Zeller Gábor és Tuza Rita interjú
Ingatlan

Feszült a helyzet az ingatlanpiacon! - Farkasszemet néznek az eladók és a vevők

Rendkívül izgalmas időszak előtt áll a hazai ingatlanpiac, lassan kezd kikristályosodni, hogy mely termékek lesznek a válság nagy nyertesei. A prémium kategóriás irodaházak úgy tűnik, hogy nem tudnak veszíteni a fényükből, míg az energetikailag nem hatékony épületek egyre több sebből kezdenek elvérezni. Az ingatlanbefektetők egyértelműen kivárásra játszanak, és a tranzakciószámnak az sem tesz jót, hogy nem tud találkozni egymással a vevői és eladói ár, illetve hozamszint. Egy múltbeli visszatekintés alapján ugrottunk neki a jövőbeli várakozásoknak Tuza Ritát és Zeller Gábort, a JLL tőkepiaci részleg igazgatóit kérdezve. A szakértők 50-100 bázispontos különbséget látnak most az ingatlanpiaci vevők és eladók hozamelvárásai között.

Érzékelik a jelenlegi piaci környezetben, hogy befagyna a piac, emelkednek a hozamok, esetleg a tranzakciók is kikopnak?

Zeller Gábor: Egyértelműen látszik, hogy a piac trendfordulóhoz ért el. Ha visszatekintünk 10-12 évre, kifejezetten a hazai befektetési piac mozgásaira, akkor 2008 óta három időszakot különböztethetünk meg. Az első, a pénzügyi világválság után lecsökkent aktivitás volt, majd a konszolidáció után következett 2010-2015 között egy felfutó időszak, amikor ugyan növekedtek a tranzakciószámok, de nem volt kifejezetten nagy likviditás a piacon. Összességében az  évtizedben folyamatosan csökkentek a hozamok, egyre alacsonyabban értelmezték a kockázatokat a befektetők, ami az árak növekedésében mutatkozott meg. A harmadik időszak 2014-2015-ben kezdődött és a Covid-19 világjárvány kirobbanásáig tartott, amikor alacsonyabb hozamszintek mellett jöttek létre sorra a tranzakciók, újra megjelentek a nemzetközi befektetők, miközben a magyar ingatlanalapok is szárnyaltak. Ekkor már mindenki látta, hogy mind bérbeadói oldalon, mind befektetési oldalon véget ért a hét szűk esztendő, folyamatosan csökkentek a kiadatlan területek, és  újra beindultak a fejlesztések is. Verseny alakult ki a jó termékekért, akik először vásároltak viszonylag hamar tőkenyereséget realizálhattak a befektetéseiken. Ez folyamatosan egészséges likviditást indukált, mindeközben a magyar befektetők túlsúlya az egész évtizedben meghatározó maradt.

Az, ahova eljutott a hazai befektetői piac 2019-2020-ig, elsősorban annak volt köszönhető, hogy a menekülő, az országot egyre kockázatosabbnak tartó külföldiek kivonulásával be tudtak szivárogni a magyarok?

Zeller Gábor: Egyrészt volt rendelkezésre álló hazai forrás, másrészt a gazdasági válságból az is következett, hogy a nagy, nemzetközi hátterű befektetők, akiknek Magyarország egy egzotikusabb lokáció volt, inkább a főbb európai piacokra fókuszáltak azt követően.

Tuza Rita: Azt sem szabad elfelejtenünk, hogy amikor a nemzetközi befektetők kivonultak a magyar ingatlanpiacról, akkor a piaci fundamentumok borzasztóak voltak. Ez az időszak kifejezetten kedvezett a magyar befektetőknek, hiszen helyben voltak, ismerték a körülményeket, sokkal jobban el voltak mélyülve az itteni folyamatokban is, és látták a fellendülés jeleit. Hiába szerepelt az előrejelzésekben, hogy kezdi összeszedni magát a magyar piac, látva a 20 százalékos üresedési rátát, a külföldi befektetők egyszerűen nem voltak érdekeltek.

Tuza Rita és Zeller Gábor
Tuza Rita és Zeller Gábor, kép forrása: Stiller Ákos/Portfolio

Tehát periférián voltunk a válság után nemzetközi befektetési szempontból. Érdekes ez annak tükrében, hogy a lengyelektől és a csehektől kevésbé húzódtak vissza a befektetők, mint Magyarországtól.

Tuza Rita: A lengyel ingatlanpiac sokkal nagyobb, mint a magyar és a cseh, illetve a prágai logisztikai, illetve retail szegmens is nagyobb a budapestinél, így a befektetési volumenek historikusan is mindig magasabbak voltak ezekben az országokban, mint Magyarországon. Itthon 2 milliárd euró volt a befektetési volumen csúcsa 2007-ben, amit még a legjobb években, 2017-2019-ben sem értünk el, miközben Csehországban általában a duplája, Lengyelországban négyszer-ötször nagyobb az éves befektetési volumen, mint itthon.

