Budapest legnagyobb aranytartalékai ezek a területek - Mit kezdjen vele a város és az ingatlanfejlesztők?

A 90-es évek óta nagyon alacsony Magyarországon az ingatlanfejlesztés reputációja. Nehéz elfogadtatni, hogy ez is egy szakma, amit tanítani kell.

Az elmúlt 30 évben nagyon erős szakmai háttér és fejlesztőcégek jöttek létre az országban.

Az általuk létrehozott termékeket gyakran nemzetközi befektetőknek kellene eladni, miközben Budapest nemzetközi megítélése nagyon gyenge, főként a kiszámíthatatlanság miatt. Vannak ugyanakkor jó példák is, melyek között a IX. kerület rehabilitációja, a VIII. kerületi Corvin-negyed fejlesztés vagy a Duna-parti Millenniumi Városközpont említhető – hívta fel a figyelmet Baross Pál, a Greenbors Consulting Kft., vezető ingatlan-stratégiai tanácsadója.

Tény, hogy mindegyik oldalnak vannak saját érdekei, de a várost magát eleve nehezebb is definiálni, mint egy fejlesztést.  

A jó építészet az emberek érdekét szolgálja, amihez előírásokra van szükség,

a fejlesztő pedig a városhoz fordul a részben üzleti céljainak megvalósításáért. Az építész folyamatosan küzd a számokkal, négyzetméterekkel, építménymagassággal, keresve a kohéziót. A fenntartható épület nem drágább, és hogy ez bekerüljön a diskurzusba, azért nagyrészt az építészek felelősek. Ezt kellene a többi területen is erősíteni - hangsúlyozta Hartvig Lajos, a Bánáti + Hartvig Építész Iroda Kft., alapítója és vezető tervezője.

Vevők, bérlők, profitérdekek, közösségi szabályok: ki fejleszti a várost?

Az ingatlanfejlesztő egy együttműködésre kényszerített gazdasági szereplő, de ez érdeke is egyben, mert akkor van fejlesztés, akkor van profit, ha van együttműködés. Ennek területe maga a város és ha jól sikerül, élhető környezetben tudunk élni. Vannak erre jó és rossz példák is, utóbbinak a vesztese az adott város vagy terület.

Nekünk elsősorban az ingatlant használók érdekeit kell szem előtt tartanunk, legyen az iroda, lakás vagy hotel.

A főpolgármesterre is az ingatlant használók szavaznak, a közös érdekeltség ebben is kimutatható – mondta el Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke, a Wing Zrt. vezérigazgató-helyettese.

A szakember kiemelte, hogy nincs nagy árkülönbség a fenntarthatóbb és a normál lakásárak között, de változnak az igények is, a rezsiköltség és az az üzemetetési költségek felértékelődtek, amit a napelemfejlesztések volumene is bizonyít. A kérdés, hogy a városvezetőség vagy maguk a vásárlók támogatják-e azokat a fejlesztőket, akik erre odafigyelnek. A szakmai beszélgetéseknél mindenképpen tovább kellene menni.

Hogy halad a Westend melletti terület megújítása?

Van egy prekoncepció az ingatlanfejlesztőkkel szemben az állami és önkormányzati testületek részéről abban, hogy ezek a vállalkozók a profit érdekében bármire képesek. Egyeztetések évek óta vannak, de konkrét döntések nincsenek. Ha egy összetettebb kérdés kerül terítékre, például a Central Park vegyes funkciós fejlesztés kapcsán, akkor az sok szempontból kezelhetetlen, mert a szabályok alkotói nem biztos, hogy értik a megvalósítás gyakorlati kérdéseit.

Egy 300 ezer négyzetméteres belvárosi fejlesztés távlatai gyakran nagyon messze vannak a szabályozói oldaltól. Éppen ezért koordinátorokra van szükség, de ez ma hiányzik a rendszerből.

