Túlértékeltek-e a magyar lakások?
Az MNB makroprudenciális hatóságként a pénzügyi rendszer stabilitásáért felelős. Éppen ezért igyekszik minél jobban megbecsülni a lakások fundamentumértékeit is. 2016 októberére készült el a negyedéves MNB lakásárindex, aminek azóta a részletes módszertani ismertetése is elérhetővé vált. Az országos MNB lakásárindexhez tartozó fundamentumértékek becslését az MNB a 2016 októberi Lakáspiaci jelentésében publikálta először, amit a félévente megjelenő kiadványban rendszeresen frissít. Ez három becslési eljárás eredményének számtani átlaga volt. A három eljárás egy idén februárban megjelent tanulmányban ismertetett módszerrel bővült négyre. A 2017 májusi Pénzügyi stabilitási jelentés már a budapesti MNB lakásárindexhez tartozó fundamentumértékekre vonatkozó becslést is közölt.
Az MNB szerint jelenleg nincs lakáspiaci túlértékeltség
Az MNB becslései szerint az átlagos magyar lakás ára 2016 végén alacsonyabb volt a fundamentumértékénél. Ez annak ellenére igaz, hogy az MNB országos lakásárindexe nagyjából 40 százalékkal emelkedett a válság utáni, 2013 végi minimumpontjáról nominális és reálértelemben egyaránt. Ezzel a reálárindex 2016 végén még nem, de a nominális árindex már meghaladta a válság előtti legmagasabb értékeit. Azért nem alakult ki túlértékeltség, mert az utóbbi három évben a piaci árak mellett a becsült fundamentumértékek is megemelkedtek.

Megjegyzés: *A lakások túlértékeltségét az MNB lakásárindexének a becsült fundamentumértékek átlagától vett eltérése méri az átlagos fundamentumérték arányában kifejezve. **A világoskék sávok a fundamentumértékre adott négyfajta becslés minimumai és maximumai közötti tartományt jelölik. Forrás: MNB.
Az MNB által használt négy számítási mód a következő: Lakásár/jövedelem eltérése a hosszú távú átlagától: A magasabb jövőbeli háztartási jövedelmek a megemelkedő jövőbeli bérleti díjakon keresztül emelik a lakások aktuális fundamentumértékeit. Ez vonatkozik a tulajdonosok által lakott lakásokra is, hiszen a tulajdonosok ilyenkor magasabb lakbért spórolnak meg. A jövedelmek fundamentumértékre gyakorolt hatását a legegyszerűbben az aktuális átlagos lakásár és a háztartások átlagos rendelkezésre álló jövedelmének arányával foghatjuk meg. A mutató hosszú távú átlagát meghaladó értékek arra utalnak, hogy a lakásárak magasabbak a lakhatás iránti kereslet által megszokott módon indokolt szintnél. A módszer egyszerűen megérthető, és segíti az országok közötti összehasonlíthatóságot, mert nemzetközileg széles körben használják. Hátránya ugyanakkor, hogy nagymértékben függ az átlagolásba bevont időszak definíciójától. Emellett számos, a fundamentumértéket meghatározó egyéb fontos tényezőt nem vesz figyelembe. A DOLS (dinamikus legkisebb négyzetek) becslés: Ez az eljárás arra alkalmas, hogy a lakások fundamentumértékét meghatározó változók és a lakásárak közötti hosszú távon érvényesülő kapcsolatot azonosítsa. Ez a megközelítés tehát azt használja ki, hogy a lakások piaci árai változatlan gazdasági körülmények között a fundamentumértékekhez konvergálnak. Az MNB által alkalmazott eljárásba a lakhatás iránti keresletet befolyásoló két fontos változó került be: a háztartások rendelkezésre álló jövedelmének aggregátuma és a tartós munkanélküliségi ráta, amely a legalább egy éve munkanélküli státuszban lévők arányát ragadja meg. Az utóbbi változó szerepeltetését az indokolja, hogy a háztartások munkapiaci helyzete a hosszabb távú jövedelemkilátásaikat jelentősen befolyásolja. A háztartások várható jövőbeli jövedelmei pedig