Legjobb lakáshitelek Magyarországon: nem mind arany, ami fénylik

A THM, a kamat, a törlesztőrészlet és a teljes visszafizetendő összeg szempontjából legjobb ajánlatok megtalálásához a Pénzcentrum kalkulátorának a használatát ajánljuk.

Mit mutatnak a banki ajánlatok?

2017 nyara óta kínálnak a bankok "minősített fogyasztóbarát lakáshiteleket", ezek elterjedése nagyban hozzájárult ahhoz, hogy ma már 10-ből legalább 8 új lakáshitel legalább 5 éves kamatperiódussal rendelkezik. A minősített lakáshitelek esetében ugyanis a bankok azt vállalták, hogy

• hosszú a kamatperiódus (5, 10, 15 év), vagy végig fix a kamatozás,
• a referenciaértékhez viszonyított kamatfelár nem magasabb 3,5 százalékpontnál,
• a hitelbírálati határidő az értékbecslés rendelkezésre állásától számított maximum 15 munkanap, a folyósítási határidő a folyósítási feltételek teljesítésétől számított 2 munkanap,
• a hitelező által választott referencia- értékhez viszonyított kamatfelár nem haladhatja meg a 3,5 százalékpontot,
• a folyósításig felmerülő és az előtörlesztéshez kapcsolódó díjak maximáltak,
• a folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75%-a, de legfeljebb 150 ezer Ft,
• az előtörlesztési díj nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1%-át, lakástakarék-pénztári betétből pedig az előtörlesztés díjmentes,
• minden kamatforduló előtt legalább 30 nappal díjmentes kamatperiódus-váltást igényelhet a hitelfelvevő.

A Magyar Nemzeti Bank több alkalommal jelezte, hogy a fogyasztóbarát lakáshitelek a nagy piaci átlagban alacsonyabb THM-mel bírnak minősítéssel nem rendelkező "versenytársaiknál". 380 ezer forintos jövedelemmel, 15 millió forintos hitelösszeggel és 20 éves futamidővel számolva ezt nem feltétlenül igazolják vissza a legjobb lakáshiteleket számba vevő kalkulációink.

Kalkulációink alapján 5 éves kamatperiódus mellett az 5 legjobb minősített hitel átlagos THM-e 4,28%, miközben a nem minősített hiteleké 4,04%. Minősítéssel a CIB Bank, minősítés nélkül a Budapest Bank lakáshitele a legkedvezőbb. Félkövérrel jelöltük azokat a bankokat, amelyeknél a legalacsonyabb THM-mel bíró lakáshitel nem minősített hitel.

10 éves kamatperiódus esetében már a minősített hitelek vannak előnyben: átlagos THM-ük 4,91% a nem minősített hitelek 5,02%-ával szemben. A legjobb minősített és nem minsősített 10 éves kamatperiódusú hitel is az UniCredité.

Kisebb jelentősége van az összehasonlításnak a végig fix kamat mellett. A minősítés nélküli végig fix kamatozású hitelek esetében is az UniCredit vezet (egyedül neki van ilyen terméke), ennél azonban sokkal jobb THM-mel rendelkező minősített terméke van a K&H-nak.

Ahogy a fentiekben láthattuk, a fogyasztóbarát minősítés megvédi a fogyasztókat a túlzott költségektől, így például nem engedi, hogy kamatfelára 3,5 százalékpont fölé menjen, vagy a hitelösszeg 0,75%-nál (illetve 150 ezer forintnál) magasabb folyósítási díjat fizessen a hitelfelvevő.

Az MNB (korábbi) piaci adatai azonban azt mutatják, hogy a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek nemcsak a szélesőséges drágaságtól védenek meg, de nagy átlagban is olcsóbbak a nem minősített hiteleknél.

Bank360.hu: nemcsak lakásvásárláshoz vehetők fel a minősített hitelek A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelekre nem csak akkor tudunk támaszkodni, amikor lakásvásárlásra kerül a sor. Más hitelcélra is fordíthatjuk ezeket a hiteleket: 1. Építkezés: az építési hitelek között is megtalálhatók ezek a kedvező kamatozású kölcsönök, így lakásépítés során támaszkodhatunk rájuk. 2. Adósságrendezés: kedvező fix kamataikkal az MFL hitelek alkalmasak arra, változó kamatozású hitelünket kedvező kamatszinten fixáljuk vagy drágább, rögzített hitelünket váltsuk ki egy olcsóbbra - hívta fel a figyelmünket Veres Patrik, a Bank360.hu szakértője.

Mit mutatnak az MNB adatai?

Nincsenek egészen friss adataink, de például a minősített lakáshitelek történetének első három negyedéve azt mutatja, hogy ezeket a hiteleket átlagosan közel 1 százalékponttal alacsonyabb THM mellett folyósították a bankok, mint a nem minősítetteket. Kérdés, mi állhat ennek hátterében, ha az egyedi banki ajánlatok nem feltétlenül tükrözik ezt vissza.

Két fő kockázati mutató,

• a hitelösszeg/lakásérték arányt bemutató HFM és
• a felvállalt törlesztőrészlet / nettó jövedelem arányt bemutató JTM

alapján nincs jelentős eltérés a minősített és a nem minősített hitelek között, legalábbis 2017 szeptembere és 2018 márciusa között ilyen nem volt megfigyelhető. Ha a minősített hitelt felvevőkre jóval alacsonyabb HFM és JTM lenne jellemző, mint a többire, akkor az magyarázatot adna arra, hogy miért veszik fel jóval alacsonyabb átlagos THM mellett ezeket a hiteleket. De ez nincs így.

Ettől függetlenül elképzelhetőnek tartjuk, hogy a kockázati besorolásban és így a banki kamatmeghatározásban figyelembe vett más mutatók (pl. a jövedelem abszolút szintje, átlagos hitelösszeg stb.) alapján a fogyasztóbarát lakáshiteleket jobb besorolású ügyfelek vették, veszik fel. 3,5 százalékpontnál magasabb kamatfelárral rendelkező hitelt például nem lehet minősített lakáshitel formájában felvenni, de vannak ügyfelek, akik nem férnek be e korlát alá, így a nem minősített változatot kénytelenek igénybe venni.

Feltételezésünk szerint jórészt az eltérő átlagos kockázati szintből adódhat tehát a minősített hitelek átlagos piaci (ex post) költségelőnye, és nem feltétlenül az egyedi banki ajánlatok jobbak a fogyasztóbarát termékek esetében a THM és/vagy a kamat szempontjából. Márpedig az egyéni hitelfelvétel szempontjából az utóbbi a döntő.

Az, hogy a jobb kockázati szinttel rendelkező ügyfelek (ahogy feltételezzük) inkább a fogyasztóbarát lakáshiteleket választják, nem jelenti azt, hogy a kamatérzékeny, tudatos hitelfelvevők számára mindig ezek a legjobb ajánlatok. Gyakran persze ezek futnak be az első helyre, de nem mindig. A THM, a kamat, a törlesztőrészlet és a teljes visszafizetendő összeg szempontjából legjobb ajánlatok megtalálásához a Pénzcentrum kalkulátorának a használatát ajánljuk.

• Címkék:
• hitel,
• lakás,
• finanszírozás,
• ingatlan,
• fogyasztóbarát lakáshitel,
• lakáshitel