A kedvezőtlen gazdasági környezet, a rezsiárak drasztikus emelkedése és a többszörösére nőtt jelzáloghitel kamatok hogyan befolyásolják a lakáspiacot? Melyek ma a piac slágertermékei, és melyek azok az ingatlantípusok, amelyek iránt csökkent a kereslet?
Jól látható fordulat tapasztalható a piacon. A Covid-járvány alatt sokakban megfogalmazódott a családi kertesházak iránti igény, hiszen megtapasztalták az emberek, hogy milyen kihívásokkal jár hónapokra bezárva élni egy 40 négyzetméteres lakásban. A járványt megelőzően is látható volt egy agglomerációs kivándorlási tendencia, volt néhány olyan év, amikor nagyon szélesre nyílt az olló például egy jó állapotú panellakás és egy agglomerációban lévő kertes ház ára között.
Egy kisebb lakás árából 10-20 kilométerre Budapesttől vagy egyes vidéki nagyvárosoktól olykor töredékáron lehetett ingatlant kapni. Ez az olló a kereslet növekedése miatt azonban egyre inkább szűkült, ma van olyan település, amelynek átlagárai meghaladják például a fővárosi átlagot. A kiköltözést több állami intézkedés, például a falusi CSOK is segítette, de a kamatkörnyezet is igen kedvező volt.
Most viszont egy visszarendeződést látunk, a járvány lecsengésével szinte párhuzamosan óriási rezsiár robbanás következett be, amely jelentősen felértékelte a jó energiahatékonyságú, kisebb ingatlanokat, jellemzően a korszerű városi kislakásokat.
Akkora az érdeklődés, hogy bizonyos kerületekben a beköltözhető állapotú 20-30 milliós garzonlakások gyakorlatilag el is tűntek a piacról.
A korszerűtlen, nagy családi házak vagy a régi, magas rezsiköltséggel üzemeltethető tégla építésű lakások esetében elindult az árcsökkenés. Mivel mindenki attól tart, hogy a recesszió miatt esni fognak az árak, sokan még most igyekeznek piacra dobni az ingatlanjukat, hogy még elfogadható összeget kaphassanak érte. Mivel ezekre az ingatlanokra ma nincs kereslet, a kínálat viszont nagy, érvényesül a piaci logika, és ez az árak csökkenéséhez vezet.
Elvileg minden adásvétel (és lakáskiadás) esetén kellene energetikai tanúsítványt készíteni az ingatlanról. A 2016 óta kiadott közel 1 millió tanúsítvány szerint a hazai lakásállomány harmada gyakorlatilag szigeteletlen ingatlanokból áll, HH vagy annál rosszabb besorolású.
Ezek tulajdonosai nem számíthatnak sok jóra a piacon a jövőben.
2000-es évek elején-közepén évente körülbelül 200 ezer lakóingatlan cserélt gazdát, 2007 óta azonban ez masszívan csökken, és az elmúlt 5 évben alig 150 ezres tranzakciószámmal stabilizálódott. Mikor fogja elérni hazai piac az évtizedek óta nem látott korábbi volument?
A kereslet alapvetően a hitelfelvételi lehetőségektől függ, minden második ingatlanvásárlás hitelfelvétellel történik. A hitelszerződéses összeg, a nominál folyósítás rekordokat döntött tavaly, tavalyelőtt, és elérte az évi 1300 milliárd forintot. A kép azonban ennél sokkal árnyaltabb: hiába rekordmagas a kihelyezett hitelállomány, ha az ingatlanárak növekedése is dinamikus. Azért, mert több hitelt vettek fel nominálisan az emberek, még nem tudnak feltétlenül több, vagy drágább ingatlant venni. A jelenség mögött rengeteg makrotényező van, például az árak és bérek közötti különbség.
2015-höz képest az átlagos ingatlanárak a két és félszeresére nőttek, a nettó átlagfizetés idén szeptember végére 2015-höz képest csak valamivel több, mint a duplájára, megközelítve a nettó 350 ezer forintot. Hét évvel ezelőtt egy használt lakás ára országos átlagban 11,6 millió forint volt, 2021-ben 23,2 millió forint. Ugyanez egy új építésű ingatlan esetében 18,3 millió forint volt, ma 46 millió forint. Jól látszik, hogy az új lakások ára húzza felefelé az átlagot. 2015-ben átlagosan 70 hónapot kellett dolgozni egy használt lakásért, ez ma 66 hónap. Egy új lakásért viszont az említett időszakban 113 hónapot dolgoztunk, ma pedig már 133-at. Természetesen sok egyéb tényező árnyalhatja a képet, a családtámogatásoktól kezdve az adóvisszatérítésekig, de a fenti számításokból is látszik, hogy önmagában
semmi nem indokolja a tranzakciószámok növekedését.
Egy dolog van, amely elmozdíthatná pozitív irányba a folyamatot: a kedvező hitelkörnyezet és a támogatott hitelek. A drasztikusan megemelkedő alapkamat azonban nem teszi lehetővé, hogy a bankok „olcsón” adjanak hitelt, így minden tényezőt figyelembe véve a piac lassulására számítok, a több mint 200 ezres tranzakciószám-rekordokat pedig belátható időn belül nem fogjuk elérni.
