Poroszkálás, gyorsulás, padlógáz - Mit tettek a nagy autógyárak a magyar lakásárakkal?

Győr

Győrben 25 éve van jelen az Audi, a látványos fejlődést megakasztotta a válság, de az utóbbi néhány évben magasabb sebességre kapcsoltak. Kezdjük a mélyről, amikor nagyjából 10 éve az izraeli Engel Group nem tudta folytatni a nagy ívű tervét: az egykor a Rába csarnokainak helyet adó, mintegy 43 hektáros területen több tízmilliárd forintos beruházás eredményeként 5-6 ezer új lakást, óvodákat, iskolát, ligetet, sétálóutcát és üzleteket ígért. Az első ütemig jutott, majd csődöt jelentett, és eltűnt. Félbeszakadt a győri Dália-palota kivitelezése is, a lakók és a kivitelezők futhattak a pénzük után.

A bukás miatt a következő években sok kisebb helyi vállalkozó beérte a 10-20 lakásos társasházakkal. Számottevően megélénkült viszont a bérlakáspiac, szinte minden érintett abban reménykedik, hogy a bővülő autógyárban és a beszállítói körnél dolgozók ismét megdobják a keresletet, és sikerül hosszabb távra bérbe adni az otthonokat. Jelenleg mintegy 7-8 százalékos bruttó hozam a reális. Győrben most három lakóparki beruházásnál dolgoznak.

Az autógyár az autóipari városok között az élre lökte Győrt a lakásárak tekintetében. 2016 elejétől 2018 elejéig 2 év alatt 65 ezer forinttal növekedtek a négyzetméterárak arrafelé.

A kiskereskedelmi fronton három nagy klasszikus központ, egy strip mall és számtalan diszkont áruház közül válogathatnak a vásárlók. Az első csoportnál az Árkád a legnépszerűbb, az ETO Park viszont szenved, főleg a tulajdonos Quaestor kálváriája miatt. A strip mallnál nem volt bővülés, viszonylag stabil a forgalom, a diszkontok azonban évről évre mind számban, mind forgalomban növekednek, részben a folyamatosan gyengülő forint miatti külföldi bevásárlóhullám miatt.

Kecskemét

Kecskeméten 10 évvel ezelőtt mindenki építkezni akart vagy lakást, telket venni, mondván: a németek majd tömegesen fognak odaköltözni, és sok magyar is letelepszik. A válság azonban leállította a tervezéseket, azok leporolására 7-8 évet kellett várni.

Az autógyár mérnökei és szakmunkásai először a bérlakáspiacon jelentek meg, egy körülbelül 80-100 négyzetméteres lakásért havonta 240-280 ezer forintot fizettek. A felső vezetőket és családtagjaikat egy 25-30 házból álló kis lakóparkban helyezték el.

A Mercedes gyárnak is köszönhető, hogy az elmúlt hét évben közel megduplázódtak az ingatlanárak, így az alföldi városban a téglalakások ára Sopron és Győr után a harmadik legdrágább a vidéki városok sorában. A 100-130 négyzetméteres, új építésű családi házakért 370-450 ezer forintot kérnek négyzetméterenként. A hasonló nagyságú, 6-10 éves, viszonylag korszerűnek mondhatók esetében nagyobb a szórás, ott 300-400 ezer forint a négyzetméterenkénti átlagár. Az Otthon Centrum szerint a jelentős munkahelybővítések nyomán akár 10 százalék körüli hozam is elérhető. Kecskeméten jelenleg 2 nagyobb lakásberuházás is zajlik.

Az egykori Sport Hotelt 2011-ben adták át felújítva, akárcsak a Hotel Három Gúnárt, de az igazi nagy lépést két évvel később tette a város: 3,5 milliárd forintért elkészült a 136 szobás Four Points by Sheraton szálloda és konferencia-központ, ezzel megtelepedett a városban az első nagy nemzetközi hotelmárka. Az első években és azóta is nagyon sok a Mercedeshez érkező vendég. Új még a Gokart stadion és a Versenyuszoda, mindkettőt 2012-ben vehették birtokba.

