Meg kell szokni az új, alacsonyabb számokat az ingatlanpiacon

Ellentétes visszhangok vannak most a hazai irodapiac jövője kapcsán, ezért az Urbanite Advisors átfogó kutatásban kérdezte meg, hogy mi várható az irodapiacon. A vállalatok 73 százalékának megvan a posztpandémiás stratégiája az irodafelhasználásra. Tavaly óta nincs nagy elmozdulás az irányokban, a heti 2-3 napos fizikai jelenlétben gondolkodik a többség, a teljes home office és az 5 napos bejárás is nagyon ritka. A kihasználtsági mutatók csökkentek, a különböző szektorok szerint változik, hogy ki, hogyan használja az irodát. Az IT ment át leginkább a virtuális munkavégzés világába, míg például az ügyvédi irodák, építészirodák kevésbé. Minél nemzetközibb és nagyobb egy vállalat, annál jellemzőbb a virtuális munkavégzés.

Azokban a városokban, ahol jó a közlekedés, van élet, ott nagyobb lesz az irodapiaci jelenlét, különösen a városok központjaiban.

Az irodaterületek iránti igény enyhén csökken, de ez is szektorspecifikus. A fehérgalléros munkaerő globalizációja nagyot erősödött, ami kinyitja a lehetőséget a vállalatok előtt a munkaerőfelvétel szempontjából. Európában a fehérgalléros munkák 7 százaléka teljesen virtuális - mondta el előadásában Polster Tamás MRICS, Partner and Co-Founder, Urbanite Advisors.

Galéria60 képPortfolio Property X 2023 konferencia és Balaton Business Forum

A szakértő szerint az alábbi kulcstrendekre érdemes odafigyelni:

• A vállalatok irodai munkavégzésre vonatkozó stratégiái beálltak, a következő években ebben nem várható változás.
• Regionális és globális lett a munkaerőfelvétel, ami az irodapiacokra is hatással van.
• Városközpontokba való visszatérés erősödése, vegyes funkciójú városrészek erősödése.
• Flexibilitás és rugalmasság erősödése.
• A piaci átrendeződés hatalmas lehetőséget tartogat arra, hogy újragondoljuk az irodák tereit, funkcióit és a környezeti hatásait.
• A kávé és teaházak voltak 300 éve a munkavégzés törzshelyei, a mai modern irodaházak co-working terei is efelé haladnak.

Megtört vagy kitart a hazai ingatlanpiac?

Hogy mekkora ütést mért a válság a hazai ingatlanpiacra, arról Bán Zoltán, a Net Média Zrt. (Portfolio Csoport) vezérigazgatójának moderálásában az alábbi szakértők beszélgettek: Gereben Mátyás MRICS, országmenedzser, CPI Hungary, Gyurcsik Attila, vezérigazgató, Accorde Alapkezelő és Hornok Krisztián MRICS, tranzakciós igazgató, Indotek Group.

A szakértők szerint ekkora kamatemeléseket, ilyen rövid idő alatt 40 éve nem láttunk. A monetáris szigorítás neheze viszont már mögöttünk van, a jegybankok várhatóan idén csatát nyernek az inflációval szemben, de a háború vége még messze van.

Nem reális, hogy visszatérjünk a nulla kamatok korához, valamivel magasabb szinten fognak a kamatok stabilizálódni.

Az infláció nem fog hirtelen megfeleződni, de az ingatlanpiac sem reagált még erre teljes mértékben. A fejlesztők projektjei közül nem lesz annyi életképes, mint az olcsó pénz korában. A világ túl van fejlesztve, az olcsó pénz hatására olyan fejlesztések is elindultak, amire nem feltétlenül volt szükség. A meglévő portfólió pénzpiaci szempontból nehéz helyzetben van, miközben az ingatlanpiaci szempontok és az épületek funkciói is megváltoznak. Míg 2008-09 után a bankszektor lényegében becsődölt és évekre megszűnt az érdemi hitelezés, most a bankrendszer nem sérült, fundamentális változások viszont vannak a piacon elsősorban az ingatlanok funkcióira vonatkozóan.

