Egy budapesti lakás árából magas megtérülésű tengerparti luxust ígér a befektetőknek a Dubaj-szakértő

Property Warm Up 2026

Váltsa meg jegyét a szezon első ingatlanos konferenciájra!

Információ és jelentkezés

Mi az a néhány alapvető ok, ami a marketingen túl most hirtelen megnövelte a magyar érdeklődést a dubaji ingatlanok iránt?

Nem véletlen, hogy nemcsak a magyar, hanem a nemzetközi érdeklődés is ennyire felértékelődött a dubaji ingatlanpiac iránt. Ha megnézzük a számokat, azt látjuk, hogy ez a piac globális összehasonlításban még mindig alulértékelt, miközben elképesztően erős fundamentumok állnak mögötte. A GDP folyamatosan bővül, a turisták száma pedig évről évre világszintű rekordokat dönt, ami elképesztő stabilitást és növekedési potenciált ad a városnak.

Ha Dubajt összevetjük az olyan hagyományos versenytársakkal, mint New York, London vagy Hongkong, jól látszik, hogy az ingatlanárak itt kifejezetten kedvezőek. De ugyanez az aránytalanság figyelhető meg akkor is, ha a magyar piaccal vagy a Budapesten induló új projektekkel hasonlítjuk össze. Ma már teljesen reális azt mondani, hogy egy kiváló lokációjú, tervezőasztalról vásárolt, minden luxusigényt kielégítő dubaji projektben olyan áron juthatunk ingatlanhoz, amiért Budapesten már csak egy jobb, prémium kategóriás lakást kapunk – csak itt a szolgáltatási szint, a minőség és a presztízs egy teljesen más dimenzió.

És a matek itt még nem ér véget, mert a 0%-os adókörnyezet verhetetlen. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy magánszemélyként az ingatlanból származó minden jövedelem tisztán a tulajdonosnál marad: legyen szó rövid vagy hosszú távú bérbeadásról, vagy éppen továbbértékesítésnél az értéknövekedésből származó profitról. Ezzel szemben Magyarországon a bérbeadást és az eladást is komoly adóterhek sújtják.

Van még egy fontos különbség: a rövid távú lakáskiadás. Amíg Magyarországon ez a piac egyre szigorúbban szabályozott és korlátozott, addig Dubajban a rendszer befektetőbarát és kiszámítható. Itt nem akadályozzák a tulajdonost, hanem segítik, hogy kiszolgálhassa azt a több mint 20 milliós, folyamatosan növekvő turistabeáramlást, amelynek jelentős része éppen ilyen apartmanokban száll meg. Őszintén szólva, jelenleg sem hozamban, sem értéknövekedési potenciálban nem látok olyan tényezőt, amivel a magyar ingatlanpiac versenyezni tudna a dubajival.

Hogyan lehet kiszűrni egy tapasztalatlan vagy kockázatos közvetítőt a dubaji piacon?

A dubaji ingatlanbefektetések esetében kiemelten fontos a megfelelő vállalati háttér és a valódi, ellenőrizhető jelenlét. Mi vagyunk az egyetlenek, akik jelenleg is egy több mint 300 négyzetméteres irodában fogadják a magyar ügyfeleket Budapesten is a Vörösmarty téren, akikhez bármikor be lehet sétálni, ha bármilyen kérdés merül fel a befektetésekkel kapcsolatban.

Az elmúlt időszakban számos egyszemélyes, háttér nélküli ingatlanbróker kezdett foglalkozni a dubaji ingatlanpiaccal, gyakran úgy, hogy nem is Dubajban élnek, és a hivatalos értékesítéshez szükséges RERA-licensszel sem rendelkeznek. Enélkül azonban a helyi ingatlanok értékesítése jogilag nem lehetséges.

Nagy Miklós Richárd

Heaven Properties, alapító, vezérigazgató

Nagy Miklós Richárd közgazdász, a Heaven Properties alapítója és vezérigazgatója, több mint másfél évtizedes tapasztalattal a pénzügyi és ingatlanpiacon. Pályafutását az Aegon Premium tanácsadójaként

…Tovább

Cégünk ezzel szemben dubaji székhellyel és budapesti irodával is rendelkezik, ezzel is erősítve ügyfeleink biztonságát és bizalmát. Brókereink mind rendelkeznek a szükséges hatósági engedélyekkel és licencekkel, valamint a megfelelő szakmai képzésekkel, és a jogszabályi követelményeknek maradéktalanul megfelelve kísérik végig ügyfeleinket az ottani ingatlanpiac teljes folyamatán.

