellenek jogászok, közgazdászok, mérnökök, szociológusok, sőt egy ilyen projekt esetében egészségügyi szakértők, kórház-üzemeltetésben járatos emberek is, így örvendetes, hogy nagy létszámú multidiszciplináris csapatok álltak össze. A pályamunkák elbírálása folyamatban van, a győztes csapatot november 20-án hirdetjük ki egy hagyományos ingatlanfejlesztői gálavacsorán, ahová az ingatlanfejlesztői szakma jeles képviselőin kívül meghívjuk a politikai döntéshozókat és a szakembereket is, akik a kormányzaton belül az ingatlanszakmához kötődnek. Ez zárja az Ingatlanfejlesztés Napját protokolláris eseményként.

Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesületről Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület 2009-ben jött létre a legnagyobb hazai ingatlanfejlesztők részvételével. Az IFK feladata a Magyarországon működő, nemzetközi szinten is elismert ingatlanfejlesztő társaságok közös érdekeinek képviselete, célja az épített környezet minőségének fejlesztése. Az Egyesület munkájával arra törekszik, hogy a magyarországi ingatlanfejlesztéseket világos szabályrendszer alapján, a funkcionalitás szempontjainak szem előtt tartásával, esztétikusan és gazdaságosan lehessen megvalósítani a tulajdonosok, a felhasználók és az épített környezet használói érdekében. Az IFK tagjai: Ablon Ingatlanfejlesztő Kft., AIG Lincoln Gazdasági Fejlesztési Kft., Biggeorge's-NV Zrt., Futureal Development Zrt., Skanska Magyarország Ingatlan Kft., Trigránit Fejlesztési Zrt. , WING Ingatlanfejlesztő és Beruházó Zrt., ECE Projektmanagement Kft., Graphisoft Park SE, Budapest Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt., Prologis Hungary Management Kft., Talentis Group, Codic Hungary Kft, OTP Ingatlan Zrt.., Horizon Development.

• Címkék:
• ingatlan,
• interjú,
• ifk