Messziről bűzlik az év tőzsdei sztorija - Nagy bukás lehet a vége

A WeWork-sztori

Adam Neumann, a fiatal izraeli startupper azzal a határozott céllal érkezett az ezredforduló idején New York-ba, hogy jól szórakozzon és sok pénzt keressen - állította egy interjú során. Ebből lett ma a világ egyik legnagyobb coworking-hálózata, a WeWork, ami most készül a tőzsdére. Az alapító számítása bejött, a kis stúdió apartmanja helyett ma már villája van Hamptonsban, luxuslakások vannak a nevén és egy farm büszke tulajdonosa. A cég korai befektetői azonban kevésbé boldogok, azt látják, hogy részesedésük értéke egyre olvad, ahogy közeleg a tőzsdére lépés, a vállalat hatalmas veszteségeket termel és nagyban kérdéses, hogy egy válságot egyáltalán túlélne-e. Nézzük, hogy indult és mi lett a WeWorkből.

A WeWork ötletének alapja egy „közösségi iroda” volt munkaállomásokkal, ahol az olyan magányos startupperek, mint ami egykor az alapító, Adam Neumann is volt, le tudnak ülni és az ötleteiket termőre tudják fordítani.

Az üzleti modell egyszerű: a WeWork nagy irodahelyiségeket bérel ingatlancégektől (saját ingatlanja nincs), ezeket felosztja kisebb irodákra, amelyek trendi dizájnt kapnak (valahol sörcsapot is) és rugalmasabb feltételekkel továbbadja őket.

Akár ultra rövid távra, például egy hónapra is lehet bérelni asztalt, kis irodát, vagy egy nagy irodát a WeWork hálózatában.

A WeWork pályája eddig üstökösszerűen ívelt felfelé, mostanra közel 530 ezer tagja van és a világ 126 városában van jelen 29 országban. Most mintegy 12 ezren dolgoznak a cégnek és mára Manhattan legnagyobb bérlője/bérbeadója lett. Éves bevétele pedig megközelíti a 2 milliárd dollárt.

Első hallásra ingatlancégként működik a WeWork anyavállalata, The We Company, de Neumann nem szereti beskatulyázni magát, szerinte a cég egy „közösségi vállalat”, ami azért van itt, hogy megváltoztassa a világot. Amikor egy interjú során megkérdezték az egyébként meglehetősen karizmatikus vezetőt, hogy milyen szuperképességei vannak, azt válaszolta, hogy „a változás” és ez a legjobb szuperképesség, ami csak létezik. Az Amazonhoz hasonlította a vállalatot, szerinte most olyan fázisban van a cég, mint az Amazon.com volt, amikor még csak könyveket árult.

A WeWork gyakorlatilag a 2008-as válság romjain született. A válság évében Adam Neumann és társa, az építészeti irodát vezető Miguel McKelvey megalapította a környezetbarát munkahelyeket kínáló GreenDesket, amit két évvel később eladtak és Joel Schreiber ingatlanfejlesztő pénzéből  megnyitották az első WeWork irodát New York Soho-negyedében.

Az alapítók úgy gondolták, hogy pénzt csinálhatnak a recesszióból. Az ingatlanokat olcsón megkapták, még Manhattanben is, az elbocsátott dolgozóknak pedig szükségük volt irodákra, ahol elindíthatták a saját vállalkozásaikat. Az ezredfordulós generáció pedig nem elégszik meg akármilyen irodával fontos, hogy trendi és dizájnos legyen, így egyből volt érdeklődés a WeWork igényesen felújított irodáira.

A kereskedelmi ingatlanok piacának diszrupciójának sztoriját jól el tudta adni Neumann a befektetőknek a „közösségi” buzzworddel, kockázati tőkések ezidáig összesen 12 milliárd dollárt tettek a cégbe. Kezdetben nem volt könnyű meggyőzni őket, sokan azt gondolták, hogy a coworking csak egy múló trend és az alapítóknak nem volt még nevük az üzleti életben, így bizalmi kérdések is felmerültek, a hosszúhajú tequilaimádó alapító nem volt kifejezetten hiteles a szemükben.