Éppen ezért az egyik legfontosabb kérdés, amit egy befektetőnek fel kell tennie: az adott tanácsadó valóban Dubajban él és dolgozik-e, milyen irodai háttérrel rendelkezik, hol van jelen fizikailag, mekkora és milyen infrastruktúrával működik az irodája, valamint rendelkezik-e hivatalos, dubaji ingatlanközvetítői engedéllyel.

Befektetői szemmel miben különbözik ma leginkább a budapesti és a dubaji lakáspiac hozam-kockázat aránya?

Összességében elmondható, hogy jelenleg a magyar ingatlanpiacon egy befektetés lényegesen magasabb kockázattal jár, mint Dubajban. A kockázat-hozam arány Budapesten kedvezőtlenebb, mivel alacsonyabb hozampotenciál mellett kell számolni jelentősebb szabályozási és piaci bizonytalanságokkal.

A rövid és hosszú távú hasznosítás kérdése is jól mutatja ezt a különbséget. Míg Magyarországon – különösen Budapesten – a rövid távú lakáskiadás szigorúan szabályozott, és egy újonnan vásárolt ingatlan esetében jelenleg akár két évig sem szerezhető meg a szükséges engedély, addig Dubajban a tulajdonosok szabadon dönthetnek az ingatlan hasznosítási formájáról.

A fejlesztői háttér és a jogi környezet tekintetében is jelentős eltérés tapasztalható.

Dubajban a beruházások szigorúan szabályozott rendszerben, letéti (escrow) számlákon keresztül valósulnak meg,

ami jelentős biztonságot nyújt a befektetők számára. Ez a struktúra lényegesen csökkenti a fejlesztési és finanszírozási kockázatokat. Mindezek alapján elmondható, hogy Dubaj jelenleg nemcsak magasabb hozampotenciált, hanem átláthatóbb, stabilabb és befektetőbarátabb környezetet kínál, mint a magyar ingatlanpiac.

Mekkora belépési költséggel érdemes számolni egy első dubaji lakásbefektetésnél magyar vevőként?

A csapatunk azon dolgozik, hogy minden ügyfél a saját költségvetéséből a lehető legjobb ingatlant tudja kiválasztani. Figyelembe vesszük az ügyfél igényeit – legyen szó hosszú távú bérbeadásról, rövid távú kiadásról, nyaralóként való saját célú használatról vagy akár kiköltözésről – és a piaci kínálatból megtaláljuk a számára legmegfelelőbb projektet a legjobb lokációban, a lehető legmagasabb hozam- és élvezeti potenciállal.

A dubaji ingatlanpiac egyik legnagyobb előnye, hogy már egy budapesti panorámás lakás árának megfelelő szinten is lehetőség nyílik tengerparti ingatlan vásárlására. Az igazán prémium, tengerparti, örökpanorámás lokációk esetében azonban érdemes a legjobb budapesti árakhoz, például az V., XII., vagy II. kerületi, vagy dunai panorámás ingatlanok áraihoz hasonlítani a dubaji vételárakat. Így szemléletesen látható, hogy a tengerparti, kiemelt lokációban elérhető ingatlanok ára nagyjából ezekhez a budapesti árszintekhez mérhető.

A Marina Part környékén található új építésű ingatlanok árához képest szinte megegyező, vagy akár alacsonyabb összegért például már Dubajban is lehet örökpanorámás, tengerparti, kiemelt területen ingatlanhoz jutni. Más, kevésbé frekventált lokációk esetén pedig akár egy VI. kerületi budapesti lakás áráért lehet belvárosi, vagy szintén tengerparti ingatlant vásárolni.

További előny, hogy a dubaji projektek jellemzően rugalmas fizetési ütemezést kínálnak, amely kifejezetten befektetőbarát. Az ingatlan vételárának kifizetése átlagosan 50-50 vagy 60-40%-os ütemezésben történik, ami azt jelenti, hogy egy első 20%-os ütemmel már el lehet indulni, 30%-ot a kivitelezés ideje alatt szükséges kifizetni, míg a fennmaradó összeg a kulcsátadásra marad. Az ingatlan értéke pedig növekszik az építkezés során, így a befektetés már az első két évben hozamot termelhet, miközben a teljes fizetés kényelmesen eloszlik.

A projekt felépítése alatt így a befektetőnek nem kell azonnal a teljes tőkéjét bevonnia.

Ez a konstrukció lehetővé teszi, hogy a befektető apró lépésekben, jól tervezhető cashflow mellett vegyen részt a piacon, miközben prémium lokációban, kiemelkedő hozampotenciállal rendelkező ingatlant szerezhet.