2015-ben átlagosan 7 hónapig tartott eladni egy ingatlant, ma mennyire gyors egy tranzakció átfutása, hogyan változott a forgási sebesség? Milyen tendenciák fedezhetők fel a befektetési célú lakásvásárlásoknál?
A 7 hónapos időtartam egyértelműen csökkent, ma átlagosan 2-3 hónapba telik egy lakás értékesítése, de ahogy korábban említettem nagyon nagy lehet az eltérés ingatlantípusok között. Az értékesítés idejét leginkább a kereslet, és azon belül is leginkább a hitelfelvételi lehetőségek határozzák meg. Bár bankoknak nem célja a hitelezési aktivitás csökkentése, a magas kamatszintek miatt az ő lehetőségeik is korlátozottak.
Az OTP Otthon adatait elemezve az látszik, hogy egyre hosszabb ideig vannak fent a hirdetések, és úgy gondoljuk, hogy még tovább fog lassulni a forgási sebesség. Partnereinktől is az a visszajelzés érkezett, hogy legalább 40 százalékos visszaesés tapasztalható az érdeklődések számában, vagyis mi
azt látjuk, hogy a lakásvásárlók közel fele eltűnt a piacról.
A befektetési céllal vásárlók továbbra is elég aktívak, a külföldiek számára a forintárfolyam esése is különösen vonzóvá teheti a hazai piacot. Őket a várhatóan stagnáló vagy csökkenő ingatlanárak mozgatják, és hosszú távon gondolkodnak. Ugyanakkor hosszabb távú, klasszikus bérbeadással ma 5-6 százalékos hozamot lehet elérni, a rövidtávúval akár 20-30 százalékot is, igaz a teendő is sokkal több vele. Más kérdés, hogy látva, hogy az ingatlanárak 10 éven belül a kétszeresére-háromszorosára nőttek, hosszabb távlatban még mindig nagy értéknövekedéssel lehet számolni.
Látható valamilyen elmozdulás a lakáseladás és lakáskiadás arányában? A megváltozott környezet ösztönzi a bérlőket, hogy alacsonyabb rezsijű lakásba költözzenek? A bérleti díjakba a tulajdonosok beépítik a megemelkedett költségeket és az inflációt?
A magyarok kulturálisan meglehetősen röghöz kötöttek, 90 százalékuk saját tulajdonú ingatlanban lakik. Azt látjuk, hogy a kiadó ingatlanok iránti kereslet nagyjából stagnál, a kínálat viszont csökken. Ennek oka, hogy a Covid-járvány alatt a beutazási tilalom miatt a rövidtávú lakáskiadás gyakorlatilag megszűnt, és a korábban így hasznosított lakások bekerültek a kínálatba. A korlátozások feloldásával azonban sok tulajdonos, amint tehette, visszatért a sokkal nagyobb hozammal kecsegető rövid távú kiadáshoz. Mi is azt gondoltuk, hogy elindulunk a mobilitás irányába, de a rendelkezésre álló adatok nem ezt támasztják alá.
A bérleti díjak ugyan növekedtek, de messze nem olyan mértékben, mint az eladási árak, 2015-höz képest 70%-kal lett drágább a lakásbérlet. Ez idén januárban még csak 45% volt, az azóta eltelt háromnegyed évben gyors drágulás tapasztalható, vagyis
az inflációt és egyéb költségeket igyekeznek beépíteni a bérleti díjakba is.
Az elmúlt években – hiába a jelentősen magasabb ár – az új építésű lakások voltak a legkeresettebbek a piacon. 2020-ban közel 30 ezer új lakást adtak át, tavaly viszont már csak alig 20 ezret. Várható, hogy beruházók leállítják vagy szüneteltetik a fejlesztéseiket?
A lassulás jelei már most is egyértelműen mutatkoznak. Azt látjuk, hogy azok közül a beruházások közül, amelyeket még nem kezdtek el építeni, sokat leállítanak. Nemcsak a kereslet csökkenése, hanem az építőanyagárak emelkedése is szorítja a fejlesztőket. Az árcsökkenés még nem indult el, de már látunk különböző vásárlói kedvezményeket, például kisebb előleget kell fizetni, vagy ingyen konyhabútor jár a lakáshoz. Látszik, hogy míg korábban kis túlzással mindent el lehetett adni, ma már kicsit jobban kell küzdeni a vevőkért.
Az ingatlanvásárlás minden fázisában jelen van az OTP csoport, van saját ingatlanközvetítő irodája, lakáshitel konstrukciói, lakástakarékpénztára, sőt saját fejlesztésű ingatlanjai is. Az OTP Otthon portállal mi a célja a banknak?
A legfontosabb célunk, hogy kielégítsünk egy nagyon erős meglévő ügyféligényt. Az ingatlan adásvételi folyamat egy hosszadalmas, bonyolult és nagyon sokrétű feladat. Az emberek ma általában háromszor- négyszer költöznek életük során, jellemzően az élethelyzetük megváltozása miatt. Egy-egy ingatlanvásárlás között eltelik akár 20-25 év is. Ez nem olyan tevékenység, amelyhez az emberek értenek, ekkora időtávlatban ráadásul a piac, a jogszabályok, hirdetési lehetőségek is sokat változnak.
