Egyértelmű, hogy jelenleg nem ugyanaz a piaci környezet, mint akár egy vagy két évvel ezelőtt, de hogyan hatott az elmúlt időszak a legnagyobb ingatlanfejlesztők és befektetők életére? Hol, milyen területeken érdemes most ingatlanfejlesztésbe fogni és milyen terméket éri meg vásárolni? A gazdasági kilátások tekintetében mennyire van okunk az optimizmusra? Milyen ma Magyarország megítélése a nemzetközi befektetői környezetben? Többek között ezeket a kérdéseket tette fel a résztvevőknek a beszélgetés moderátora, Ditróy Gergely, a Portfolio Csoport üzletfejlesztési igazgatója.
Muszáj, hogy kijöjjön a matek
"Az a feltételezés, hogy ha magasan maradnak a kamatok, akkor azoknál még magasabban maradnak a hozamok, nem igaz általánosságban, mert a kamatok nominálisak, az ingatlanpiaci hozamok pedig reál hozamok, legalábbis az olyan ingatlanok esetében, melyek bérleti díj oldalon, hosszú távon az infláció, vagy afeletti bérleti díj növekedést tudnak produkálni. Ezért az infláció védett befektetések reálhozama a nominális kamatok alatt is lehetnek. Ugyanakkot bizonyos szegmensekben akár egy évtizeden át nem fogunk bérletidíj-növekedést látni, itt sokkal magasabb hozamok lesznek." - mondta el Futó Gábor, a Futureal-csoport társalapítója és társtulajdonosa.
"Ha a kamatok hosszú távon a hozamok alatt maradnak, akkor egy lufi alakul ki, ami előbb-utóbb kidurran. Csak akkor nem lesz 20 évig bérletidíj-növekedés, ha az állam mesterségesen belenyúl a piaci folyamatokba" - tette hozzá Jellinek Dániel, az Indotek Group partnere és vezérigazgatója.
"Egy épületnek van egy bekerülési költsége, egy bérletidíj-bevétele és egy kiszállási hozama (exit yield), ahol már megéri az értékesítés. Ennek kell a fejlesztés végén pozitívnak lennie, különben nem indulnak fejlesztések. Ha viszont a három közül az egyik tényező megváltozik, akkor kell egy kis idő, amíg a többi alkalmazkodik hozzá. A logisztikában például a bérleti díjak csak lassan indultak el felfelé, de az biztos, hogy előbb utóbb valami változni fog" - emelte ki Noah Steinberg FRICS, a WING elnök-vezérigazgatója.
Van okunk az optimizmusra?
"Bár a lakáspiac most nem teljesít jól Magyarországon, hosszú távon mégis optimisták vagyunk. Ezért is indítjuk el a Marina City első épületeit még idén, ahol a teljes projekt végén 3000 új lakás épül fel, miközben az érintett Duna-partot 20 milliárd forintból teljesen felújítjuk. Az ingatlanpiacon a lokáció helyett továbbra is a „follow the cash” szemléletben hiszünk, vagyis a készpénz az, ami lehetővé teszi, hogy ha néhány évig gond is van a szektorban, azt könnyen áthidaljuk. Bízunk abban, hogy pár év múlva stabilizálódik a lakáspiac és ha nem is lesz óriási bumm, folytatódik a növekedés és a bankok is nyitottan finanszíroznak, akár az irodapiacon is" - hangsúlyozta Futó Gábor.
Jellinek Dániel szerint a kereskedelmi ingatlanok Magyarországon nem szenvednek, a bérlők rendben fizetnek, a bérleti díjak enyhén emelkednek és új bérlők is jelentek meg. Külföldön idén a tengerparti szállodák működtek jól, az iroda viszont továbbra sem tűnik jó választásnak. Kiemelte, hogy ők most főleg külföldön vásárolnak, mert Magyarországon nincs eladói nyomás, így rendkívül kevés a tranzakció, de külföldön is lehet jó üzleteket kötni, Milánóban például nemrég 9 százalékos hozam mellett vásároltak meg egy plázát.
"Magyarországon sok tekintetben nincs saját termelés, illetve a tűzvédelmi előírások is teljesen mások, ami drágítja az építkezéseket. A kérdés, hogy ennek tudatában lehet-e bérleti díjat emelni. Idővel feltehetően igen, de mi fog történni a hozamokkal?" - tette fel a kérdést Noah Steinberg, aki kiemelte, hogy mindig azt kell nézni, hogy mire kíváncsi a piac. Idővel bizonyos irodák vonzóbbak lesznek, mint mások, mert az ESG miatt a bérlők egy része csak ezekben a minősített épületekben tud majd bérelni. Véleménye szerint az adott épület és bérlet adottságaiban kell megtalálni az egyensúlyt.
Magyarország külföldi szemmel
"A lengyel lakópiac a magyarhoz képest ma nagyon egészséges, de a projektek során mindig a "cashflowra" kell figyelni. Ha ez rendben van, akkor előbb utóbb a termék is eladható lesz. Sem koreai, sem kínai befektetők nincsenek ma Magyarországon, mert számukra fontos a likviditás, az, hogy meggyőződjenek arról, hogy amit ma vesznek, azt később el is tudják adni. 2008 után Lengyelország nem került olyan válságba, mint Magyarország, így ott azt követően is megmaradtak a külföldi befektetők. Ez viszont azzal járt, hogy azon külföldi cégeket, amelyek most döntenek a Lengyelországból való kivonulás mellett, gyakran - az időközben megerősödött - magyar vagy cseh vállalatok vásárolják fel" - hívta fel a figyelmet a folyamatra Noah Steinberg.
"Az amerikai hozamok emelkedésével a kelet-közép-európai régióból először a tengerentúli szereplők távoznak, de amiatt, hogy Magyarországon kevés van belőlük, most az értékesítés is kevés. Nehéz ma magyarként magyar termékről nemzetközi befektetőkkel beszélgetni és ez nem jó, ahogy az sem, hogy nincsenek külföldiek és nincs verseny, mert így leértékelődik az ingatlanvagyon, ami már meg is kezdődött. A mostani időszak a kijózanodás ideje, melynek során helyére kerülnek a dolgok: a kamatok a korábbi alacsony szintek helyett hosszabb távon 5 százalék körül stabilizálódhatnak, amihez hozzá kell szoknia a piacnak" - emelte ki Jellinek Dániel.
"Magyarország külföldi népszerűsítése most valóban nagy ellenállásokba ütközik a feltételezett kockázatok miatt, de ha ez normalizálódna, akkor Magyarország sokkal nagyobb súlyt tudna képviselni a nemzetközi befektetési portfóliókban" - tette hozzá Futó Gábor.
Címlapkép forrása: Stiller Ákos / Portfolio
