"Devizahiteles" katasztrófa fenyegeti már megint a magyarokat?

Veszély a törlesztőrészleteknél

Ha változó kamatozás mellett veszünk fel hitelt, akkor legkésőbb egy év múlva számíthatunk a törlesztőrészletünk megváltozására, rossz esetben emelkedésére. Az alábbi ábrán egy ma átlagosnak mondható, 3,4%-os változó kamatozású, 10 millió forintos lakáshitel jövőbeni havi törlesztőrészlete látható évente 1-1 százalékponttal növekvő kamatszint mellett. Biztosan nem ilyen a várható kamatpálya, de az ábra jól mutatja a kamatkockázatot, amely a törlesztőrészletre leselkedik. Azt is mutatja az ábra jobb széle, mi történne, ha oda emelkednének a bankközi kamatok, ahol a 2008-as csúcsponton voltak (a 3 havi Bubor 0% közeléből 12% közelébe nőne). Ez esetben például egy most még csak 57 ezer forintos törlesztőrészlet 2,3-szorosára, 135 ezer forintra emelkedne 20 éves futamidő mellett. Nagyon szélsőséges forgatókönyv ez, és az MNB mostani politikája fényében szinte elképzelhetetlen, mindenesetre az elmúlt évtizedben találkoztunk már ilyen kamatokkal, és egy 10-30 éves futamidejű lakáshitel élettartama során nem lehet kizárni a visszatértüket. Minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb százalékos mértékben emeli meg egységnyi kamatemelés a törlesztőrészletet.

Ami tehát régen az árfolyamkockázat volt, az most a kamatkockázat. Annál is inkább, mert a 2015-ös elszámolás lényegében visszacsinálta a bankok devizahitelek körében végrehajtott kamatemeléseit, így utólag visszatekintve az akkori hitelek kamatkockázata szinte elhanyagolható volt (kivéve azoknál, akik emiatt lettek nem fizetők). A mostaniaknak viszont igenis nagy a kamatkockázata, még a 3, 5 vagy 10 évre fixált kamatozásúaknak is, hiszen az első kamatperiódus után a kezdetihez képest nagyon nagy mértékben is megugorhatnak a törlesztőrészletek. Az egyetlen kivételt a ma még kis arányt képviselő (néhány lakás-takarékpénztárnál és kereskedelmi banknál elérhető), végig fixált kamatozású lakáshitelek jelentik. A devizahitelek árfolyamkockázata annak idején átlagosan 60%-os törlesztőrészlet-emelkedést okozott (a 256,47 forintos forintosítási árfolyamból és a 160 forint körüli átlagos hitelfelvételkori árfolyamból indultunk ki), ehhez most 6 százalékpontos kamatemelkedés is elegendő a fenti 20 éves forinthitel esetében. Nem is olyan régen, 2012 végén még ilyen kamatszintnél jártunk. Illúzió tehát a mostani kamatszintet örökérvényűnek tartani. Ahogy az alábbi ábra mutatja: a mostani változó kamatozású forinthitelek kamatszintje nagyjából olyan, mint 2005-2007-ös frankhiteleké (a nagy különbséget a rendszeres díjak szinte teljes eltűnése jelenti), aminek szintén nagy ára volt.

Menekülőút a tőketartozásnál

Eddig tartott cikkünk "egyrészt" része, áttérhetünk a "másrésztre", a törlesztőrészlet ugyanis nem minden. Ha beüt a válság, normális dolog egy hitel végtörlesztésével rendezni a problémát, amihez persze sok esetben a hitelből vásárolt vagy épített otthon eladására is szükség lehet. Csakhogy a devizahiteles válság idején ennek komoly akadálya volt, hogy a hitel végtörlesztése sok esetben nagyobb tartozás visszafizetését igényelte volna, mint amekkora az eredeti tartozás, illetve a lakás aktuális forgalmi értéke volt. Az árfolyamkockázat ugyanis nemcsak a törlesztőrészletre, de a forintban kifejezett tőketartozásra is kihatott. A lakásértéknél magasabb hiteltartozás veszélye csak legalább 20%-os ingatlanáresés mellett fenyegeti a mostani forinthiteleseket, ugyanis most 80% a hitelösszeg /lakás forgalmi értékre vonatkozó jogszabályi maximum (LTV-korlát), ami a devizahitelezés válság előtti időszakában még nem létezett. Ha tehát a hitelfelvételkori forgalmi áron sikerülne eladni lakásunkat, a hitel végtörlesztése után is még legalább a lakásár ötöde megmaradna.

Az MNB nominális lakásárindexe alapján persze ilyen mértékű lakásáresésre is volt példa az elmúlt évtizedben Magyarországon, hiszen a 2008-as csúcs és közel 5 évvel későbbi lakáspiaci mélypont között közel ötödével csökkentek az átlagos lakáspiaci árak. Ennyi idő alatt azonban normál hiteltörlesztés mellett az említett 20 éves forinthitel tőketartozása is közel ötödével csökken, tehát a forinthitel esetében - a növekvő tőketartozású devizahitelekkel ellentétben - egy esetleges lakáspiaci visszaesés idején is adódhat lehetőség arra, hogy lakásunk eladásával, a befolyó eladási árból tudjuk végtörleszteni a hitelünket. Ebben az esetben a hitelfelvételt közvetlenül megelőzőhöz hasonló pénzügyi helyzet állhat elő az adósoknál, amire a devizahiteles válság során szinte esély sem volt. Ahogy az alábbi ábrán is látható, egy 80%-os hitelfelvételkori LTV-mutató és az elmúlt tíz év lakáspiaci árváltozásai mellett is mindvégig kisebb a forinthitel-tartozás, mint a lakás értéke, miközben a devizahitel-tartozás hosszú ideig efölött volt (a devizahiteles elszámolás esetleges hatásaitól ezúttal eltekintettünk).

