Egész Európát lepipálták a magyar ingatlanok: 10 ábrán a lakáspiac helyzete

Portfolio Future of Construction 2025

Újlakás-építések is a konferencia programpalettáján! Jegyek itt:

Információ és jelentkezés

Elsőként nézzük a magyarországi lakásépítést: ez nemzetközi összehasonlításban szerénynek számít, tízezer lakosra jutó száma az uniós országok közül hazánkban volt a legalacsonyabb 2024-ben. Az épített lakások száma Írországban, Lengyelországban – 57 és 55 – volt a legmagasabb, míg Magyarországon tízezer főre vetítve csupán 14 lakást építettek, és 21 építését tervezték. A vizsgált európai országok közül tízezer lakosra vetítve a gyorsan fejlődő Lengyelországban adták ki a legtöbb építési engedélyt is, 78-at. A kiadott építési engedélyek számát illetően egyébként Európában csak Olaszország és Németország volt mögöttünk a rangsorban.

A hét elején megjelent friss magyar adatok sem mutattak javulást az új átadások területén: a KSH gyorstéjékoztatója szerint nyolc éve nem épült olyan kevés lakás, mint a harmadik negyedévben. Érdekesség, hogy Budapesten utoljára egy éve adtak ki ilyen kevés építési engedélyt, míg vidéken mindenütt növekedés volt tapasztalható e tekintetben. A kiadott építési engedélyek számának növekedése már jelzi a súlyos lakáspiaci dekonjunktúra mélypontját, a lakásépítési kedv trendszerűen javul.

2024 végén egyébként összesen 4,6 millió lakás volt Magyarországon, ezek közel egyharmada Budapesten és Pest vármegyében áll. Az ezredforduló óta jelentősen csökkent a lakásokban lakók átlagos száma:

a száz szobára jutó lakók száma 24 év alatt 98-ról 71-re esett.

Méretüket tekintve a magyarországi lakások 91 négyzetméteres átlagos alapterülete elmarad a 103 m2-es európai uniós átlagtól. A környező országok közül Ausztriában 110, Szlovákiában és Szlovéniában 104 m2 volt a lakások átlagos mérete. Szerbiában a hazaihoz hasonló lakásméretek jellemzők, és csak Románia esetében látható kirívóan alacsony, 55 m2-es átlagos lakásterület. Ezzel szemben a legnagyobb, 140 négyzetméter feletti átlagos lakások Cipruson, Belgiumban és Luxemburgban voltak.

Sokéves folyamatos emelkedés után 2023-ban átmenetileg megtorpant az EU-tagállamok lakásár-növekedése, majd

TAVALY ÚJRA EMELKEDETT A 27 TAGÁLLAM EGYÜTTES ÁRINDEXE.

Nominális értelemben hazánk lakásárindexe kiugróan magas, vezetve az EU mezőnyét kilencéves távlatban. Szintén gyors, több mint kétszeres áremelkedést mutatott Litvánia, Portugália, Csehország és Bulgária adata is. Egy ország sem volt a 2015. évi bázis alatt tavaly, a nominális lakásárak ehhez Finnországban, Olaszországban és Cipruson jártak a legközelebb.

Az trend idén is folytatódott: az uniós és az eurózóna-átlaggal összevetve az idei év második negyedévében is kiugróan magas volt, és még tovább növekedett a magyar árindex, és fontos megjegyezni, hogy még az Otthon Start Program bejelentése előtt.

Magyarország a lakástulajdonosok országa, de nemcsak mi vagyunk így ezzel

Uniós összehasonlításban hazánkban kimagasló a tulajdonosok által lakott lakások aránya, de a tagállamok közül van még feljebb is: Szlovákiában és Romániában még többen rendelkeznek az otthonukkal. Nem csoda: a saját tulajdonú lakásban élők aránya kiemelkedő a volt szocialista országokban, elsősorban azokban, ahol a rendszerváltáskor a magyarországihoz hasonló lakásprivatizáció zajlott le – íja a KSH. A posztszocialista országokra általánosan jellemző az is, hogy a jelzáloggal rendelkező lakások aránya alacsonyabb a nyugat-európaiaknál.