Milyen finanszírozási lehetőségek érhetők el ma magyaroknak Dubajban?

Nemzetközi ügyfelek számára a banki finanszírozás teljesen rugalmasan elérhető, még magyarországi bevételek alapján is. Egy ingatlan esetében akár 40%-os önerő mellett is igénybe vehető a 60%-os banki finanszírozás. Jelenleg a kamatok 3,5-4,5% között mozognak, fixált, dollár alapú konstrukcióban, amelyet hosszú távú dollárbevétel garantál, így biztosítva a befektetés stabilitását.

Ügyfeleink számára teljes körű, profi ügyintézést biztosítunk: a finanszírozási bírálatot, előminősítést és az egész folyamat koordinálását a csapatunk végzi. Így nem kell aggódniuk a finanszírozás megszerzése miatt, hiszen minden lépést átvállalunk, és a teljes szolgáltatás a biztonságos, zökkenőmentes ingatlanvásárlást támogatja. A kulcs tehát az, hogy nálunk profi csapat biztosítja a teljes körű támogatást, így az ügyfél számára a finanszírozás egyszerű, átlátható és biztonságos.

Mit érdemes ma tudni a dubaji Golden Visa-ról magyar családok szempontjából?

A dubaji Golden Visa ma az egyik legerősebb és legátgondoltabb program a világon, ami messze felülmúlja a legtöbb nemzetközi lehetőséget. A lényege, hogy egy 2 millió dirham értékű ingatlan megvásárlásával egy 10 éves, megújítható biztonságot kap a befektető. Ami pedig igazán vonzóvá teszi, az a rugalmasság. Nem kell megvárni, amíg az épület szerkezetkész lesz, a vízum már a tervezőasztalról, azaz off-plan vásárlásnál is elérhető. Sőt, ma már az sem elvárás, hogy a teljes 2 milliót azonnal, készpénzben kifizesse valaki: ha az ingatlan értéke eléri ezt a limitet és a fejlesztővel megvan a szerződésünk, a folyamat elindítható. Ezt a részét mi teljesen házon belül intézzük a megfelelő kormányzati kapcsolatainkon keresztül, így az ügyfélnek nem kell a helyi bürokráciával foglalkoznia.

Ami a családot illeti, ez egy teljes körű védőháló. A vízum kiterjeszthető a házastársra és a gyerekekre is. A fiúknál ez addig érvényes, amíg nőtlenek, a lányoknál pedig nincs korhatár. Ma már akár a háztartási alkalmazottakra is igényelhető a tartózkodási engedély, ami óriási segítség azoknak, akik kint tervezik a gyerekek oktatását is. Emellett adott az adózási kérdés: Ha valaki életvitelszerűen kint van évi legalább 183 napot, megszerezheti a dubaji adórezidensi státuszt, ami hatalmas pénzügyi előny.

Ugyanakkor Dubaj nem kényszeríti rá a befektetőre a kint tartózkodást. A Golden Visa egyik legnagyobb előnye, hogy ha valaki tíz évig egyszer sem lép be az országba, a vízuma akkor is érvényes marad, nincs meg az a kényszer, ami a sima rezidens vízumoknál, hogy félévente kötelező a belépés. És van egy olyan hozzáadott érték is, amiről kevesen beszélnek: minden Golden Visa mellé jár az úgynevezett Esaad kártya, ami egy különleges kormányzati kedvezményrendszer, amivel az oktatástól az egészségügyön át a repülőjegyekig és luxuséttermekig rengeteg helyen kapnak jelentős kedvezményeket. Összességében tehát a dubaji kormány és az Egyesült Arab Emírségek olyan hosszú távú jogi és pénzügyi stabilitást garantál, ami az ingatlanvásárlás pillanatától kezdve teljes védelmet nyújt a befektetőnek és a családjának is.

Milyen adózási és devizakockázati szempontokat kell mérlegelni forintjövedelemmel történő dubaji befektetésnél?

Forintjövedelemből történő dubaji befektetésnél a fő kérdés a deviza. Az Egyesült Arab Emírségek hivatalos pénzneme a dirham, amely a dollárhoz kötött és fixált. Ezzel szemben a forint hosszú távon várhatóan gyengülő deviza, ezért a dirhamban történő befektetés egyszerre jelent biztonságot és védelmet a befektető számára.

Jelenleg kifejezetten kedvező a belépési pont, mert a dollár historikusan alacsony szinten áll, ilyen mértékű gyengülést nagyjából 3-4 éve nem tapasztaltunk.

