Őrült lakásárak a világ körül

Ahogy az általános gazdasági folyamatokra, úgy a lakásárak alakulására is igaz, hogy a kisebb országok jobban ki vannak téve a nemzetközi gazdasági környezet változásainak, ami az árváltozások mértékében is tükröződik. Magyarország és a legtöbb kelet-közép-európai ország esetében a mai modern ingatlanpiac a rendszerváltás után alakult ki, így az azt megelőző évekre nincsenek idősoros adatok. Ezzel szemben főként a fejlettebb országokban már a 60-as, 70-es évek óta pontos felmérések vannak az árak nominál- és reálértéken bekövetkezett változásairól. Az alábbiakban 8 ország lakáspiaci folyamatait nézzük meg az elmúlt 26 évben, azaz 1990-től kezdődően. Az 1990-es év jelentette a bázist, vagyis a 100 százalékot és ahhoz képest vizsgáltuk az azóta bekövetkezett árváltozásokat. Az ábrán 5 európai ország - Írország, Egyesült Királyság, Spanyolország, Németország és Svájc - mellett 2 ázsiai - Hong Kong, Japán - és 1 észak-amerikai - Amerikai Egyesült Államok - szerepel.

Lakásárak alakulása reálértéken

A lakásárak változását nominál helyett érdemes reálértéken nézni, vagyis az inflációval korrigált értéken. Ez alapján elmondható, hogy több országban is jelentős kilengések voltak az elmúlt negyedszázadban, Európában pedig még egymással szomszédos országoknál is lehetnek ellentétes folyamatok. Az 1990-es évtized nyertese Hong Kong volt, ahol a gyors gazdasági növekedéssel párhuzamosan 7 év alatt megduplázódtak az árak. Az évtized első felében Európa országaira a lakásárak stagnálása vagy csökkenése volt jellemző, legalábbis reálértéken. Ez alapján az Egyesült Királyságban 1995-re 24 százalékkal, Svájcban közel 30 százalékkal vált olcsóbbá egy lakás, mint 1990-ben. Az ezredforduló előtti évtizedben Hong Kong mellett Írország lakásárai nőttek jelentősen, ott 10 év kellett az árak duplázódásához, a többi országban csak enyhe változások zajlottak. A 2000-es évek, Magyarország mellett több országban is árrobbanást hozott. Írországban 8 év alatt egy újabb duplázódás ment végbe, de Spanyolországban és az Egyesült Királyságban is megduplázódtak az árak. Az Egyesült Államokban pedig 50 százalékos volt az emelkedés. A hongkongi lakások ezzel szemben 6 év alatt elvesztették érétkük több mint felét. A válságot követően a legtöbb országban jelentősen csökkenni kezdtek az árak, azonban voltak ez alól kivételek is. A hongkongi lakások árai 2003 és 2015 között négyszeresére emelkedtek, tavaly azonban úgy tűnik ismét irányt váltott a piac, azóta 15 százalékkal mentek lejjebb az árak, ami a kínai gazdaság lassulásával várhatóan tovább fog folytatódni. A legstabilabb lakáspiac Németországot és Svájcot jellemzi, ahol a reálértéken számított éves árváltozás mértéke 26 év alatt egyszer sem haladta meg az 5 százalékot.

Itt vannak a túlárazott lakások

Az, hogy egy országban éppen drágák vagy olcsók-e a lakások, a hosszú idősoros adatok átlagához viszonyított árszintekkel mérhető meg. Bizonyos országoknál ez akár 40-50 éves adatsort is jelenthet, ami jó kapaszkodót ad az aktuális árszint vizsgálatához. Ez alapján a leginkább túlárazott piacról nem meglepő módon Hong Kongban beszélhetünk, ami az elmúlt évtizedek átlagához képest jelenleg 70 százalékkal drágább. Az Egyesült Királyságban szintén túlárazott a piac, ott országos átlagban 30 százalékkal, de Londonban feltehetően ennél is magasabb mértékben haladják meg az árak a sokévtizedes átlagot. Írországban a 4 éve tartó stabil áremelkedés miatt ismét átlag feletti árakról beszélhetünk, de még nincs akkora lufi, mint az előző két országban. Az Egyesült Államokban a válság utáni helyreállás óta átlag körüli az árszint, de Németország és Svájc stabilitása ellenére még mindig relatíve olcsónak számít, így ezekben az országokban még van tér a lakásárak növekedésre. A kakukktojás viszont Japán, ahol a stabil piac sokáig inkább stabilan csökkenő árakat jelentett, de 2010 óta évente egy-két százalékot folyamatosan nőttek az árak. Ennek ellenére Japánban még most is 30 százalékkal olcsóbbak a lakások a mindenkori átlagnál, így hosszú távon itt is elképzelhető a korrekció.

Magyarország a középmezőnyben

A hazai lakásárak az ezredforduló előtti jelentős emelkedés következtében néhány év alatt megduplázódtak, ami reálértéken 50 százalék körüli emelkedést jelentett. A válság alatti irányváltás következtében azonban a következő években ugyanannyit csökkentek is. A mostani második felívelő ciklus során pedig azt tapasztaljuk, hogy lassan reálértéken is elérjük a válság előtti csúcsértékeket, Budapesten pedig már meg is haladtuk azt.

Ezek a kilengések tehát nagynak tűnnek például Németországgal vagy Svájccal összehasonlítva, de eltörpülnek ahhoz képest, hogy Írországban vagy Hong Kongban akár egy év alatt is 40-50 százalékos ingadozásokra volt példa. Az árváltozások mértékének megítélésénél tehát érdemes néha tágabb környezetbe helyezni a folyamatokat, hogy reálisabb képet kapjunk az aktuális változások tényleges nagyságáról.