De az üzlet beindult, az első, New York-i irodájukhoz a Craiglisten szereztek bérlőket Neumannék, akik között voltak filmesek, technológiai cégek, jogászok, építészek. 2017-ben a WeWork megnyitotta a 200. irodáját Szingapúrban és ezzel egyidőben talált egy olyan partnert a japán Softbank vezetője személyében, akivel osztozni tudott az ambícióiban. A legenda szerint mindössze 12 percük volt a tárgyalásra és a Softbank vezérigazgatója egy autóban vázolta az ajánlatát egy iPaden. Neumann válasza az volt, hogy normális esetben várna néhány napot, hátha jön egy jobb ajánlat, de egy reggeli spirituális óra tanítása által sugallva azonnal aláírta az ajánlatot. A japán konglomerátum a cég egyik nagybefektetője lett, több körben összesen 4,4 milliárd dollárt tettek a vállalatba. Ezekkel a tőkeinjekciókkal pedig már bátran terjeszkedhetett, ami meg is történt.

Az alapítók víziója az volt, hogy nem csak irodákat adnak ki, hanem a „világ első fizikai közösségi hálózata” lesznek. Az irodák nem olcsók, de vannak pluszszolgáltatások és igyekeznek a helyi igényekhez igazítani az irodákat.Például Hollandiában, Argentínában és Izraelben, ahol a dolgozók jellemzően a saját maguk által készített ebédeket fogyasztják nagyobb társaságban, teljesen mások a konyhák mint New Yorkban, ahol a dolgozók kiscsoportban, rendelt ebédet fogyasztanak.

A WeWork nem csak irodákat üzemeltet, de számos terület felé tekinget, 2016-ban például egy spanyol vállalatot vett meg, amely szörfözőknek készít mesterséges hullámmedencét, ez évvel később pedig konditermet nyitott, amit a Neumann sógora, egy egykori focista üzemeltet. Tett pénzt élelmiszeripari cégekbe és megvett egy programozó iskolát is. Az alapítónak pedig vannak magánbefektetései, Neumannak például egy „digitális nomádoknak” szóló hotelláncban, egy izraeli orvosi marihuána-startupban  és egy celebchéf vetőmagüzletében van részesedése, illetve érdekelt a Life Biosciences nevű, titokzatos vállalatban, amelynek mottója, hogy egy olyan jövőt szeretnének, ahol az „időskori hanyatlás nem tény többé”.

A furcsa cégvezér

A vállalat arca a 40 éves Adam Neumann, aki a magasságával és hosszú fekete hajával meglehetősen feltűnő kiállású. Karizmatikus vezető, aki híres a meghökkentő kijelentéseiről. A vállalat idei éves rendezvényén, (ahol egyébként a Red Hot Chili Peppers lépett fel és többek között Ashton Kutcher adott át egy díjat) kijelentette, hogy 150 millió árva él a Földön és meg akarja oldani ezt a problémát, egy új családot akar nekik adni: a WeWork családot. A WeWorköt nem csak irodaláncnak tartja, hanem egy holisztikus támogató rendszerként reklámozza, ami a munkahely mellett hotel, konditerem, vagy akár borbély is lehet.

Egyes vélemények szerint a fellépéseiből az derül ki, hogy jobban szeret életvezetési tanácsokat adni, mint a saját üzletéről beszélni. A kiállása nagyon meggyőző és tény, hogy sokat dolgozik, viszonylag alacsony hivatalos fizetésért. Látszólag hisz benne, hogy tényleg egy, világot megváltó, 100 milliárd dolláros vállalatot épít, de nem egy átlagos cégvezér. Napi 20 órákat dolgozik és gyakran előfordul, hogy éjfél utánra hív össze meetingeket. Az irodája sem mindennapi, újságírók beszámolói szerint az egyik felét egy bőrkanapé foglalja el, a másik oldalon pedig egy boxzsák és egy szobabicikli van az asztala mellett, amit az öt gyerekéről készült fotók díszítenek. Híresen energikus és türelmetlen, a társalgás során.

