
Egyértelmű, hogy jelenleg nem ugyanaz a piaci környezet, mint akár egy vagy két évvel ezelőtt, de hogyan hatott az elmúlt időszak a legnagyobb ingatlanfejlesztők és befektetők életére? Hol, milyen területeken érdemes most ingatlanfejlesztésbe fogni és milyen terméket éri meg vásárolni? A gazdasági kilátások tekintetében mennyire van okunk az optimizmusra? Milyen ma Magyarország megítélése a nemzetközi befektetői környezetben? Többek között ezeket a kérdéseket tette fel a résztvevőknek a beszélgetés moderátora, Ditróy Gergely, a Portfolio Csoport üzletfejlesztési igazgatója.
Muszáj, hogy kijöjjön a matek
"Az a feltételezés, hogy ha magasan maradnak a kamatok, akkor azoknál még magasabban maradnak a hozamok, nem igaz általánosságban, mert a kamatok nominálisak, az ingatlanpiaci hozamok pedig reál hozamok, legalábbis az olyan ingatlanok esetében, melyek bérleti díj oldalon, hosszú távon az infláció, vagy afeletti bérleti díj növekedést tudnak produkálni. Ezért az infláció védett befektetések reálhozama a nominális kamatok alatt is lehetnek. Ugyanakkot bizonyos szegmensekben akár egy évtizeden át nem fogunk bérletidíj-növekedést látni, itt sokkal magasabb hozamok lesznek." - mondta el Futó Gábor, a Futureal-csoport társalapítója és társtulajdonosa.
"Ha a kamatok hosszú távon a hozamok alatt maradnak, akkor egy lufi alakul ki, ami előbb-utóbb kidurran. Csak akkor nem lesz 20 évig bérletidíj-növekedés, ha az állam mesterségesen belenyúl a piaci folyamatokba" - tette hozzá Jellinek Dániel, az Indotek Group partnere és vezérigazgatója.
"Egy épületnek van egy bekerülési költsége, egy bérletidíj-bevétele és egy kiszállási hozama (exit yield), ahol már megéri az értékesítés. Ennek kell a fejlesztés végén pozitívnak lennie, különben nem indulnak fejlesztések. Ha viszont a három közül az egyik tényező megváltozik, akkor kell egy kis idő, amíg a többi alkalmazkodik hozzá. A logisztikában például a bérleti díjak csak lassan indultak el felfelé, de az biztos, hogy előbb utóbb valami változni fog" - emelte ki Noah Steinberg FRICS, a WING elnök-vezérigazgatója.

Van okunk az optimizmusra?
"Bár a lakáspiac most nem teljesít jól Magyarországon, hosszú távon mégis optimisták vagyunk. Ezért is indítjuk el a Marina City első épületeit még idén, ahol a teljes projekt végén 3000 új lakás épül fel, miközben az érintett Duna-partot 20 milliárd forintból teljesen felújítjuk. Az ingatlanpiacon a lokáció helyett továbbra is a „follow the cash” szemléletben hiszünk, vagyis a készpénz az, ami lehetővé teszi, hogy ha néhány évig gond is van a szektorban, azt könnyen áthidaljuk. Bízunk abban, hogy pár év múlva stabilizálódik a lakáspiac és ha nem is lesz óriási bumm, folytatódik a növekedés és a bankok is nyitottan finanszíroznak, akár az irodapiacon is" - hangsúlyozta Futó Gábor.
Jellinek Dániel szerint a kereskedelmi ingatlanok Magyarországon nem szenvednek, a bérlők rendben fizetnek, a bérleti díjak enyhén emelkednek és új bérlők is jelentek meg. Külföldön idén a tengerparti szállodák működtek jól, az iroda viszont továbbra sem tűnik jó választásnak. Kiemelte, hogy ők most főleg külföldön vásárolnak, mert Magyarországon nincs eladói nyomás, így rendkívül kevés a tranzakció, de külföldön is lehet jó üzleteket kötni, Milánóban például nemrég 9 százalékos hozam mellett vásároltak meg egy plázát.
"Magyarországon sok tekintetben nincs saját termelés, illetve a tűzvédelmi előírások is teljesen mások, ami drágítja az építkezéseket. A kérdés, hogy ennek tudatában lehet-e bérleti díjat emelni. Idővel feltehetően igen, de mi fog történni a hozamokkal?" - tette fel a kérdést Noah Steinberg, aki kiemelte, hogy mindig azt kell nézni, hogy mire kíváncsi a piac. Idővel bizonyos irodák vonzóbbak lesznek, mint mások, mert az ESG miatt a bérlők egy része csak ezekben a minősített épületekben tud majd bérelni. Véleménye szerint az adott épület és bérlet adottságaiban kell megtalálni az egyensúlyt.

