Máté Ferenc, a Duna House csoport vezérigazgató-helyettese és Bölcsföldi Viktor, a Duna House franchise értékesítési vezetője.
Ingatlan

Duna House: egyértelműen fordulat történt az ingatlanpiacon

Portfolio
Csökken a tranzakciószám a hazai lakáspiacon, és bár az árak tartják magukat, hónapokon belül akár ebből is engedniük kell az eladóknak – vélik a Duna House vezetői, akik szerint összeomlás nem várható, inkább csak lassulást hoz a gazdasági válság. Mindez átalakítja az ingatlan-közvetítés piacát is, a jó időkben sok kisebb irodát eltartó szektor most koncentrálódhat, amelynek során a kevésbé tőkeerős szereplők közül sokan csatlakozhatnak egy nagyobb hálózathoz. A lakáspiaci tranzakciószám mérséklődése ugyanakkor nem jelent beszakadást, ráadásul a kkv-szektor üzleti ingatlanjainak értékesítése dinamikus felfutást élhet meg a közeljövőben.

Az elmúlt évek töretlen ingatlanpiaci emelkedése, amelyet mind a tranzakciószám, mind pedig az árak növekedése jellemzett, sokáig szinte megállíthatatlannak látszott. Bár többen számítottak arra, hogy a fordulat bekövetkezik, ez még a járvány berobbanása idején sem történt meg.

Az árak most is kitartóan magasak, ám a konkrét adásvételek számának csökkenése miatt egyre valószínűbb, hogy a töretlen növekedés korszaka véget ért.

Megtörtént a váltás

A korábbi elemzéseinkből jól látszik, hogy augusztus-szeptember környékén megtörtént a váltás, és egy korábban egyértelműen pozitív tendencia, amely mind az árak, mind a tranzakciószámok növekedésével volt jellemezhető, megtört

– mondta el a Portfolio-nak Máté Ferenc, a Duna House csoport vezérigazgató-helyettese. A cégvezető kifejtette: „az ingatlanpiac mindig egy óceánjáróhoz hasonlítható, nem azonnal, gyorsan változik, hanem inkább hosszú távú trendek határozzák meg ezt a szektort, amely alapvetően a gazdaság teljes állapotát tükrözi. Amikor jók a munkanélküliségi adatok, emelkednek a reálbérek, ráadásul ez meg van fűszerezve állami támogatással, a gazdaságban van olcsó pénz, akkor egyértelműen felfelé mennek az árak.

Máté Ferenc, a Duna House csoport vezérigazgató-helyettese

Most a pénz drága lett, látszik is a hitelvolumeneknél a jelentős csökkenés.

A gazdaság erejét tekintve még úgy tűnik, hogy minden rendben van, bár növekszik a munkanélküliség, még mindig bőven 4 százalék alatti, a lakossághoz áramlik a pénz a fizetések formájában, ám ez egyre kevesebbet ér, és a szabadon elkölthető jövedelem folyamatosan csökken. Mi azt gondoljuk, hogy ez a fordulat megtörtént, egy nehéz piacon dolgozunk,

érezhető és látható a vevők eltűnése, 30-50 százalékos csökkenést tapasztalunk a vevőszámban

– összegezte a helyzetet Máté Ferenc.

A korábbi válság tapasztalata

A helyzet szerinte összevethető a 2009-es válság tapasztalataival.

Emiatt arra számít, hogy a kisebb, kevésbé hozzáértő közvetítő-hálózatok, valamint az egyéni ingatlanosok hamar el fognak tűnni a piacról.

Ezt tapasztalta a szektor már 2009-ben is, amikor a piac nagyon nagymértékben esett, rövid idő alatt a felére csökkent a tranzakciószám. Áresés ugyanakkor nem következett be azonnal, az ingatlanárak lassan csökkentek, több év alatt érték el a mélypontot. „Az ingatlanár felfelé nagyon könnyen megy, viszont lefelé nagyon nehezen. Ha csökken a kereslet, először inkább elhalasztják a tranzakciót az eladók, ameddig tehetik.