Minden hét elején, munka után egy csapatépítő eseményen kellett részt venniük a dolgozóknak, a „Hál’Istennek hétfő van” elnevezésű eseményen rendszerint Neumann beszél, van, hogy órákon keresztül, miközben tequilát oszt szét. Partyhangulat lengi be a cég saját irodáját és a vállalati kultúrát is ez jellemzi, állítólag volt, akit Neumann tequilával kínált az állásinterjúján. A céges eseményekre híres fellépőket hívtak meg, olyanokat, mint a Red Hot Chilli Peppers vagy  a Chainsmokers, vannak wellness-szerdák jógaórákkal és van, hogy fodrászt is igénybe lehet venni az irodákban, amiért bitcoinnal lehet fizetni.

Adam Neumann Izraelben született és 2001-ben költözött New Yorkba. Saját bevallása szerint nehéz gyermekkora volt, a szülei 7 éves korában elváltak és 13 különböző otthona volt 22 éves koráig. Öt évet szolgált az izraeli haditengerészetnél, mielőtt nővérével, az egykori Miss Teen Israellel az Egyesült Államokba költözött volna. Az első időket szórakozóhelyek látogatásával töltötte és azzal, hogy kitalálja, hogyan lehet gazdag.

Nem volt mindig milliárdos (jelenleg 4 milliárd dollárra becsülik a vagyonát), az egyik első, nem túl jól sikerült üzlete egy összecsukható magassarkú női cipő ötletéből származott, majd egy térdvédős babaruhákat értékesítő céget alapított.

Abban az időben nagy tévedésben éltem és nem a megfelelő helyre csoportosítottam az energiáimat

– nyilatkozta egyszer a cégvezető.

De a WeWork elindulásával minden jobbra fordult, amióta 2010-ben részt vett a megalapításában, azóta öt lakást vásárolt magának (előtte egy kis East Village-i stúdió apartmanban éltek a feleségével, aki egyébként a híres színésznő, Gwyneth Partlow unokatestvére), összesen 80 millió dollár értékben. Van egy háza a Hamptonsban, egy 10 millió dolláros lakása New Yorkban, egy farmja Westchesterben, egy hétemeletes villában megvásárolt több egész emeletet, és San Franciscóban megvett egy 21 millió dolláros lakást.

Az üzleti modell

A WeWork üzleti modelljének alapja se nem új, se nem különleges az ingatlanszektorban. Sőt, több ingatlancég próbálkozott már vele. A kérdés az, hogy az a plusz, amit a WeWork szolgáltatni tud, elegendő lesz-e ahhoz, hogy életképes maradjon a cég.

Az elmúlt évtizedekben kialakult gyakorlat szerint az irodapiac általánosságban úgy működik, hogy a fejlesztő, aki jelentős hitelekből finanszírozza az épületet, kiadja az irodákat és a bérleti díjból fedezi a kamattörlesztést és az épület üzemeltetésének költségeit. Amikor jön egy gazdasági lassulás, akkor az irodák iránti kereslet gyengül, ez pedig potenciális kockázatot jelent az üzemeltetőknek. Éppen ezért az ingatlancégek keresik az olcsó ingatlanvásárlási lehetőséget, ezzel egyidőben megbízható bérlőkkel hosszú távú, drága szerződéseket kötnek, így lesz egy pufferük akkor is, ha jön a gazdasági lejtmenet. Nem idegen a lufi a kereskedelmi ingatlanok piacától, gyakorlatilag a legsikeresebb ingatlanfejlesztők volt, hogy milliárdosok voltak, volt, hogy csődben voltak papíron, a különböző időszakokban.

A WeWork üzleti modellje ettől valamennyire különbözik. Nem vásárolja meg az ingatlanokat, hanem hosszú távú lízingszerződéseket köt, majd jelentős összegeket költ a felújításra, hogy az X-és Y-generációs dolgozók igényeinek is megfelelő trendi irodákat építsenek. Ezután tovább adja bérbe a helyiségeket, sokkal rugalmasabb feltételekkel, lehet akár egy asztalt is bérelni és akár egy hónapra is.

Amikor valaki WeWork-irodát szeretne bérelni, többféle tagság közül választhat. A legolcsóbb a „hot-desking”, amikor valaki egy közösségi térben bérelhet egy asztalt, de nincs saját munkaállomása. A következő lépcső a saját asztal. De akár teljes irodát is lehet bérelni, több száz dolgozónak. Az ár nem csak a mérettől, hanem a lokációtól is függ. Olyan neves bérlőkkel büszkélkedhet a kis startupok mellett, mint a Microsoft, amely a New York-i értékesítési csapatát költöztette WeWork irodába, vagy az IBM.

