2023 eddig nem az ingatlanpiac legjobb éve, a kereslet drámaian csökkent bizonyos típusú ingatlanok iránt, egyértelmű, hogy a nagy alapterületű rossz energetikai besorolású lakások, családi házak jelentős értékcsökkenést szenvedtek el az elmúlt egy évben. A KSH legfrissebb adatai szerint 2023 első negyedévében a forgalom jelentős visszaesése mellett az átlagárak nominális stagnálása látható, ugyanakkor ez reálértéken óriási árcsökkenést jelent, hiszen a több mint 20 százalékos inflációt egyáltalán nem követték le az ingatlanok árai.
A megnövekedett energiaköltségek ráirányították a figyelmet a fenntartási költségek optimalizálására, ráadásul egyes hiteltermékek is a jobb energiabesorolású ingatlanokat részesítik előnyben. A megváltozott vásárlói attitűdnek természetesen nyertesei is vannak, a viszonylag kisebb alapterületű, korszerű vagy újépítésű lakásokra – relatív magas négyzetméterárak ellenére - továbbra is van érdeklődés.
Hová tűntek a vásárlók?
Az otpotthon.hu a legnagyobb keresletet továbbra is Budapesten tapasztalja, azon belül is a két legnépszerűbb kerület idén töretlenül a III. és XIII. Kerület, január-februárban ez fedte le a célzott keresések 50%-át. A keresések a lakópark aloldal indulása óta jobban eloszlanak, április-májusban népszerűek voltak még a IX., XI., I. és XIV. kerületek is.
„A kereslet alakulása kapcsán alapvetően két metrikát nézünk: hogy hányan keresnek egy ingatlantípusra, illetve, hogy hányan adnak le telefonos, üzenetben történő érdeklődést. Tavaly a második félévben az új építésű ingatlanok esetén a telefonos és üzenetben történt érdeklődések számában is növekedést figyeltünk meg, de ez elsősorban nem a keresletnek, hanem a partnereink számának bővülésének köszönhető. Bár a keresések számában idén is növekedést láttunk erre az ingatlantípusra, mégsem adtak le több érdeklődést a felhasználók, mint korábban, ami arra utal, hogy szűkül a piac. Annak érdekében, hogy a kedvezőtlenebb körülmények között is növelni tudjuk az érdeklődést, folyamatosan újabb és újabb funkciókkal bővítjük a portált" - mondta Lipták Zsuzsa, az OTP Otthonmegoldások Kft. ügyvezetője.
A portál tapasztalatait a statisztika is megerősíti, de egyben árnyalja is.
Az OTP legfrissebb Lakóingatlan Értéktérképe szerint Budapest egészében 4%-kal, a végleges, valós számokban várhatóan 38 ezer közelébe nőtt tavaly a tranzakciók száma. Az élénkülés 13 kerületre érvényes és a legnagyobb arányt (57%) a XII. kerületben érte el. Második helyen az V. kerület áll 47%-kal, és még a VI. és a XXIII. kerületben nőtt 25% felett a tranzakciószám. Az V. és XII. kerület esetén részben szerepe lehetett a nagyarányú élénkülésben annak, hogy 2021-ben ezek a városrészek az akkori látványos forgalomnövekedési sorrend végén szerepeltek, így alacsony bázisról indulhatott a mostani ugrás. A négy élen álló kerület közül azonban egyik esetében sem torzította a számokat a lakásépítési aktivitás, hiszen 2022-ben nagy volumenű lakásprojekteket sehol nem adtak át.
Döntően tehát valós keresletélénkülést látunk.
Jól látszik, hogy míg a hagyományosan népszerű III. és XIII. kerületen keresnek a legtöbben lakást, a tranzakciószám érdemben nem tudott növekedni ezekben a kerületekben, hiszen a már említett folyamatok miatt az elmúlt évektől szokatlanul kevés újépítésű ingatlant adtak át.
Miért pont lakópark?
Az új építésű lakóparki otthonok iránti érdeklődésben komoly szerepe van annak, hogy ezek az ingatlanok a beköltözés előtt nem igényelnek felújítást, ráadásul megfelelnek a korszerű energiahatékonysági követelményeknek, ami a rezsiköltségek emelkedése miatt egyre fontosabb szempont a lakásvásárlást tervezőknél. Az OTP Bank és az otpotthon.hu közös, országos reprezentatív kutatásának eredménye azt mutatja, hogy a mérlegeléskor az ingatlan helye, ára, jellege és mérete után az állapota, elsősorban az energiaigénye, valamint a szigetelés, a nyílászárók minősége a meghatározó. Összességében az energiahatékonyság a válaszadók kétharmadánál fontos szempont a megfelelő lakás kiválasztásakor.
