Látványosan lassul a budapesti lakásár-emelkedés: térképen a legfrissebb számok

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép a 2017-es forgalmi adatok alapján vizsgálta meg, hogy egy év alatt területileg, jogállásonként, ingatlantípusonként hogyan változtak az árak és a forgalom. Vajon hol mutat még mindig csökkenést az árindex? Milyen ársorrend alakult ki az egyes területi szinteken? Mit várunk a következő években? Ezt mutatják be az alábbi térképek.

Látványosan lassul a fővárosi áremelkedés

Tavaly az előző évekhez képest csekélyebb mértékben, mintegy 2 százalékkal, nagyjából 155-160 ezer közöttire bővült a lakóingatlan-forgalom, azaz 2017-ben ennyi lakás és ház cserélt tulajdonost. Mindeközben az eladott ingatlanok összetétele az alacsonyabb árúak felé tolódott, így a tényleges éves árváltozás országos átlagban 11 százalékot tett ki. A nominális árszint ezzel már közel egyharmadával van magasabban, mint a 2008-as csúcsév, reálértékben ugyanakkor még csak az ország frekventált területeinek árszintje haladja ezt meg.

Budapest egészében 7 százalékkal csökkent tavaly a tranzakciók száma. Mindössze öt kerületben (XX., XXIII., XIX., XVI. és XVIII.) bővült a forgalom, ezek mindegyike a főváros olcsóbb, Pest déli, illetve keleti peremi városrésze. A rangsor másik végén 10 százalékot meghaladó csökkenéssel egyaránt megtalálhatók már második éve látványosan visszaeső, magas presztízsű budai (I. és XII.) és a legtöbb befektetési célú vásárlásnak helyet adó pesti belvárosi kerületek (V. és VII.), valamint a IV., XXI., XV. és XVII. kerület képében városperemi részek is. A legdrágább V. kerület forgalma negyedével esett vissza tavaly. A legnépszerűbb kerület továbbra is a XIII., a legtöbb, nagyjából 3 ezer tranzakciót itt regisztrálták; ezt követik egymás után a VIII., XIV., XI. és VII. kerületek.

Melyik megye áll az élen?

Míg 2016-ban Somogy és Nógrád megyében csökkenő átlagárat láthattunk, addig tavaly az összes megyében drágulást mutattak a számok. A tavalyi árváltozások során kialakult átlagár ranglista nem tartalmaz nagy meglepetést: a megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 282 ezer forintos átlagos négyzetméterárral. A 200 ezres szintet egyre több megye - Pest, Hajdú-Bihar, Vas és Somogy - éri el, de ettől ötezer forintos limiten belül van még Veszprém, Fejér, Bács-Kiskun és Csongrád megye is. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, tavaly valamivel 75 ezer forint alatti átlagos négyzetméterárral.

Csakúgy, mint az árváltozásnál, természetesen az árszintnél is erős a kapcsolat a megyék és megyeszékhelyeik között. A látványos kivétel ezúttal is Somogy, ahol a forgalom továbbra is jelentős részét adó Balaton-parti települések víz közeli ingatlanjai átlagosan jóval drágábbak a kaposvári árszintnél. A legdrágább megyeszékhely 2017-ben is Győr volt 292 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, de tavaly már Debrecen, Kecskemét, Veszprém és Székesfehérvár is átlépte a 250 ezres szintet. A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 79 ezer forinttal.

Itt vannak a legdrágább és a legolcsóbb járások

Az alábbi térkép a 2017-ben eladott lakóingatlanok átlagárát mutatja járásonként. 16 járás átlagára haladja meg a 350 ezres szintet, további 21 a 250 ezres átlagos négyzetméterárat (sötétbarna színezés). A legdrágább 16 közé budapesti kerületeken kívül a Balatonfüredi (369 ezer Ft/m2), a Budakeszi (367 ezer Ft/m2) és a Siófoki (354 ezer Ft/m2) járás jutott be. A 250 ezer feletti kategóriába pedig Budapest és a Balaton-part mellett még több agglomerációs, néhány Győr-Moson-Sopron megyei, valamint a Debreceni, a Kecskeméti és a Szentgotthárdi járás került bele.

