Trendforduló a globális városfejlesztésben: így alakulhat át drasztikusan az épített környezetünk

A globális népesség egyre növekszik, így a jelenlegi 4 milliárdról 7 milliárdra emelkedhet a városi lakosság száma 2050-re. Továbbá az előrejelzések¹ szerint 2080-ra 10 milliárd ember él majd 10 000 városban. Ma a globális GDP 80%-át a városok adják², amelyek életképességének fenntartása és vonzerejének növelése alapvető gazdasági érdek. A városfejlesztés és a városok működtetésének alapvető kérdése továbbá, hogy a megtermelt GDP mekkora arányát lehet helyben felhasználni.

Különösen érdekes kérdés ez Magyarországon, ahol a GDP közel 50%-át Budapest és a közép-magyarországi régió termeli meg.

Idén október elején rendezték meg az Expo Real konferenciát Münchenben, amelynek egyik fő témaköre az „okos” városfejlesztés volt. Az urbanisztikai elemzések fókuszában a meglévő városok területfelhasználásának lehetséges átalakítása és a befogadható funkciók újraértelmezése állt. Egyre sürgetőbb az olyan városfejlesztési lépések elindítása, amelyek választ adhatnak a lakáspiac eltérő szegmenseinek elvárásaira, és emellett megfelelő komplexitással nyújtanak választ a lakhatáshoz kapcsolódó demográfiai, szociológiai és üzleti kihívásokra. Bár a szakemberek között vannak bizonyos konszenzusok, mint a tömegközlekedési kapcsolatok javítása, volt iparterületek revitalizálása, barnamezős beruházások vagy a 15 perces város koncepciója, mégis a kihívások és megoldások ennél sokrétűbbek.

Terjeszkedni kéne, de nincs rá hely

A globális urbanizáció okozta környezeti hatások, valamint a városok működtetésének számtalan kérdése és kihívása mellett az idei Expo kiemelt témája a lakható és megfizethető városrészek létrehozása és működtetése volt. A kihívás azért komplex, mert a városok többségénél nincs lehetőség arra – és a környezettudatosság miatt nem is lenne reális lépés –, hogy területük növekedjen.

A legtöbb történelmi város nincs abban a helyzetben, hogy korlátlanul terjeszkedhessen a kialakult fizikai környezetben,

ezért a nem jól hasznosított, illetve elavult funkciójú területek újrahasznosítása környezetkímélő megoldást jelenthet.

Vannak extrém példák, amelyek jól mutatják, hogyan lehet egy város kiterjedését növelni a környezet fizikai „elfoglalásával”. Jó példa erre Dubai, ahol a világ jelenleg legmagasabb épületéből, a Burj Khalifa kilátóteraszáról csak a végtelen üres sivatag tárul az ember szeme elé, néhány háztömbnyire a „világcsodától”.

Egyedül nem megy

A Münchenben megrendezett Expo Realon számos fórumon ültek egy asztalhoz városi vezetők, állami tisztségviselők, miniszterek, ingatlanfejlesztők, befektetők, finanszírozók és ingatlantanácsadók azért, hogy egy-egy városfejlesztési folyamatot átbeszéljenek. A kérdés globális, szinte országtól független – a panelek összetétele és menete is azt szimbolizálta, hogy a résztvevők azért ültek le közösen gondolkodni, mert

a bemutatott projekteket csak együttes részvétellel lehet megvalósítani.

Hiába termelik a GDP kiemelkedő részét a városok, a lakásfejlesztéseket nem tudják kizárólag saját forrásaikra alapozva, egyedül megvalósítani. Minden bemutatott példa jellemzője volt az együttműködés, amely során a város és az állam a megfelelő alapinfrastruktúrák megteremtésével, átláthatóan működő, célzott városrendezési szabályokkal, valamint egyéb hatósági eszközökkel támogatta a fejlesztési területek – azaz a „fejlesztési nyersanyagok” – létrehozását.

Akár bérlakás-építésről, akár értékesítendő lakásfejlesztésekről volt szó, a szakmunkát, vagyis a szűkebb értelemben vett fejlesztést az ingatlanfejlesztők végezték el piaci feltételrendszerben. Ha a létrehozandó ingatlanegyüttesnek bármilyen speciális – a város vagy az állam által meghatározott – követelménynek kell megfelelnie, akkor a moderátor szerepébe léphetnek a pénzügyi és jogi kereteket meghatározó intézmények, városi és állami szereplők, akik szabályozási, jogi és finanszírozási strukturális eszközökkel csökkentik a fejlesztés kockázatait. Ezzel biztosítva, hogy mind a fejlesztő, mind a fejlesztőt finanszírozó bank, mind pedig a fejlesztést hosszabb távon is működtető befektető a szerepkörének megfelelő, hatékony és minőségi munkát végezhessen.

