STA_4570
Ingatlan

Kritikus a helyzet az építőiparban, de van remény sok tízmilliárd megspórolására!

Ditróy Gergely
A hazai építőiparban és az ingatlanpiacon, valamint a hozzájuk köthető tervező, kivitelező és megannyi szegmensben árgus szemmel követik a mostanában történő szabályozási változásokat és a folytatható vagy törlendő beruházások listájának alakulását. Mi épülhet meg és mi nem, akár állami, akár piaci projektről legyen szó. Az építőipar számára legfontosabb kihívásokról és lehetőségekről a 3E International két ügyvezetőjével, Laczkovich Gergellyel és Korintus Balázzsal, valamint a cég üzletfejlesztési igazgatójával Csallóné Reigl Beatrix-szal beszélgettünk. Van kiút, van módszer, és van technológia, csak szándék, akarat és elhatározás kellene több, hogy gyökeres változások induljanak el a kivitelezések, beruházások, fejlesztések területén.

Elképesztően intenzív és kritikus időszakot él a hazai építőipar, a kivitelezői és a beruházói szektor. Látjuk milyen küzdelem megy projektekért, hogy ne kerüljenek le a listáról. Változik közben látványosan a szabályozás is. Mit lehet már látni ebből?

Laczkovich Gergely: Két drasztikus változás történt az elmúlt időszakban. Az egyik ilyen változás, hogy úgy látjuk az állam pár eseti kivételtől eltekintve gyakorlatilag leállította azon beruházásait, ahol még nem történt kapavágás, legalábbis időszakosan. Rengeteg költségvetésből finanszírozandó projekt volt/van előkészítési, tervezési fázisban, vagyis ez sok ezer milliárdnyi összértékű beruházást jelent országszerte.

STA_4504

A másik az a jogszabályi változás, amely alapján bekerült egy új szereplő az engedélyezési folyamatba. Az országos főépítész vezetésével az Országos Építészeti Tervtanács kezében összpontosul szinte minden jelentősebb értékű projekt jóváhagyása (ide linkelem a cikkünket erről). Hogy ez mit jelent a gyakorlatban, és hogyan fog működni, még nem lehet pontosan tudni. Hallani olyan véleményeket, hogy az engedélyezési folyamatok hossza növekedni fog, amennyiben minden projekt kapcsán, legyen az csarnok vagy műemléki épület átépítése, ennek a tanácsnak mélységében véleményezni kell az épületet. Bár vannak bíztató információk is ezzel kapcsolatban, úgyhogy még nem szeretnénk elhamarkodott véleményt mondani.

Az erőforrásaink (mind társadalmi, környezeti, mind egyéni) látványosan fogyatkoznak és drágulnak. Mindenhonnan kong a vészharang. Ez nem lesz, az drágul, amaz nem jön ide. Ilyen bizonytalan és kiszámíthatatlan világban lehet valós haszna, hogy sokkal átgondoltabban és óvatosabban bánjunk azzal, hogy milyen funkció, hol, milyen minőségben, milyen forrásból, mennyiért épül meg.

L.G.: A központosítási szándék egyértelmű, és ennek valóban lehet pozitív, negatív és semleges olvasata is. Az, hogy mi épülhet és hogyan, eddig - részben legalábbis - helyi szinten került meghatározásra, a különböző településképi véleményezések, egyéb szabályozások alapján. Ez nem volt egységes, és esetleg eltérő értelmezésekre adhatott lehetőséget, ugyanakkor helyben könnyebb volt megtalálni azokat a szempontokat, amik mentén működőképes lehet egy adott létesítmény. Tény, hogy az új szabályozással akár egységesebb képet és elvárásrendszert lehet majd kialakítani. Véleményem szerint kiemelten kell vigyázni arra, hogy az esetleges negatív félelmek ne igazolódjanak be. Mindenesetre a Tervtanács összetétele arra enged következtetni, hogy a szakmai szempontok lesznek a fajsúlyosak, ami mindenképpen üdvözítő.

Laczkovich Gergely is előadója lesz a 15-ei konferenciának, ahol az építőipar jövőjéről beszélgetnek a szakma kiemelt képviselői! Legyen ott Ön is!

