Biztos, hogy jönni fog a következő válság a lakáspiacon

Meddig emelkedhetnek a lakásárak?

Már több, mint 4 éve emelkednek jelentős mértékben hazánkban a lakásárak, amit egy 6-7 éves árcsökkenés előzött meg. Sokan teszik fel a kérdést, hogy vajon meddig folytatódhat ez, hiszen már most is a válság előtthöz képest jóval magasabb tartományban tartózkodnak az árak. Sajnos azonban rossz hírünk van a hamarosan csökkenést váróknak, több tényező is éppen az ellenkező irányba hat.

A gazdasági növekedés továbbra is jelentős hazánkban, ami a lakáspiac számára is kedvez. Ezen felül a bérek tovább bővülnek, ami szintén pozitívan hat a lakáspiacra. Ráadásul jelenleg nagyon kedvező feltételek mellett juthatunk hitelhez is, a kamatok alacsonyak és a közeljövőben nem is várható ebben jelentős változás. Vagyis minden adott a stabil lakáspiaci kereslethez, a nagy kereslet pedig - változatlan kínálat mellett- az árak további növekedését eredményezi.

Ha a lakásárak alakulását a jövedelmek alakulásával vetjük össze, látszik, hogy 2000-től kezdődően a bérpálya meredeken emelkedik, a lakások ára pedig összességében még nem tudta "behozni" ezt a bővülést, és ez vélhetően akkor sem történik meg, ha még az idén is 5-10 százalékos marad az emelkedés. Bármennyire is azt gondoljuk tehát, hogy lakásárak már most irreálisan magasak, valójában ez nem igaz. Ezt hozta ki eredményül egyébként az MNB vizsgálata is, mely szerint az árak még nem térnek el a fundamentumok által indokolttól, sőt ez alapján is van még tér a bővülésre. Egyedül Budapest esetében "rezgett a léc", de itt is korrekcióra került sor a múlt évben, vagyis a fundamentumok által indokolt szint környékén mozogtak az árak a novemberi jelentés szerint.

Az új lakások ára is bővülhet?

Az új lakások ára jelentősen emelkedett az elmúlt években. A Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint 2016 elején még 550 ezer forint alatt mozgott az új társasházi lakások átlagos ára Budapesten, miközben 2018 elején már csak átlagosan közel 720 ezer forint/négyzetméteres áron juthattak szabad lakáshoz a vevők. Az előzőekben említett kedvező gazdasági körülmények természetesen az új lakások keresletére is pozitívan hatnak, az eddig bővülő kínálat pedig a kedvezményes áfakulcs időszakának végéhez közeledve pedig csökkenhet, így a kereslet és kínálat szabályainak megfelelően az árak biztosan nem fognak mérséklődni. A további áremelkedés költségoldalról is indokolt, az elmúlt években ugyanis jelentősen emelkedett az építőanyagok ára, valamint folyamatosan nőttek a munkaerőköltségek. A beruházók a projektek megvalósítása során egymással versenyeznek a szűkös kivitelezői kapacitásokért, amit a jelentős túlkereslet miatt csak magasabb áron nyerhetnek el.

Mit tegyünk, ha félünk a következő válságtól?

A lakáspiacon különböző ciklusok váltják egymást, vagyis egy áremelkedést mindig egy visszaesés követ. Tehát az nem kérdés, hogy valamikor jönnie kell majd a mostani felívelést követően egy vérzivatarosabb időnek. A kérdés inkább az, hogy a piaci fordulat mikor következik be, és hogyan készüljünk fel rá. A mikort sajnos nem tudjuk megmondani, de az biztosnak tűnik, hogy nem a következő 1-2 évben, így nem érdemes erre várni a lakásvásárlással, hiszen addig még további jelentős drágulás állhat előttünk. Azt már azonban sokkal inkább meg tudjuk mondani, hogy miként készüljünk arra, hogy egy negatív lakáspiaci ciklusban se veszítsünk sokat az ingatlanunkon.

A felkészülés már a lakás kiválasztásánál kezdődik, fontos, hogy lakásvásárlásnál értékálló ingatlanba helyezzük a pénzünket. Bár Budapest a válság során sem szenvedett akkora károkat, mint a vidék, még itt is volt különbség az egyes kerületek teljesítményében, válságállóságában. A leginkább értékállónak a 11. és 12. kerületek számítottak, ahol lényegesen kisebb mértékben csökkentek az árak a többi kerülettel összehasonlítva. A lokáció szempontjából szintén fontos a kerületen túl, hogy a környék adottságai és ellátottsága is megfelelő legyen. Buda például ilyen szempontból is kedvező helyzetben van, a zöld környezet iránt mindig van kereslet.Az ingatlanok árát jelentősen befolyásoló lokáció mellett az is fontos, hogy milyen típusú ingatlant vásárolunk. Egy magas minőségi színvonalat képviselő, jó beosztással, és a modern kor elvárásainak megfelelni képes lakásra sokkal könnyebb vevőt találni a későbbiekben is, és éppen ezért könnyebben tarthatja az árát. Illetve ma már újra kiemelt szempont a vásárlók egy része számára a jó bérbeadhatóság kérdésé is. Szintén érdemes azt is megvizsgálni, hogy az adott környéken milyen a lakásösszetétel, egy olyan helyen vásárolt új lakás, ahol az új otthonok tömegével nem jellemzőek, szintén előnyhöz juttathat minket a későbbiek során, hiszen unikális ingatlantípusnak számíthat az otthonunk. Erre jó példa lehet Buda, azon belül is a 12. kerület, ahol a 13. vagy 9. kerülettel szemben alig épülnek új otthonok, így a későbbiek során az újszerű lakást keresők is csak ezen néhány ingatlan közül válogathatnak majd, ezzel kedvező helyzetbe hozva azok tulajdonosait.

 

TÁMOGATOTT TARTALOM

A cikk megjelenését a Biggeorge Property Zrt. támogatta.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

• Címkék:
• lakáspiac,
• lakásárak,
• biggeorge