Luxus vagy bomba üzlet a balatoni nyaraló?

Portfolio

2016. május 04. 12:54

Sokak nagy álma egy nyaraló a Balaton-parton, de csak kevesen számolnak utána, hogy pontosan mennyibe kerül, és megéri-e egyáltalán egy ilyen tranzakció. Számításaink szerint csak annak érdemes belevágnia a lakás vagy ház vásárlásba, aki nagyon sokszor keresik fel a magyar tengert. Balatonfüred esetében például legalább 52 éjszakát, vagyis a nyári szabadság mellett május elejétől augusztus végéig minden hétvégét kell minden évben, 10 éven át a nyaralóban töltenie egy 4 fős családnak, ahhoz hogy érdemes legyen elgondolkodniuk a vásárláson.

Nyaralóbérlés

Bár a Zimmer frei korszaknak leáldozott, azért még most is sokan adják ki házukat, nyaralójukat a magyar tengernél. Egy 4 fő számára alkalmas két hálószobás apartman Balatonfüreden 30 ezer forint körül már kibérelhető éjszakánként átlagos szobaárakkal számolva, természetesen nem közvetlenül a parton. Azt feltételeztük a számításaink során, hogy ez az összeg évente az infláció nagyságával emelkedik. Ha nem veszünk nyaralót, csak bérlés útján biztosítjuk a szállásunkat, a kezdeti tőkénk megmarad. Ha ezt állampapírba fektetjük egy infláció+2 százalékos kamatprémiumot biztosító konstrukció keretében a 2 százalékos árszintnövekedést feltételezve évente 4 százalékos hozammal számolhatunk a 10 év során.

Érdekel, hogyan és hol érdemes lakást vásárolni? Idén május 6-8. között újra megrendezésre kerül a Portfolio lakosságnak szóló ingatlanpiaci rendezvénye, a LAKÁS 2016 kiállítás és vásár. Itt a helyed, ha új vagy használt lakást akarsz venni saját vagy befektetési célra, lakást akarsz eladni, lakást bérelnél vagy bérbe adnál, hitel felvételén gondolkozol, felújítanál, modernizálnál, bővítenél, komplett szolgáltatást és teljes körű tájékoztatást szeretnél kapni szakértőktől a lakásvétel vagy eladás menetéről. Az 1100 négyzetméteres vásár 60 kiállítója minden kérdésre választ ad. A Millenáris B épületében megrendezésre kerülő három napos rendezvényre a belépés ingyenes! Bővebb információ az esemény honlapján érhető el.

Nyaralóvásárlás

Ha mégis a nyaralóvásárlás mellett döntenénk, akkor számos tényezőt érdemes előre mérlegelni. Egy 4 fő számára kényelmes, 60 négyzetméteres lakáshoz az ingatlanhirdetési portálok szerint körülbelül 18 millió forintért lehet hozzájutni. Az ingatlan ebben az esetben nem közvetlen parti, extrákkal sem rendelkezik, de újszerű állapotban van. A hirdetési árakhoz képest alkuval, illetve árcsökkenéssel is kalkuláltunk, így jött ki a 300 ezer forintos négyzetméterár. Egy vásárlás alkalmával természetesen egyéb költségekkel is számolni kell, ezek közé tartozik az illetékfizetési kötelezettség, az ügyvédi díj, illetve a lakás berendezése, esetleges felújítása. Ezek összesen a példánkban a lakásvásárlás költségét végül 20 millió forint fölé emelik.

A nyaralónak éves fenntartási költsége is van, mint a közös költség, a biztosítás, illetve a rendszerhasználati díjakat még akkor is fizetni kell, ha nincs fogyasztás. Az ott tartózkodás alatt pedig természetesen a családot terheli a rezsiköltség is, illetve ha nem akarunk mindig mi takarítani, mikor megérkezünk, vagy kert esetén füvet nyírni, akkor ennek díját is ki kell fizetni.

Ugyanakkor a lakás megvásárlói számolhatnak az esetleges ingatlanfelértékelődésből származó haszonnal, vagyis 10 év múlva magasabb áron adhatják el az ingatlant, mint amennyiért vásárolták. Mivel a példában a nyaralót részben hitelre vesszük, a törlesztő részletek terhével is számolni kell.

Mikor éri meg nyaralót vásárolni?

Kiszámoltuk, hogy a fenti paraméterek mellett pontosan mennyi időt kellene a balatonfüredi nyaralónknál tölteni egy évben, ahhoz, hogy a vásárlás mellett érje meg letenni a voksunkat. A lakásvásárláshoz körülbelül 9,5 millió forint önerőt használtunk fel, az ingatlant 10,8 millió forintos hitel kifizetése után a 10. év végén a felértékelődésnek köszönhetően 24,19 millió forintért adhatjuk el. Ha csak vendégként érkezünk a Balaton partra évente 260-400 ezer forint kamatjövedelmünk keletkezik az egyes években, a szállásdíjunk viszont jelentős, egy millió forint feletti költséget jelent majd.