És akkor itt térhetünk rá a jelenleg zajló piaci folyamatokra, amik akár az állami beruházási fékkel, akár az egyéb piacformáló tényezőkkel (energiakrízis, alapanyaghiány, munkaerőköltség, infláció stb.) vannak szoros összefüggésben. Élesedni fog a verseny a tervező, kivitelező, beruházó fronton a munkákért és megvalósítható projektekért? A verseny pedig hoz magával árcsökkenést vagy minőségbeli javulást?

L.G.: Az biztos, hogy rengeteg olyan tervező vagy mérnöki iroda – de akár kivitelező vállalkozások is - megpróbál majd belépni a magánpiacra, akik eddig főleg az állami megbízásokból biztosították a működésüket. Úgy gondolom, nekik nem lesz könnyű dolguk, ha versenyképesek szeretnének lenni.

Most jön majd az igazi „arconcsapás” az építőipar szereplőinek, amikor a jó időket sokan nem használták ki és nem fektettek be a korszerűsítésbe, innovációba, oktatásba?

Korintus Balázs: A nagyobb projekteknél általában összetett kihívások vannak, és ezeknek a tényleges minőségi megvalósításához komplex szakértelem is kell. Látjuk az állami projektek esetében is, hogy megfelelő minőségben épülnek meg, és jó eredménnyel zárulnak. Van azonban egy kisebb szegmense az iparágnak, ahol a szereplők kisebb léptékű projekteken dolgoznak. Ezeken a projekteken dolgozó szereplőkön néha azt látjuk, hogy kevesebb figyelmet fordítottak a folyamatos innovációra és megújulásra.

STA_4547

L.G.: A beruházók szempontrendszere is drasztikusan változik. Az elmúlt 1-2 évben pl. a költség, mint szempont borzalmasan felértékelődött. 10 évvel ezelőtt mindenki tudta, hogy mennyibe fog kerülni részleteiben (pl. egy köbméter beton) és összességében is egy beruházás költsége. Most az is egy kihívás, hogy merre induljanak, és ehhez hozzá kell igazítani a beruházás teljes struktúráját. Azt, hogy maga a tervezés hogyan valósuljon meg, mennyire legyen költségérzékeny. Egy tervező valóban tud erre figyelni anélkül, hogy ez hangsúlyos megrendelői elvárás lenne? Illetve kritikussá vált, hogy milyen módon lehet megvalósítani beruházásokat annak érdekében, hogy minél költségtudatosabb legyen a projekt, különben nem áll meg az üzleti terv. Mind a műszaki tartalom, mind pedig a megvalósítás módszertana és megtervezése még inkább kritikussá vált.

Van mit, és ezek szerint van hogyan megfogni a sok ezer milliárdnyi beruházásban.

Csallóné Reigl Beatrix: Ugrásszerűen megnőtt a takarékos megoldások iránti igény a piacon. A jelenlegi árszintek mellett manapság mindenkit a spórolás foglalkoztat mind magánemberként, mind cégként, az építőiparban is. Egyre több beruházó kéri tőlünk, hogy nézzük át a projektjét költségmegtakarítási szempontból. Szinte mindig találunk olyan elemet a projekt költségvetésében, amit lehet és érdemes hatékonyabb műszaki megoldásokkal helyettesíteni. Azok az ügyfelek, akik hajlandóak egy kis időt és energiát fordítani arra, hogy tervüket kontrolláltassák egy szakértővel - megnézni, van-e benne valami hatékonysági tartalék -, ők végül jól járnak, mert ez rendszerint megtérül nekik.

STA_4683

Lehet erre garanciát vállalni? Mi történik, ha így sem lehet spórolni?

L.G.: Ez egy szolgáltatás jellegű tevékenység. A felek meg tudnak állapodni olyan szakmailag vállalható garanciális szempontokban, amik ezt lehetővé teszik. Mi több ilyen munkát csinálunk, és mindig azt mondjuk, hogy ha kapunk lehetőséget ennek a folyamatnak a menedzselésére, akkor vállaljuk, hogy ez úgy lesz, ahogy a tervekben és a költségvetésben lefektettük. Sokszor ezt vagy nem hiszik el, vagy nem fér bele az eddigi gondolkodásmódba, de az angolszász gyökerekkel rendelkező beruházók már régóta így működnek.