fontos meghatározói a lakások aktuális fundamentumértékének. Kiterjesztett DOLS becslés: Ez a becslés az előzőnek a módszerét alkalmazza annyi különbséggel, hogy a lakások fundamentumértékét maghatározó változók körét további kettővel bővíti: az átadott új építésű lakások számával és a reálkamattal (inflációtól tisztított jegybanki alapkamat). A lakhatási kínálat bővülése mérsékli a jövőbeli (implicit) bérleti díjakat, ami az aktuális fundamentumérték csökkenését okozza. A magasabb reálkamat szintén csökkenti a fundamentumértéket, mert ilyenkor a tartós lakástulajdonlásból várható adott mértékű jövőbeli nettó haszonnak kisebb a jelenre számított értéke. Fontos kiemelni, hogy az MNB a kiterjesztett DOLS modellt nem csupán a fundamentumértékek becslésére használja, hanem a segítségével készíti az MNB lakásárindex rövid távú (két negyedéves) előrejelzését is. VECM (vektor hibakorrekciós modell) becslés: Az idén februárban megjelent tanulmány módszere annyiban haladja meg a DOLS becslésekét, hogy a lakások fundamentumértékét meghatározó változók és a lakásárak közötti hosszú távú kapcsolatot a rövid távon érvényesülő kapcsolattal egyszerre modellezi. A módszer ezért alkalmas arra, hogy a hosszú távú kapcsolatot a lehető legpontosabban azonosítsa. Ugyanakkor potenciálisan több paraméter megbecslését igényli, ami korlátozza az elemzésbe bevonható változók körét. Végül három fundamentumértéket meghatározó változó került a modellbe: a háztartások aggregált rendelkezésre álló jövedelme, a lakásállomány mennyisége és minősége, valamint az új lakáscélú hitelek átlagos összege. Ez utóbbi a hitelhez jutási feltételek szigorúságát hivatott mérni a modellben. Magasabb értéke enyhébb hitelezési feltételeket jelez, ami növeli a lakások fundamentumértékeit, mert ugyanakkora lakásvásárláshoz felvett hitelösszeg ilyenkor alacsonyabb finanszírozási költségekkel jár. A három változó 1 százalékos emelkedése a lakások becsült fundamentumértékét rendre nagyjából 1,3, -3,0 és 0,3 százalékkal növeli meg. A hatások az elméletileg elvárt irányúak. A VECM becslés szerint a magyar lakások alul- vagy túlértékeltsége viszonylag lassan tűnik el. Egy 10 százalékos túlértékeltség változatlan gazdasági körülmények között a következő negyedévre közel másfél százalékponttal csökken, és öt negyedév elteltével feleződik meg. A fent bemutatott módszerek a lakásárak túl- vagy alulértékeltségének mértékét vélhetően alulbecslik. Ennek oka a következő. A lakások fundamentuméke elsősorban a tartós lakástulajdonlás hosszú távú átlagos nettó hasznától függ. Megfigyelni viszont nagyrészt csak az aktuális nettó hasznokat befolyásoló tényezőket tudjuk (pl. jövedelem, hitelhez jutási feltételek). Ezek időben jobban ingadoznak, ami miatt a módszereink a piaci lakásáraknak és a fundamentumértékeknek a valósnál feltételezhetően szorosabb együtt mozgását azonosítják.
Lakáspiaci túlértékeltség a válság előtt és alatt volt jellemző
A lakásárak és azok becsült ciklikus pozíciója alapján négy időszak különíthető el az ezredforduló után:1. Támogatott lakáscélú hitelek időszaka (2001-2003): A jelentős mértékű és viszonylag széles körű állami kamattámogatás lazuló hitelhez jutási feltételeket jelentett, ami a tranzíciós válságból való kilábalás miatt folyamatosan növekvő háztartási jövedelmekkel párosult. Ezek számottevő mértékben növelték a lakások fundamentumértékét, amit a bővülő lakásállomány nem volt képes ellensúlyozni. Ugyanakkor a piaci árak még gyorsabban emelkedtek, így az alulértékelt lakások az időszak végére túlértékeltté váltak.
