Az elmúlt évek töretlen ingatlanpiaci emelkedése, amelyet mind a tranzakciószám, mind pedig az árak növekedése jellemzett, sokáig szinte megállíthatatlannak látszott. Bár többen számítottak arra, hogy a fordulat bekövetkezik, ez még a járvány berobbanása idején sem történt meg.
Az árak most is kitartóan magasak, ám a konkrét adásvételek számának csökkenése miatt egyre valószínűbb, hogy a töretlen növekedés korszaka véget ért.
Megtörtént a váltás
A korábbi elemzéseinkből jól látszik, hogy augusztus-szeptember környékén megtörtént a váltás, és egy korábban egyértelműen pozitív tendencia, amely mind az árak, mind a tranzakciószámok növekedésével volt jellemezhető, megtört
– mondta el a Portfolio-nak Máté Ferenc, a Duna House csoport vezérigazgató-helyettese. A cégvezető kifejtette: „az ingatlanpiac mindig egy óceánjáróhoz hasonlítható, nem azonnal, gyorsan változik, hanem inkább hosszú távú trendek határozzák meg ezt a szektort, amely alapvetően a gazdaság teljes állapotát tükrözi. Amikor jók a munkanélküliségi adatok, emelkednek a reálbérek, ráadásul ez meg van fűszerezve állami támogatással, a gazdaságban van olcsó pénz, akkor egyértelműen felfelé mennek az árak.
Most a pénz drága lett, látszik is a hitelvolumeneknél a jelentős csökkenés.
A gazdaság erejét tekintve még úgy tűnik, hogy minden rendben van, bár növekszik a munkanélküliség, még mindig bőven 4 százalék alatti, a lakossághoz áramlik a pénz a fizetések formájában, ám ez egyre kevesebbet ér, és a szabadon elkölthető jövedelem folyamatosan csökken. Mi azt gondoljuk, hogy ez a fordulat megtörtént, egy nehéz piacon dolgozunk,
érezhető és látható a vevők eltűnése, 30-50 százalékos csökkenést tapasztalunk a vevőszámban
– összegezte a helyzetet Máté Ferenc.
A korábbi válság tapasztalata
A helyzet szerinte összevethető a 2009-es válság tapasztalataival.
Emiatt arra számít, hogy a kisebb, kevésbé hozzáértő közvetítő-hálózatok, valamint az egyéni ingatlanosok hamar el fognak tűnni a piacról.
Ezt tapasztalta a szektor már 2009-ben is, amikor a piac nagyon nagymértékben esett, rövid idő alatt a felére csökkent a tranzakciószám. Áresés ugyanakkor nem következett be azonnal, az ingatlanárak lassan csökkentek, több év alatt érték el a mélypontot. „Az ingatlanár felfelé nagyon könnyen megy, viszont lefelé nagyon nehezen. Ha csökken a kereslet, először inkább elhalasztják a tranzakciót az eladók, ameddig tehetik.
Mi arra számítunk, hogy 3-6 hónap kell, mire az eladók is észreveszik, hogy elmúlt az a piac, amikor egy adott áron biztosan és gyorsan el lehet adni az ingatlanokat, és megtörténnek az első érdemi leárazások.
A visszaesés lehetséges mértékére szintén az egy évtizeddel ezelőtti viszonyok világíthatnak rá. A lassan kibontakozó válság révén 2012 környékén érte el a mélypontot az ingatlanpiac az adásvételek számában, ám ekkor is majdnem 90 ezer tranzakció volt. „Ez mutatja azt, hogy az ingatlanpiacon valahol ez a tranzakciószám minimuma, Magyarországon életszerűen szükséges ennyi adásvétel, a gyerekszületések, a válások és egyéb szempontok miatt. Ezt igazán a koronavírus-járvány sem tudta megtörni. Volt ugyan egy nagy megtorpanás a covid idején a lezárások miatt, de utána ugyanúgy zajlottak a tranzakciók, hiszen akinek akkor kellett elköltözni, az továbbra is vásárolt lakást.
Az ingatlanpiac nem olyan, mint a turizmus, ahol gazdasági nehézségek és emelkedő árak mellett tömegesen mondanak le az utazásról. Az életszerű lakásvásárlási igényeket sokáig nem lehet halasztani.
Ez nekünk előny is lehet, mert a 2009-es válság idején is azt láttuk, hogy bár a piac 60 százalékot esett, mi 1 százalékot csökkentünk tranzakciószámban. A belső folyamataink, az innováció, a piackoncentráció ezt az esést nagyban tompítja. Ilyenkor jön el azoknak az időszaka, akik megfelelő támogatottság mellett szakértőként tevékenykednek az ingatlanpiacon” – mondta el a vezérigazgató-helyettes.
