Kínai tőke, elektromobilitás és magasabb üresedés formálja a magyar ipariingatlan piacot

A panelbeszélgetés moderátora Székely Ádám, az Innovinia ügyvezető igazgatója volt. Napirendre került a régió versenyképessége, a geopolitikai kockázatok (ukrajnai háború, NATO–Oroszország feszültség), a budapesti üresedés hirtelen megugrása (kb. 8-ról 13% fölé fél év alatt), valamint az, hogy ez miként hat a bérleti díjakra és a fejlesztési döntésekre.

Korda Zsófia, WING Chief Sales Officer, WING Industrial General Deputy, ötéves távon továbbra is stabil piacot lát, noha a jelenlegi – kb. 13% körüli – üresedés nem alacsony. Szerinte az autóipari és elektronikai értékláncokban van potenciál, amit az EU 2035-ös, új személyautók CO2-kibocsátását nullára célzó szabályozási iránya és az elektromos infrastruktúra fejlődése is támogat. A gazdaság motorja továbbra is a külföldi nagyvállalatok (főleg autó- és akkumulátorgyártás és öt éves távlatban az energiaigényes gyártások tovább dominálhatják majd a keresleti oldalt.

A gyárak Európába történő telepítése a jelenlegi vámproblémákra is megoldást jelenthet.

A bérbeadásban most „küzdelmes” év után csőben lévő ügyletek stabilizálhatják az üresedést. Példákat hozott arra is, hogy régebbi csarnokok felújítással, energiahatékonysági beruházásokkal és versenyképes árazással ismét vonzóak lehetnek hazai KKV-knak. Hozzátette, hogy a befektetők számára is egy egészséges keresleti és kínálati mutatókkal bíró piac a vonzó, jellemzően ott fektetnek be, ahol látják a keresletet, mert az garantálni tudja a bérleti díj növekedést.

Nemes Rudolf, a HelloParks vezérigazgatója a régió mellett tette le a voksát: a nearshoring igény tartós, a munkabér- és infrastruktúraelőny továbbra is versenyképes. Felidézte a 2020 utáni ciklikusságot: a COVID-időszak e-kereskedelmi hype-ja után visszarendeződés jött, de a digitális kultúra erős maradt. Szerinte a túl alacsony (2–4%) üresedés sem egészséges egy kis piacon; ideálisabb a 6–8%. Most a 13% fölötti szint már magyarázatra szorul a befektetők felé, ezért a fejlesztők visszafogják a volumeneket. A bérlők modern, hatékony layoutra váltanak, a régi épületek pedig árazással és célzott felújítással találhatnak új közönséget.

Az ügyfélélmény kulcs: a stabil, bővíteni kész blue chip bérlők értéke felértékelődik.

Kemenes László MRICS, a Panattoni Hungary Managing Directora kockázatként a magyar piac autóipari kitettségét emelte ki, amely kevésbé kiegyensúlyozott, mint Lengyelországban vagy Csehországban. A TIER2–TIER3 beszállítók a nyugati OEM-ektől részben az ázsiaiak felé fordulnak – ez egyszerre kihívás és lehetőség, üzleti kultúrában is alkalmazkodást kíván. A befektetési oldalon nő a hazai privát tőke szerepe: egyre több befektető nyit az ipari termék iránt, akár fejlesztési fázisban is, magasabb hozam reményében. A nyugati intézményi tőke kivár, de a szegmens pozíciója a portfóliókban erős.

Dr. Gondi Ferenc MBA, a CTP Hungary ügyvezető igazgatója az elektromobilitást megkerülhetetlen trendnek tartja: a kínai gyártók (pl. CATL, BYD) tömegtermelési és költséghatékonysági előnye, illetve az LFP-kémia elterjedése középtávon felgyorsíthatja a régiós beruházásokat. Regionális képet adva kiemelte: Debrecenben a telekár- és elvárásspirál miatt több fejlesztő az M3-as mentén keres alternatívát; a kereslet önszabályozó. A kormányzati ösztönzők a megyeszékhelyeket és déli térségeket favorizálják, ami a vidéki piacokon (Debrecen, Kecskemét, Szeged, Mosonmagyaróvár, Pécs) is lehetőségeket nyit. Úgy látja, a magasabb üresedés rövid távon bérletidíj-nyomást okozhat, miközben a kivitelezési költségek 2022–2023-hoz képest mérséklődtek, ami új egyensúlyt teremthet az új és a „B” állomány között.

A panel szerint a kínálat rövid távon túlfutott, de a fundamentumok (nearshoring, elektromobilitás, ázsiai tőke) kedvezőek. A budapesti üresedés emelkedése átmeneti lehet, ha a csőben lévő kereslet felszívja a kínálatot, miközben a fejlesztők óvatosabbá válnak. A régi állomány újrapozicionálása, a minőségi igények kiszolgálása és a hazai tőke aktivizálódása lehet a híd a következő növekedési szakaszig.

Címlapkép és fotók forrása: Portfolio

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