A WeWork próbálkozik azzal, hogy az irodák mellett olyan kiegészítő szolgáltatásokat kínáljon mint az egészségbiztosítás, vagy az üzleti szoftverek, ezek egyelőre a bevételek kevesebb  mint 5 százalékát teszik ki.

Ahogy egyre nő a kihasználtság, úgy a lízingdíjon felül keletkező bevételek fedezik a felújítások költségeit és a méretgazdaságosság növekedésével együtt elkezd profitot termelni a történet. Optimális esetben. Ez a WeWorknél egyelőre nem történt meg.

Az üzleti modell pozitívumai:

• A WeWork jó irodákat csinál, nyitott munkaterületekkel, trendi dizájnnal, amiket bármikor gyorsan és olcsón reprodukálni tudnak egy új épületben
• A WeWork egy közösség, a bérlők nem csak irodát kapnak, hanem kapcsolatépítési lehetőségeket, vagy akár tanácsadási szolgáltatásokat, sőt, időnként szemináriumok is vannak
• A rugalmasság, ami különösen a fiatal, bizonytalan jövőjű cégeknek kedvez, de akár a régi nagyvállalatok is láthatnak benne fantáziát, ahogy az alternatív munkaszervezés terjedni kezd
• Mindezért pedig hajlandóak prémiumot fizetni a bérlők
• A globális terjeszkedés és a bevételnövekedés impozáns, a következő öt évre évente 60 százalékos bevételnövekedéssel számolnak az elemzők

A legnagyobb kockázat abból fakad, ami az üzleti modell központi eleme, hogy hosszú távra lízingelik az irodákat (átlagosan 10 évre), a lízingköltségek és a felújítások költségei hosszú távra szólnak, miközben a bérleti bevételeik a szolgáltatás rugalmassága miatt ingadozhatnak a gazdaság aktuális állapotától függően (átlagosan 1 évre szólnak a bérleti szerződések).

A WeWork hatalmas hitelállománya miatt (közel 24 milliárd dollár a lízingmegállapodásokkal együtt) erőteljesen kitett a gazdasági és ingatlanpiaci lejtmeneteknek és a tőkeköltség potenciális növekedésének, ezért benne van a pakliban a csőd lehetősége is. A vállalat egy felfelé ívelő gazdasági környezetben működött eddig, 2008 óta nem volt válság, így soha nem volt tesztelve, hogy mi történik a lejtmenet idején.

Első ránézésre van egy csillivilli növekedési sztori és ambiciózus ígéretek és hát valóban veszteséges a cég, de ez a startupoknál nem meglepő, kellenek ugyanis a beruházások a növekedéshez, amik a jelenben égetik a pénzt, de később majd piaci részesedésre/bevételre/profitra váltják majd őket. (Lásd az Amazon példáját, ami több mint 20 évig működött veszteségesen, mégis imádták a befeketők). De közelebbről nézve elég sok a „furcsaság”. Káosz és meglehetősen kérdőjeles üzelmek bontakoznak ki és az üzleti modell sem tűnik minden esetben életképesnek. Tavaly 1,9 milliárd dolláros veszteséget könyvelt el a cég, és azóta nemhogy nem csökkennek a veszteségek, de egyre nagyobb veszteségeket halmoz fel a vállalat. A tulajdonos-alapító hatalmas hiteleket kapott a vállalattól, amit részben saját használatra szánt villák, farmok és luxuslakások megvásárlására költött, a közelgő IPO előtt pedig elkezdett részvényeket eladogatni, ami soha nem túl jó jel. Az is érdekes lépés volt a részéről, hogy 6 millió dollárért adta el a korábban kiszervezett„We” márkanevet a vállalatnak. És bár magának a WeWorknek nincs ingatlana, de Adam Neumannak van, mégpedig négy olyan is, amit a WeWork lízingel, az egyiket például az IBM bérli. Lapértesülések szerint a WeWork 37 millió dollárt fizetett ki lízingdíjként az egyik nagytulajdonosnak, feltehetően Neumannak. Ami szintén nem egy megszokott gyakorlat. A könyvelés is érdekes, szokatlanul értelmezik a beszámolóikban az egyes eredménykategóriákat. A többszörös szavazati jogokat biztosító részvényekkel pedig az IPO után sem lesz gyakorlatilag senkinek beleszólása Adam Neumannon kívül a cégvezetésbe.

