Van, amiben behozhatatlan a magyar városok hátránya

A magát high-tech üzleti desztinációként pozicionáló Brno városhatárain belül csak valamivel kevesebb, mint 380 ezer ember él egy fél budapestnyi (230 négyzetkilométer) területen, az agglomerációval kibővített lakosságszám azonban meghaladja a 800 ezer főt. Ehhez a mérethez egy 545 ezer négyzetméteres modern irodaállomány tartozik. Ez 2016-ban 55 ezer négyzetméterrel, azaz 11%-kal bővült és nagyobb fejlesztői aktivitást regisztráltak, mint a fővárosban, Prágában. Ha pedig összevetjük az irodaterületek nagyságát Brno néhány régiós versenytársával, jól látható, hogy van még tér a további bővülésre.

Az átlagos bérleti díj 8-12 euró /négyzetméter/hó között mozog, a prémium szegmensben pedig a 13 eurót is eléri. Összehasonlításképp: Prágában 21, Budapesten 22 euróba, Pozsonyban pedig 15,5 euróba kerül a felsőbb kategóriába tartozó irodaházak bérlése. A másodlagos városokat vásárló cégek tehát sokat spórolhatnak, feltéve, hogy ezekben a kisebb irodapiaci központokban megtalálják a megfelelő munkaerőt. A következő számok pedig egyértelműen azt mutatják, hogy Brno-ban megtalálják.

A modern irodapiac kialakulását a lakosságszám mellett elsősorban Brno egyetemváros jellege segítette, a városban összesen 13 egyetem található, melyekben több mint 70 ezer diák tanul. A JLL 2016-os kutatása szerint a városban mintegy 30 jelentős nemzetközi vállalat működtet irodát, melyek összesen 15 ezer embernek adnak munkát. Az éves átlagfizetés 318 ezer korona, ami havi szinten 300 ezer forintot jelent. Ez nem marad el a prágai átlagtól, európai viszonylag azonban továbbra is alacsonynak tekinthető, ami fontos szempont lehet egy szolgáltatóközpontnak helyszínt kereső vállalat számára.

De hogy néz ki egy két debrecennyi város ingatlanállománya?

Látogatásunk során lehetőségünk nyílt meglátogatni a nemzetközi cégek helyi központjainak helyet adó iroda- és logisztikai parkokat, a látvány pedig nehezen ültethető át bármelyik magyarországi vidéki városba.

A városközponttól pár percre elhelyezkedő Spielberk Office Centre irodakomplexumban összesen 90 ezer négyzetméternyi irodát és kiskereskedelmi egységet húzott fel a CTP. Ezt egészíti ki a két hónappal ezelőtt átadott Courtyard by Marriott hotel, mely külső megjelenését tekintve sokban hasonlít a szállodalánc budapesti, Blaha Lujza téri egységére - igaz, annál közel négyszer magasabb. A hotelt a Courtyard by Marriott márkanév alatt a fejlesztő üzemelteti.

A 201 szobás hotelez 10 tárgyalószoba és konferenciaterem is tartozik, az épület bejárása során pedig megtekinthettük a legfelső, 16. emeleti lakosztályt is, melyet egy éjszakára 10 250 koronáért, azaz közel 120 ezer forintért lehet kivenni. A szobát három oldalról saját terasz veszi körbe, fő érdekességét pedig az adta, hogy bár a franciaágy csak két főre készült, a fürdőszobában egyszerre akár hárman is fürödhetnek a kádnak és a két zuhanyzónak köszönhetően.

A belvároshoz szintén közel eső Ponāvka üzleti parkot is megtekintettük, mely egy 19. századi keményítő gyár területének átalakításával jött létre. A 24 ezer négyzetméter bérbeadható területtel rendelkező fejlesztés egyaránt tartalmaz iroda, kiskereskedelmi és raktár funkciójú ingatlanokat.

A park területén a CTP jelenleg egy, a befektetők által világszerte egyre inkább keresett ingatlantípus, diákszállás felhúzásán is dolgozik, mely 80 szobában 158 fő számára biztosít majd lakóteret. Az apartmanok egy részét piaci alapon adják majd ki, de a helyi egyetemeknek és a parkban területet bérlő cégeknek is lehetőségük lesz arra, hogy ösztöndíjként biztosítsanak lakhatását a diákoknak és dolgozóknak.

A város déli részén található ipari park, a CTPark Brno is óriásinak tűnt egy "vidéki" városhoz képest. A közel 90 hektáros területeken jelenleg is több mint 20 ezer négyzetméter ipari ingatlanfejlesztés valósult meg, további több mint 27 ezer négyzetméter felhúzása pedig tervbe van véve. Egy ipari park esetében fontos az autópálya közelsége, de szerencsére nem csak autóval és kamionnal közelíthető meg a több ezer embernek munkát adó terület, hanem több városi buszvonal is keresztülhalad rajta.

A városban egyébként a teljes ipari ingatlanállomány meghaladta a 860 ezer négyzetmétert 2016 harmadik negyedévének végén, amihez 4,6%-os üresedési ráta tartozott, valamint 21 ezer négyzetméter fejlesztés alatt álló ingatlan. A bérleti díjak havonta és négyzetméterenként 3,9 és 4,25 euró között mozognak. Ez nem különbözik érdemben a prágai számoktól, de Cushman & Wakefield legutóbbi kutatása alapján valamivel meghaladja a budapesti és pozsonyi 3,6 eurós szintet.

Jiri Kostecka, a cég brno-i üzletfejlesztési menedzsere elmondta nekünk, hogy a városvezetés merevsége gátat szabhat a további fejlesztéseknek. A földterületek övezeti besorolása szorul elsősorban átgondolásra, mivel jelenleg nagyon kevés - és emiatt drága- az olyan telek, melyen logisztikai ingatlan építhető. A CTP ettől függetlenül már előkészítette a további terjeszkedést a cseh városban egy nagyobb fejlesztési terület megvásárlásával, melyen összesen 100 ezer négyzetméternyi irodaberuházást szeretnének megvalósítani.

A Brno-i kereskedelmi ingatlanállományt látva felmerülhet a kérdés, hogy Magyarországon mikor kerülhet sor hasonló fejlesztésekre a fővároson kívül. Sajnos azonban úgy tűnik, hogy továbbra is a lakosság- és az egyetemisták száma a legfontosabb alapfeltétel és egyben döntő tényező. Számos régiós országban, így Csehországban, Lengyelországban, valamint Romániában is találhatunk olyan - legalább 300 ezer fős - városokat, melyek kedvelt célpontok mind az ingatlanfejlesztők- és befektetők, mind az alacsony bérek miatt a régióba vágyó vállalatok számára. Amíg azonban második legnagyobb városunk lakosságszáma is alig haladja meg a 200 ezer főt, nem számíthatunk arra, hogy Budapest országon belüli hegemóniáját megtörik a kereskedelmi ingatlanpiacon.

• Címkék:
• Csehország,
• ingatlan iroda,
• irodapiac,
• ingatlan,
• ctp,
• Ingatlan irodapiac