Debrecen

Debrecenben a nyolc és fél évvel ezelőtti kormányváltás nagyon meglökte a fejlesztéseket, sokkal több központi pénz áramlott oda, mint azt megelőzően, de a város maga is indított fejlesztéseket, főleg a közlekedési és a turisztikai infrastruktúra javítása érdekében. A nagyerdei futballstadion mellett példaként említhetjük a Divinus Hotel bekapcsolását a távhőrendszerbe. Ez a város első ötcsillagos szállodája, a 16 000 négyzetméteres komplexum 150 szobát, wellness részleget, konferenciatermeket foglal magába. Innovációs központ is épült a belvárosban, ott 7300 négyzetméternyi bérterületet alakítottak ki.Az önkormányzat és a magántőke összefogásával készült el az új piaccsarnok. A 6500 négyzetméter hasznos alapterületű ingatlan a város által felajánlott telken épült fel. A rehabilitációs fejlesztések között a Gambrinus tömb felújítását lehet kiemelni. A területen - a romos házak elbontásával - lakások, üzletek, mélygarázs és sétálóutca létesült. A repülőteret több ütemben fejlesztették, ma már teljesen felkerült a nemzetközi személy- és árufuvarozási térképre. A polgármester további műszaki és infrastrukturális fejlesztéseket ígért, ha elérik az évi egymillió utast. A repülőtér mellett alakították ki a város ötödik ipari parkját.

Az egy lakosra jutó, bevásárlóközpontban található kereskedelmi terület aránya magas Debrecenben. Az egyik legnagyobb ilyen jellegű beruházás a piac melletti Fórum volt. A 32 000 négyzetméteres bevásárlóközpontban színház is működik. Az egykori SCD Group által jegyzett Apollo üzletközpont építése viszont elmaradt, csak a 450 állásos parkoló készült el, a hatalmas kereskedelmi központ nem. Idén két egységet nyitott Debrecenben a Starbucks, és nem kizárt, hogy az IKEA ígért vidéki terjeszkedésének első állomása is a cívisváros lesz.A lakáspiacon több jelentős magántőke-beruházás történt az elmúlt 5-6 évben, és most is zajlik jó néhány. Nem kérdés, hogy újabb társasházi építkezések indulnak, de a volumen bizonytalan, főleg azért, mert nem tudni, mennyire lesznek bevállalósak a fejlesztők a visszaemelkedő áfa miatt. Debrecenben az egy átadott és két épülő mellett vélhetően még egy, közepes méretű lakóparki beruházás kezdődhet, de mivel valószínű, hogy a munkaerő jelentős része külföldről érkezik, a dolgozók közül sokan inkább a bérlakáspiacon fognak megjelenni.

Jelenleg átlagosan 100 ezer forintért lehet lakást bérelni havonta. Az újszerű lakások ára 335 ezer forint körül mozog négyzetméterenként, az újaké 360-370 ezer forint. A bérbeadók 7-8 százalékos bruttó hozamra számíthatnak.

Miskolc

A város gazdaságának és közvetve az ingatlanpiacnak is jót tett az M3-as, illetve M30-as autópálya bekötése. Az infrastrukturális fejlesztések hatására megjelentek nagy külföldi cégek a városban, illetve környékén (Robert Bosch Energy and Body Systems, Jabil Circuit).

Miskolc és környéke jelentős idegenforgalmi és turisztikai potenciállal is rendelkezik. Ennek kiaknázása még nem indult el teljesen, a városnak például nincs ötcsillagos szállodája, Miskolctapolcát is beszámítva van viszont öt négycsillagos hotele. Közéjük tartozik például a pár évvel ezelőtt négycsillagossá vált Viktória vendégház 156 szobával és termálfürdővel.

A belvárosban nagyszabású rehabilitáció kezdődött. Elkészült a Szinva-terasz, a Kandia köz és a Hősök tere, később további köztereket vonnak be a megújítási sorozatba. Viszonylag jól megy a Macropolis komplexumnak, benne irodákkal, kereskedelmi létesítményekkel és lakásokkal. Bevásárlóközpontok és diszkont áruházak szép számban találhatók ebben a városban is, szinte az összes nagy lánc képviselteti magát, jobbára az elmúlt 6-10 évben nyitottak. Helyzetüket megkönnyíti, hogy a belvárosban nem alakult ki nagyobb összefüggő kiskereskedelmi terület.