Hét járás átlagára marad 50 ezer forintos, és további 57 járásé 100 ezer forintos átlagos négyzetméterár alatt (legvilágosabb színezés), és ebből csak 14 a dunántúli, míg a legtöbb járás ebben a kategóriában észak-magyarországi (például Nógrád megye mind a hat járása), észak-alföldi és Baranya megyei.

A budapesti belváros toronymagasan a legdrágább

A megelőző évekhez képest 2017-ben mérséklődő, de még így is látványos, 25 százalékos árnövekedés után a főváros V. kerülete messze vezeti a budapesti árrangsort 714 ezer forintos átlagos négyzetméterárával. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlag négyzetméterára még éppen nem éri el a 600 ezer forintot, az 500 ezres szint fölé még a II., XII. és VI. kerületek jutottak. A másik végletet, 300 ezres átlag alatt a XXIII., XXI. és XX. kerületek adják.

Elsőre furcsa lehet, hogy tavaly mindössze 423 ezer forint volt a budapesti lakások átlagos négyzetméterára, mivel a hirdetésekben sokszor ennél jelentősen magasabb kínálati árakat látunk. Ez viszont csak azt erősíti meg, hogy a kínálatban szereplő - sok esetben többször is megjelenő, kiemelt - hirdetések nem feltétlenül az átlagot tükrözik és az sem biztos, hogy azért kerül le az oldalakról egy hirdetés, mert azon az áron gazdára is talál az ingatlan.

Az alábbi ábra legsötétebb színezése azt a 15 irányítószám-körzetet jelöli, ahol az átlagár tavaly meghaladta a 600 ezer forintot négyzetméterenként. Ahogy látszik, ezek nagyjából fele-fele arányban budai és pesti körzetek; az V. kerület teljes egészében ide tartozik. A legdrágább körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt hajszállal átlépte a milliós szintet az átlagos négyzetméterár. Az V. kerület még azzal emelkedik ki, hogy a legolcsóbb körzetében (1053) is 623 ezres átlagáron keltek el a lakások.

300 ezer forint alatti átlagár 21 körzetre jellemző (legvilágosabb színezés). Ezek közül egyetlen sincs a budai oldalon, viszont a XXI. és XXIII. kerület teljes egészében, a XX. kerület pedig egy körzet kivételével ide tartozik. A budapesti átlagot jelentő 423 ezer forintos fajlagos árhoz a 1071-es irányítószám-körzet (Külső-Erzsébetváros egy része) áll legközelebb.

Érett szakaszába lépett a piac

2017-ben valószínűleg a ciklikusan működő ingatlanpiac meredek fellendüléssel jellemezhető fázisát zártuk. A 2013-as mélypont után 2014-ben megjelentek a vevők, a forgalom látványosan nőtt. 2015-től három éven át az országos átlagár százalékban kifejezve kétszámjegyű mértékben nőtt. Mindezen folyamatokat négy év alatt végigjárva a tavalyi évre az ingatlanpiac minden jel szerint normál, érett fázisba ért, amit a növekvő árakra reagálva tömeges lakásépítések jellemeznek, az építőipari munkaerőhiány, a akásáfa körüli továbbra is fennálló bizonytalanság, illetve az emelkedő munkaerő- és kivitelezési költségek viszont nehezítik mindezt.

A már három éve kétszámjegyű reálár-növekedés idén sem feltétlenül vált még egyszámjegyűbe, de lassabb bővülési ütem a valószínűbb. Középtávon az általános gazdasági bővülés szintjét veheti fel az árak változása. A nominális árszint országosan már nagyjából egyharmadával haladja meg a 2008-as csúcsévét, reálértékben ugyanakkor még csak az ország frekventált területeinek árszintje van efelett. Bár tavaly már látványosan terelődött át a forgalom az olcsóbb területek felé, árkiegyenlítődésről még nem beszélhetünk. A piac működése továbbra is kettős, az árolló - bár az eddigieknél lassabban, de - nyílik a főváros és kiemelt nagyvárosok, illetve az ettől leszakadó kisvárosi, kistelepülési térségek között.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

• Címkék:
• lakáspiac,
• lakásárak,
• ingatlan,
• otp értéktérkép