300 milliárddal indul a Lakhatási Tőkeprogram, a források kétharmadából Budapesten épülhet lakás

Március végén lezárult a Lakhatási Tőkeprogram jelentkezési szakasza, a nagy túljelentkezésre tekintettel pedig a program a korábban bejelentett 200 helyett 300 milliárd forintos keretösszeggel indult el. Hogyan értékelik a jelentkezési szakaszt, milyen tanulságok szűrhetők le belőle, illetve várhatók-e további keretemelések?

A program eredetileg 200 milliárd forintos keretösszeggel indult, és már a meghirdetés pillanatában hatalmas érdeklődést váltott ki. Végezetül 20 alapkezelő jelentkezett 23 alappal, amelyek közül 19 meg is felelt a feltételeknek, a benyújtott igények összege pedig együttesen csaknem elérte a 400 milliárdot – egész pontosan 393 milliárd forintra rúgott –, ami szintén alátámasztja a program népszerűségét. Mindezek hatására döntött úgy a Nemzetgazdasági Minisztérium és a Magyar Fejlesztési Bank, hogy a keretösszeget 300 milliárd forintra emelik.

Ekkora összegnél figyelembe kell venni, hogy az bankhitelekkel és önerővel kiegészülve mintegy 1000 milliárd forintnyi fejlesztési volument képes elindítani, ami a következő öt év során több mint 30 ezer lakás megépítését jelentheti. Érdemes megvárni a tőkeprogram eredményeit, és annak megfelelően hozni további döntéseket, akár az emelésre vonatkozóan is. Ugyanis nem érdemes átesni a ló túloldalára sem, a túlkínálat szintén torz folyamatokat indíthatna el a lakáspiacon.  

Jelenleg egy alapkezelő maximum 20 milliárd forint tőkejuttatást kaphat, miért döntöttek egy ilyen korlát meghatározása mellett?

A jelenlegi konstrukcióval biztosítjuk, hogy a fejlesztések elindításához megfelelő, de ne túlságosan nagy összeg álljon egy-egy alapkezelő rendelkezésére, ezzel a források hatékony és szakszerű befektetését tudjuk ösztönözni. Emellett fontos szempont volt a földrajzi és szektorális diverzifikáció is: az egyes alapkezelők különböző tapasztalatokkal és szakértelemmel rendelkeznek, akár földrajzi elhelyezkedés, akár ingatlanpiaci szegmensek szempontjából, így a fejlesztések széles skálája tud megvalósulni a következő években. 

A cél az, hogy a teljes hazai ingatlanpiaci spektrum megfelelő képviseletet kapjon – földrajzi értelemben éppúgy, mint típus szerint, és minden alapkezelő azt a területet célozza meg, amelyben a legnagyobb hozzáadott értéket tudja nyújtani.  

Ha már rátértünk a földrajzi lokációra: a beérkezett pályázatok szerint az ország mely pontjain indulhatnak meg fejlesztések?

Az előzetes tervek alapján az látható, hogy a források körülbelül 70%-a Budapesten, míg a fennmaradó 30% vidéken kerülne befektetésre és hasznosításra. Ezt az arányt úgy célszerű értelmezni, hogy a nagy léptékű, akár több száz lakásos fejlesztések jellemzően csak egy bizonyos településméret felett valósulnak meg. Ennek megfelelően elsősorban a vármegyeszékhelyek, nagyobb vidéki városok, illetve természetesen Budapest jelenti a célpiacot.  

Figyelembe kell venni, hogy maga a lakhatási válság – különösen az ingatlanárak és bérleti díjak drasztikus emelkedése – az elmúlt időszakban főként Budapesten jelentkezett a legmarkánsabban, ahol nemcsak a megemelkedett árak jelentenek problémát, hanem strukturális jellegű lakáshiány is tapasztalható – vagyis sok esetben sem a mennyiség, sem a minőség nem felel meg a keresleti igényeknek. Mindezek alapján a program forrásallokációja a lakhatási kihívások súlypontjaihoz igazodik, a gazdaságossági szempontok és a valós piaci igények együttes figyelembevételével.  

Korábban a Nemzetgazdasági Minisztérium azzal számolt, hogy az 1,2 milliós négyzetméterár elfogadható árszint lenne az új lakások esetében, ugyanakkor a pályázati feltételekben nem fogalmaztak meg konkrét elvárást a megépülő lakások eladási árával kapcsolatban. Az elbírálás során szerepelt szempontként a megfizethetőség?

Az elmúlt évtizedben a kormány számos olyan intézkedést hozott, amelyek a lakáspiaci kereslet élénkítését célozták – gondolhatunk itt például a Családi Otthonteremtési Kedvezményre, vagy a kedvezményes hitelekre. A lakáspiaci kínálat azonban számos strukturális és piaci ok miatt nem tudott ezekkel az ösztönzőkkel lépést tartani. 

