Székely Ádám: nem az a prémium lokáció, ami közel van az M0-hoz, hanem amelyik 20 év múlva is nőni tud

Az elmúlt időszakban egyre inkább felerősödtek azok az iparági hangok, amelyek az üresedési ráták növekedését prognosztizálták. A legutóbbi várakozások 15%-os értéket vetítenek előre az év végére. Mi okozza ezt a folyamatot?

A 2021-es indulópont óta erős kilengést láttunk keresletben és kínálatban egyaránt. Budapesten a hosszú távú 100–150 ezer m²/év átadási sáv 300 ezer m² körülire ugrott. Kereslet tekintetében Európában visszarendeződés történt a COVID előtti trendre – nem összeomlás, hanem a „lufi” leeresztése –, a kínálat viszont lassabban alkalmazkodik az új helyzethez. A túlfűtöttséget átmeneti tényezők okozták: extra készletezés, az ellátási láncok zavarai és a nearshoring. A 15%-os üresedési arány már komoly felkiáltójel, és szerintem még feljebb kúszhat, amíg a fejlesztők ténylegesen vissza nem fogják a beruházásokat.

A spekulatív fejlesztések helyét a BTS vagy BTO konstrukciók vehetik át, vagy továbbra is érdemes konkrét, előre szerződött bérlő nélkül is fejleszteni?

Távolról nézve kialakulhat ez a kép, de a piac ennél jóval árnyaltabb. A BTS, BTO modell valóban alacsonyabb kockázatú, mert a bérlő, illetve a majdani tulajdonos előre köteleződik el. A keresleti oldal nagy része sokszor mégis spekulatív termékeket részesít előnyben, mivel kisebb kötöttségekkel jár. Ráadásul a BTS modellben számolni kell azzal, hogy a személyre szabott megoldások nem biztos, hogy a következő bérlő igényeit is kiszolgálják, ezért a standard termékektől eltérő műszaki tartalom felára hosszútávon nem biztos, hogy érvényesíthető, vagyis az exit összességében kockázatosabb. Mi ezért a speciális igényeket úgy elégítjük ki, hogy közben eleve biztosítjuk a standard logisztikai csarnokká való visszaalakíthatóságot.

Így a bérlő megkapja a testre szabott megoldásokat, miközben mi védjük a maradványértéket.

Nyíregyházán például egy autóipari beszállító BTS projektjénél is ezt tettük: hosszú távú szerződés mellett is úgy rendeztük el a funkciókat, úgy méreteztük a szerkezetet és a közműveket, hogy ha a beszállítói lánc átrendeződik, a csarnok gyorsan „standardizálható” legyen. Ez ipari BTS‑eknél alaptétel: ha nem védenénk a maradványértéket, a fejlesztő jövőbeni kockázati és költségprofilja túl magassá válna.

A mi válaszunk, hogy már a tervezőasztalon biztosítjuk a rugalmasságunkat.

A klasszikus logisztikai feladatok mellett gyakran összeszerelés, csomagolás, hűtés is történik az ingatlanokban, zöldenergiára vagy más, a bérlő működési profiljához alkalmazkodó műszaki tartalomra van szükség, amelyeknek értelemszerűen költségvonzata is van. Hogyan hat ez a finanszírozásra?

A piacunkon ritka a teljesen standard termék. Gyakori a könnyűipari termelés, a hűtött logisztika, a tisztatéri részmegoldások, a kiemelt elektromos kapacitás, a finom padlósíktűrés, a fokozott biztonsági követelmények és még sorolhatnám.

Ezek plusz beruházást és üzemeltetési komplexitást jelentenek.

A bankok felé ezért más narratívát építünk: nem budapesti spekulatív bérbeadásról tárgyalunk, hanem termelésközeli, többfunkciós ipari eszközökről. A finanszírozó partnereinkkel közös nyelvet alakítottunk ki, többen már a 2–3–4. projektünket finanszírozzák ezen logika mentén, mert látják a visszaalakíthatóságban rejlő kockázatcsökkentést. A bizalom kiépítésén hosszú éveken keresztül dolgoztunk, és ennek is köszönhetően nincsenek finanszírozási problémáink.