Kijelenthetjük, hogy a költségek és anyagok spórolása érdekében nem ártana, ha beruházói gyakorlatban ez a költségellenőri elem kötelező lenne?

K.B.: Minden területen hasznos lenne, és súlyos milliókat, százmilliókat, vagy akár milliárdokat lehetne spórolni, akár csak azzal, hogy rövidebb idő alatt készül el egy projekt. A 191/2009-es kormányrendelet definiálja az építőipari szereplőket, melyben szerepel műszaki ellenőr, felelős műszaki vezető, tervező, kivitelező, de nincs beruházáslebonyolító és költségmenedzser. Beruházáslebonyolító ugyan szerepelt benne korábban, de rövid időn belül újra törlésre került. Véleményünk szerint a költségmenedzsment egy olyan szolgáltatás, aminek feltétlenül lenne hozzáadott értéke.

Konkretizáljuk. Miben lehet spórolni és mennyit?

L.G.: Egyrészt anyagban lehet spórolni, de nem is ez a lényeg, hanem a mérnöki értéknövelés vagy vizsgálat (value engineering), ami nem arról szól, hogy a minőség rovására spóroljunk, hanem hogy olyan műszaki megoldásokat találjunk, amelyekkel a minőségi színvonal biztosítása mellett, költséghatékonyabban tud megvalósulni a projekt. Ez nem azt jelenti, hogy legyen a kőburkolat helyett csempe, hanem egy adott műszaki megoldást - pl. a fűtési rendszert vagy a mélyalapozás technológiáját - tervezzük át hosszú távon. Itt nemcsak a capex része érdekes a projektnek, hogy mennyiért építünk meg egy házat, hanem az opex is, mert ezt a házat minimum 50 évig üzemeltetni is kell. És sajnos egy beruházás megvalósítása során az üzemeltetési szempontok nagyon sok esetben háttérbe szorulnak.

A másik tényező az idő, ami minden szempontból kényes. Egyrészt, ha időben csúszik a kivitelezés, annak jelentős árnövelő hatása van, de az is nagyon fontos, hogy a kezdődő beruházás kellően megtervezett legyen, ahhoz, hogy időben minél hamarabb megvalósuljon. Az összes járulékos költség, legyen az az őrzés-védés vagy a mérnöki szervezet jelenléte, stb., mind-mind felesleges, extra kiadást jelenthet.

És van egy harmadik szempont, ami egyre inkább előtérbe kerül, miszerint nem a klasszikus, hagyományos projektstruktúrában valósítanak meg beruházásokat, hanem keresik azokat a formákat, amelyek mentén hatékonyabban vagy sokkal kevésbé kitett módon tudnak a beruházók megvalósítani egy projektet. Ennek több iránya van. Lehet olyan koncepció, hogy nem generálkivitelezővel dolgoznak, hanem szakkivitelezőkkel, illetve az azokat összefogó mérnöki szolgáltatóval, aki kvázi generálkivitelezőként koordinálja a munkálatokat. Ezt hívjuk construction menedzsmentnek, mely egyike a cégcsoportunk legfőbb szolgáltatásainak.

STA_4448

Elindul a határok összemosódása a különböző piaci szereplők között? Ugyanazért a munkáért versenyeznek majd az eltérő főprofilú cégek?

L.G.: Így van, ez esetenként teljesen reális lehet. Felkészültünk arra, hogy a generálkivitelezőkkel is tudjunk versenyezni egy adott szolgáltatásért. Ez egy másik struktúra, aminek megvannak az előnyei és a hátrányai, ugyanakkor összességében biztos, hogy olcsóbban meg fogjuk oldani a feladatot.

Hátrány alatt azt értem, hogy egy generálkivitelezővel talán kényelmesebb, bizonyos szempontok szerint „biztonságosabb”, mert pl. a garanciális ügyek is egy kézben vannak. Ha csöpög a tető, fel kell hívni a generálkivitelezőt, és az megoldja. Ha nincs generálkivitelező, hanem van egy tetőszerkezet-építő, egy tetőszigetelő, egy gépész, egy festő, akkor a beruházónak mindegyiket fel kell hívnia. A construction menedzsment szolgáltatásunk keretében ugyanakkor a tulajdonosnak elég minket felhívnia, és mi menedzselni fogjuk a probléma megoldását.