Ennek felismerése vezetett oda, hogy jelenleg a kínálat ösztönzése került előtérbe, és ezt a célt szolgálja a Lakhatási Tőkeprogram is, amely a lakásfejlesztések számottevő növelésével kívánja támogatni a piacot. Az alapvető közgazdasági logika szerint, ha a kereslethez képest a kínálat érdemben bővül, az hosszabb távon az árak stabilizálódását, illetve mérsékeltebb emelkedését eredményezheti.

A lakásárak nominális csökkenése általában csak súlyos gazdasági válságok idején figyelhető meg – mint például a 2008–2009-es pénzügyi válságot követően –, ennek nem látjuk realitását, illetve nem is lenne kívánatos ilyen jelenség bekövetkezése. A lakhatási nyomás enyhülhet enélkül is, amennyiben az árak stagnálnak, miközben a reálbérek emelkednek.

Elméleti szinten felmerülhetne a fix négyzetméterár alkalmazása, azonban ez figyelmen kívül hagyná a lakások közötti jelentős különbségeket földrajzi elhelyezkedés és a kivitelezési minőség tekintetében. Egy ilyen árplafon torzította volna a piacot, és ellehetetlenítette volna a fejlesztéseket. Most a piac dönt arról, milyen típusú és elhelyezkedésű fejlesztések valósuljanak meg.

A rendelkezésre álló adatok szerint várhatóan hogyan alakul majd a lakások-bérlakások-kollégiumok aránya?

Fontos látni, hogy a befektetések irányát a piaci igények logikája határozza meg, ennek megfelelően a lakóingatlanok – elsősorban a lakások – iránt mutatkozik a legnagyobb kereslet. Ennek következtében a program keretében megvalósuló fejlesztések becslések szerint mintegy 80%-a lakások építésére fog irányulni, míg a fennmaradó hányad kollégiumi férőhelyek, illetve bérlakások kialakítását szolgálja majd.

Mikor jelenhetnek meg az első projektek, mikorra látják azt, hogy a tőkeprogram már gyakorlatilag éreztetni fogja a hatását a keresleti oldalon is?

A tervek szerint az alapkezelők 2025 júniusától kezdhetik meg a befektetések tényleges felhasználását. A hazai gyakorlatnak megfelelően számos fejlesztő már az engedélyezési és tervezési szakaszban, ún. „tervasztalról” megkezdi az értékesítést, így várhatóan már 2025 őszén vagy az év végén megjelenhetnek az első lakások az értékesítési kínálatban. 

Ugyanakkor a projektmegvalósítás építéstechnológiai sajátosságai miatt az első lakások fizikai átadása legkorábban 2026 második felében várható. Ettől az időponttól kezdve a programhoz kapcsolódó fejlesztések egyre nagyobb volumenben jelenhetnek meg a piacon, a legnagyobb tömegű átadások 2027-re prognosztizálhatók. 

Az Új Gazdaságpolitikai Akcióterv megfizethető lakhatás pillére mellett a Demján Sándor Programhoz is kapcsolódik az NTH. Ennek keretében ugyanis tavaly indítottak egy 60 milliárd forint keretösszegű tőkeprogramot a hazai vállalatok kifektetéseinek elősegítésére. Mekkora érdeklődést tapasztaltak, könnyen meg tudnak felelni az érdeklődő vállalatok a 30%-os társbefektetési feltételnek?

Erős érdeklődést tapasztalunk: a jelenleg ismert, szándék szintjén megfogalmazott tranzakciók összértéke már most meghaladja az alap rendelkezésre álló keretösszegét. Természetesen az előzetes érdeklődés és a tényleges megvalósulás között mindig van egy természetes lemorzsolódás, így ez önmagában nem jelent problémát – sőt, kifejezetten pozitív jelzés, hogy az alap feltöltése biztosított lesz.  

A befektetések elsődleges célja a hazai kis- és középvállalkozások, illetve nagyvállalatok nemzetközi piacra lépésének támogatása. Számos összehasonlító statisztika rámutatott már arra, hogy míg például Ausztriában lényegesen magasabb a külpiacon aktív kkv-k száma, és itt most nem kimondottan az exportra, hanem inkább a külföldön alapított vagy felvásárolt magyar leányvállalatokra gondolok, hazánk e téren felzárkózó pályán mozog - a különbség azonban továbbra is számottevő.

A program ezt a külpiaci terjeszkedést egy úgynevezett mezzanine finanszírozási konstrukcióval kívánja előmozdítani. Ez a finanszírozási forma lehetőséget biztosít arra, hogy egy adott projekt esetében a cég saját tőkéje mellett – amely sokszor nem elegendő, vagy amelyet nem kíván teljes egészében kockáztatni – egy előre árazott, zárt szerkezetű tőkebefektetés révén pótolja a hiányzó forrást. A mezzanine jellegű tőke piaci hozamelvárás mellett kerül kihelyezésre, és a konstrukció lényege, hogy a befektető (jelen esetben az alap) a befektetési időszak végén – sikeres projekt esetén – egy előre rögzített értéken kivásárolhatóvá válik, miközben a nyereség többletértéke a partnernél realizálódik. 

