Megoldódik a lakáshiány az új állami tőkeprogrammal? 2027-től jönnek az új ingatlanok

A Lakhatási Tőkeprogram folyósításai javában zajlanak, de ez egy hosszú folyamat, ahogy az is, mire az eredményei kézzelfoghatóvá válnak. Hol tartanak most a kihelyezések?

Ez egy nagy volumenű program, sok résztvevővel, ami a lebonyolítást is időigényessé teszi. Március 25-én hirdettük ki a nyertes alapkezelőket, az azóta eltelt időben temérdek tárgyaláson, egyeztetésen vagyunk túl, zajlik a szükséges engedélyek beszerzése, szerződések előkészítése, illetve maga a folyósítás. A pályázatban való részvétel feltétele az volt, hogy az alapkezelőknek 2024. december 31-én rendelkezniük kellett legalább 25 milliárd forint alapokban kezelt összeggel. Ez lehetett ingatlanalapban, értékpapíralapban, magántőkealapban vagy akár vegyesen is. A pályázaton végül 19 alapkezelő szerepelt eredményesen, ebből 14 kezelt már korábban is ingatlanalapot, és ötnek kellett újonnan megszereznie az ingatlanalap-kezelői engedélyt. Természetesen ez nem jelenti azt, hogy ne lenne ingatlanos tapasztalatuk, hiszen magántőkealapon keresztül is lehet ingatlanprojekteket megvalósítani, de számukra azért plusz, ráadásul rendkívüli időigényes feladatot jelent ez az összetett eljárás.

A többi 14 alapkezelő sem unatkozott: többek között lefolytatta az új alapok elindításához szükséges MEIP-tesztnek való megfelelőségi vizsgálatot (Market Economy Investor Principle), ami alátámasztja, hogy az árazás összhangban van a piacon szokásos üzleti kondíciókkal, ki kellett alakítani vagy éppen módosítani a kezelési szabályzatokat, be kellett jegyezni az alapokat, le kellett bonyolítani a jegyzési folyamatokat, nyilvántartásba venni az ingatlanalapokat és még sorolhatnám. Összességében tehát egy komplex feladatcsomagon vagyunk túl, a források folyósítása pedig ütemezetten zajlik.  

Jelenleg ott tartunk, hogy már 10 alap megkezdhette beruházásait október végével, amivel mi 160 milliárd forintnyi kötelezettségvállalást tettünk és nyitottunk meg a lakásprojektek előtt.

Úgy prognosztizáljuk, hogy év végéig 270 milliárd forintot fognak lehívni a 300-ból, a fennmaradó összeget pedig legkésőbb jövő év februárjával helyezzük ki.

Az alapkezelők 10 és 20 milliárd forint közötti forráshoz jutottak, amely jócskán meghaladja még egy nagy projektnek is az önerő igényét, ráadásul hat évre adjuk a befektetést. Éppen ezért azt várjuk az alapkezelőktől, hogy ez idő alatt legalább két ciklust valósítsanak meg, tehát az első projektből befolyó összegből egy újabb fejlesztési kör is megvalósuljon.

Milyen hatást várnak a programtól, hány lakás épülhet az országban, és mikortól jelenhetnek meg ezek a piacon?

Úgy számolunk, hogy ez a 300 milliárd forint jelentős magántőkét, illetve bankhitelt is megmozdít, ugyanis a lakóingatlan projekteknél jellemzően 20-30% a fejlesztő önereje, a többit bankhitellel egészítik ki. Az összes multiplikátor hatást figyelembe véve körülbelül 1000 milliárdos beruházási volumenre számítunk 5-6 éves távon. Ez körülbelül 30 ezer lakást jelent. Közel ennyi plusz kínálatot tud a Lakhatási Tőkeprogram behozni a piacra.

Ez éves szinten 5 ezer új lakást, bérlakást és kollégiumi kapacitást jelent. Összehasonlításképpen az elmúlt években országosan évente körülbelül 15 ezer új lakás épült, így a program nagyságrendileg harmadával növelheti a hazai lakásépítési volumen éves átlagát a következő hat év mindegyikében.

Ha adott a kereslet és az alapkezelők piaci hozamokat tudnak realizálni, amit a tőkeprogram egyébként el is vár az alapkezelőktől, miért van szükség az állami beavatkozásra?

Mert ha a lakásfejlesztést egy nagyon egyszerű közgazdaságtani alapvetéssel vizsgáljuk, hogy milyen hozamszint mellett mennyi tőke áramlik az ingatlanprojektekbe, a realitások azt mutatják, hogy a jelenlegi megtérülések mellett ugyan már van piaci fejlesztői kapacitás, ez össztársadalmi szempontból nem optimális, nem elegendő.

Azaz a jelenlegi hozamszint mellett bár épülnének új otthonok, de jóval kevesebb bátorsággal, kisebb mennyiségben. Ezért lép be az állam, hogy extra forráskínálattal, és ezzel a kockázatok megosztásával olyan feltételeket teremtsen, amelyek lehetővé teszik a volumenugrást az ingatlanprojektek megvalósításában.