A lakásbérlet továbbra is Németországban a legelterjedtebb, a lakásállomány több mint felét teszi ki, ugyanakkor meglehetősen alacsony azon lakásbérlők aránya, akik valamilyen lakbértámogatást kapnak. Ezzel szemben Hollandiában és Franciaországban a bérelt lakások aránya összességében alacsony, ám ezen belül pont a támogatott bérleteké kiemelkedő. Hollandiában a lakott lakások 58%-a olyan magántulajdon, amelyet jelzálog terhel, ez a legmagasabb az unióban, de Svédországban és Dániában is körülbelül a összes háztartás fele törleszt otthonára jelzáloghitelt.

Ennyit kell dolgoznod, hogy lakásod legyen, és akkor még nem ettél

Ha valaki semmi másra nem költene, csak lakásvásárlásra, tavaly ezt 6,6 évnyi keresetből tehette meg egy átlagos lakás esetében országosan, míg Budapesten ez az idő 8,7 év volt. A leghosszabb, 10,2 évnyi folyamatos munka Pest megyében lett volna jellemző. Elsősorban erre a régióra és a fővárosra volt igaz, hogy a lakásárak eltávolodtak a helyben elérhető keresetektől. Eközben Észak-Magyarországon kevesebb mint négy évet kellett csak dolgozni egy átlagos lakás áráért. Ez megfizethetőségi szempontból bár kedvezően hangzik, de csak akkor, ha valaki épp ide költözne. Ellenkező értelemben sajnos inkább hátrány, hiszen a mutatót a régió kirívóan alacsony lakásárai alakítják.

A lakásár-növekedés a második negyedévben is folytatódott Magyarországon, kiugró mértékben Budapesten és a nagyvárosok közül még ennél nagyobbat nőttek az árak Pécsett, Debrecenben és Szegeden. Az átlagos fővárosi négyzetméterár 24%-kal volt magasabb az előző év azonos időszakinál, ezt a pécsi 30.2%-os és a békéscsabai 26.2%-os növekedés múlta felül, többek között.

A megyeszékhelyek közül Debrecen átlagos lakásárai voltak a legmagasabbak Budapest után, és hasonló árszintek láthatóak azokban a nagyvárosokban, ahol nagyobb ipari központok találhatóak, vagy ilyen jellegű fejlesztéseket jelentettek be, mint Győr, vagy Szeged. A sort pedig Salgótarján zárta, a többi vármegyeszékhelytől messze elmaradó árszinttel.

Már nem az építőanyag a drága, hanem a munkadíj

Építeni sem túl olcsó.

A lakásépítés költségei Magyarországon tavaly 5,6%-kal meghaladták az előző évi szintet.

Az építési költségek emelkedésének csúcsán, 2022-ben a költségnövekedést elsősorban az építőanyagok drágulása idézte elő, ami 2024-ben lényegében megszűnt. Ugyanakkor a munkaerőköltségek emelkedése ezekben az években tartósan magas volt, így tavaly a lakásépítési költségek emelkedését már elsősorban a munkabérek 15%-os növekedése idézte elő.

Egy lakásnégyzetméter megépítése átlagosan 617 ezer forintba került 2024-ben. A kisméretű lakások fajlagos építési költsége az átlagnál magasabb volt, a leggazdaságosabban a 80–99 m2-es lakásokat lehetett felépíteni. A felhasznált magasabb minőségű anyagok és műszaki megoldások miatt az ennél nagyobb, általában tehetősebbek által épített otthonok esetében ismét átlag fölé emelkedett a lakásépítés becsült költsége – mutatják a KSH adatai áfa nélkül, nem számítva a telek árát, sem az építkezés előkészítését és finanszírozását szolgáló költségeket.

Az újonnan felépülő lakások közül a legtöbb ma már elektromos hőszivattyúval rendelkezik, de még mindig második helyen áll a fűtés módja szempontjából a földgáz. A 2023-as 45%-ról tavaly 33%-ra csökkent a gázfűtéses lakások aránya az építéseken belül, vagyis egyértelműen teret hódít a zöldebb és hatékonyabb technológia. A felépült lakások fűtési rendszere túlnyomórészt valamilyen központos megoldás: 34%-uk épület-, 59%-uk lakásközponti fűtéses. Használatbavételkor az új lakások 60%-a rendelkezett klímával, 5,8%-ukon pedig volt napkollektor.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