A finanszírozási struktúra három pillérre épül: a saját erő (kb. 30%), az alap által biztosított mezzanine típusú tőke, valamint egy jellemzően banki forrásból származó klasszikus hitel, amely alacsonyabb hozamelvárás mellett, de szigorúbb biztosítéki és adósságszolgálati rendszerrel működik. Ez a három elem együtt képes biztosítani a projektek megvalósításához szükséges forrásstruktúrát. 

Mivel a kifektetés alapvetően tőkeigényes és kockázatosabb tevékenység, azt tapasztaljuk, hogy jellemzően a már érett, stabil vállalatok gondolkoznak el ezen a terjeszkedési lehetőségen, akik például egy versenytárs, vagy esetleg vertikális tengelyen nézve egy ellátási láncban szereplő partner felvásárlásával kívánnak nemzetközi porondra lépni. Számukra a 30%-os önerő biztosítása nem okoz problémát.

Eddig hány projektet sikerült megvalósítási fázisba juttatni, és melyik országokba irányultak ezek?

Az alap földrajzi fókuszterülete Európára és Közép-Ázsiára terjed ki, ez utóbbi különösen ígéretes célpontként jelenik meg a befektetési stratégiában.

A tőkealap keretében eddig egy jelentős volumenű projekt tekintetében van szerződéses megállapodásunk, amely egy közép-ázsiai, zöldmezős beruházást jelent az agrár- és élelmiszeripari szektorban. Ezzel egy többéves megvalósítási időszak veszi kezdetét, tekintettel a beruházás méretére és komplexitására.

Egyébként előkészítés alatt áll több projekt is Közép-Ázsiában, illetve előrehaladott tárgyalásaink vannak például Kazahsztánba és Olaszországba irányuló kifektetések esetében is.  

Ahogy említette, az alap egyik fókuszterülete Közép-Ázsia: mennyire nyitottak erre a viszonylag idegennek számító régióra a hazai vállalkozások?

Közép-Ázsia rendkívül dinamikusan fejlődik és intenzív demográfiai növekedésen megy keresztül. A gyors népességnövekedés következtében a térségben szinte minden alapvető iparág – az élelmiszeripartól kezdve a gyógyszeriparon és ivóvízkezelésen át – jelentős felvevőpiaci potenciállal rendelkezik. A globális nagyvállalatok jelenléte egyelőre korlátozott, így a telítettség alacsony, ami kiváló lehetőségeket kínál a magyar vállalatok számára is.  

További előnyt jelent, hogy a magyar állam, illetve a magyar vállalatok megítélése kedvező ezekben az országokban. Egyrészt a térség államai – földrajzilag Kína és Oroszország közé ékelődve – nyitottak az olyan befektetők irányába, akik nem a két nagyhatalomhoz kötődnek, ezáltal csökkentve gazdasági és politikai függőségüket. Másrészt kulturális és történeti okokból a magyar szereplőket sok esetben pozitív előfeltételezéssel fogadják, ami újabb versenyelőnyt jelenthet a piacra lépés során. 

Ugyanakkor ezekben az országokban nincsenek az Európai Unióhoz hasonló egységes szabályozási rendszerek – milyen kihívásokkal találkozhatnak a cégek a befektetés során és kiknek javasolnák a régiót?

Valóban számolni kell vele, hogy Közép-Ázsia esetében a piacra lépés bár kedvezőbb lehetőségeket tartogathat, az ide irányuló ügyletek komolyabb komplexitással is járnak. A jogi szabályozási környezet eltérései, a földrajzi távolság, a kulturális és nyelvi különbségek együttesen magasabb belépési költségeket és specializált szaktudást igényelnek. Ezért például a projektek megvalósítása során szinte elengedhetetlen a tapasztalt, nemzetközi tanácsadók bevonása. Mindezek következtében a régió elsősorban a megfelelő tőkeerővel és működési tapasztalattal rendelkező, már érettebb magyar vállalatok számára reális célpiac. 

A kisebb hazai vállalatok esetében a földrajzilag és kulturálisan közelebb eső országok – például Szlovákia – jelenthetnek kézenfekvő célterületet, ahol a piacra lépéshez szükséges erőforrások és kockázatok lényegesen mérsékeltebbek. 

Mennyire jelentek meg a pályázók között a Versenyképességi Stratégiában kiemelt szektorok, például az agár- és élelmiszeripar, a logisztika vagy a könnyűipar?