Ez azt jelenti, hogy ugyanannyi forintért most több dollárt – és ezáltal több dirhamot – kapunk, így olcsóbban lehet dubaji ingatlant vásárolni, mint egy erősebb dolláros időszakban.

Egy magyar befektető számára ez már a belépéskor 15-20%-os „láthatatlan előnyt” jelenthet, amely a dollár későbbi erősödésével extra profitként jelenik meg a bérleti bevételben vagy az eladásnál. Ez az egyik fő oka annak, hogy devizaoldalon most különösen vonzó Dubaj felé fordulni.

A magyar piac után más országokban is terjeszkedtek, hol/melyik országokban látod rövidtávon a legnagyobb potenciált a dubaji ingatlanbefektetéseket illetően?

A magyar piac volt az első lépés számunkra, és azóta már elindultunk az USA piacán is, ahol hatalmas lehetőségeket látunk. Itt az első fázisban elsősorban az edukációra koncentrálunk, mivel az amerikai befektetők számára még nem teljesen világos, mit jelent egy dubaji ingatlanbefektetés.

A magyar piac már közeledik az érettségi szakaszhoz, amit jól mutat, hogy az elmúlt időszakban számos 1-2 fős közvetítőcég alakult, és már a karácsonyi vásárokon is lehetett dubaji ingatlant vásárolni. Emellett hetente érkeznek roadshow-k Dubajból, ami tovább erősíti a piac fejlődését. Ezzel szemben az USA piaca még jelentősen le van maradva, ezt a késleltetett érettséget kívánjuk kihasználni. Terveink között szerepel a kínai piac felé történő terjeszkedés is, ahol már megtettük az első lépéseket. A többi nemzetközi piacról egyelőre nem kívánunk részleteket nyilvánosságra hozni.

Milyen szempontok alapján választanál ma városrészt Dubajon belül, ha felértékelődési potenciált keresel?

Ha ma felértékelődési potenciált keresünk Dubajon belül, három fő tényezőt érdemes figyelembe venni: az infrastruktúra-fejlesztést, a növekvő keresletet és a belépési árszintet. A legnagyobb lehetőség általában nem a már kiforrott, drága városrészekben van, hanem ott, ahol a környezet most épül ki, de az árnövekedés még előttünk áll. Ilyen például a Dubai Islands, ahol a vízparti fejlesztések, az új közlekedési és turisztikai infrastruktúra miatt reális az értéknövekedés, miközben az árak még nem érték el a csúcsot.

Ugyanakkor nem elég pusztán a lokációt jól megválasztani. Dubajban legalább ennyire fontos a konkrét projekt és a fejlesztő: a kivitelezési minőség, a környékhez képest reális átlagár, valamint az, hogy a projekt hosszú távon is piacképes legyen. Erre épülnek a szubjektív befektetői szempontok, mint például a kilátás, az alaprajz, a szolgáltatások minősége és a bérbeadhatóság, amelyek Dubajban rendkívül gyorsan tükröződnek az árban. Vagyis nemcsak az számít, hol vásárolunk, hanem az is, hogy mit és kitől.

Mikor érdemes kész ingatlant, és mikor fejlesztés alatt álló projektet választani Dubajban?

Kész ingatlant Dubajban akkor érdemes választani, ha azonnali cash-flowt szeretnél, vagy olyan befektetésben gondolkodsz, amely már kézzel fogható és kész állapotban van. Ugyanez igaz, ha költözni szeretnél Dubajba, vagy ha ingatlankereskedésben gondolkodsz – például vásárlás, felújítás és továbbértékesítés formájában.

Fejlesztés alatt álló projektet viszont akkor érdemes figyelembe venni, ha a legmagasabb tőkearányos megtérülést, azaz ROI-t keresed. Ilyenkor lehet a legjobb árakon belépni, kihasználni azokat a városrészeket, ahol még magas az értéknövekedési potenciál. Emellett az ütemezett fizetési konstrukció előnye az, hogy nem kell a teljes összeget egyszerre rendelkezésre bocsátani, így a befektetés kisebb kezdeti tőkével is elérhető.

Mit tapasztalsz a dubaji lakások likviditásáról: mennyi idő egy jól árazott ingatlan eladása?