Csehországban is magas a helyi befektetők aránya?

Tuza Rita: Nem olyan magas, mint nálunk, de a 40 százalékot eléri.

A folyamatok, amik lezajlottak a pénzügyi válságot követően, és amik miatt elszivárogtak a külföldi befektetők, azok megváltoztak annyira, hogy vonzó lokáció legyen Magyarország?

Tuza Rita: 2017 és 2019 között olyan befektetők tértek vissza a piacra, akik előtte nem foglalkoztak Magyarországgal. Ez nem minden esetben realizálódott konkrét tranzakcióban, de nagyon aktívan nézték a piacot. Az az időszak fantasztikus volt. Minden típusú ingatlan pörgött, és nagyon diverz volt a befektetői kör. A német alapokat mindig figyelemmel követjük, mert ha egy német alap vásárol, akkor tényleg rajta van az ország a top befektetői térképen. 2020-ban az Allianz-csoport megvásárolta a Nyugati pályaudvar mellett lévő Eiffel Square irodaházat, 2021-ben az Union Investment a belvárosi Szervita Square Building többfunkciós épületét - ezekből is látszik, hogy a bizalom abszolút visszatért az ország irányába. A bérleti díjaknál 5-10 százalékos emelkedést láttunk és a tőkeértékek is folyamatosan nőttek.

A projektek drágulását nem csak a nagyobb verseny, hanem az építőipari árnövekedés is generálta.

Tuza Rita: Az építési költségek valóban megugrottak, nemcsak nálunk, hanem más országokban is, ez kiegészült egy kínálati szűkösséggel, aminek következtében sorban álltak a bérlők. Gyakorlatilag nem lehetett 500 négyzetméter fölött egybefüggő irodaterületet találni 'A' kategóriás irodaházban, ezért is tudtak felfutni az előbérleti szerződések.

A múlt ugye adottság, de mindenkit mindig a jövő érdekel. Milyen a mostani időszak?

Zeller Gábor: A felfokozott hangulat után, ami 2020-ig jellemezte a piacot, hatalmas sokkot jelentett először a Covid, majd most a kiugró infláció, a háború és az energiaválság. Ezek meglátszottak a számokban, visszaestek a tranzakciók, a lockdown alatt akár fél évre is befagytak tárgyalások.

Ugyanott folytatódtak a tárgyalások miután a Covid első sokkjai után visszatért az élet, vagy a szektorokat érintő strukturális változások (home office, e-kereskedelem stb.) újraírtak mindent?

Tuza Rita: A lezárások után még hozamcsökkenés is történt, konkrét épületek cseréltek gazdát drágábban.

Ezt mivel lehet magyarázni?

Tuza Rita: A lezárások után az ingatlanpiaci fundamentumok nem omlottak össze, sem a bérlői kereslet, sem az üresedési ráta Az igazán romló folyamatok csak 2022-ben ütötték fel a fejüket.

De ez nem jelenti azt, hogy javultak volna.

Zeller Gábor: Az árnyalja a képet, hogy a 3-4 hónapos lezárás elég időt biztosított arra, hogy a befektetők azt is felmérjék, hogy mely termékek tudnak egy egészen újszerű szituációban is sikeresek lenni. Példa erre a logisztikai terület, ami iránt sokkal nagyobb lett az érdeklődés.

Tuza Rita: A befektetői éhség sem csökkent és volt elérhető finanszírozás nagyon olcsón, nem kellett győzködni a befektetőket, hogy bátrabb árazás mellett vegyenek ingatlant.

A hozamok egyre lejjebb mentek nemzetközi szinten is, amikor van egy 25-50 bázispontos csökkenés Nyugat-Európában, az átgyűrűzik ide.

Tuza Rita, kép forrása: Stiller Ákos/Portfolio
Tuza Rita, kép forrása: Stiller Ákos/Portfolio

Ingatlanbefektetési szempontból ma éppen milyen a környezet?

Tuza Rita: Látszik a negatív változás, a hozamoknál egyelőre 50 bázispontos emelkedést tapasztalunk, minden eszköz esetében. A január-szeptemberi időszakban a befektetési volumen is visszaesett, itthon és nemzetközi szinten egyaránt. A jelenlegi előrejelzéseink szerint a 2022-es év a befektetési volument tekintve körülbelül a 2015-tel lesz összevethető. Ez szeptemberig bezárólag körülbelül 700 millió euró volt, így erre az évre összesen alig egymilliárd eurót tartunk elérhetőnek.