2. Deviza jelzáloghitelezés időszaka (2004-2008): A lakások piaci reálárának viszonylagos változatlansága mellett az átlagos magyar lakás végig túlértékelt volt. Ez utóbbit a fundamentumértékeket meghatározó folyamatok egymással ellentétes hatásai okozták. A lakásállomány töretlenül folytatódó bővülése és a hosszú távú munkanélküliség emelkedése az időszak egészében csökkentette a fundamentumértéket. Ugyanígy hatottak kezdetben a kamattámogatások beszűkülése miatt szigorodó hitelhez jutási feltételek, amit a 2005-től beinduló devizahitelezés fordított vissza. A háztartási jövedelmek folytatódó emelkedése 2007-ben kifulladt, ezért a jövedelmi folyamatok csak addig tudták emelni a lakások fundamentumértékét.
3. Válság (2009-2012): Bár a lakásállomány bővülése már az időszak elején megállt, a gyorsan romló foglalkoztatási és jövedelmi helyzet, valamint a jelentősen szigorodó hitelhez jutási feltételek miatt a lakások fundamentumértékei az időszak folyamán számottevően csökkentek. A szintén csökkenő piaci árak csak az időszak végére tudták a lakások túlértékeltségét teljesen eltüntetni.
4. Kilábalás (2013-2016): A továbbra is stagnáló lakásállomány mellett a foglalkoztatási és jövedelmi helyzet újra javult, és idővel a hitelezési korlátok is oldódni kezdtek. Az utóbbi három folyamat jelentősen és folyamatosan emelték a lakások fundamentumértékeit, miközben a fordulat a piaci árakban csak 2014 elején jelentkezett. Ezért a lakáspiaci ciklus alján a lakások először alulértékeltté váltak, amit a piaci áraknak az ezredforduló óta nem látott dinamikus emelkedése csak fokozatosan mérsékelt.

Megjegyzés: A hosszú távú munkanélküliségi rátán kívül minden idősor 2005-ös árakra hozott reál idősor. A háztartások rendelkezésre álló jövedelme a nettó keresetek és transzferek negyedéves aggregátumát jelenti. A lakásállomány idősor tartalmazza az amortizációt és a háztartási beruházásokat is, vagyis figyelembe veszi a felújítások hatását is. Forrás: KSH, MNB.
AZ MNB szükség esetén be fog avatkozni
Ha a lakások idővel túlértékeltté válnak is, nem kell azonnal aggódnunk. A lakásoknak csak a tartós túlértékeltsége veszélyes a pénzügyi stabilitásra nézve. Időbe telik ugyanis, mire a túlértékelt lakásokhoz rendszerszinten jelentős mértékű túlhitelezés kapcsolódik, ami a pénzügyi instabilitás fő forrása a lakáspiaccal kapcsolatban. Ha ez a helyzet elő is áll, az MNB-nek hatékony makroprudenciális eszközei vannak a túlzott hitelezés korlátozására.Az adósságfék szabályok már most minden új lakáscélú hitelszerződés esetében megakadályozzák, hogy a hitelfelvevő a jövedelméhez képest túl magas törlesztőrészletet vállaljon, és hogy a fedezetül szolgáló lakásra túl nagy összegű hitelt vegyen fel. Szükség esetén a szabályozói limitek könnyen tovább szigoríthatók. A lakáspiaci kitettségekre előírható többlettőke-követelmények a bankok számára drágább forrást jelentő tőke arányát növelik a bankok forrásai között. Ez költségesebbé teszi a hitelezést, és így közvetetten fékezi a túlzott hitelezést is. Az MNB a lakáscélú hitelezéssel kapcsolatban ilyen többlettőke-követelményt eddig nem írt elő. Az időben bevezetett makroprudenciális eszközöket egy esetleges hitelezési túlfűtöttség kezdetén gyorsan és hatásosan lehet alkalmazni.