Jelenleg nem egy jó üzletpolitika ingatlanfejlesztésekre támaszkodni, sokkal inkább a meglévő eszközök értéktartására érdemes fókuszálni. Budapest túl van fejlesztve irodaházzal, Európa többi része pedig túl van fejlesztve retaillel és a logisztikában is efelé haladunk.

Meg kell szokni az új, alacsonyabb számokat és akkor továbbra is működni fog a piac.

A hozamszintek most nem láthatók tisztán, de az eszközárak világszinten 20-30 százalékot estek tavaly, ami támpontot adhat az ingatlanpiac árváltozásaihoz is. A kintlévőségek visszafizetése jelenleg jobb hozamot jelent, mint az új ingatlanfejlesztések.

Bár szokás az ingatlanokra, mint inflációvédelmet nyújtó termékre hivatkozni, egy túlárazott termék nem véd az inflációtól, sokkal fontosabb, hogy szelektívek legyünk, most is vannak ingatlanok, amik tartják az értéküket. Megfelelő áron most is lehet vásárolni, akár kiskereskedelmi ingatlant is, amit a piac már megbüntetett korábban.

A monetáris politika év végéig valamennyire stabilizálódni fog, de a piac tehetetlensége miatt várhatóan csak 2-3 év múlva leszünk teljesen kint a vízből. Az amerikai inflációt 4 százalék alá szorítani, ilyen feszes munkaerőpiac mellett nagyon nehéz lesz, így a kamatok 3-4 százalékos szintjét elérni is. A keresleti oldalon, egy szűkülő piacon hatalmas küzdés lesz a következő években a bérlőkért.

Az áram a jövő! - Áramhálózati kapacitásbővítés helyett költséghatékony töltés

Az energiaválság is hozzájárult ahhoz, hogy egyre fenntarthatóbb megoldásokat válasszunk. Az a fenntartható, ami pénzügyileg is tartósan fenntartható. A globális ÜHG-kibocsátás nagy része az épületekhez köthető - mondta el Tóth András István, Megoldásértékesítési igazgató, E.ON Hungária Csoport, aki szerint az energiarendszerek átalakulóban vannak, a korábbi nagy villamos vagy gázüzemű erőművek világa borult fel a dekarbonizáció, decentralizáció, digitalizáció és demokratizáció által. A kiserőműveket viszont a hálózat gyakran nem bírja el, így új megoldásokra van szükség. Nemcsak energiafogyasztókban és energiatermelőkben kell gondolkodni, hanem akár az elektromos közlekedés eszközeit is be kell kapcsolni a hálózat fenntarthatóságának megteremtéséhez.

Az energiaválság sokak szerint véget ért, jelenleg 150-200 euró/MWh árakon kereskednek, de szerintem inkább egy vihar előtti csendben vagyunk Az árhatás nyomán a fogyasztás csökken, de ez a volumencsökkenés a következő években nem lesz fenntartható, miután megérkeznek a Magyarországra tervezett gigaberuházások, például a debreceni akkumulátorgyár - emelte ki a szakértő.

A fejlesztések viszont lassabban haladnak, mint a tervek. Paks 2 is csúszik, de a mátrai erőmű is bármikor leállhat, így a kereslet-kínálat egyensúlyi szintje még kérdéses. Magyarországon ma 4 ezer megawatt napelem van üzemben, ami 2030-ra el fogja érni a 13-14 ezer megawattot, de ezek működése nagyon volatilis, elképzelhető, hogy az árak nulla alá esnek, így a fogyasztóknak fizetnek. A villamosenergia kapcsán legalább az elvi lehetősége megvan annak, hogy zölden állítsuk elő és az ebben rejlő hasznok megoldásaiban tud segítséget nyújtani az Eon - tette hozzá.