Az egész folyamat kulcsa a komplex, közös tervezés és folyamatszabályozás.

Az ingatlanfejlesztők többnyire nem lakást építenek, hanem pénzbeli egyenértékre cserélhető eszközt³. A lakhatási szükségletek kielégítése általában nem része a fejlesztői filozófiának. „Európai szinten egyre nagyobb a megfizethető lakások létesítése iránti igény, és Európa ezen a területen mély válság felé tart. A lakhatási feszültségek megoldása csak a köz- és a magánszektor együttműködésével valósulhat meg⁴"  – hangsúlyozta ezzel kapcsolatban az expón Eamon Ray, az Európai Bizottság lakhatási tanácsának elnöke.

A COVID hozott igazi trendfordulót

A városokkal szembeni elvárások megváltoztak a COVID után. Az elzárás nemcsak a munkavégzés kereteit befolyásolta, hanem előhívta a közösség iránti szükséglet fontosságát és a funkciók rugalmas találkozásának igényét is. Ezek mára a modern városfejlesztés alapvetéseivé váltak. Az eltérő funkciók jól látható elválasztása és a városi élet helyszíneinek előre megtervezett hierarchikus rendszere – amely a Bauhausból eredeztethető várostervezési elv volt – ma már, szinte száz év elteltével, átértékelendő.

Dános Pál MAISZ, MRICS

KPMG, Associate Partner

A Budapesti Műszaki Egyetem Építészmérnöki Kar elvégzése után urbanisztikai szakemberként dolgozott. Várostervezőként eltöltött bő évtized után az ingatlanszektorban folytatja szakmai pályáját, elsőso

Tovább

A Budapesti Műszaki Egyetem Építészmérnöki Kar elvégzése után urbanisztikai szakemberként dolgozott. Várostervezőként eltöltött bő évtized után az ingatlanszektorban folytatja szakmai pályáját, elsőso… Tovább

Számtalan cél- és kritériumkontextus határozza meg a városhasználat megújulását célzó tervezést. Az „okos” város, a „zöld” város, a 15 perces város (amelyhez funkcionális sokszínűség és közlekedési innovációk is szükségesek), valamint a „részvételi” város (amelyhez tervezési, használati és működtetési követelmények kapcsolódnak), továbbá a pozitív energiamérlegű város és a karakteres identitású város – amelyet a hagyományokra és sajátosságokra épülő új azonosság jellemez –

mindezek olyan kezdeményezések, amelyek jól mutatják, hogy a modern várostervezés elmozdult egy jól tervezhető, élhető város felé.

A sokszínűség alapvetés

Nem készül olyan városrész-fejlesztés, ahol a társadalmi sokszínűség ne tükröződne. Ez nemcsak az eltérő lakástípusokban érhető tetten, hanem a lakáshoz jutás pénzügyi struktúrájában és szociális feltételrendszerében is – mind a bérlakások, mind a megvásárolható lakások tekintetében.

A szakemberek a demográfiai változások hatásait is vizsgálták: a foglalkoztatottság és a munkaerő kérdéseit, a mesterséges intelligencia és a digitális „életkörnyezet” okozta reményteli bizonytalanságokat, valamint az ebből eredő sokszínű elvárások dinamikus megjelenését. A városfejlesztés vagy a városrehabilitáció nem elvont elméleti folyamat, hanem gazdasági és humán igények vezérelte kreatív munka. A cél, hogy az adott város gazdaságilag hatékonyabban és eredményesebben működjön.

A tervezés középpontjában azonban a nap végén az embernek kell állnia.

A fejlesztések során törekedni kell arra, hogy azok a városszerkezetre, a gazdaságra, a környezeti egyensúlyra, a működésre és az élhetőségre gyakorolt hatások figyelembevételével a lehető legnagyobb összesített hasznot eredményezzék. A társadalmi célok elérése nem kizárólag a városi önkormányzatok feladata, hanem állami feladat is. Így a közös cél elérése érdekében közös erőfeszítésre és befektetésre van szükség. Ezért kell az összes érintett fél bevonásával és a lehető legátfogóbb szemlélettel tervezni a városok jövőjét, mert nemcsak közös felelősséggel, hanem közös haszonnal is jár.

A cikk szerzője, Dános Pál, a KPMG Associate Partnere.

^{[1] Greg Clark: Advocating for city leaders and urban investors}

^{[2] KPMG, The Future Cities}

^{[3] Kasper Benjamin Reimer Bjørkskov –“ Why more housing won’t deliver affordability — and what will” 2025}

^{[4] Final report EXPO REAL 2025:  Eamon Ryan, Chairman of the Housing Advisory Board of the European Commission}

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