A zömmel lakóparki ingatlanok vásárlóinak azonban időben kell lépni, mivel a nagy lakóingatlan projektek néhány kivétellel leálltak, az átadott új lakások száma is negatív irányba fordult, a kínálat jövőbeli bővülési ütemét az építőipar teljesítményének visszaesése az előrejelzések szerint visszafoghatja.
A hitelkamatok nem segítenek, de nem mindenkinek van rá szüksége.
A hazai ingatlanvásárlók döntő része hitelt is igénybe vesz a folyamat során, a megemelkedett kamatszintek azonban jelentősen visszavetették a lakáshitelezést is: 73%-kal kevesebb lakáshitelt vett fel a magyar lakosság áprilisban, mint egy évvel korábban. A lakáshitelek volumenének a visszaesése a tavalyi bázishoz képest azzal is magyarázható, hogy egy évvel ezelőtt volt a csúcson az MNB Zöld Otthon Programja, amelyben még legfeljebb 2,5%-os kamattal lehetett új építésű lakásra hitelhezhez jutni. Ezzel is magyarázható, hogy miközben a piaci hitelek új szerződési összege évi 55%-kal esett vissza, a támogatott hiteleké 89%-kal. A felvett lakáshitelek mindössze 20%-a volt most támogatott, pedig a 3%-os CSOK-hitel jóval kedvezőbb a piaci hiteleknél.
Úgy tűnik, hogy a piac slágereinek is tekinthető új vagy újszerű lakóparki ingatlanokat ugyanakkor nem azok a vásárlók keresik, akik rá lennének szorulva a kölcsönre,
a legfrissebb adatok szerint már csak 14% az új építésű lakásokra felvett hitelek aránya a teljes lakáshitelezésben.
Ez a tény csak alátámasztja, hogy a kereslet továbbra is magas tud maradni az említett ingatlantípusra, hiszen a potenciális vásárlókat nem tántorítják el a magas kamatok.
Érdeklődés és vásárlóerő van, akkor mi a gond?
A KSH adatai szerint 2023 első negyedévében 3613 új lakás épült Magyarországon, ami nagyjából az ötödével kevesebb, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma megközelítette az 5 ezret, ami 2022 azonos időszakához viszonyítva 38 százalékos csökkenést jelent.
A kivitelezési költségek és magas hitelkamatok miatt nem várható, hogy új lakások tízezrei kerülnének a piacra, ezért könnyen keresleti túlsúly következhet be.
A következő hónapokban a kivezetésre kerülő családtámogatások miatt is jöhet egy érezhető keresletnövekedés az előrehozott vásárlások miatt.
Most kell figyelni!
Annak érdekében, hogy a kereslet és a megfelelő kínálat minél hatékonyabban egymásra találhasson,
az otpotthon.hu portálon külön kategóriába rendezték a lakóparki ingatlanokat.
40 hazai lakópark lakáskínálatával indította el az aloldalt május elején, az új hirdetések folyamatos feltöltésével ez a szám időközben 100 fölé emelkedett, és folyamatosan növekszik.
"A kizárólag új építésű ingatlanoknak dedikált aloldalon az ingatlankeresők kifejezetten a lakóparki ingatlanok között tudnak keresni. Jelenleg több mint 100 lakóparki projekt elérhető az oldalon, és a célunk, hogy a folyamatos növekedés mellett országos lefedettséget tudjunk elérni. Új hirdetési megoldásokkal is támogatjuk ingatlanfejlesztő partnereinket: olyan csomagokat alakítottunk ki, amelyekkel érdeklődőket gyűjtünk az egyes lakóparkokra, a beruházók pedig a konkrét érdeklődők után fizetnek, ezzel jelentősen csökkentjük a kockázatukat” - tette hozzá Lipták Zsuzsa.
Az új funkció jelentősen megkönnyíti azoknak az érdeklődőknek a dolgát, akik célzottan, kifejezetten erről a piaci szegmensről szeretnének részletes információkat szerezni, mielőtt belevágnak a vásárlásba.
Ez nem csak a vásárlóknak takarít meg időt, de az eladók és nagyobb lakóingatlanberuházók számára is fontos, hiszen hosszabb távon az emelkedő tranzakciószám, és az élénkülő kereslet lehet az, ami kimozdítja a jelenlegi statikus állapotából az építőipari szereplőket, és új beruházások kezdődhetnek.
Címlapkép: Getty Images
A cikk megjelenését az otpotthon.hu támogatta.