Luxus vagy bomba üzlet a balatoni nyaraló?

Számításaink szerint évente legalább 52 éjszakát kell a Balatonfüredi nyaralóban eltöltenie egy 4 fős család minden tagjának ahhoz, hogy megérje megvásárolni a lakást vagy a házat. Ez azt is jelenti, hogy a nyári szabadság 3 hetében (21 nap) végig és ezen kívül még 15 hétvégén kell a magyar tenger vendégszeretetét élveznünk. Vagyis mondjuk május eleje és augusztus vége között minden hétvégén két éjszakát a Balatonnál leszünk.

A fenti számításunk szerint jelenértéken számolva összesen valamivel több mint 11 millió forintunkba kerülne a nyaralásunk saját ingatlan vásárlása esetén a 10 év alatt. Ha nem veszünk saját házat vagy lakást, és körülbelül 52 napot töltünk a Balatonnál, akkor a nyaralási költségünk több mint 14 millió forint, ugyanakkor a saját tőkénk befektetésén 2,8 forint jövedelmünk keletkezik.

A modell paraméterei: A példánkban, ahogy a fentiekben már bemutattuk, 60 négyzetméteres nyaraló megvásárlásával dolgoztunk, melynek négyzetméterára 300 ezer Ft. A 4 fős család egy éjszakát 30 ezer forintért tud eltölteni egy bérelt ingatlanban.

Az illeték+ügyvédi díj: 5%
A berendezés: 4%
A beköltözés, felújítás: 3%
A hitelfelvétel költsége: 1%
Az éves karbantartási költség: 1%
A lakás éves reál felértékelődése: 1%
A hitel aránya 60%
A THM 6%
A diszkontráta: 6%
Befektetés hozama: infláció+2%
Infláció: 2%

Hogyan lehet még jövedelmezőbb?

Más kérdés, ha a nyaralót nem csak mi használjuk. Természetesen még plusz jövedelemre is szert lehet tenni, ha azt a nem használt időszakokban kiadjuk. Ekkor azonban számolni kell azzal, hogy az amortizációs költségek esetleg megugranak, vagy annak költségével, hogy az ingatlant megfelelő állapotba kell hozni egy újabb vendég fogadása előtt. Illetve, ha a hivatalos utat akarjuk járni, akkor a szálláshely-szolgáltatás szabályainak megfelelően kell engedélyt kérni, beszedni az idegenforgalmi adót, illetve adózni is.

Egy másik megoldás lehet a saját nyaraló megszerzésére, ha nem egyetlen család vásárolja meg az ingatlant, hanem mondjuk kettő, így a költség jóval alacsonyabb, igaz a hétvégék beosztásán osztozkodni kell. Ebben az esetben a két családnak együtt kell legalább 52 éjszakát a Balatonnál töltenie, vagyis családonként 26 napot, ami már egy hosszabb szabadságnak felel meg.

Mi szól a saját nyaralóvásárlás ellen?

Nem biztos, hogy minden hétvégénket szabaddá tudjuk tenni, és a Balaton-parton tölteni.
Rossz idő esetén, még ha időnk engedi is, akkor sem biztos, hogy a vízpartra kívánkozunk.
10 évig egy helyre járunk nyaralni, mivel nem éri meg más célpontot választani.
Gyakorlatilag két háztartást tartunk fent, ami költséggel jár.
Nehezebb hozzá jutni a pénzünkhöz, ha megszorulunk.

Mi szól a saját nyaralóvásárlás mellett?

Ha nagyon sok időt töltünk a Balatonnál olcsóbb megoldás. (Például valaki a nyárra leköltözik a vízpartra.)
Nem kell senkivel egyeztetni az időpontok miatt, akkor megyünk, amikor akarunk.
Rajtunk kívül senki nem használja a lakást, a bútorokat, edényeket.
Ismerősök is igénybe vehetik a házat.
Pénzért kiadva jövedelemre tehetünk szert.

Nyaralót vásárolni saját célra tehát annak éri meg igazán, aki nagyon hosszú időt tölt el az adott helyszínen. Például egy idősebb házaspárnak, aki leköltözik a késő tavasztól kora őszig tartó időszakra a Balatonhoz, vagy egy kisgyermekes családnak, ahol az anyuka még a gyerekekkel otthon van, és az egész nyarat a Balatonnál tudja tölteni. Szintén megoldás, ahogy már említettük ha nem egyetlen család, hanem többen vásárolják meg az adott ingatlant, bár ebben az esetben több egyeztetésre van szükség, és már nem akkor megyünk amikor csak akarunk. Járható út a kiadás, amivel az üres időszakok során nem csak viszi, de hozza is a pénzt a nyaraló. Ez utóbbinál azonban több utánajárásra, és munkára van szükség.