Ingatlanpiaci élénkülést is hozhat a zártkerti ingatlanok művelésből való kivonásának új lehetősége

krtk blog Az ELTE Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont blogja.

2025-ben lényeges változás történt: az Országgyűlés 2025. június 17-én elfogadta a 2025. évi LXVII. törvényt („Magyarország versenyképességének javítása érdekében egyes törvények módosításáról”), amely többek között módosította az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényt. Az új szabályozás értelmében – a törvény 72/E. §-a alapján – 2025. augusztus 23-tól kezdődően a helyi önkormányzatok rendeletben dönthetnek arról, hogy a településük külterületén fekvő, zártkert jogi jellegű ingatlanok tulajdonosai kérelmezhetik a földhivatalnál az ingatlan művelési ágból történő kivonását, és „művelés alól kivett területként” való bejegyzését.

Ez a változás több szempontból is kedvező.

• Egyrészt megszűnik az a helyzet, hogy a zártkerti tulajdonosok ingatlanaik forgalmazásában a 2013. évi CXXII. törvény (a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény) szigorú korlátozásai érvényesüljenek, hiszen a kivonással az érintett ingatlanok kikerülnek e törvény hatálya alól.

  Ez az ingatlanpiacon élénkülést eredményezhet, bővíti a potenciális vevők körét, és megkönnyíti a tulajdonosváltást anélkül, hogy a helyi építési szabályokban bármilyen változást indokolna.

• Másrészt a kivonás lehetősége társadalmi szempontból is jelentős: sok zártkerti terület mára elhanyagolttá vált, részben a cikk bevezetőjében említett élethelyzeti okokból. A tulajdonosok számára a jelenlegi jogi keretek között sokszor „csapdahelyzetet” jelentett a művelési kötelezettség és a bonyolult eladási folyamat, amelyet most a kivonás lehetősége oldhat fel.

A differenciált szabályozás fontossága

A rendeleti szabályozás elfogadása teljes mértékben önkormányzati hatáskör, azonban javasoljuk a területenkénti mérlegelést.

Míg egyes, már urbanizálódott vagy felhagyott zártkertek esetében indokolt a kivonás, addig a még valódi mezőgazdasági funkcióval bíró, lakatlan külterületeken a zárkerti státusz megőrzése célszerű.

Az összes olyan külterületen indokolt a kivonás lehetőségének biztosítása, amelynek szignifikáns népessége van, amely a helységnévtár – vagy helyi adatgyűjtés – alapján legalább 1990 óta lakott terület. Ezek a zártkertek a gyakorlatban jellemzően már átalakultak állandó lakóhellyé vagy rekreációs célú tájhasználattá. Ilyen esetekben a művelésből való kivonás nem jelent tényleges funkcióváltást, hanem csupán a földhivatali nyilvántartás állapotát igazítja a valósághoz.

Érdemes emellett azokat a területeket is kivonni, ahol az elmúlt évtizedekben tömegesen hagyták fel a kertművelést – tipikusan ott, ahol az eredeti lakosság idősödése következtében a területek gondozása megszűnt. A kivonás ezekben az esetekben nem csupán a rendezetlen és sokszor elhanyagolt állapotok felszámolását teszi lehetővé, hanem egyszerűsíti az adásvételt, ezáltal ösztönzi az ingatlanok hasznosítását és a területek újbóli bekapcsolódását a település vérkeringésébe. Fontos, hogy a helyi építési szabályzatban (HÉSZ) ilyen esetekben megfelelően szabályozni kell a használatot.

Ugyanakkor hangsúlyozni kell, hogy a kivonás nem minden esetben indokolt. Azokon a külterületeken, ahol nincsen állandó lakosság és lakóépület sem, célszerű fenntartani a zárkerti jogi jelleget. Ez hozzájárul a településkörnyéki zöldterületek hosszú távú megőrzéséhez, és biztosítja, hogy a táji, ökológiai és rekreációs értékek ne vesszenek el.

Nem csak kertek

Kevésbé közismert, de a klasszikus kiskertek mellett sok esetben a földhivatalok 1990 előtt szőlőhegyekre, üdülőterületekre, egyes tanyás dűlőkre, sőt ritkán majorsági ingatlanokra is felvezették a zártkerti jelleget. Ráadásul sokszor – pont a rendszerváltás miatt – ez csak részlegesen történt meg, így az ingatlanoknak csak egy része érintett. Olyan eset is ismert, amikor a fordítottja történt meg: bár a belterületté minősítés során a telkek java ki lett vonva, de néhányon megmaradt a zártkert jogi jelleg.

Emiatt javasoljuk, hogy az egyéb belterületeken és külterületeken érdemes engedélyezni a kivonást, amelyről logikusan az ember nem is feltételezné, hogy zártkertes jellegű, de beépítésre szánja az önkormányzat. Ezáltal a „maradékok” rendezése sokkal egyszerűbb lesz, ha a jövőben az önkormányzat telekrendezést akar végezni.

Érdemes külön kitérni arra az anomáliára, hogy a „zártkert” jogi kategóriát a jogalkotó formálisan már 1994-ben kivezette, így de jure ma nem létezik. Ennek ellenére a gyakorlatban tovább él, mivel számos későbbi jogszabály – például az építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK), az azt váltó 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA), valamint az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény és az azt váltó 2021. évi C. törvény – továbbra is hivatkozásokat tartalmaz a zártkertre.

