Funkcióváltás az ingatlanpiacon: olcsóbb, gyorsabb és zöldebb válasz a lakáshiányra

Az elmúlt években Budapesten egyre több irodaépület vált üressé vagy csökkent radikálisan a kihasználtsága, miközben a lakáshiány és az árak emelkedése továbbra is égető probléma. Egyre több fejlesztő és szakember lát megoldást a funkcióváltásban is, vagyis a használaton kívüli irodaházak lakóépületté alakításában, amely környezeti, gazdasági és városfejlesztési szempontból is kedvező alternatívát kínál.

Egy meglévő épület átalakítása a nemzetközi tapasztalatok szerint akár 50–75%-kal alacsonyabb szén-dioxid-kibocsátással járhat, mint egy azonos méretű új épület felépítése. Ennek oka, hogy az átalakítás során a szerkezet, a falak, a födémek és az alapok megmaradnak, így lényegesen kevesebb új nyersanyagot kell előállítani, szállítani és beépíteni. 

„A funkcióváltó projektjeinknél a szerkezet és a homlokzat megőrzése rengeteg új betont, betonvasat, illetve téglaburkolatot kiváltott, és mivel ezeket el sem kellett bontani, hulladék sem keletkezett” – mondta a Portfolio-nak Hüse István, az Indotek Group fejlesztési igazgatója, a MIB Zrt. vezérigazgatója. 

Akár harminc százalékkal is olcsóbb lehet a funkcióváltás, mint egy új épület

Egy irodaépület lakásokká alakítása lényegesen kisebb környezeti terheléssel jár, mint egy teljesen új lakóépület felépítése. Ez utóbbi esetében teljesen új építőanyagokat kell gyártani, szállítani és beépíteni (pl. beton, acél, fa, szigetelőanyagok), amelyek előállítása nagy energiaigényű, és jelentős károsanyag-kibocsátással jár.

A XIII. kerületi Petneházy utcában a Telekom egykori irodaépületéből jött létre a Loft52, fotó: Indotek

Az új épületekhez elengedhetetlen cementgyártás önmagában a globális CO₂-kibocsátás 4–8%-áért felel. Az EU-ban az építési- és bontási hulladék az összes termelési hulladék több mint harmadát teszi ki – Magyarországon évente több százezer tonna keletkezik ebből. Az irodaházak átalakítása jelentős mennyiségű törmeléktől kímélheti meg a környezetet. Emellett fontos azt is kiemelni, hogy az új építkezések gyakran zöldmezős beruházások, amelyek növények, állatok természetes élőhelyeit számolják fel, ökológiai veszteséget okozva. 

A funkcióváltás nemcsak a fenntarthatóság szempontjából előnyös, hanem gazdaságilag is racionális döntés: iparági becslések szerint az átalakítás költsége 20–30%-kal alacsonyabb lehet, mint egy hasonló méretű új lakóépület felhúzása.

Emellett az építési idő is rövidebb, hiszen nem kell teljes szerkezetet megépíteni, így a beruházás megtérülése is gyorsabb. 

További megtakarítást jelent, hogy az átalakításra kerülő irodaházak általában jó lokációban, közművesített területeken állnak, fejlett infrastruktúrával. Ez a beruházónak és a majdani lakóknak is előny, hiszen nem kell új utakat, közműhálózatot vagy közszolgáltatásokat kiépíteni, az alacsonyabb költségek pedig a négyzetméterárakban is megjelenhetnek. 

Élőbb, biztonságosabb városrészek jöhetnek létre

A funkcióváltás hozzájárulhat ahhoz is, hogy az irodanegyedek ne váljanak „szellemvárosokká” munkaidőn kívül, a lakófunkció megjelenése pezsgőbb, biztonságosabb környezetet teremt, hiszen folyamatos emberi jelenlétet biztosít. A belvárosi lakáskínálat bővítése pedig a lakáshiány mérsékléséhez is hozzájárulhat, különösen, ha kisebb alapterületű, megfizethető lakások jönnek létre. 

Az új lakóépületekre a piac is pozitívan reagál - emelte ki Hüse István. 

A konkrét tapasztalataink azt mutatják, hogy a környezettudatos átépítés nem megy a gazdasági megtérülés rovására: a fejlesztéseink iránt erős piaci kereslet mutatkozik, a jó lokációban lévő, kis alapterületű, teljeskörűen felújított, modern lakások könnyen eladhatók, illetve a befektetési céllal vásárló vevőink által könnyen bérbe adhatók. Mivel a vételárak az újépítésű ingatlanokhoz képest alacsonyabbak, továbbá ezen ingatlanok fenntartási költségei relatív kisebbek, így ezek az ingatlanok a befektetők számára gyors megtérülést kínálnak”

- tette hozzá.  

Az Indotek Group lakóingatlanportfólióját összefogó a Rezideo márka már több sikeres funkcióváltó ingatlan projektet is megvalósított Budapesten: a XIII. kerületi Petneházy utcában a Telekom egykori irodaépületéből jött létre a Loft52, amely a teljes körű felújítás és energetikai korszerűsítés után ma már modern, alacsony rezsijű lakásoknak ad otthont. A VIII. kerületben az Orczy téren két irodaház funkcióváltása zajlik, illetve valósult meg: az egyikben lakások jönnek létre, a másikban pedig már egy egyetemi kollégium funkcionál.  

Ezek a lakások nemcsak a fiatal városlakók és befektetők körében népszerűek, hanem egy új vevői kör, a 2025. szeptember 1-én indult Otthon Start Program keretében lakást vásárlók számára is elérhetővé válhatnak.

A CSOK+bővítéseisnövelhetné a funkcióváltó ingatlanok népszerűséget

A funkcióváltó beruházások egyik legnagyobb kihívása, hogy az irodaépületek adottságai sokszor nem illeszkednek a lakófunkció feltételeihez. Gyakori probléma a széles folyosók, a nagy közös terek, a nyitható ablakok és erkélyek hiánya, illetve a nem lakásra optimalizált tartószerkezet. Ezek egyedi mérnöki megoldásokat igényelnek – új strangok, födémáttörések, szerkezet-megerősítések formájában –, ami megemeli a költségeket.

A műszaki kihívásokon túl jelenleg a hazai jogszabályi környezet sem kifejezetten ösztönzi a funkcióváltást, bár az új lakásokra vonatkozó 5%-os áfa ezekre a projektekre is érvényes és elvileg a CSOK – különösen a CSOK Plusz konstrukció – igénybe vehető funkcióváltással létrejövő lakások esetében is, de mindig az adott ingatlan konkrét paraméterei döntik el a támogatásra való jogosultságot. 

“Úgy gondoljuk, hogy a szabályozás bizonyos rugalmassága - például a parkolási előírások helyes meghatározása tömegközlekedéssel jól ellátott városi környezetben - és az állami ösztönzők kiszélesítése, például a teljes CSOK kompatibilitás megteremtése jelentősen segítené ezeknek a fenntarthatóbb fejlesztéseknek a szélesebb körű elterjedését” - összegezte Hüse István. 

A cikk megjelenését az Indotek Csoport támogatta.

Címlapkép forrása: Indotek

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