Több ezer új lakás egy helyen a Portfolio Új Lakópark adatbázisában! Válogass Buda, Pest és vidék legjobb új építésű lakóprojektjei között! Nézegess képeket, tudj meg minél többet a projektekről és kérj személyre szabott ajánlatot közvetlenül a fejlesztőktől! Kattints és nézd meg a több mint 50 projektet!
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Terézvárosi Airbnb-tiltás: a főispán után a szállásadók is nekimentek a polgármesternek
Nem zuhantak be a kerületi lakásárak - írják.
Baljós jelentés: órákon át tartó tűzharc bontakozott ki Európa legnagyobb atomerőművénél
Ilyen sem fordul elő gyakran.
Az utolsó pillanatban kapott üzenetet Donald Trump Moszkvából: a Kreml tárgyalni akar
Nagyon nem szeretnék, ha megint megindulnának a fegyverek.
Pillanatokon belül indul haza Kapu Tibor - Ez történt az elmúlt 2 hét során
Hazatér hazánk második űrhajósa.
A brutális vámok ellenére is tartja magát a kínai export
A kereskedelmi adatok a gazdaság fellendülésére utalnak.
A TB kiskönyv múltja, jelene és digitális jövője
A magyar társadalombiztosítási rendszer egyik ikonikus, papíralapú dokumentuma, a köznyelvben csak TB kiskönyvként ismert igazolvány hamarosan digitális formában él tovább. Bár sok munkáltat
Miért nem emelkedik mindig az infláció, ha vámot emelnek?
Súlyos inflációt jósoltak az elemzők, amikor Donald Trump áprilisban bedurrantotta a vámháborút, és jogosan: a vámok növelik az importált termékek árát, ami végső soron a... The post Mié
Szegény, de szexi...
Kicsit kapitalista, kicsit szocialista; kicsit nyugati, kicsit keleti; kicsit drága, kicsit olcsó: ez Berlin Zentuccio szemüvegén át. A HOLDBLOG állandó világutazó szerzője a német fővárosról
Top 10 osztalék részvény - 2025. július
Július elsején kijött Justin Law listája az osztalékfizető részvényekről, sorba is rendeztem őket gyorsan, itt az eredmény.Fontosabb infók a lista összeállításával kapcsolatbanElőző hón
Mi a baj a statisztikáról szóló törvény új, anonimizálásra vonatkozó definíciójával?
A Magyarország versenyképességének javítása érdekében egyes törvények módosításáról szóló 2025. évi LXVII. törvény* több ponton is módosította a hivatalos statisztikáról szóló
Hulladékhő újragondolva: így fűtik Finnországban az otthonokat
Az adatközpontok működése hatalmas mennyiségű hőt termel, amely a legtöbb helyen kárba vész. A pazarlást felismerve Finnország a számítógépes feldolgozólétesítmé
Balásy Zsolt (és a HOLD) új kollégát keres
Az After Hoursben is elhangzott, a LinkedIn-en is fent van: junior elemző kollégákat keres a HOLD. Ritkán hirdetünk meg elemzői állást nyilvánosan, szóval kérünk minden... The post Balásy Zsol
Spórolj energiát, kapj pénzt - új lehetőség a vállalkozásoknak!
A KEHOP Plusz-4.1.6-25 kódszámú hitelkonstrukció célja, hogy kedvezményes, kamatmentes kölcsön révén segítse a mikro-, kis- és középvállalkozásokat, valamint a víziközmű szolgáltatókat

Limit, Stop, vagy Piaci? Megbízások, amikkel nem lősz mellé!
Ismerd meg a tőzsdei megbízások világát, és tanulj meg profin navigálni a piacokon!
Hogyan vágj bele a tőzsdei befektetésbe?
Első lépések a tőzsdei befektetés terén. Mire kell figyelned? Melyek az első lépések? Mely tőzsdei termékeket célszerű mindenképpen ismerned?
Csúnya képet mutathat egy fontos mutató Magyarországon
A trendek alapján baljósak a kilátások.
Rekordon a BUX: mi lehet a hátralevő év sikersztorija?
Négy év után duplázódott az index.
Ismét pofon vágta Európát a kínai autóipar
A Xiaomi autója árnyékot vethet a Porsche modelljeire is.