Az Innovinia elsősorban a Dunától keletre, a vidéki nagyvárosok vonzáskörzetében fejleszt, a klasszikus, Budapest közeli prémium lokációban nem. Milyen alapokon nyugszik ez az üzleti stratégia?

Szerintem érdemes mindenekelőtt tisztázni azt, hogy mit értünk „prémium lokáció” alatt. A „prémium” nálam a növekedési potenciált jelenti, nem pedig azt, hogy hány kilométerre van az M0-tól. Olyan helyszín, ahol fenntartható felértékelődés és ütésállóság együtt jelenik meg. Budapest erős infrastruktúrája, autópálya- és vasúthálózati kapcsolatai, szolgáltatási háttere miatt vitathatatlanul előnyös, de a kínálati belépők száma könnyen boríthatja az egyensúlyt, és hamar túlkínálat jelentkezhet.

Most is ezt látjuk.

Számos vidéki lokáció ezzel szemben fegyelmezettebb kínálattal és stabil reálgazdasági „mágnesekkel” rendelkezik, vagyis olyan kiszámítható kereslettel, amellyel biztonságban, hosszútávon is lehet számolni. Mi olyan helyeket keresünk, ahol 100–150 ezer m²‑ig skálázható ingatlan építhető, amelyhez a teljes helyi potenciálnak 300–400 ezer m² körül kell lennie, mert verseny mindig lesz. Számomra az a prémium, ami húsz év múlva is képes értéket növelni.

Mely térségek ma a legvonzóbbak az Innovinia számára, és melyek lehetnek azok a jövőben?

Két térség különösen érdekes számunkra. Észak-kelet Magyarország: Debrecen–Miskolc–Nyíregyháza tengely, kiegészítve az M3 autópálya környéki kapcsolatokkal akár Hatvanig. Itt a nagy ipari beruházások már bizonyítottak, a beszállítói lánc pedig várhatóan 3–4 évente újraszerveződik majd. A másik Dél-Magyarország: a Kecskemét–Szeged–Pécs háromszög. Szegeden a BYD projekt várható beindulása miatt készítünk elő fejlesztést, Pécset alulértékeltnek tartom, mert a humán-, oktatási és fizikai infrastrukturális adottságok alapján ott is felépülhet egy ipari ökoszisztéma. Ezeken a helyszíneken több ütemben 10–20 ezer m²ről 100–150 ezer m²re felfuttatható portfólióban gondolkodunk.

Ha a piac összességében csak 20–25 ezer m²-t bír el, az nekünk kevés, mi skálázhatóságot keresünk.

A stratégiánk lényege, hogy alulfejlesztett, de erős potenciállal bíró régiókban építünk ki stabil pozíciókat, ahol gyakran előbb-utóbb megjelenik egy nagy ipari szereplő (OEM). Ha ez valóban megtörténik, akkor jó eséllyel gyorsabban épül a beszállítói háló, több Tier1-2 beszállító is érkezik. Ha nem, akkor is működhet egy diverzifikált bérlői mix. Nem gondolom, hogy kizárólag egy kulcsszereplő megléte a siker feltétele, a stabil portfóliót sok közepes-méretű bérlő is adhatja, ha a fundamentumok rendben vannak. Ahogy említettem,

Pécs például szerintem rendkívül alulértékelt és mi kifejezetten szeretjük az ilyen desztinációkat.

A vállalat határozott célja, hogy a nemzetközi piacokon is terjeszkedjen. Milyen projektek vannak csőben, és mely országok, régiók lehetnek érdekesek a cég számára?