Az agrár- és élelmiszeripari szektorban működő magyar vállalatok részéről továbbra is jelentős az érdeklődés, különösen a közép-ázsiai piacok tekintetében, de a régióhoz közelebb eső európai országok iránt is. A másik meghatározó érdeklődési terület az ipari termeléshez kapcsolódik. Ide tartoznak a fogyasztási cikkek, valamint különféle ipari célú termékek előállításával foglalkozó vállalkozások. Ezek a cégek szintén egyre nagyobb számban jelentkeznek a programba, ami azt mutatja, hogy a külpiaci jelenlét iránti igény a termelő szektorban is fokozódik. 

Milyen jövőbeli terveik vannak, várható-e a tőkeprogram bővítése?

A magyar gazdaságban jelenleg jelentős a külföldi működőtőke szerepe – amelynek előnyei mellett negatív hatásai is érzékelhetők, és itt a profitrepatriálásra, azaz a nyereség anyaországba való visszajuttatására gondolok. A tőkeprogram hozzájárulhat ahhoz, hogy Magyarország a fejlődési pálya következő lépcsőfokára lépve fokozatosan tőkekifektetővé, tőkeexportőrré váljon, és ezáltal kiegyensúlyozottabbá tegye a tőkemérleget. Amennyiben sikeresen realizálódnak a kilátásban lévő projektek, felmerülhet a program bővítése, de természetesen ez nagymértékben függ a rendelkezésre álló forrásoktól is.

Az új programok mellett két éve működik a Baross Gábor Tőkeprogram is. Hogyan értékelné a program első pillérének eredményeit, milyen visszajelzéseket kaptak a piaci szereplőktől az ingatlanalapok és az értékpapíralapok működéséről?

Ez a két év elegendő idő volt arra, hogy mára már kézzelfogható eredményekről is be tudunk számolni a tőkeprogramot illetően.

A program első pillére két alprogramra épült: az egyik az ingatlanalapokat célozta meg, 150 milliárd forintos keretösszeggel, amelynek célja a hazai épületállomány zöldítése, tehát az energiahatékonyság növelése volt. Ez a láb olyan új beruházások megvalósulását segítette elő, amelyek magas fenntarthatósági besorolású épületeket eredményeztek, továbbá cél volt a már meglévő ingatlanok felújítása is, hogy azok szintet lépjenek az energiahatékonyság tekintetében. Tíz alapkezelő kapott forrást a program keretében és már számos projekt meg is valósult: ilyen például a Váci úton lévő H20 irodaház vagy a ZF német autóipari beszállító új gyártócsarnoka Debrecenben. 

A program pénzügyi szempontból is sikeres: körülbelül 10%-os éves belső megtérülési rátát (IRR) realizáltunk, amely figyelembe véve az ingatlanbefektetések alacsonyabb kockázati profilját, kedvező hozamnak számít. A program futamidejéből még három év hátra van, jelenleg is zajlanak fejlesztések.

A második pillér az értékpapíralapokat célozta, mintegy 15 milliárd forintos kerettel, amelyet öt alapkezelő használt fel magyar tőzsdén forgalmazott közép-és nagy vállalatok részvényeinek, kötvényeinek vásárlására. Bár természetesen több tényező együttes hatásának is köszönhető, de ez az alprogram is hozzájárult ahhoz, hogy számottevő fellendülés következzen be a hazai tőzsdén. A program pénzügyi szempontból is rendkívül eredményesnek bizonyult. Az értékpapír-jegyeket 2025. január végéig visszaváltottuk, ezzel mintegy 21%-os IRR-t realizáltunk, amely nemcsak piacfejlesztési szempontból, hanem hozamszinten is kiemelkedő teljesítményt jelent. 

Terveznek még hasonló programokat?

A jövőben elsősorban továbbra is a reálgazdasági szektorban tervezünk aktívak maradni, és a gazdaságpolitikai céloknak megfelelően, mindig egy adott kihívásra, egy érzékelt piaci hiányosságra kívánunk választ adni. Úgy gondolom, hogy az említett hosszú távú, átfogó tőkeprogramok mellett a gazdaság élénkítése szempontjából kiemelt szerepe van annak is, hogy mára elterjedtté vált a vállalatok közvetlen tőkefinanszírozása is. Azért lényeges a forrásellátottságuk, mert a magyar gazdasági értékteremtés döntő többsége ezeknél a vállalkozásoknál zajlik. A Tőkeholding és csoporttagjai képesek lefedni minden, így startuptól nagyvállalatokig húzódó vállalatméretben a tőkefinanszírozási igényeket, teret nyitva ezzel a fejlődésnek egyrészt a cégek szintjén, másrészt teljes nemzetgazdasági szempontból is.

A cikk megjelenését a Nemzeti Tőkeholding Zrt. támogatta.

Címlapkép forrása: Berecz Valter

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.