Magyarország külföldi szemmel
"A lengyel lakópiac a magyarhoz képest ma nagyon egészséges, de a projektek során mindig a "cashflowra" kell figyelni. Ha ez rendben van, akkor előbb utóbb a termék is eladható lesz. Sem koreai, sem kínai befektetők nincsenek ma Magyarországon, mert számukra fontos a likviditás, az, hogy meggyőződjenek arról, hogy amit ma vesznek, azt később el is tudják adni. 2008 után Lengyelország nem került olyan válságba, mint Magyarország, így ott azt követően is megmaradtak a külföldi befektetők. Ez viszont azzal járt, hogy azon külföldi cégeket, amelyek most döntenek a Lengyelországból való kivonulás mellett, gyakran - az időközben megerősödött - magyar vagy cseh vállalatok vásárolják fel" - hívta fel a figyelmet a folyamatra Noah Steinberg.
"Az amerikai hozamok emelkedésével a kelet-közép-európai régióból először a tengerentúli szereplők távoznak, de amiatt, hogy Magyarországon kevés van belőlük, most az értékesítés is kevés. Nehéz ma magyarként magyar termékről nemzetközi befektetőkkel beszélgetni és ez nem jó, ahogy az sem, hogy nincsenek külföldiek és nincs verseny, mert így leértékelődik az ingatlanvagyon, ami már meg is kezdődött. A mostani időszak a kijózanodás ideje, melynek során helyére kerülnek a dolgok: a kamatok a korábbi alacsony szintek helyett hosszabb távon 5 százalék körül stabilizálódhatnak, amihez hozzá kell szoknia a piacnak" - emelte ki Jellinek Dániel.
"Magyarország külföldi népszerűsítése most valóban nagy ellenállásokba ütközik a feltételezett kockázatok miatt, de ha ez normalizálódna, akkor Magyarország sokkal nagyobb súlyt tudna képviselni a nemzetközi befektetési portfóliókban" - tette hozzá Futó Gábor.
Címlapkép forrása: Stiller Ákos / Portfolio
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Warren Buffett helyett én: Kezdők útmutatója a befektetéshez- Interaktív, díjmentes online előadás
Gyakorlati, hasznos, érthető
Nagy húzásra készül Zelenszkij, állítólag már Trumppal is beszélt róla
Változások jöhetnek az elnök környezetében.
Feltétel nélküli támogatót talált Oroszország az ukrajnai háborúban
Szergej Lavrov Kim Dzsongunnal találkozott.
Eddig megúsztuk, de már látszik, hogyan döntheti be Donald Trump a világgazdaságot
Köhög a növekedés motorja, mert homokot szórtak bele.
18 év után először tüdőpestisbe halt bele egy arizonai lakos
A "fekete halál" ma már rendkívül ritka betegség.
Ejtették a vádat az orvos ellen, aki sóoldatot adott be a Covid-oltások helyett
Megsemmisítette a vakcinákat.
Szegény, de szexi...
Kicsit kapitalista, kicsit szocialista; kicsit nyugati, kicsit keleti; kicsit drága, kicsit olcsó: ez Berlin Zentuccio szemüvegén át. A HOLDBLOG állandó világutazó szerzője a német fővárosról
Top 10 osztalék részvény - 2025. július
Július elsején kijött Justin Law listája az osztalékfizető részvényekről, sorba is rendeztem őket gyorsan, itt az eredmény.Fontosabb infók a lista összeállításával kapcsolatbanElőző hón
Mi a baj a statisztikáról szóló törvény új, anonimizálásra vonatkozó definíciójával?
A Magyarország versenyképességének javítása érdekében egyes törvények módosításáról szóló 2025. évi LXVII. törvény* több ponton is módosította a hivatalos statisztikáról szóló
ESG szabályozás 2025: fontos változások és lehetőségek a magyar vállalatoknak
Az elmúlt hetekben több fontos változás is történt az ESG nemzetközi és magyarországi háza táján. Blogbejegyzésünkben a legfontosabb módosításokat és tudnivalókat gyűjtöttük össze 20
Hulladékhő újragondolva: így fűtik Finnországban az otthonokat
Az adatközpontok működése hatalmas mennyiségű hőt termel, amely a legtöbb helyen kárba vész. A pazarlást felismerve Finnország a számítógépes feldolgozólétesítmé
Balásy Zsolt (és a HOLD) új kollégát keres
Az After Hoursben is elhangzott, a LinkedIn-en is fent van: junior elemző kollégákat keres a HOLD. Ritkán hirdetünk meg elemzői állást nyilvánosan, szóval kérünk minden... The post Balásy Zsol
Spórolj energiát, kapj pénzt - új lehetőség a vállalkozásoknak!
A KEHOP Plusz-4.1.6-25 kódszámú hitelkonstrukció célja, hogy kedvezményes, kamatmentes kölcsön révén segítse a mikro-, kis- és középvállalkozásokat, valamint a víziközmű szolgáltatókat
Nyaralás helyett elemzőt keresünk Zsidayval
Zsiday Viktorral junior elemzőket keresünk, ahelyett, hogy nyaralnánk. Jó szórakozást! Milyen platformokon találjátok még meg? A HOLD After Hours podcastek megtalálhatók a Spotify, You


Ismét pofon vágta Európát a kínai autóipar
A Xiaomi autója árnyékot vethet a Porsche modelljeire is.
Hogy érinti a magyar gazdákat, ha Ukrajna tényleg csatlakozik az Európai Unióhoz?
A szomszéd felvételét nagy viták övezik.
Mégis hogy mehetett csődbe egy nagy utazási iroda?
Ennyire erős a verseny?
Limit, Stop, vagy Piaci? Megbízások, amikkel nem lősz mellé!
Ismerd meg a tőzsdei megbízások világát, és tanulj meg profin navigálni a piacokon!
Hogyan vágj bele a tőzsdei befektetésbe?
Első lépések a tőzsdei befektetés terén. Mire kell figyelned? Melyek az első lépések? Mely tőzsdei termékeket célszerű mindenképpen ismerned?