A jelenlegi 250 ezer m² ipari portfóliónkat megduplázhatónak, sőt megtriplázhatónak látom, amelynek fontos eleme a regionális terjeszkedés. Olyan határmenti régiókat keresünk, amelyek esetében határon átnyúló kereslet is látszik, függetlenül attól, hogy az ingatlan a határ egyik vagy másik oldalán van. Kelet-Szlovákia, Kassa térsége tipikusan ilyen: a kínálat visszafogottabb, miközben új autóipari beruházások gerjesztik a beszállítói keresletet, és a nagy észak-kelet magyarországi ipari központokkal is jók az útkapcsolatok. Nyugat-Szlovákia már eléggé telített, a piacot a nagy szereplők uralják. Kelet-Szlovákiában más a helyzet, itt inkább a regionális, helyi vállalatokkal versenyzünk, ami jobban illeszkedik a lehetőségeinkhez. Éppen ezért léptünk piacra ebben a régióban.

Székely Ádám

Innovinia - IFK, ügyvezető igazgató, tulajdonos - alelnök

Az ipari-logisztikai csarnokok, valamint irodaházak fejlesztőjeként, tulajdonosaként és üzemeltetőjeként ismert Innovinia ügyvezetője és társtulajdonosa. Nem tucattermékek létrehozásában érdekelt, han

…Tovább

Nyugat-Románia szintén érdekes piac, azonban a fejlesztői verseny itt erős. Érdemes lehet racionálisabb megközelítésként akvizíció révén belépni, meglévő, fejleszthető eszközre építve. Szerbia és Horvátország is a térképünkön van, de ütemezetten haladunk, figyeljük a lehetőségeket, pozíciókat építünk. Fontos szempont, hogy a portfóliószintű bérbeadás is regionális logikában működjön: egységes minőség, hasonló szerződéses keretek, „egyablakos” tárgyalás több helyszínre.

Milyen ma az intézményi befektetők hozzáállása Magyarországon az ipariingatlan portfóliókkal szemben?

Tapasztalatom szerint nő az érdeklődés, de még mindig inkább az óvatosság a jellemző. Az ipariingatlanok alapterületet tekintve nagy méretűek, de egységnyi tőkeértékben alacsonyabbak, mint az irodák vagy kereskedelmi ingatlanok, így a szegmens összességében kevesebb tőkét tud felszívni.

Magyarországon a vidéki termékek likviditása korlátozott, Budapesten pedig a 15% körüli üresedés hűti a piacot.

Ettől még a jó ipari eszköz kiváló kockázat‑hozam profilt ad: hosszú, indexált bérletek és termeléshez kötött kereslet jellemzi. Úgy gondolom, hogy befektetői oldalon óriási potenciál van a szegmensben, amit néhány nagyobb tranzakció a közelmúltban igazolt is. Bízom benne, hogy a kedvező tapasztalatok alapján más szereplők is nyitottabbá válnak a jövőben. Más kérdés, hogy a mi stratégiánk nem az exitálásra épül, mi hosszútávon teremtünk értéket.

Milyen finanszírozási megoldásokat alkalmaz a vállalat, mennyire gondolkodik tőkepiaci jelenlét erősítésében?

Már most is jelen vagyunk a tőkepiacon, hiszen néhány évvel ezelőtt többmilliárd forint értékű kötvényt bocsátottunk ki. Vizsgálunk további privát befektetői és intézményi tőke bevonási lehetőségeket. Én hiszek abban, hogy létezik türelmes tőke, egy olyan befektetői kör, amely hajlandó a rövid távú haszon egy részét feladni a hosszú távú értékért és stabilitásért. A kulcs a következetesség: ha transzparensen kommunikálunk, olyan partnereket vonzunk, akik értik ezt a szemléletet.

Úgy gondolom, hogy egy vegyes modell adhat jó egyensúlyt: bankhitelek, kisebb kötvények, intézményi társ‑befektetések és adott esetben privát tőkebefektetések. Alapelvünk a sok lábon állás: ma is 7–8 bankkal dolgozunk, hogy az egyedi kitettséget mérsékeljük és több szempontrendszert hozzunk be a döntésekbe.