Miskolcon a lakásberuházásoknál megfigyelhető, hogy a kisebb lakásszámú fejlesztések vannak többségben, de találunk több mint száz lakásos projektet is. Az újszerű lakásokért 300 ezer, az újakért 350-400 ezer forintot kell letenni négyzetméterenként.

Esztergom

A Suzuki miatt semmiféle felbolydulás nincs és nem is volt a Duna mentén. A japán vállalat kezdetben azt hangoztatta, hogy csak helyiekkel akar dolgoztatni, ezért pótlólagos elhelyezési keresletre már az induláskor sem számított senki. Később a gyár és a kapacitás bővítése sem hozott ebben változást, ugyanis a magyarlakta dél-szlovákiai településekről ingáztatta az új munkások többségét. A cég a középvezetőinek egy munkásszállót működtet Esztergomban, a felső vezetőknek a fővárosban bérelnek lakásokat. A helyi és a környező néhány kistelepülés ingatlanpiacát annyiban azért befolyásolja a gyár jelenléte, hogy az alkalmazottak zöme biztosnak tudhatja állását, így stabil fogyasztóként jelen van a városban, szüksége van lakásra, használja a kereskedelmi ingatlanokat. Ebben az értelemben stabilizáló tényező ez a több ezer autógyári alkalmazott.

Új, még ha kisebb méretű lakásberuházás is, nem sok volt az elmúlt tíz évben. Legfeljebb néhány többlakásos társasház létesült. Vannak viszont a felújítási programokban részt vevő társasházak és panel tömbök, melyek értéke megnőtt, és ennek megfelelően keresik is ezeket.

A csúcs közelében vagyunk, a kérdés csak az, hogy lehet-e még feljebb kúszni (átadásokban biztosan) vagy meddig lehet ezen a szinten, ellaposítva azokat a grafikonokat, fent maradni. A világszintű kockázatok ugyan mindig Damoklész kardjaként lebegnek az olyan konjunktúrában lévő nyitott gazdaságok nyaka felett, mint a magyar, de amíg nincs gond, szárnyalni fogunk tovább. Az aktuális piaci helyzetet a Portfolio Ingatlanmagazin legújabb számában elemeztük, ami a Portfolio könyvesboltban és a nagyobb újságárusoknál érhető el.

Felértékelődnek az ipari ingatlanok

Az autógyárak megjelenése vitathatatlanul hatással van az ipari ingatlanok, területek piacára is, az ilyen beruházásoknak ugyanis óriási a területigényük. Éppen ezért a legtöbb esetben már a bevásárláskor nagyobb területre teszik rá a kezüket, mint amire szükség lehet, így egy esetleges bővülés sem okozhat problémát. Ez történt a Mercedes esetében, a német vállalat gyakorlatilag ingatlangazdálkodó is lett, hiszen több beszállítónak is talált bérleményt a gyárhoz közeli saját területén.

Debrecenben, Egerben és Győrben a helyi ipari parkokban is megtelepedtek a járműipar valamelyik részterületén érdekelt külföldi és hazai beszállítók, ezeket az önkormányzatok is támogatják különféle kedvezményekkel. Miskolcon több járműipari beszállító működik, de csak egy döntött úgy, hogy nagyon nagy beruházásba kezd: a Starters E-Components Generators Automotive Hungary Kft. saját telephelyén építtetett egy hatalmas, integrált logisztikai központot, amelyet 5+5 évre bérbe vett. A maga 20 ezer négyzetméterével, több mint 18 ezer palettás kapacitásával ez a régió legnagyobb logisztikai központja. Ezzel a beruházással a korábbi 3 raktár helyett mindent egy helyre koncentráltak, és így a teljes logisztikai folyamatot saját kezében összpontosítja a vállalat.

Az Otthon Centrum szerint a néhány járműipari beszállítónak helyet adó Komárom ingatlanpiacára élénkítőleg fog hatni a várost elkerülő új Duna-híd építése, amelyet a tervek szerint 2019 őszén adnak át a forgalomnak. A híd közvetlen összeköttetésben lesz az M1-es autópályával, így a forgalom jelentős része a lakott területek érintése nélkül haladhat át a határon, ezzel tehermentesíti és élhetőbbé teszi a várost.

• Címkék:
• járműipar,
• gyár,
• ingatlan város,
• győr,
• ingatlan,
• audi,
• kecskemét,
• bmw-gyár,
• mercedes-gyár