Mi arra számítunk, hogy 3-6 hónap kell, mire az eladók is észreveszik, hogy elmúlt az a piac, amikor egy adott áron biztosan és gyorsan el lehet adni az ingatlanokat, és megtörténnek az első érdemi leárazások.

A visszaesés lehetséges mértékére szintén az egy évtizeddel ezelőtti viszonyok világíthatnak rá. A lassan kibontakozó válság révén 2012 környékén érte el a mélypontot az ingatlanpiac az adásvételek számában, ám ekkor is majdnem 90 ezer tranzakció volt. „Ez mutatja azt, hogy az ingatlanpiacon valahol ez a tranzakciószám minimuma, Magyarországon életszerűen szükséges ennyi adásvétel, a gyerekszületések, a válások és egyéb szempontok miatt. Ezt igazán a koronavírus-járvány sem tudta megtörni. Volt ugyan egy nagy megtorpanás a covid idején a lezárások miatt, de utána ugyanúgy zajlottak a tranzakciók, hiszen akinek akkor kellett elköltözni, az továbbra is vásárolt lakást.

Az ingatlanpiac nem olyan, mint a turizmus, ahol gazdasági nehézségek és emelkedő árak mellett tömegesen mondanak le az utazásról. Az életszerű lakásvásárlási igényeket sokáig nem lehet halasztani.

Ez nekünk előny is lehet, mert a 2009-es válság idején is azt láttuk, hogy bár a piac 60 százalékot esett, mi 1 százalékot csökkentünk tranzakciószámban. A belső folyamataink, az innováció, a piackoncentráció ezt az esést nagyban tompítja. Ilyenkor jön el azoknak az időszaka, akik megfelelő támogatottság mellett szakértőként tevékenykednek az ingatlanpiacon” – mondta el a vezérigazgató-helyettes.

Máté Ferenc, a Duna House csoport vezérigazgató-helyettese

Kisebb torta

Máté Ferenc ugyanis úgy látja, hogy a csökkenő tranzakciószám átalakítja az ingatlanpiacot is. Egy jól működő, élénk és pezsgő piacon sok különféle közvetítő meg tudott élni és sikereket érhettek el. A szűkülő lehetőségek között ugyanakkor sok olyan szereplő, amely nem rendelkezik megfelelő háttérrel és szakmai tudással, döntéskényszerbe kerül.

Ez pedig szintén jó lehetőséget jelent a Duna House számára – mondta el Bölcsföldi Viktor, a cég franchise értékesítési vezetője.

Úgy vélem, hogy a következő időszakban azok a kisebb irodák, akik mögött nincs megfelelő infrastruktúra vagy vevőbázis, valamint megbízásállomány, válaszút elé fognak kerülni: vagy bezárnak, vagy csatlakoznak egy nagy hálózathoz.

Az értékesítési vezető szerint a korábbi példák megismétlődése várható ezúttal is. „Volt egy nagyon erős helyi szakember, aki a csőd szélére került a 2008-as válságban, és akkor csatlakozott hozzánk. Mostanra egy nagyon erős, 7 irodás regionális partner lett annak köszönhetően, hogy hozta a szakértelmét és helyismeretét, amihez mi hozzáadtuk a magunk rendszerét: az értékesítéstámogatást, a jogi- és IT-rendszert, a belső ellenőrzést, marketinget, oktatást és a vezetői irányítási, valamint a teljesítményirányítási rendszerünket.” Az első változtatásra hajlandó csatlakozók már meg is jelentek a DH-nál: „Mosonmagyaróvári partnerünk kisebb hálózatból csatlakozott hozzánk és a meglévő piaci ismeretei mellé kapott háttértámogatásnak köszönhetően már az irodanyitás előtt meghaladta a 10 millió forintos irodaforgalmat.”
Bölcsföldi Viktor, a Duna House franchise értékesítési vezetője.

Összességében tehát a cégnél úgy látják, hogy a kisebb ingatlanirodák számára jó döntés lehet a nagy hálózathoz való csatlakozás, és a mostani helyzetben sokan közülük erre az útra fognak lépni. „Mi készen állunk arra, hogy integráljuk őket a rendszerünkbe, amely kölcsönösen előnyös minden szereplőnek.”