Ez a helyzet egy kettős állapotot eredményez: miközben elméletileg a kategória megszűnt, az ingatlan-nyilvántartásban és a településrendezési gyakorlatban ténylegesen létező jogi jellegként működik tovább. Éppen ezért van szükség arra, hogy a mostani törvényi módosítás és az önkormányzati rendeletek a tényleges viszonyokhoz igazítsák az ingatlanok státuszát, és megszüntessék a több évtizede fennálló jogtechnikai bizonytalanságot.

A legtöbb külterület vegyes képet mutat

Fontos kiemelni, hogy számos zártkert mozaikos szerkezetet mutat: egyes részei már lakott területként funkcionálnak, míg más részeken a mezőgazdasági művelés továbbra is jelen van. Ilyen vegyes helyzetben célszerű a kivonásról differenciáltan dönteni, akár utca- vagy blokkszinten. Jó példát kínálnak erre azok a hosszú, több kilométeres szőlőhegyek, amelyeket az államszocialista időszakban zártkertté minősítettek. Ezeknek a városhoz közelebb eső része gyakran már lakó- vagy rekreációs célokra szolgál, míg a távolabbi szakaszokon még aktív művelés folyik.

A differenciált szabályozás így a tényleges területhasználathoz igazodik, és megakadályozza, hogy a változatos helyzeteket egységes, a valóságtól elrugaszkodott kategóriákba kényszerítsük.

Az indokolatlan szigor az informális lakhatásba kényszeríti az érintetteket, míg a túlzó engedékenység gyorsítja a zöldfelületek elvesztését. Ezáltal egy arany középútra kell törekedni.

Fontos tudni továbbá, hogy a művelésből való kivonás nem eredményez automatikusan jelentős változást a beépítési szabályokban, nem teszi beépítésre kijelölt területté a zártkertet. A településképi és építési korlátokat a TÉKA (280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet) 34. §-a adja meg, amely kötelező iránymutatásokat tartalmaz, ugyanakkor a HÉSZ ennél szigorúbb beépítési arányokat is előírhat. Ezáltal az önkormányzatnak továbbra is megmarad a lehetősége, hogy a helyi adottságokhoz és közösségi érdekekhez igazodó szabályozást alakítson ki. A kivonás tehát nem a „gyeplő eldobását” jelenti, hanem inkább a nyilvántartás és a valóság összehangolását, miközben a szabályozás eszköztára továbbra is az önkormányzat kezében marad, amelyet ráadásul sokkal proaktívabban lehet a településfejlesztési célokhoz igazítani.

Buktatók

Az eddigi kutatások alapján a külterületeken a zártkerti jogi jelleg sem a beépülést, sem a természetes zöld táj degradációját nem tudta érdemben lassítani, nem célszerű eszköz.

• A jelenlegi szabályozás sokszor az informális lakhatást  mozdítja elő és konfliktusok forrása, a szegregáció is gyakori.
• A külterületeken tipikus probléma az illegális hulladéklerakás, a statikailag nem megfelelő épületek nagy száma, a falopás és a hulladékkal való fűtés többek között.

A tapasztalatok alapján azonban a terület és épületállományának kifehérítése képes elindítani a kedvező változást, amennyiben megfelelő tájékoztatást kap a lakosság és monitorozás is történik az önkormányzat részéről.

A beépítési százalék kivont telkek esetében 10%-ra nő. Ez a legtöbb település esetében jól használható arány, ismerve a zártkerti ingatlanok átlagos méretét. Ugyanakkor, ahol a hetvenes évek derekán nagy méretű (jóval 1500 m² felett) telkek kerültek kialakításra, ott érdemes lehet kisebb beépítési százalékot meghatározni (3–5%).

A későbbi utcaalakítások miatt javasoljuk, hogy a beépítés szabályozásánál az utak és a házak közé releváns távolságot írjanak elő, mert számos településen ellehetetlenítette az utcák bővítését, hogy a zártkerti építmények között egyszerűen nem maradt elég hely egy szabványos utcai keresztmetszetnek.

Fontos kiemelni, hogy a kérdés bonyolult, saját kutatásunk keretében gyűjtjük a jó tapasztalatokat, amelyek segíthetnek az önkormányzatoknak. Ebben kutatóink szívesen állnak az önkormányzatok rendelkezésére.

Összességében tehát az új szabályozás a tulajdonosi autonómia erősítése mellett kedvező folyamatokat indíthat el az ingatlanpiacon és a helyi közösségekben.

A döntés immár a helyi önkormányzatok kezében van, amelyek rendeletalkotással tehetik elérhetővé ezt a lehetőséget a lakosság számára, remélhetőleg megfelelő területi differenciálást alkalmazva.

A kutatás Lennert József vezetésével, az FK 146486 számú projekt („Örökös tartalékterületek? Volt zártkertek, szőlőhegyek és üdülőtelepek a városfejlődés szorításában”) számára a Nemzeti Kutatási Fejlesztési és Innovációs Alapból biztosított támogatásnak köszönhetően valósulhatott meg.

A cikk a szerző véleményét tükrözi, amely nem feltétlenül esik egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images