Zeller Gábor: Az elmúlt 2-3 évben rekord alacsony hozamokat láttunk, és nem igazán volt eladói motiváció. Idén némi meglepetésre a legkeresettebb termék a kiskereskedelem volt, - elsősorban egy 14 áruházból álló Tesco-portfólió-tranzakciónak köszönhetően - de az irodapiaci történések talán jobban jellemzik a piac egészét, historikusan ugyanis ez a leglikvidebb eszközosztály, Magyarországon általában a tranzakciós volumenek 70 százalékát iroda teszi ki. 2015 és 2020 között ebben az eszközkategóriában átlagosan 700 millió eurónyi tranzakció jött létre. Idén ez a volumen határozottan hiányozni fog.

Azért, mert az eladók nem akarnak menekülni, hiszen sokan magyarok és nincs hova menekülni, vagy mert most nem akarnak venni?

Tuza Rita: Azért, mert két ár van, egy eladói és egy vevői.

Zeller Gábor: Most kivárás jellemzi a befektetőket, mindenki szeretné látni, hogy mi lesz a válsághelyzet kifutása. Emellett a nagy intézményi szereplők más lokációban is nézegetik a befektetési lehetőségeket. Azokon a piacokon, ahol gyorsabb volt az átértékelődés, és az újabb szintekhez hamarabb alkalmazkodnak a szereplők, vannak tranzakciók, találkozik az eladói és a vevői várakozás. Az ilyen lokációkra mi is nagyon figyelünk, de Magyarország jelen pillanatban nem ilyen. Magyarországnak a fejlettebb nyugat-európai régiókhoz képest, minden eszközosztály tekintetében van egy hozamprémiuma, ami az extra kockázati tényezőkből ered.

Vannak olyan befektetőink, akik bár érdeklődnek a magyar irodaházak iránt is, közben tudatják velünk, hogy a nyár eleji kínálati árakhoz képest 20, de akár 30%-kal olcsóbb lehetőségekkel találkoznak Nyugat-Európában a gyorsabban alkalmazkodó piacok miatt.

Zeller Gábor, kép forrása: Stiller Ákos/Portfolio
Zeller Gábor, kép forrása: Stiller Ákos/Portfolio

Mekkora a szakadék például egy 'A' kategóriás budapesti irodaépület esetében a vevői és az eladói oldal elképzelései között? Milyen hozamon áraz most a piac?

Tuza Rita:

Egy általános 'A' kategóriás irodaháznál 50-100 bázispont lehet a vevői és eladói hozamelvárások közötti különbség lokációtól, műszaki állapottól és bérleti fundamentumoktól függően. Véleményünk szerint 6 százalék alatti hozamot csak a trófea irodaházakon lehet elérni.

Tanácsadóként talán fontos cél lehet, hogy az üzlet létrejöttéhez megtalálják a felek azt a pontot, ahol meg tud történni az adásvétel.

Zeller Gábor: Azok az ügyletek fognak létrejönni év végéig, amik már előrehaladott fázisban vannak. Ezekre megvan a finanszírozás. Azt kár lenne tagadni, hogy ez a negyedév a már betervezett ügyletektől eltekintve, nagyon csendes lesz.

Tuza Rita: A magyar tulajdonosok nem akarnak menekülni, de a magyar befektetői kör, amely 10 évvel ezelőtt röghöz kötött volt, most nagyon intenzíven aktivizálta magát a nemzetközi porondon. Van példa arra, hogy a hagyományos magyar gyökerű befektetők nemzetközileg szeretnének tovább bővülni, ezért az itthoni eszközeiket hajlandóak eladni.

A gyenge forint milyen irányba terelheti az ingatlanbefektetési piacot?

Zeller Gábor: A befektetési piac már korábban is euródominált volt, így ebben most nagy változás nem történik. Persze az ingatlanpiac egyes szegmenseinél - például a retail szektorban - a bérlőket az árfolyamkockázat több csatornán is nyomasztja. Az árbevételük forintban van, a bérleti díj euróban, illetve vélhetően a nagykereskedők felé is sokan euróban fizetnek.  Vevői oldalról az alternatív forintbefektetések elérhetősége jelent változást. Tárgyaltunk olyan magyar befektetővel, aki egy ingatlanvásárlás előtt azt mondta, hogy ha neki forintban van a tőkéje, akkor miért vásároljon 6-7%-os hozamszint mellet, ha ebből állampapírt is vehet.

És miért?

Zeller Gábor: Azért, mert az ingatlan hosszú távon fedezni, de legalább is mérsékelni tudja az inflációs kitettséget, az értékvesztés kockázatát lehet vele kiszűrni. Az állampapíron realizálható 11 százalékos hozamot a magas inflációs környezet jól le tudja rontani. Az ingatlan ezzel szemben hosszú távon értéket konzervál. Még ha a mostani magas finanszírozási költségek mellett nem is ér el valaki a korábbi szintekhez hasonlóan magas reálhozamot, attól nem kell félnie, hogy vásárlóerőben mérve  veszítene befektetése értékéből.

