Market: óvatos optimizmusra van szükség az építőiparban

Az építőipar idén tavasszal a fellendülés jeleit mutatta, júniusban viszont jelentős negatív irányú korrekció történt, különösen a magasépítési szektor tekintetében. Mik a várakozásaik 2025 harmadik és negyedik negyedévére, számíthatunk mérséklődésre, vagy folytatódni fog a negatív trend?

Makra Sándor, Market Asset Management Zrt. vezérigazgatója: Az építőipar tavaszi fellendülését követő nyári visszaesést a magasépítésben éreztük a leginkább, amit a magas kamatok és a szigorúbb hitelezési feltételek is okoztak. Ezek a tényezők sok magán- és vállalati beruházást tettek bizonytalanná és megtérülési szempontból kockázatossá.

A piac most remélhetőleg egy lassú stabilizációs fázisba léphet, amire szükség lenne. A negatív tendencia várhatóan lassulni fog, de gyors fellendülésre nem számítunk. Amennyiben lesz kamatcsökkentési ciklus, a hitelek olcsóbbá válnak, ami a magánberuházásokat, különösen az ingatlanpiacot újra mozgásba hozhatja. Az ágazatnak tehát érdemes óvatosan, de optimistán tekintenie a jövőre.

Jelenleg mik azok a tényezők, amik leginkább hozzájárulnak a lefelé mutató trend kialakulásához?

M.S.: Az egyik legerősebb kihívás továbbra is a munkaerőhiány, különösen a szakmunkások tekintetében. Az anyagárak ingadozása szintén folyamatos költségkockázatot jelent. Ehhez adódik a szigorúbb finanszírozási környezet és a magas kamatszint, ami sok projektet már a rajtnál megakaszt. Az infláció pedig csökkenti a vásárlóerőt, így a keresleti oldal sem tudja olyan erővel húzni az ágazatot, mint korábban.

További beruházási döntéseket befolyásoló tényezőként kell figyelembe venni a geopolitikai tényezőket, amelyek a hazánkba irányuló külföldi befektetéseket érintik.

Gulyás Gergely a kormányinfón nemrég arról beszélt, hogy három hét alatt közel harmincezer Otthon Start-lakás megépítését célzó kérelem érkezett a programirodába. Mikorra válhat érzékelhetővé ennek a fellendülésnek a pozitív hatása az építőiparban és Ön szerint mennyire lesz szignifikáns?

Kiss Ákos, Property Market Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezetője: Az Otthon Start program egy kiváló kezdeményezés. Mint minden új program sikerességéhez, itt is fontos a piaci bizalom és a gazdasági környezet alakulása. Ahhoz, hogy a fiatalok bátrabban vállaljanak hosszú távú kötelezettséget, elengedhetetlen a stabil pénzügyi környezet.  

A program közvetlen lendületet adhat az új építésű lakáspiacnak, de fontos, hogy a hatása nem tud azonnali lenni. A valós eredményekre 24 hónapon belül számíthatunk, mivel az engedélyezési és kivitelezési folyamatok időigényesek. Ha a kérelmek nagy része megvalósul, az egy pozitív dominóhatást indíthat el, ami az egész ingatlanpiacot felpezsdítheti, ösztönözve az új lakások építését és hozzájárulva a gazdasági növekedéshez.

A program közvetett módon azonnali hatást, dinaminkát is tud adni az új építésű lakáspiacnak, azáltal, hogy a hitelt használt lakásokra is fel lehet venni, így a használt lakásukat értékesítő vevők egyből tudnak akár új ingatlant is vásárolni (ha nem is az új hitelprogramból), így az új hitelprogram rövid távon, közvetett módon elősegíti a lakóingatlan fejlesztési növekedést. 

A program sikeréhez elengedhetetlen, hogy több területen is javulás történjen. Kulcsfontosságú a kivitelezői kapacitások bővítése, mivel a növekvő keresletet csak megfelelő munkaerővel lehet kiszolgálni. Emellett szükség van elérhető, nem túlterhelt telkekre, és arra is, hogy az engedélyezési folyamat gyorsabb és hatékonyabb legyen. Végül, a projektek előrehaladtával időben biztosítani kell a megfelelő közműkapacitást, ami a zökkenőmentes megvalósításhoz elengedhetetlen.

Illetve nélkülözhetetlen, hogy a fiatalok bátrabban vállaljanak hosszú távú elkötelezettséget. Hogy a vásárlók bízzanak a jövőben és a növekedésben, és higgyenek abban, hogy élethelyzetük évről évre javulni fog. Ehhez a hangulathoz természetesen szükséges egy konstans, kiszámítható szabályozói környezet is.

A társasházi szegmens három egymást követő negyedévben teljesített magasan. Mennyire fenntartható ez a trend, vezethet-e középtávon túlkínálathoz, majd korrekcióhoz?