Galéria41 képProperty X konferencia napközben és az esti állófogadás

Átárazódás X Finanszírozás – Ki vannak terítve már a kártyák?

A finanszírozásról és a különböző ingatlanpiaci termékek átárazódásáról volt szó a konferencia egy következő beszélgetése során, ahol Borbély Gábor, kutatási igazgató, CBRE kérdezte a résztvevőket, Banai Ádámot, jegybanki eszköztárért és devizatartalék-kezelésért felelős ügyvezető igazgatót a Magyar Nemzeti Banktól, Bogár Rolandot, ingatlan-befektetési igazgatót, a Diófa Alapkezelőtől és Nagy Gergelyt, Budapesti Régió - ügyvezető igazgató-helyettest, az OTP Csoporttól. A résztvevőktől elhangzott, hogy nincs itthon pénzügyi vagy banki válság, gazdasági viszont van. A bankrendszer szabályozottan és viszonylag szigorúan finanszíroz az ingatlanpiacon, vagyis felkészülten tud reagálni a várható nehézségekre.

A lakószegmensben árkorrekciót lehetett látni, és bár sokan fordulatot vártak a sokéves emelkedő trend után, most mégis inkább stagnálást lehet tapasztalni nominálisan,

természetesen reálértéken az infláció miatt masszív reálárcsökkenés következik be. Az új építésű lakásokra különösen igaz az, hogy nominálisan nincs oka annak, hogy csökkenés menjen végbe az árakban, a nagy múltú, tőkeerős lakásfejlesztők ugyanis nincsenek nyomás alatt, nem kell gyorsan értékesíteni, inkább kivárnak. Az is látszódik, hogy nem a projektfinanszírozás éve lesz az idei, persze lehetnek egyedi esetek, de az ingatlanprojekt-finanszírozás banki oldalról most azért problémás, mert a bankok tőkéje nem növekszik - többek között az adók miatt sem - így kevesebb lehetőségük van finanszírozni. A kereskedelmi ingatlanoknál a hotelszegmens vélhetően nem lesz a bankok kedvence, illetve az irodaházaknál a home office aránya okoz nagy kérdőjeleket.

ESG – Hol tartunk? - Maszatolás megy vagy kőkemény átalakulás?

A közönséget is megkérdezte a beszélgetés moderátora, Dr. Ódor Dániel, Partner, Taylor Wessing, az ESG kapcsán szerzett tapasztalataikról. A közönségszavazás alapján a konferencia résztvevőinek mintegy fele szerint az ESG szempontok figyelembevételét leginkább a bérlői/vásárlói nyomás generálja. A panelbeszélgetésben ülő szakértők, Bárány Kristóf, alapító partner, Adventum Group, Gárdai János, Chief operating officer, GTC és Pázmány Balázs, igazgatóság elnöke, Erste Alapkezelő Zrt., az intézményi befektetők nyomását is erősnek tartják a szabályozói és finanszírozói elvárások mellett. Elhangzott, hogy egy zöld beruházás nagyobb előnnyel jár és vélhetően a szabályozás abba az irányba megy, hogy bizonyos projekteket nem is finanszírozhat majd meg a bank, aminek nagyobb hatása lesz, mint 100 bázispontos kedvezménynek.

Nem feltétlenül a finanszírozó feladata terelni a szereplőket, akik egyébként egy irányba tartanak a zöld átállás kapcsán. Nagy felelőssége a szabályozónak van, aki egyrészt a Taxonómiával konkretizálja az elvárásokat, illetve egyre bővíti a jelentéstételi kötelezettek körét. Érdekes kérdés, hogy a befektetések megtérülését mostantól nem feltétlenül csak pénzügyi alapon kell értékelni, hanem a zöld szempontokat is beépíteni. Az biztos, hogy kell még idő ahhoz, hogy ne csak papíron feleljen meg a piac az ESG szempontoknak.

Képek és címlapkép forrása: Kaiser Ákos / Portfolio