Álom marad a budapesti felhőkarcoló - Kezdődik a Budapest One
Portfolio.hu: Mi mondatja veletek azt, hogy most van itt az ideje a projekt érdemi elindításának?
Tatár Tibor: 2014 őszén szeretnénk elindulni az építkezéssel. Alapvetően két paramétert látunk, amelyek miatt érdemes komolyan venni ezt a projektet: a tömegközlekedés és a szolgáltatási környezet. Ez a két szempont egyre fontosabbá vált az elmúlt időszakban a bérlők számára, és ezek miatt sokan döntenek úgy, hogy inkább a magasabb költséggel járó irodát választják, amennyiben annak jobb a lokációja.

P.: Sokáig tartotta lázban a szakmát, hogy vajon épül-e Őrmezőre felhőkarcoló. Végül milyen magas lesz a projekt? Van már végső látványterv?
T.T.: Jelenleg még nincsenek látványtervek. Még csak pár hete fogadtuk el a koncepcióterveket, ennek alapján megy tovább a tervezés. Jó kérdés, hogy lesz-e magasház, mert a szabályozás szerint 55 méterig "nyúlhatnánk" fel, de a BVKSZ-ben (Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzat) van egy ún. karcsúsági rendelet, amely alapján bonyolult számításokra van szükség.
A lényeg az, hogy a magasházaknál, vagyis 30 méter feletti padlószintnél magasabban nem lehet nagyobb, mint 550-600 négyzetméteres szinteket építeni. Ez az alapterület pedig nagyon kicsi ahhoz, hogy hatékonyan értékesíthető irodát fejlessz, ráadásul a magasházba dupla lépcsőház kell, liftkapacitást kell növelni, tehát hiába van mondjuk 600 négyzetméter bruttó szintterületem, a bérbe adható bőven 500 alá megy le. Vagyis a helyi szabályozás 55 méteres engedélye ellenére, a fővárosi karcsúsági törvény miatt nem valószínű, hogy kihasználjuk a magassági korlátainkat.

T.T.: Amíg ez a szabály érvényben van, addig nem. Az ökölszabály szerint egy irodaházban egy vertikális közlekedő magnak kb. 1000 négyzetmétert ki kellene szolgálnia ahhoz, hogy gazdaságos legyen. Ehhez képest a magasháznál 5-600 négyzetmétert szolgálna csak ki, ráadásul dupla lépcsőházat kell építeni. Minden fejlesztő a bérbe adható irodaterületre számolja a költségeit, ez azt jelenti, hogy nemcsak drágább megépíteni, mert ott már a legszigorúbb tűzrendészeti szabályok lépnek életbe, vagyis minden területen csupa nem éghető anyagot kell használni, de a szintem hatékonysága is romlik, mert a bérbe adható terület arányaiban sokkal kisebb, mint egy normál irodánál. A bérlő pedig nem fog 30 százalékkal többet fizetni érte. Nálunk még nem ennyire szofisztikált a piac.
P.: Bár végső látványtervek még nem állnak rendelkezésre, de körbe tudnád írni, hogy megközelítőleg milyen épületekre számíthatunk 2016 környékén Őrmezőn?
T.T.: Nagyon határozott építészeti egységet fog képviselni minden fejlesztési fázis. Funkcionális, de olyan építészeti minőségű ház kezd kialakulni, amely szerintem az összes európai építészeti szaklapban benne lesz majd. Nem hiperfuturisztikus, nem XXII. századi, de nagyon magas minőségű. A terveket egyébként a Mérték Építészeti Stúdió Kft. készíti.
Őrmező és a környéke - Nőhetnek majd a lakásárak is
P.: Nem mintha mostanában szóba került volna a Tópark projekt rehabilitációja, ám ezzel a fejlesztéssel az "aranyháromszögben" megkezdett gigaberuházást további néhány évtizedre biztosan kiírhatjátok a budapesti irodapiac történelméből.
T.T.: Nyilván nem ez motivál minket, de véleményem szerint a Tópark már abban a pillanatban kiírta magát a történelemből, amikor eldőlt, hogy azon a helyszínen fejlesztik. Én a válság előtti időkben sem értettem szakmailag ezt a projektet, a válság pedig olyan racionalizálást hajtott végre az irodapiacon, hogy valóban kiírta magát.
P.: Ez a fajta racionalizáció vajon ki fog tudni tartani a következő egy-két évtizedben is?
T.T.: Biztosan. Először is a válság még nem ért véget, elszállt optimizmus pedig még biztosan nem lesz 15 éven belül. Nagyon érdekes folyamat zajlik a budapesti irodapiacon, azért kezdjük el az Őrmezőt, mert azt gondoljuk, hogy annyira differenciálódott a piac, amire még nem volt példa a modern irodapiac 23 éves története során. A magyar irodapiac mindig nagyon kiegyenlített, lapos volt, nem volt helyszínenkénti és házankénti értékelés. Most pedig már van! Régen leginkább csak aszerint döntöttek az iroda kiválasztásában, hogy a főnök merre lakik, és minden 12-14 euróba került. Most pedig ugyanazzal a műszaki tartalommal lehet, hogy a tulajdonos rákényszerül 6-7 euróért bérbeadni, mások pedig továbbra is képesek 12-14 euró feletti díjakkal dolgozni.