A „rezsibomba” várhatóan a következő 3-6 hónapban fog igazán robbanni. Ennek hatására mennyien gondolták át az elmúlt félévben a terveiket, projektjeiket? Mennyire változott meg a műszaki tartalom ennek hatására?

K.B.: A nagy nemzetközi beruházóknál eddig sem volt már kérdés, hogy az elérhető legmagasabb energiahatékonysági követelményeknek feleljenek meg, vagyis itt kevés teendő van a helyzet fokozódása miatt. De az tény, hogy sokan ezt abszolút nem tekintették preferenciának. Rengeteg projektnél az elmúlt évekből (és még most is), amiket mi látunk, sajnálatosan ez nem volt hangsúlyos kérdés. És most hirtelen hangsúlyos lett. Nagyon.

Kilépve az új épületek bűvköréből, mit gondolnak a régebbi épületek felújításáról, korszerűsítéséről? Milyen megkereséseik vannak ezzel kapcsolatban?

L.G.: Külön kell választani a nagyobb külterületi csarnokokat, ipari ingatlanokat és a belvárosokban meglévő nagyon gazdag ingatlanörökséget. A csarnokok esetében ez egy egyszerű gazdasági kérdés, hogy mi éri meg jobban, felújítani vagy újat építeni. A belvárosi ingatlanok nagy része lakás és iroda, ahol a felújítás mindenképpen hangsúlyosabb kéne legyen. De ez messzire vezet, mert túlnyomó részt társasházi struktúrában működnek, és a jelenlegi jogszabályi környezet nagyon nehezen teszi lehetővé, hogy egy társasházi közösség olyan döntéseket hozzon, aminek a keretében egy épületet fel tudnak újítani. Megfelelő szavazati arányok kellenek, az erőforrások pedig szűkösek, hiszen többnyire minden háznak két erőforrása van: a pince és a padlás, amit el tudna adni. Viszont mindig van néhány lakó, aki ebbe nem megy bele, ezért rengeteg patthelyzet alakul ki. Biztos, hogy ezen lehetne változtatni jogszabályok módosításával úgy, hogy ebbe az irányba a piacot elmozdítsa.

Az emberiség egyik mentsvára itt a sötét idők derekán a technológia és annak rohamos fejlődése. Ez az építőiparban vagy a hosszú távon még fontosabb üzemeltetésben a BIM (azaz épületinformációs menedzsment) és kapcsolódó elemek. Mekkora potenciált láttok abban, hogy szigorú törvényi előírás legyen, hogy egy új épületet BIM-ben kelljen tervezni, és adatalapon, hatékonyan üzemeltetni?

L.G.: Ez nyilván egy fontos feladat, látunk is jeleket állami szinten, illetve a magánberuházások kapcsán is, hogy van igény az ingatlanállomány digitalizálására, illetve az épületek tervezése során a BIM adta elképesztő előnyök kihasználására. Fontos hangsúlyozni, hogy a BIM is „csak” egy eszköz, mint ahogy 30 éve bejött a CAD. Ma már senki nem tudja elképzelni, hogy lehet enélkül tervezni. Azonban a tervek és a megvalósult épületek minősége ettől nem lett feltétlenül jobb. A BIM ugyanakkor egy most divatos varázsszó is, de hogy ki mit ért ez alatt, és mire tudja használni, az már, vagy még, nem egységes.

Önök mit értenek akkor BIM alatt? Mire használják?

L.G.: Ha egy megfelelő módon összerakott BIM-modellje van a projektnek, akkor már a kivitelezés fázisában is sokkal hatékonyabban, sokkal kevesebb hibával és sokkal jobban lehet építeni. Ha megfelelő módon van feltöltve információkkal, akkor a projekt befejezése után van egy olyan hatalmas adathalmaza a beruházónak, hogy ő valóban tudni fogja, hogy mi van abban a házban. De a legnagyobb értéke az, hogy sokkal hatékonyabban lehet üzemeltetni. Nem a karbantartó memóriájában lesz meg kizárólag, hogy hol van egy szelep, mit mikor kell cserélni, meg hogy a szűrőkkel mi legyen, hanem benne van egy rendszerben. A gond az, hogy ennek ára van – egyrészt drágább, másrészt pedig hosszabb a tervezési folyamat -, ezért az üzleti modellekben még manapság sem ez a legfontosabb költségpont, de véleményünk szerint, aki belevág, annak sokszorosan megtérül a befektetése.