A BFK jó példája volt ennek, ami párbeszédet folytatott a szereplőkkel, de ma ilyen szereplő nincs, így légüres térben mozgunk, senki nem hoz döntéseket. A Nyugati teret is próbáljuk saját pénzen rendbehozni, de ez 3 éve áll az önkormányzat, a MÁV és a minisztériumok háromszögében – emelte ki Ágházi Gyula, a Gránit Pólus csoport vezérigazgatója.

Barnamező, mint a város aranytartaléka

Az állam komolyan meg tudja mozgatni a szabályokat, például a barnamező kapcsán. Mennyire igaz, hogy ezek a területek a város aranytartalékai? Az új építészeti és beruházási törvény várható változásai hogyan érintik a szakmát? - tette fel a kérdést Ditróy Gergely.

Takács Ernő szerint a barnamező célja, hogy ne a zöld területet vonjunk be a fejlesztésbe, így ehhez alkalmazkodni kell. De fontos kérdés az is, hogy a megvásárolt telken egy politikai ciklussal később is meg lehet-e valósítani az elképzeléseket. Egy jó fejlesztő meg tudja találni a kompromisszumokat, amikben az építész kollégák segítenek.

Budapesten már eddig is számos barnamezős fejlesztés történt, a szabályozások, kedvezmények ösztönzőit pedig abszolút támogatjuk.

Arra a kérdésre viszont, hogy Budapesten ki a felelős a városgazdaságért még egyik főpolgármestertől sem kaptam választ. A városgazdaság kicsit magára van hagyva, így szerencsés az az önkormányzat, ahol megvan erre a dedikált alkalmazott. Az építésügyi szabályozás célja, hogy versenyképesebb legyen a nyugat-európai szabályozásokkal szemben. Mi is igyekszünk a mindenkori kormányzattal együttműködni, hogy a szabályozás a működésünkhöz a legjobb hátteret adja - tette hozzá a szakértő.

Hartvig Lajos kiemelte, hogy a barnamező minden szempontból fenntarthatóbb, mint a zöldmező, ráadásul, ha ezek lakóhely közelében vannak, sokkal komplexebb város valósulhat meg.

A barnamezőt célszerű lenne kevesebb bontással újjáéleszteni, megtartva amit lehet.

Természeti anomáliák és a város

A természeti anomáliák, villámárvizek, hőhullámok már ma a mindennapjaink része, miközben egy fa elültetése legkorábban évtizedek múlva nyújthat segítséget. Ezek a valós fiziológiai nehézségek hogyan fognak hatni a következő 20 évben az ingatlanfejlesztésre és a demográfiára?

Baross Pál elmondta, hogy már 20 éve léteznek épületminősítések a fenntartható építészet szempontjából. A piac egy része eleve hosszú távon gondolkodik, noha a fejlesztők nem mindig. A plázák például, amikor bekerültek a magyar rendszerbe, nem tudtak integrálódni, de a mai logisztikánál is új, hatalmas termékeket látunk, akárcsak anno a lakóparkoknál. Éppen ezért ezeknek a meglévő környezetbe történő integrálása is fontos feladat.

A zöldbe való átmenet helyzetét nem tartom tragikusnak, a kérdés, hogy ezt hogyan tudjuk lefordítani városfejlesztési filozófiává.

Új építés vagy felújítás?

A szabályozás mennyire segíti a régi területek újjáélesztését és ez mennyire ösztönző az ingatlanfejlesztésben? 

Takács Ernő szerint a jövőben a piaci vállalatok behozzák az ESG szempontokat, de ugyanezt az állami vállalatoknak is meg kellene tenniük. Az ingatlanfejlesztési szakmában a meglévő épületek funkcióváltása, megújítása napirenden van, amihez könnyebb is finanszírozást találni, könnyebb megvalósítani. Brüsszelben például szigorúbbak a szabályok, ott már most sem adnak ki engedélyt homlokzati és szerkezeti bontásokra.

Címlapkép forrása: Shutterstock