T.T.: Jellemzően olyan régi bérlők, akik ma kiöregedett és/vagy az elhelyezkedése, illetve a kora miatt már nem "A" kategóriás irodákban vannak, de szeretnének továbblépni. Nekik nagyon jó a piac olyan szempontból, hogy erős az alkupozíciójuk, és Európában a legalacsonyabb irodabérleti díjakat tudják elérni. Nagyon valószínű, hogy a Budapest One első ütemét egy ilyen bérlőnek fejlesztjük majd build-to-suit alapon.
P.: A finanszírozás hogyan alakul?
T.T.: Bele fogunk kezdeni saját tőkéből, mivel tőkeerősek vagyunk. Azt látjuk az összes elkezdett házunknál, hogy ha jönnek a bérlők, akkor van finanszírozás is. Bármikor, ha megjelenik az első komoly bérlőnk, a bankok is sokkal érdeklődőbbek lesznek.
P.: A mostani bejelentés feltételezi számomra, hogy a 4-es metróval kapcsolatban már nem számítotok jelentős csúszásra.
T.T.: Már nem. Idén tavasszal kötöttünk egy településrendezési szerződést a fővárossal, amelyben bizonyos felszíni terveztetéseket és fejlesztési feladatokat átvállaltunk. Nagyon jó az együttműködésünk a fővárossal és a BKK-val. Nem mondom, hogy nincsenek súrlódások, de legalább történnek a dolgok. Persze egy ilyen bonyolult műszaki létesítménynél bármi adódhat, de lényeges csúszásokra nem kell számítani. Egyébként is 2014 őszén kezdenénk építkezni, és onnantól kezdve legalább két év, mire elkészül az épület. Az átadás szempontjából reálisan 2016 harmadik negyedévéről beszélünk.
P.: Lehet-e már azt látni, hogy hogyan következnek majd az egyes ütemek?
T.T.: Mindig a piachoz igazítjuk majd a következő ütemet. Most azon dolgozunk az építészekkel, hogy minden egyes ütem önmagában is megálljon a lábán, rögtön megteremtsük a megfelelő minőségű környezetet. Az Etele City Centert is szeretnénk előbb-utóbb elkezdeni, és már a Corvinnál is láttuk, hogy egy bevásárlóközpont közelsége és ehhez kiegészítő funkciók az irodák aljában nagyon jó kombináció az irodabérlőknek. Az Etele City Center indítását reálisan jövő év tavaszán döntjük el, mivel 2013 második felében a kiskereskedelmi fogyasztás végre elkezdett bővülni. A projekt indításához meg kell várnunk, hogy a bérlők is optimisták legyenek. Azt remélem, hogy ez a tendencia folytatódik jövőre is, és ha a kiskereskedők azt látják, hogy megfordult a trend Magyarországon is, akkor el lehet kezdeni a projektet.