Feljöhet az üzleti ingatlan

A válság ráadásul nem csupán a lakáspiacot, hanem az üzleti ingatlanok szegmensét is átalakítja, elsősorban a hazai tulajdonú vállalkozások körében. „Míg a nagy multinacionális cégek ide települt külföldi franchise-ok vagy külföldi tulajdonban lévő ingatlanirodán keresztül tranzaktálnak, a hazai cégek másképp működnek.

Egyre növekvő részesedésünk van a kkv szektor, valamint a magyar tulajdonú üzleti ingatlanok tekintetében.

A gazdasági változások révén nagyon sokan kényszerülnek eladni a telephelyüket, zárják be a vállalkozásukat, értékesítik a kisebb szállodájukat. Tranzakciószámban természetesen a lakóingatlan-piac a legnagyobb területünk, de a hazai vállalkozások üzleti ingatlanjainak értékesítése egy olyan dinamikusan növekvő szegmens, amelyben mi is részt veszünk, és ezen a területen felfutást várunk.”

Szigorúbb hitelezés, növekvő támogatás

A Duna House-nál a jövőt tekintve ugyan szűkülő piacra számítanak, de összeomlásra nem, amelyben a továbbra is valószínűsíthető állami támogatásoknak is szerepe lesz – véli Máté Ferenc. „Az inflációnak köszönhetően az államháztartás helyzete viszonylag jól fog alakulni, nyilván sok múlik azon, hogy az EU-s pénzeket sikerül-e megszerezni. Ha sikerül, akkor az természetesen jót tesz a gazdaságnak, de ha nem, akkor sem számítunk a támogatási formák megszűnésére. Azt gondoljuk, hogy az ingatlanpiac, amely az emberek lakhatásáról és alapvető közérzetéről szól, annyira fontos a politikának, hogy a támogatási formákat már csak politikai okokból sem szüntetik meg. Ráadásul egyszerűen gazdasági racionalitásból is az új építésű ingatlanok támogatása kulcsfontosságú ezekben a zord időkben is.

Ezért mi inkább a támogatások növekedésével számolunk. Mindez kulcskérdés a gazdasági növekedés szempontjából is, emiatt is szükségszerű, hogy a szektor működőképes maradjon.

Változást inkább a hitelezésben lehet várni a mostani helyzetben. „Látjuk mi is, hogy jogalkotói szempontból szigorítást előkészítő munkálatok folynak, és a gazdasági folyamatok meg is követelik. Magyarország szabályozói szempontból ugyanakkor eredendően sokkal jobb helyzetben van, mint például Lengyelország.

Idehaza ugyanis a 2008-as, mély sebeket hagyó válság után kifejezetten szigorú lett a hitelszabályozás.

Az emlékezetes devizahitel-probléma miatt a hitelfelvétel megkötései nemzetközi viszonylatban is szigorúnak számítanak azóta is. Az, hogy ez egy jó döntés volt, mi sem bizonyítja jobban, hogy a nemteljesítő hitelek aránya rendkívül alacsony Magyarországon. Éppen ezért nem számítunk arra, hogy nagyon drasztikusat kellene lépni a szabályozó hatóságnak a lakossági jelzáloghitelezés területén, mert ezen a téren eleve jó helyzetből indulunk.”

A cikk megjelenését a Duna House támogatta.

Fotó: Stiller Ákos

forint, dollár
bp1
adobevallas adozás
robbanás stock
2023. március 21.
Agrárium 2023
2023. március 8.
Biztosítás 2023
2023. március 30.
Építőipar 2023
2023. április 25.
Sustainable Tech 2023
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Senior Privát Bankár (Miskolc)

Senior Privát Bankár (Miskolc)
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-tal elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Online előadás
Hogyan lehet a technikai képet egy értékalapú befektető szemléletével ötvözni?
Ez is érdekelhet
Minden reggelre jut egy súlyos baleset az autópályán