Kisebb torta
Máté Ferenc ugyanis úgy látja, hogy a csökkenő tranzakciószám átalakítja az ingatlanpiacot is. Egy jól működő, élénk és pezsgő piacon sok különféle közvetítő meg tudott élni és sikereket érhettek el. A szűkülő lehetőségek között ugyanakkor sok olyan szereplő, amely nem rendelkezik megfelelő háttérrel és szakmai tudással, döntéskényszerbe kerül.
Ez pedig szintén jó lehetőséget jelent a Duna House számára – mondta el Bölcsföldi Viktor, a cég franchise értékesítési vezetője.
Úgy vélem, hogy a következő időszakban azok a kisebb irodák, akik mögött nincs megfelelő infrastruktúra vagy vevőbázis, valamint megbízásállomány, válaszút elé fognak kerülni: vagy bezárnak, vagy csatlakoznak egy nagy hálózathoz.
Összességében tehát a cégnél úgy látják, hogy a kisebb ingatlanirodák számára jó döntés lehet a nagy hálózathoz való csatlakozás, és a mostani helyzetben sokan közülük erre az útra fognak lépni. „Mi készen állunk arra, hogy integráljuk őket a rendszerünkbe, amely kölcsönösen előnyös minden szereplőnek.”
Feljöhet az üzleti ingatlan
A válság ráadásul nem csupán a lakáspiacot, hanem az üzleti ingatlanok szegmensét is átalakítja, elsősorban a hazai tulajdonú vállalkozások körében. „Míg a nagy multinacionális cégek ide települt külföldi franchise-ok vagy külföldi tulajdonban lévő ingatlanirodán keresztül tranzaktálnak, a hazai cégek másképp működnek.
Egyre növekvő részesedésünk van a kkv szektor, valamint a magyar tulajdonú üzleti ingatlanok tekintetében.
A gazdasági változások révén nagyon sokan kényszerülnek eladni a telephelyüket, zárják be a vállalkozásukat, értékesítik a kisebb szállodájukat. Tranzakciószámban természetesen a lakóingatlan-piac a legnagyobb területünk, de a hazai vállalkozások üzleti ingatlanjainak értékesítése egy olyan dinamikusan növekvő szegmens, amelyben mi is részt veszünk, és ezen a területen felfutást várunk.”
Szigorúbb hitelezés, növekvő támogatás
A Duna House-nál a jövőt tekintve ugyan szűkülő piacra számítanak, de összeomlásra nem, amelyben a továbbra is valószínűsíthető állami támogatásoknak is szerepe lesz – véli Máté Ferenc. „Az inflációnak köszönhetően az államháztartás helyzete viszonylag jól fog alakulni, nyilván sok múlik azon, hogy az EU-s pénzeket sikerül-e megszerezni. Ha sikerül, akkor az természetesen jót tesz a gazdaságnak, de ha nem, akkor sem számítunk a támogatási formák megszűnésére. Azt gondoljuk, hogy az ingatlanpiac, amely az emberek lakhatásáról és alapvető közérzetéről szól, annyira fontos a politikának, hogy a támogatási formákat már csak politikai okokból sem szüntetik meg. Ráadásul egyszerűen gazdasági racionalitásból is az új építésű ingatlanok támogatása kulcsfontosságú ezekben a zord időkben is.
Ezért mi inkább a támogatások növekedésével számolunk. Mindez kulcskérdés a gazdasági növekedés szempontjából is, emiatt is szükségszerű, hogy a szektor működőképes maradjon.
Változást inkább a hitelezésben lehet várni a mostani helyzetben. „Látjuk mi is, hogy jogalkotói szempontból szigorítást előkészítő munkálatok folynak, és a gazdasági folyamatok meg is követelik. Magyarország szabályozói szempontból ugyanakkor eredendően sokkal jobb helyzetben van, mint például Lengyelország.
Idehaza ugyanis a 2008-as, mély sebeket hagyó válság után kifejezetten szigorú lett a hitelszabályozás.
Az emlékezetes devizahitel-probléma miatt a hitelfelvétel megkötései nemzetközi viszonylatban is szigorúnak számítanak azóta is. Az, hogy ez egy jó döntés volt, mi sem bizonyítja jobban, hogy a nemteljesítő hitelek aránya rendkívül alacsony Magyarországon. Éppen ezért nem számítunk arra, hogy nagyon drasztikusat kellene lépni a szabályozó hatóságnak a lakossági jelzáloghitelezés területén, mert ezen a téren eleve jó helyzetből indulunk.”
A cikk megjelenését a Duna House támogatta.
Fotó: Stiller Ákos