A helyzetet csak tetézi, hogy az ingatlan jellemzően a lakosság legnagyobb vagyontárgya, így nagyon fájó, ha hibát követnek el az adásvétel során.
Hol és mennyiért hirdessem? Nem fognak-e átverni? Milyen finanszírozási lehetőségeim vannak? Hol érdemes hitelt igényelni, mennyi idő a folyósítást? Ezeken felül is még számos stresszpont van a folyamatban. Sokat közülük a különböző szolgáltatásainkkal eddig is lefedtünk, de úgy gondoltuk, hogy a portál elindításával egyrészt mindent egy helyen tudunk kezelni, másrészt – mivel bárki hirdethet nálunk – sokkal nagyobb kört is elérünk.
Ez felfogható egyfajta ökoszisztéma építésnek is, amelyben több jó példa is van előttünk, például a DBS Bank Szingapúrban, aki hasonló rendszert épített fel, és nagyon sikeresen működik. A célunk, hogy az ingatlankereséstől a beköltözésig végig, minden szakaszban támogatni tudjuk az ügyfeleket. Az ingatlanszektorban érintett leányvállalatainkat nem privilegizáljuk, célunk, hogy a lehető legtöbb ingatlanközvetítő és magáneladó hirdetése elérhető legyen az oldalon. A modellünk egyelőre sikeres, működésünk első három hónapjában már közel havi másfélmillió egyéni oldallátogatást tudtunk elérni, amellyel feljöttünk a második helyre a piacon.
A hirdetőinknek ez mindenképp vonzó lehet, ahogy a kedvező árszabás is. A magánhirdetőknek pedig ingyenes a hirdetés lehetősége. A szofisztikált finanszírozási megoldások, és az ügyfélbarát felület, amelyek igazán megkülönböztetnek bennünket a versenytársaktól. Az érdeklődő ingatlan-adatlaponként tudja megnézni, hogy az adott ingatlanhoz kapcsolódóan, milyen hitelfelvételi lehetőségei vannak, tud a saját önrészével, CSOK-kal, Babaváró hitellel kalkulálni, és megtudhatja azt is, hogy milyen adókedvezményekre jogosult. Alig három hónapja él az oldal, és folyamatosan dolgozunk egy dedikált fejlesztői csapattal azon, hogy minél hamarabb minél több funkciót fejlesszünk le.
Milyen változásokat tapasztalnak az ingatlankeresés folyamatában? Többször fordulnak elő például az energiahatékonyságra utaló keresőszavak?
Azok a hirdetések, amelyek valamilyen módon kiemelik az energiahatékonyságot, többszörös látogatottságra tesznek szert, de a napelemes ingatlanok is nagyon keresettek lettek. Mivel a forgási idő nő, mindenki nagyobb figyelmet fog fordítani a jó minőségű, részletes hirdetésekre, hogy kitűnjön a tömegből. Ez az ingatlanközvetítők szerepét is fel fogja értékelni, hiszen ez például egy olyan speciális tudás, ami csak náluk van meg. Azt tapasztaljuk, hogy ha egyénileg két-három hónapig nem sikerül eladni önállóan az ingatlant, akkor egyre nagyobb lesz a nyitottság a közvetítők irányába.
A hirdetésekben hosszabb távon talán az ikonikus „ingatlanosok ne keressenek” mondatból is kevesebb lesz.
Milyen újfajta hirdetési megoldások várhatók a jövőben? Egyelőre a videós hirdetések sem terjedtek el, a 3D bejárás pedig még kevésbé. Hogy fog kinézni a jövő ingatlanhirdetése?
Úgy gondolom, hogy nem feltétlenül egy ingatlanportálnak kell a digitalizáció iramát diktálnia. A fő kérdés az, hogy mire van igény. A magyar társadalom – egyelőre – digitálisan nem különösebben érett, nem biztos, hogy az alapján választ ingatlanportált vagy konkrét hirdetést, hogy van-e 3D bejárható modell vagy sem. Annyit persze mindenképp jelez, hogy az ingatlanközvetítő, aki készítette valóban beletette az energiát, foglalkozik az ingatlannal, jó kezekben van nála az értékesítés.
Lakáskeresőként azt a portált választják, ahol biztosak lehetnek benne, hogy meg fogják találni álmaik otthonát. A verseny alapja, hogy a szolgáltató fel tudja építeni azt az egyedi kínálatot, amely vonzó az érdeklődők számára. A különböző innovációkat az sem támogatta, hogy eddig nagyon koncentrált volt a piac, volt egy majdnem monopolhelyzetben lévő szereplő, aki az elmúlt időszakban nem volt rákényszerítve arra, hogy folyamatosan fejlesszen. Ezen azt gondolom változtatni fog, ha a piacra lépésünkkel valódi verseny tud kialakulni a piacon.
Címlapkép és fotók: Mónus Márton - Portfolio
A cikk megjelenését az OTP Otthon támogatta.