Ez azért is fontos, mert így nő az építőipari teljesítménye, munkahelyek teremtődnek, nő a GDP. Összességében tehát szélesebb körben tudunk társadalom és szociálpolitikai célokat is megvalósítani. Tulajdonképpen ez adja az egész program motivációját.

Bár ezen céljaink miatt mi nem hozammaximalizálásra törekszünk, természetesen azért van egy reális hozamelvárásunk, amelynek meg kell felelnie a programban részt vevő minden alapkezelőnek, ami jelenleg 10% körül alakul. Ez azt jelenti, hogy a hatéves befektetési periódus végén a hozamokkal növelt összeget várjuk vissza az alapkezelőktől.

A tőkeerősebb külföldi fejlesztők miért nem látnak fantáziát a magyar piacban?

A lakásépítés jellemzően lokális üzlet, erre a területre a nemzetközi tőke nem igazán merészkedik be, a megfelelő hely-, piac- és társadalmi igényekre vonatkozó ismeretek hiánya miatt. Ráadásul sok és gyorsan pörgő munkafázis jellemzi, mint a telekvétel, tervezés, értékesítés, utánkövetés és így tovább, azaz komoly magyar operációt is igényel. Ezért ebben jelentősen különbözik mondjuk egy iroda- vagy logisztikai piactól. Nem véletlen, hogy Magyarországon a legnagyobb szereplők mind hazaiak.

A kereslet ismét növekedett az Otthon Start Program hatására, mennyire tud ezzel lépést tartani a Lakhatási Tőkeprogram?

Mostanában valóban az Otthon Start Programmal kapcsolatban említik a legtöbbször egy lapon a Lakhatási Tőkeprogramot, mint a kereslethez a kínálati oldalt felzárkóztatni hivatott intézkedést, azonban a két programnak más a célja.

A Lakhatási Tőkeprogram feladata a lakáskínálatot növelni 30 ezer olyan új otthonnal, amelyek modernek, jó minőségűek, korszerű épületekben kapnak helyet. Az Otthon Start program viszont egy olyan kedvezményes hitelt kínál az első lakásszerzés megkönnyítésére, amely nem feltétlenül új, sokkal inkább használt lakást jelent.

Ettől függetlenül a két program között lehet és lesz is átfedés, amit Budapesten is lehet majd érzékelni, de a négyzetméterárak miatt inkább vidéken lesz jellemzőbb.

A lakáskínálat ilyen nagy mértékű növelésével viszont egyértelműen elősegítjük a lakásmobilitást. Ha például valaki egy nagyobb, új, korszerűbb lakásba költözik, mint amilyenek piacra kerülnek majd a tőkeprogram keretében, és értékesíti a korábbi lakását, az megjelenik a kínálati oldalon, jó eséllyel megfelelve az Otthon Start feltételeinek.

Az ingatlanpiac főleg Budapest központú, de kifejezetten célja a programnak, hogy a vidéki nagyvárosokban is legyenek fejlesztések, ahogy az is, hogy ne csak lakóingatlanok, de kollégiumok és bérlakások is épüljenek. Milyen megoszlás várható a lokáció és a típusok szempontjából?

Az alapkezelők különböző nagyságú összegeket kaptak, és ebben szerepe volt annak is, hogy milyen lokációkat vállaltak. A jelenlegi állás szerint úgy látjuk, hogy a fejlesztések körülbelül 70%-a Budapesten fog megvalósulni, 30%-a pedig vidéken, de sok alapkezelő még keresi a pontos helyszíneket. Azért is van a bizonytalanság ebben a kérdésben, mert a második fejlesztési ciklusról még semmit nem lehet tudni, hiszen az nagyjából 3 év múlva fog körvonalazódni. Az első ciklusban várhatóan a fejlesztendő ingatlanok döntő része lakás lesz, és körülbelül 5% lesz kollégiumi férőhely, és mintegy 2% bérlakás.

Bár a két utóbbi kevésnek hangozhat, a különböző szektorok arányát tekintve még realitást mutatnak. Azonban a jövőben a keresleti trendek, az urbanizáció és a fiatal korosztály mobilitási igénye várhatóan egyre inkább indokoltabbá teszik majd, hogy ebbe az irányba is nyissanak a fejlesztések. A nemzetközi tapasztalatok is azt mutatják, hogy a bérlakás- és diáklakás-piac hosszú távon stabil hozamot kínál, ami jól illeszkedik az intézményi tőke, így az alapkezelők portfóliójába is.

A Lakhatási Tőkeprogram tehát nem csupán az új lakások számát kívánja növelni, hanem a lakhatási formák diverzifikációját is elősegíti, ami hosszú távon elengedhetetlen a fenntartható lakáspiac kialakításához.

Vannak már kifejezetten a programhoz kötődő konkrét projektek?