A vállalat komoly eredményeket mutathat fel a társadalmi felelősségvállalás terén, illetve kortárs képzőművészeti gyűjteményt is épít, ami – lássuk be – elsőre talán szokatlan egy ipariingatlan-fejlesztő cég esetében. Milyen motivációk mozgatják a vállalatot ezen a téren?

Vidéki közösségekben dolgozunk, ezért régóta intézményesített módon támogatunk civil szervezeteket, illetve a Mosoly Alapítványnál kuratóriumi elnökként aktívan részt veszek a szervezet munkájában. Emellett céges kortárs művészeti gyűjteményt építünk és galériát tartunk fenn. A művészet szerintem képes finoman, mégis erőteljesen közvetíteni értékeket – környezeti felelősség, közösség, hosszú távú gondolkodás –, és ha jelen van a mindennapokban, beépül a döntésekbe is. Ez a vállalati kultúrát is formálja: olyan közeget, ahol a rövid távú trade‑off helyett a tartós együttműködés és a bizalom adja a cég identitásának gerincét.

Mindez hosszú távon igenis üzleti előnyt is jelent, a partnerek, finanszírozók, bérlők szívesebben dolgoznak velünk.

A vállalat rendszeres résztvevő a különböző nemzetközi ingatlan kiállításokon, ahol Magyarország kiemelkedő fejlesztéseit mutatják be, és reprezentálják egyben az országban rejlő piaci potenciált is. Úgy tűnik, hogy a legnagyobb szereplők kevésbé aktívak ezeken a rendezvényeken. Mi motiválja mégis az Innoviniát, hogy továbbra is részt vállaljon?

Egyrészt én vagyok az Ingatlanfejlesztési Kerekasztal Egyesület egyik alelnöke, ezért személyesen is felelősségemnek érzem, hogy Magyarország a legnívósabb nemzetközi rendezvényeken képviseltesse magát. Másrészt kiállítani, vitázni, kritikát meghallgatni egyben tanulás, kapcsolat‑ és reputáció‑építés is.

Rövid távon nem mindig látványos a megtérülés, de 3–5–10 éves horizonton nagyon is,

a láthatóság, a transzparencia és a teljesítmény nagy érték, és ezt a befektetők és partnerek is értékelik. Ráadásul ez nem csak az Innoviniáról, hanem a teljes hazai szektorról szól, egyfajta közös üzenetet hordoz: Magyarország és a régió nyitott a transzparens, hosszú távú tőkére. A vezetői személyes jelenlét itt kulcs: nem standot „őrzünk”, hanem párbeszédet folytatunk, és a kényes kérdésekről is nyíltan beszélünk. Ebből lesz valódi bizalom.

Milyen évre számít 2026-ban, milyen trendeket látna szívesen megerősödni a piaci környezetben?

A piaci környezet szempontjából a reálgazdasági bizonytalanság enyhülését és a beruházási kedv visszatérését várom, vagy legalábbis szeretném várni. Szerintem most a görbe lapos szakaszán járunk. A kereslet visszatért a COVID előtti trendhez, míg a kínálat korrekciója lassabban zajlik.

Ez nem drámai, inkább a piac ciklikus konszolidációjának tekinthető.

Aki most a bérlői igényekre optimalizál, adaptív műszaki tartalommal fejleszt és a visszaalakíthatóságot már tervezéskor beépíti, az előnyt szerezhet magának. A finanszírozásban pedig a sok lábon állás – több bank, több forrástípus, átlátható riportolás – ad stabilitást.  Ha a beruházói bizalom helyreáll, a régió logisztikai ingatlanpiaca hosszú távon folyamatos felértékelődésre számíthat.

A cikk megjelenését az Innovinia támogatta.

Címlapkép és fotók forrása: Portfolio - Mónus Márton

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