A mostani inflációt tudják érvényesíteni a tulajdonosok a bérleti szerződésekben? Azt hallani, hogy amiatt is aggodalom van, hogy a bérlők a gázszámlákat hogyan fogják kifizetni, nemhogy az inflációval növelt bérleti díjat.

Tuza Rita: Az indexálás jövő év elején kezdődik, akkor okozhat ez látható problémákat.

Mennyire érzitek az ESG szempontoknak való megfelelés erősödését, esetleg kényszerét?

Tuza Rita: Az ESG szempontok iránti érdeklődés nagyon is létezik, nemcsak a potenciális vevőknél, hanem a finanszírozás szempontjából is. 2-3 évvel ezelőtt egy épület bemutatása a bérletidíj-bevételekről, a bérlők kilétéről szólt, most ugyanilyen részletességgel megkérdezik az energiafogyasztást, a műszaki hatékonyságot, egyes sarokszámokat, amiket az épületeknek tudnia kell teljesíteni ahhoz, hogy egyáltalán hajlandók legyenek eljátszani a vásárlás gondolatával. A szépen kialakított közösségi területek, az akadálymentesség most kisebb figyelmet kap.

Létezik már olyan ajánlat, amikor egy bank alacsonyabb kamattal biztosít forrást olyan fejlesztésre, ami minden szempontból ESG kompatibilis?

Zeller Gábor: A rövid válasz az, hogy igen, van ilyen. A magyar piacon, ami kevésbé transzparens, nehéz ezt látni, mert egyedi árazások vannak. Az a jellemző, hogy egy kevésbé fenntartható épület vásárlására nehezebben talál finanszírozást a vevő, így az ESG szempontoknak való nem megfelelés jelent inkább hátrányt. Ugyanakkor az egész ESG atmoszféra még mindig elég kiforratlan - főleg a mi régiónkban - abból a szempontból, hogy sok fogalom, több intézményrendszer létezik egymással párhuzamosan.

Tuza Rita: A hitelfinanszírozási kondíciók mértéke rengeteg faktortól függ. Ugyanakkor vannak olyan bankok, amelyek egy ESG lista alapján súlyoznak is.

A másik oldal, hogy el lehet-e adni egy olyan házat, ami nem felel meg ennek.

Zeller Gábor: Egy német nyugdíjalap nem veszi meg, de láttunk már olyat is, hogy a német nyugdíjalap a zöldmezős beruházást sem vette meg, mert az zöldmezős, és így szükségszerűen terheli a környezetet, árt a biodiverzitásnak. Ez persze egy extrém eset.

Arra van példa, hogy prémium lokációjú, de szörnyű műszaki állapotú ingatlanokat keresnek, amiket felújítva hatalmas értékteremtést lehet elérni?

Tuza Rita: Ez a megközelítés néhány éve volt különösen jellemző, de idén is történtek ilyen célú ingatlanvásárlások Budapesten. Ugyanakkor olyat is megtapasztaltunk, hogy az épület átvilágítása után lépett vissza a befektető, mert túl nagy költsége lett volna a felújításnak.

Zeller Gábor: Az ilyen jellegű projekteket jelenleg sem a gazdasági realitások, sem a körülmények nem támogatják. A bankoknak kiemelt szerepük lenne az elmaradottabb műszaki állapotú épületek átalakítására irányuló projektek finanszírozásában, de ezt még nem látjuk, egyelőre a legcsillogóbb, jó állapotú termékeket részesítik előnyben.

Tuza Rita: Úgy látjuk, hogy a csillogó épületek fognak igazán pörögni. Befektetési szempontból 2023 ezekről fog szólni, amint az árazási differenciák kisimulnak.

A cikk megjelenését a JLL Hungary támogatta.

Címlapkép: Stiller Ákos/Portfolio

nyugdíj nyugdíjas magyar
magánklinika magánegészségügy koronavírus
lidl hús eladás
2023. március 21.
Agrárium 2023
2023. március 8.
Biztosítás 2023
2023. március 30.
Építőipar 2023
2023. április 25.
Sustainable Tech 2023
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó modern irodaházak

Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.

Infostart.hu

Senior Privát Bankár (Miskolc)

Senior Privát Bankár (Miskolc)
Díjmentes online előadás
Megmutatjuk hogyan tudsz kezdőként a forinttal kereskedni.
Díjmentes online előadás
Mik a tőzsde alapjai, hogyan válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát?
Ez is érdekelhet
irodaház