T.T.: Nem szabad elfelejteni, hogy Buda soha nem volt evidens irodahelyszín. Minden budai helyszínnél megvan az indoka annak, hogy miért prosperál jól vagy nem túl jól. Sok esetben a megfelelő tömegközlekedés hiánya áll a sikertelenség mögött. Viszont Budának van egy nagy előnye: a menedzsment majdnem mindig Budán lakik. Őrmező tehát nagyon jó választás, igyekszünk egy remek befektetési terméket előállítani. Ez azt jelenti, hogy talán egy kicsit "zöldebb" lesz ez a ház a Budapesten megszokottnál, valószínű, hogy megpróbálkozunk a "BREEAM excellent" minősítésével. A másik, hogy nagyon jól ki fogjuk találni azt a környezetet, amely a Corvinnál is a közlekedéssel együtt a hátán viszi a projektjeinket.
P.: Jár-e konkrét előnyökkel számotokra az, hogy átvállaltatok bizonyos fejlesztéseket a fővárostól?
T.T.: Tulajdonképpen semmi közvetlen előnnyel nem jár, de a főváros minden nagyprojektnél szeret településrendezési szerződést kötni. Tény, hogy rengeteg infrastruktúra alakul ki ezen a területen, hiszen ezért vettük meg ezeket a telkeket 6-7 évvel ezelőtt. Mi ehhez járulunk hozzá főleg kiegészítő felszíni fejlesztésekkel.
P.: Vagyis mondhatni úgy is, hogy egy kicsit visszaadtok a fővárosnak, cserébe azért, hogy megépíti a metrót.
T.T.: Nagyjából igen, de azért ez nem kevés, mert 600 millió forint értékben vállaltunk át olyan feladatokat, amelyek nem voltak benne a metróval kapcsolatos tervekben. Valójában így lesznek komplettek bizonyos felszíni rendezések. Például az Etele téri oldalon nem volt büdzsé arra, hogy a metrókijárat ne egy murvás területre érkezzen, ezért mi fogjuk rendezni ezt a területet.
A Wizz Air járatait is érinti a francia légiforgalmi irányítók sztrájkja
Ez most sokakat érint.
Lecsapott az ukrán hírszerzés: felrobbantották Putyin egyik fontos ideológusát
Sokáig vezette a nagyvárost is.
Sose volt még ilyen: ez volt minden idők legszárazabb júniusa Magyarországon
Voltak szerencsésebb területek.
Innovációtól az energiáig - 2025-ös vállalati pályázatok útikalauza
Az energetikai fenntarthatóság és az innováció kéz a kézben járnak a hazai pályázati palettán - ez az összefoglaló a cégek számára a releváns és legfontosabb programokat mutatja be.
A portugál lakhatási válság
Portugáliában a lakhatási válságot a turizmus és a külföldi befektetések súlyosbítják, a rendelet pedig csak részben oldja meg a problémát.
A Klubvébé lehet az új Szuperliga
Javában zajlik a 2025-ös, lényegében kísérleti Klubvilágbajnokság az Egyesült Államokban. A látottak inkább kevesebb, mint több meglepetéssel szolgálnak, de lehet, hogy van valami, amiről
VIDEÓ! Német fiskális fordulat: kiaknázatlan részvénylehetőségek?
2025-ben Németország történelmi léptékű, több mint 500 milliárd eurós, 12 év alatt megvalósuló fiskális élénkítő programot hirdetett meg a gazdaság új pályára állítására. A csoma
3 százalékos lakáshitel jön az első lakásvásárlóknak - itt vannak a részletek!
Orbán Viktor mai bejelentése felrobbantotta az internetet: új, 3%-os lakáshitelt vezetnek be első lakásvásárlóknak - bárki és bárhol igényelheti majd. De mit jelent ez pontosan? Idő közben m
Magyar céget venni nem kell félnetek jó lesz
A magyarországi székhelyű gazdasági társaságok tulajdonosai számára az exit lehetősége gyakran egy külföldi befektetőnek történő cégeladás formájában testesült meg. A Magyar Állam azo
Új bróker a magyar piacon - XTB
Talán kevesen tudják, de az XTB eddig csupán CFD platform volt Magyarországon (más országokban végzett klasszikus bróker tevékenységeket is). Éppen ezért én sem írtam róluk soha . Múlt hét
Mi történik, ha nem tudod fizetni a hiteledet?
HitelesAndrás - Keress, kövess, költözz! Mi történik, ha nem tudod fizetni a hiteledet? Félelem a hiteltől Az egyik leggyakoribb érv, amit sokan a hitelfelvétel ellen hoznak fel, az az, hogy ha

5MW-os naperőmű épült Jászfényszarun – átadták a NEWERGIES Kft. egyik legnagyobb projektjét (x)
Mobilról igényelhető hitelkártyát kínál a Gránit Bank (x)

- Kényszerszövetségesével bukhat Magyarország, Ursula von der Leyen megtalálta a kiskaput
- Kinőtt Európában egy új gazdasági nagyhatalom, az EU is megnyitja a pénzcsapot
- Nagy megszorításról döntött a magyar kormány
- Figyelem, napelemesek: holnap jön az új adatszolgáltatási kötelezettség
- Szép csendben megindultak a kirúgások Magyarországon, és még nincs vége a leépítési hullámnak
Warren Buffett helyett én: Kezdők útmutatója a befektetéshez
Fedezd fel a befektetés világát úgy, ahogy még sosem! Ez a webinárium egyszerűen és érthetően mutatja be az alapelveket, amelyekre még a legnagyobb befektetők, mint Warren Buffett is esküsznek.
Kereskedés külföldi részvényekkel
Kezdő vagy, de külföldi részvényekkel kereskednél? Megmutatjuk, mire figyelj a kiválasztásnál, melyik platformunk a legjobb ehhez, és hogyan segít tanácsadó szolgáltatásunk, hogy magabiztosan lépj a nemzetközi piacokra.
A nyugat-nílusi láz csak a kezdet, újabb egzotikus betegségek jöhetnek
Az invazív szúnyogfajok megjelenésével új kórokozók is felbukkanhatnak.
Lépett a kormány: elég segítség ez a legnagyobb veszéllyel küzdő gazdáknak?
10 milliárd forintos támogatással mentenék meg a nyarat.
Az energiatárolás nem csupán egy termék, hanem komplex szolgáltatás
Így termelj, tárolj és válj le a hálózatról egyszer és mindenkorra!
Eladó új építésű lakások
Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.