60 milliárd helyett 10 milliárd

A WeWork sztorija kiváló betekintést nyújt a vállalati narratívákba, hogy hogyan lehet hitelességet teremteni…és nagyon gyorsan lerombolni azt. Nemrég még a legnagyobb amerikai startupnak számított, 47 milliárd dolláros értékeltségével,  egy nemrég történt forrásbevonás során ide árazták be a befektetők. Amikor kiderült, hogy IPO-ra készül a cég  volt, hogy 60 milliárd dolláros vállalatértéket vártak a piacok. Most azonban, miután közzétette az IPO prospektusát a vállalat, ami részletesebb betekintést enged a pénzügyekbe, gyorsan veszíteni kezdett értékéből a történet és most már csak 10-12 milliárd dolláros célkitűzésénél járunk. Ezzel pedig az a kellemetlen helyzet állhat elő, hogy a nagybefektető, a Softbank számára veszteséges lesz ez a befektetés.

Amit az IPO-ról tudni lehet, hogy legalább egy 3 milliárd dolláros forrásbevonás kellene véghezvinnie a cégnek ahhoz, hogy egy 6 milliárd dolláros banki hitelt megkapjon.

A gyenge kereslet miatt az eredeti terveivel fel kellett hagynia a cégnek, de ha ez sem jön össze, akkor nem lesz elég forrás a további növekedéshez és még tovább zuhanhat a cég értéke. Tavaly a cég 1,8 milliárd dolláros bevétel mellett 2,2 milliárd dollárt égetett el a működési cash flow szintjén, egyes számítások szerint ha ilyen ütemben szeretné folytatni a növekedést a cég, a felújításokat és az ingyen sör juttatást, ahhoz 2023-ig összesen 15 milliárd dollárra lenne szüksége.

A vállalat mindig igyekezett technológiai vállalatként eladni magát, nem ingatlancégként és az árazást is ehhez igazítani. De úgy tűnik, hogy a befektetők nem dőlnek be ennek. A tőzsdére lépés sikeressége mindig nagyban függ a pillanatnyi hangulattól és ez most nagyon nem pozitív a cég körül. Ha pedig nem lesz pénz, akkor a terjeszkedésnek és ezzel együtt a növekedésnek is vége. A road show elkezdődött és még mindig az a terv, hogy idén tőzsdére megy a vállalat. 

Az elmúlt évtizedben tőzsdére lépő vállalatoknál „divattá vált”, hogy különböző szavazati jogokat biztosító részvénysorozatokat vezessenek be, amivel a cél, hogy az alapítók megtartsák a kontrollt a tőzsdére lépés után is. Ez a We Company-nál is így lesz, a kibocsátásra kerülő A-sorozathoz képest az Adam Neumannál maradó B-és C-sorozat húszszoros szavazati jogot ér majd. Ezt nem is rejti véka alá a kibocsátási tájékoztató, nyíltan olvasható benne, hogy Adam Neumann kontrollja miatt korlátozottan tud csak majd a többi részvényes beleszólni a vállalat életébe.

Nem vonjuk kétségbe, hogy maga a coworking irodák ötlete jó, van helyük a piacon, különösen ebben az időszakban, ahogy a vállalkozóbb szellemű Y-és lassan a Z-generáció munkába áll. De befektetésnek nem a legjobb a WeWork részvény, jelen formájában legalábbis. Az üzleti modell meglehetősen borulékony, könnyen lehet, hogy a következő válság bedönti a céget és Adam Neumann személye is erősen megosztó. A bizalom kiépülését nem segítik a napvilágra került kis „üzelmei” sem. Mindennek fényében kíváncsian várjuk, hogy sikerül-e végül tőzsdére vinni a céget.