Igen, ilyen például a Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alaphoz tartozó Andor Liget lakópark Budapest XI. kerületében, ahol 141 lakás átadása várható 2027 II. negyedévéig. A XIII. kerületben épülő Le Jardin II lakóparkot is a program keretében építi a Wallis csoporthoz tartozó LIVING ingatlanfejlesztő befektetési alap, itt 147 lakás készül el 2027 első felében. Ha a Le Jardin II. projektet még közelebbről is megnézzük, látjuk, hogy már csak pár lakás érhető el, vagyis igaz, hogy már a tervezőasztalról megkezdődik a lakások értékesítése. Érdekes projekt a Könyves Kálmán körúton található, jelenleg irodaházként funkcionáló Parkway épülete, amelyben a Raiffeisen funkcióváltási fejlesztése után részben lakások, részben kollégiumi szobák kapnak helyet. Illetve van egy negyedik projekt, ahol szintén a LIVING kivitelez egy 400 lakásos lakókomplexumot Debrecenben.  

A Lakhatási Tőkeprogramban miért tőkealapok számára bocsátják rendelkezésre a finanszírozást? Milyen előnyei vannak a magántőkealapoknak?

A magántőkepiacnak óriási jelentősége van a gazdaság szempontjából. Egy magántőkealap jelentős változásokat tud elindítani, számos gazdasági szereplőt tud megmozgatni. A magántőke végső felhasználója jellemzően egy nagyobb, érett fázisban lévő cég vagy projekt, aki azt növekedéshez, beruházáshoz, terjeszkedéshez veszi igénybe. A magántőkealapokból történő finanszírozás az USA-ban és Nyugat-Európában egy teljesen elterjedt forma, amely méreteiben sokszor a tőzsdei finanszírozással vetekszik. A forrás „magán jellegét” pedig leginkább nyugdíjalapok, biztosítók, magánszemélyek adják, akiknél óriási mennyiségű vagyon halmozódik fel a tagok befizetéseiből. Az alapkezelők ezt a forrást próbálják ésszerűen befektetni a megfelelő hozam elérése érdekében.

Ami régiós sajátosság, hogy Magyarországon és a környező országokban a magántőkealapok döntő részében nagy az állami részvétel. Ennek az az oka, hogy Magyarországon nincs még olyan intézményi tőke, amely egyrészt volumenében, másrészt befektetési hajlandóságában olyan méretű lenne, mint az USA-ban vagy Nyugat-Európában. Magyarországon az intézményi befektetők inkább állampapírt tartanak, kisebb részben tőzsdei befektetéseket, tehát nem nagyon merészkednek a magántőke területére.

Pedig nekünk határozott törekvésünk, hogy mozgósítsuk a hazai magánbefektetőket, és hogy az állami tőke további forrásokat mozgasson meg. Éppen ezért ahogyan a Lakhatási Tőkeprogramban, úgy új tőkealapok felállításakor általánosságban is alapvető elvárásunk, hogy legalább 30%-os arányban magánbefektető is bejöjjön az üzletbe. Egyrészt ezzel feltornázzuk a piacra kerülő finanszírozási volument, másrészt megteremtünk egy kockázatközösséget is, hiszen a magánbefektetők is minden esetben komoly kockázatot vállalnak egy ilyen alapba történő befektetéskor.

Milyen kontrollt tud gyakorolni a Nemzeti Tőkeholding a felügyeletében működő alapok felett általánosságban, illetve a Lakhatási Tőkeprogramban, ha például nem megfelelő ütemben kerülnek piacra a lakások?

Az alapkezelők rendszeres időközönként és szigorú adatszolgáltatást valósítanak meg felénk, amelyből látjuk, hogy milyen ütemben folynak a kihelyezések, milyen exitek vannak, hogyan néz ki a nettó eszközérték. Ha valami esetleg nem úgy megy, ahogy kellene, akkor több lehetőségünk is van: az alapkezelő felszólításától kezdve különböző szankciókig, mint például a kezelés elvétele, a kezelési díj csökkentése, illetve befektetőként a felügyelethez, tehát a Magyar Nemzeti Bankhoz is fordulhatunk. A Lakhatási Tőkeprogramnál a 6 éves futamidő alatt többször is vannak visszamérési mérföldkövek, ahol pontosan be kell mutatni, hogy az adott alap, alapkezelő mire fordította a forrást. Ha nem megfelelő a teljesítmény, akkor akár a még nem használt forrást vissza is kérhetjük.

Bár üzleti kockázatunk természetesen minden esetben van, azt nem lehet kiküszöbölni, a fenti kontrollok rendszerint elégségesek. És ami még alapjaiban fontos, hogy a tőkebefektetés nem támogatás, az alapkezelőknek az alapok zárásakor teljes egészében el kell számolniuk felénk a kezelésre kapott pénztömeggel, és azt a hozammal növelten kell majd visszafizetniük az államnak, aki mindvégig a befektetési jegyek tulajdonosa marad. A pozíciónkat még az is erősíti, hogy hozamelsőbbséggel dolgozunk. Ez azt jelenti, hogy elsőként mi kapjuk meg a hozamunkat, és csak utána tud a partner részesedni, cserébe viszont az elvárt szint fölötti extra megtérülésről lemondunk. Az alapkezelők többek között ezért is érdekeltek az eredményes működésben.

A cikk megjelenését a Nemzeti Tőkeholding támogatta.

Címlapkép forrása: Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