K.Á.: A társasházi piac az elmúlt időszakban valóban jól teljesített, ez elsősorban az állami támogatásoknak és a befektetői tőkének volt köszönhető. Bár ez a lendület rövidtávon fenntartható, középtávon fennáll a túlkínálat kockázata, különösen, ha a támogatások kifutnak és a kereslet nem tudja felvenni a fejlesztések ütemét. 

A fejlesztőknek meg kellett tanulniuk rugalmasan reagálni a kockázatokra. Az ütemezett építkezések és az előértékesítések segítenek mérsékelni a túlkínálat veszélyét.  

A nagy állami projektek körében szintén megugrott a szerződésállomány. Ennek lehet-e számottevő élénkítő hatása az építőipar számára? Meddig tarthat ki ez a lendület?

M.S.: A nagy állami beruházások rendre élénkítik az építőipart, hiszen egyszerre generálnak új megrendeléseket, vonnak be jelentős munkaerőt és alvállalkozói kapacitásokat. A hatás jellemzően 1–3 évig érezhető, nagyságtól és ütemezéstől függően, ezért a lendület tartós fennmaradásához elengedhetetlen a projektek folyamatossága.

A piac számára az jelenti az ideális forgatókönyvet, amikor az állami és a magánszektor beruházásai egymást erősítve biztosítanak stabil keresletet, ugyanakkor jelenleg a magánfejlesztések visszafogottabbak. Fontos kiemelni, hogy a hagyományos infrastruktúra-fejlesztések mellett egyre nagyobb hangsúly kerül a zöld beruházásokra is, amelyek hosszabb távon fenntartható növekedést és versenyképességet biztosíthatnak az ágazat számára. 

A nem lakáscélú magasépítések történelmi mélypontra zuhantak. Várható-e ezen a téren fordulat, vagy tartósan negatív trenddel kell számolni?

M.S.: Ebben a szegmensben inkább tartós szerkezeti átalakulásra kell készülni. Az irodapiac például alapvetően változott meg a hibrid munkavégzés terjedésével, és egyre több helyen merül fel a funkcióváltás – például vegyes funkciójú épületként hasznosítják újra. Jó lokációval rendelkező, prémium irodák iránt persze továbbra is van kereslet, de a tömeges új irodafejlesztések ideje egyelőre nem tér vissza, ehhez a végső vevők meggyőzésére, visszaszerzésére is szükség van.

Az idei évben a szállodai aktivitás vegyes képet mutatott. Mit látnak ezen a téren, mik lehetnek a meghatározó trendek?

M.S: A hotelpiac élénkülése a nem lakáscélú magasépítések egyik motorja lehet a közeljövőben, de a valódi lendülethez az is szükséges, hogy a fejlesztők rugalmasan reagáljanak. A siker kulcsa a gyors alkalmazkodásban és a minőségi fejlesztésekben rejlik. Az idei évben a szállodai piacon inkább a befejezések száma nőtt, különösen a prémium kategóriás beruházások esetében, Budapesten és vidéken egyaránt.

A prémium szegmens így stabilitást és növekedési potenciált kínál, miközben a kivitelezés közben reagálni kell a modern vendég trendekhez: a luxusélmény egyre inkább személyre szabott, az élményorientált szolgáltatások előtérbe kerülnek, és az innovatív digitális megoldások, például az okos szobák, meghatározó szerepet kapnak. Emellett az energiahatékonyság és a zöld minősítések fontossága folyamatosan nő.

Budapest részesedése a kivitelezésekből idén meghaladja a megszokott arányt, míg több régió tartósan alulteljesít. Ez természetes folyamat vagy hiányosságokra utal? Hogyan lehetne kiegyensúlyozottabb fejlődést ösztönözni?

K.Á.: A budapesti építőipari aktivitás túlsúlya a vidéki régiókkal szemben erőteljes. A fővárosban olyan fokú tőke, munkaerő és infrastruktúra koncentrálódik, ami vonzza a nagy volumenű, prémium kategóriás projekteket. Mindez nem meglepő, ha figyelembe vesszük, hogy Budapest GDP-je az országos GDP 40%-át adja, ami Pest megyével együtt eléri az 50%-ot. A tartósan alulteljesítő régiókban azonban hiányoznak ezek a húzóerők. 

A kiegyensúlyozottabb fejlődés elérése érdekében célzott, komplex beavatkozásokra van szükség. A passzív beruházási környezet helyett aktív ösztönző erők kellenek vidékre. 

A kihasználatlan, korábbi ipari területek, azaz a barnamezős területek revitalizálása hatalmas potenciált rejt magában. Ezeknek a területeknek a támogatása nem csupán új építési projekteket indítana el, hanem hozzájárulna a fenntarthatósághoz és a települések rehabilitációjához is. 

A cikk megjelenését a Market Építő Zrt. támogatta.

Címlapkép forrása: Market

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