Ide kívánkozik még egy lényeges különbség: manapság gyakorlatilag ismeretlenek a kombi hitelek, különösen azok a fajták, amelyek esetében a tőketartozást a hitel mellé megkötött unit-linked életbiztosítás hozammal növelt tőkéjéből kell a futamidő későbbi pontján (sok esetben a legvégén) kiegyenlíteni. "Halálos" kombináció, amikor a tőketartozás a devizaárfolyam miatt elszáll, miközben a unit-linked életbiztosítás eszközalapjai a válság miatt nagyot esnek. 2008-2015 között sok ilyenre volt példa, a most elérhető hiteleknél ilyen forgatókönyvtől nem kell tartani.

Kisebbek az összgazdasági kockázatok

Fenti fejtegetésünk egyéni hitelfelvevői szemszögből mutatta be a devizahitelek és a forinthitelek közötti legfontosabb hasonlóságot és különbséget. Érdemes kissé távolabb is tekinteni: minél messzebb a legutóbbi válság, minél jobban pörög a gazdaság és minél több az új lakás, annál nagyobb a csábítás az átlagos hitelfelvevők és a bankok számára is a túlzott kockázatvállalásra. Ennek olyan formái lehetnek, mint:

• a nagyon hosszú futamidejű, akár 30 éves lakáshitelezés annak érdekében, hogy a törlesztőrészlet még éppen beleférjen az adós jövedelmének erre áldozható keretösszegébe,
• a szabályozói maximumhoz nagyon közeli, 80%-ot közelítő hitelfedezeti arány (az említett LTV-mutató) vállalása annak érdekében, hogy minél kisebb önerő mellett is lakáshoz jusson a hitelfelvevő,
• a szabályozói maximumhoz nagyon közeli, 50%-ot (nettó 400 ezer forint jövedelem felett 60%-ot) közelítő törlesztőrészlet/jövedelem arány (ez az adósságfék szabályban rögzített PTI-mutató).

A bankok és a hitelközvetítők, banki értékesítők rövid távon kifejezetten érdekeltek a fenti kockázatvállalásban, hiszen minél nagyobb a hitelösszeg, annál nagyobb az adóstól beszedhető kezdeti díj és a közvetítői jutalék abszolút összege. Szerencsére az MNB adatai egyelőre azt mutatják, társadalmi szinten ez a kockázatvállalás még elfogadható szinten van.

Egyelőre megnyugtató, hogy az MNB legutóbbi, novemberi Pénzügyi stabilitási jelentése az alábbit állapította meg 2017 első félévéről:

Az új kibocsátású lakáshitelek átlagos fedezettsége nem változott a félév során, továbbra is 55 százalékos az átlagos hitelfedezeti mutató (LTV) értéke. Az átlagos futamidő kissé csökkent, a félév során kibocsátott lakáshitelek átlagosan 16,2 éves lejárattal kerültek kibocsátásra. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató átlaga kis mértékben emelkedett, és ez döntően annak köszönhető, hogy növekedett azok aránya az előző évhez képest, akik jellemzően 20-40 százalékos mutatóérték mellett vettek fel hitelt. Összességében azonban a felső limitek közelében továbbra sem tapasztalható nagyarányú növekedés a hitelfelvevő lakossági ügyfelek körében.

Összefoglalva: sokkal jobb a helyzet, mint 10 éve

Az egykori devizahiteleket és a mostani forinthiteleket összehasonlítva inkább 2018-nak, mint 2008-nak hízeleg az összkép:

• az adósokat most nem terheli árfolyamkockázat,
• míg a frankárfolyamot külső tényezők és döntően a nyers piaci tényezők befolyásolták, a hitelkamatokat befolyásoló eszközök a pénzügyi stabilitási szempontokat kiemelten figyelő MNB kezében vannak,
• míg 2006-2007-ben 70% körüli hitelfedezeti (hitelösszeg/lakásérték, LTV) arány volt jellemző, ma ez 55%-60% környékén alakul, vagyis jóval óvatosabb a lakosság,
• kevésbé kifeszítettek a mostani lakáshitelek a futamidő és a törlesztőrészlet szempontjából: a válság előtti 18-20 évről 14-16 évre csökkent az átlagos futamidő,
• a pozitív adóslista megléte 2012 óta valamelyest körültekintőbb hitelezésre ad lehetőséget a bankoknak,
• az adósságfék-szabályok 2015-ös bevezetése (lásd az alábbi táblázatot) mesterséges korlátott szabott a bankok kockázatvállalásának, és szükség esetén az MNB minden további nélkül szigoríthat a vállalható törlesztőrészletre és a felvehető hitelösszegre vonatkozó szabályozáson.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

• Címkék:
• MNB,
• hitel,
• devizahitel,
• adósságfék,
• lakás,
• finanszírozás,
• ingatlan,
• lakáshitel,
• törlesztőrészlet