Egy jól árazott dubaji lakás likviditása kifejezetten erős. A gyakorlatban egy korrekt áron meghirdetett, jó lokációjú ingatlan hetek alatt, gyakran 1-2 hónapon belül értékesíthető; nem ritkák a még gyorsabb tranzakciók sem. A kulcs itt is az ár. Dubajban a piac nagyon transzparens: a vevők pontosan látják az összehasonlítható eladásokat, így a túlárazott ingatlanok könnyen beragadnak, míg a jól belőtt árnál a mozgás gyors. Nemzetközi összevetésben ez rendkívül jó likviditást jelent, különösen a magyar piachoz képest, ahol az eladások gyakran hónapokig húzódnak. Ez is hozzájárul ahhoz, hogy Dubaj jelenleg top kategóriás befektetési piac: nemcsak a hozam kedvező, hanem a kiszállás is reálisan tervezhető.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a vásárláskori ár kiemelt jelentőségű. Fejlesztés alatt álló projekteknél előfordulhat, hogy a vételár már tartalmazza a fejlesztési időt, azaz az ingatlant már azon az áron értékesítik, ami a kész állapotban várható értékét tükrözi. Ezeket a csapdákat a befektetőnek szakmai segítséggel, a közvetítő oldalról érdemes kiszűrni. A legfontosabb mindig a beszállási ár helyes meghatározása, amelyhez elengedhetetlen a tapasztalt szakértői támogatás.

Ti magatok a társaddal, Kovács Ábrahámmal milyen háttérrel érkeztetek a dubaji piacra, és milyen közép-és hosszú távú terveitek vannak itt?

Mi Ábrahámmal tudatosan, hosszú távra érkeztünk a dubaji piacra. Nem egy gyors értékesítési hullámot kerestünk, hanem olyan környezetet, ahol nemzetközi szinten lehet valódi márkát építeni. A célunk, hogy a Heaven egy nemzetközi ingatlanbrand legyen, amely túlmutat a klasszikus ingatlanközvetítésen. Olyan cégként gondolkodunk magunkról, amely teljes körű megoldásokat kínál az ingatlanhoz kapcsolódó döntésekhez: befektetési tanácsadást, értékesítést, üzemeltetést, cégalapítást, könyvelést és adóstruktúrák kialakítását – mindezt átláthatóan, egy irányból.

Hosszabb távon a Heaven ingatlanfejlesztőként is megjelenik a piacon. Nem titok, hogy célunk saját projekteket létrehozni, és idővel olyan ikonikus fejlesztéseket megvalósítani Dubajban, amelyek nem csupán épületek, hanem minőségben és szemléletben is tükrözik a Heaven filozófiáját. Ez nem rövid távú terv, hanem lépésről lépésre történő építkezés.

Te magad miért szereted Dubajt, mi ott számodra a legvonzóbb? Te magad hol élsz és mit ajánlanál különböző élethelyzetekre?

Én azért szeretem Dubajt, mert egyszerre ad biztonságot, kényelmet és lehetőséget. Kevés olyan város van a világon, ahol gyakorlatilag nincs bűnözés, minden precízen működik, és a szolgáltatások szintje folyamatosan magas – legyen szó ügyintézésről, egészségügyről vagy a mindennapi életről. Ehhez társul a jó idő, a nyitott, nemzetközi közeg, valamint az, hogy az emberek alapvetően pozitívan és támogatóan állnak egymáshoz. Dubajban nincs plafon:

ha dolgozol, gondolkodsz és fejlődsz, annak nagyon gyorsan látható eredménye van.

Ez a mentalitás a város egyik legnagyobb értéke.

Jelenleg Business Bay-ben élek, mert ez illik leginkább az életstílusomhoz: központi, dinamikus, és közel van mindenhez, ami a munkához és az aktív városi élethez szükséges. Ugyanakkor Dubajban nincs univerzális „legjobb” környék. Teljesen más való egy családosnak, egy vállalkozónak, egy befektetőnek, vagy annak, aki nyugalmat keres. Éppen ezért mindig azt mondom, hogy a jó ajánlás csak akkor születhet meg, ha ismerem az adott ember élethelyzetét, céljait és prioritásait. Dubaj ebben rendkívül erős, mert szinte minden életformára képes megfelelő választ adni.

Ennek a szemléletnek és a tudatos, hosszú távú építkezésnek az eredménye, hogy idén a CIO Times díjátadóján a Heaven elnyerte a „Most Trusted Real Estate Partner in Dubai” elismerést, ami számunkra nemcsak szakmai visszaigazolás, hanem komoly felelősség is: bizonyíték arra, hogy a transzparens működés, a valódi jelenlét és az ügyfélközpontú gondolkodás nemzetközi szinten is értéket képvisel.

A cikk megjelenését a Heaven Properties támogatta.

Címlapkép forrása: Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.