STA_4468

De hát, ha olcsóbb így az üzemeltetés akkor miért nem fontosabb?

L.G.: Ez a szempont sajnos egyelőre csak azokat érdekli, akik saját maguknak építenek.

El lehet adni? Van olyan befektető, aki e nélkül jó szívvel vesz ingatlant?

L.G.: A végfelhasználó tudatos döntése kellene, hogy legyen ez. A beruházás költsége objektívebb, mi tudjuk azt mondani, hogy ha ez megfelelően elő van készítve, az adatok, az információk megfelelően vannak összeszedve, annak vannak egyértelműen, forintban kifejezhető előnyei, csak ez hosszabb tervezési időt és drágább tervezést is jelent.

K.B.: Előfordult olyan, hogy egy belvárosi luxusépületben levonult az egyik szakipari csapat, jött a másik, és átfúrta a csöveket, mert nem tudták, hol vannak. 2022-ben, egy luxusprojekten. Egy másik egyszerű példa, ha van 2000 ajtó, nem mindegy, hogy ez üveg, amit le kell törölni, vagy tömör. A takarító cég kiszámlázza, hogy 2000 ajtót takarít, de ha az ember egy kattintással tudja, hogy csak 150 üvegajtó van, akkor nem ugyanaz a költség. Más az üzleti reláció.

CS.R.B.: Egy megcélzott ügyfél arról számolt be, hogy van rengeteg terabájtnyi, egy egész szobányi adatuk, de jelenleg nem tudnak vele mit kezdeni, mert nem tudják, mire jó. Ha a projekt operatív szereplői, például az üzemvezetők is ismerik az eszközöket, módszereket, melyeket használunk, akkor a meglévő adatokat fel tudják használni, és a munkafolyamataik sokkal egyszerűbbé, gyorsabbá válnak. Ezért kiemelten fontos számunkra, hogy az épület üzemeltetői is képzésben részesülhessenek egy-egy BIM projekt keretében.

Az az érzésem, hogy ez nemcsak jogszabályi kérdés, hanem humán kérdés elsősorban, ahogy rengeteg más szektorban is, ahol a digitalizáció, az új eszközök hirtelen beszivárgása inkább elriasztja a több évtizedes tapasztalattal rendelkező „Jól van az úgy” munkaerőt. Meg akarják ezt az új világot tanulni azok, akiknek meg kéne?

K.B.: Ez egy fejlődési folyamat. Mi azt látjuk, hogy az ipari szegmens – ez alatt értek ipari gyártástól reptérig mindent – az, ahol technológiák vannak, ahol erre a legfogékonyabbak. Itt azért nagyon húsba vágó, mert ha elszáll egy szelep, leáll az egész gyártás. Egy családi ház vagy egy irodaház esetében ennek kevésbé van jelentősége. Az ipari létesítményeknél értik meg a legkönnyebben, alkalmazzák, és azonnal igent mondanak. Idén minden olyan projektünkben, ahol felvetettük a BIM-et, és elmondtuk, hogy mi hogyan értjük és hogy kezeljük, abból megrendelés lett. Sikerült rávilágítani, hogy a BIM technológia használata jelenti a leghatékonyabb, leggazdaságosabb és legmegbízhatóbb megoldást a menedzselési, tervezési, kivitelezési és az üzemeltetési folyamatok során, ha jobban megértik, megtanulják. Mi úgy látjuk, hogy idővel majd tovább fog tudni fejlődni egyéb szegmensekre is.

Képek forrása: Portfolio/Stiller Ákos

A cikk megjelenését a 3E International támogatta.

forint euró
varga mihály eppel jános vosz
orbán viktor facebook
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Díjmentes online előadás
December eleji részvénymustra, aktualitások, grafikonok, értékeltségek.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Könyvelő munkatárs

Könyvelő munkatárs
2022. november 30.
Agrárszektor Konferencia 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
BAYER-CONSTRUCT_BalázsAttila_78B7425