Elképesztő vérengzés jöhet a lakáspiacon

A mostani véleménycikket nem illusztráljuk majd bonyolult grafikonokkal, statisztikai adatokkal, elemzői várakozásokkal, kizárólag a több tucat lakáspiaci szereplő, legyen az fejlesztő, kivitelező, építőipari beszállító, értékesítő, illetve természetesen magánvásárló elmondása, véleménye alapozta meg. Az általuk elmesélt történetek, a számtalan korábbi cikkünkben megírt piaci történések, az egyedi várakozások, a konkrét egyéni problémák azok, amik elegendőek ahhoz, hogy képet tudjunk alkotni a jelenről, és fel tudjuk vázolni a közeljövő veszélyeit.

Hol is kezdjük?

Történt, hogy pár éve, 2013 végétől halottaiból felrobbant a hazai lakáspiac, meredeken kezdett emelkedni először a Budapest bevárosában lévő kisebb (jól kiadható) lakások ára, majd határokat nem ismerve terjedt tovább pár év alatt az ország egészére, mint valami újtípusú influenza az óvodában. Teljes volt a megőrülés, mindenki akinek pénze volt (meg akinek nem) lakást akart venni. És vett is. A 2011-2013 közötti időszak havi kb. 7 ezres tranzakciószáma 2015-2017-ben már havi átlagban 11-12 ezer körül mozgott, és még ma sem állt meg. Ha a kereslet megugrik, nőnek az árak. Logikus. És mi ugrik még meg, főleg, ha az egyébként is növekvő árak mellett 27-ről 5 %-ra csökkentik az áfáját, és 10+10 milliós állami támogatást adnak hozzá (egy bizonyos körnek)? Az új lakások építése. Több se kellett az építési telkekkel, engedélyekkel, látvány- és kivitelezésitervekkel, értékesítési koncepcióval, marketingstratégiával, és sok éves rutinnal a fiókokban felvértezett fejlesztőknek, pillanatok alatt rántották ki hármasával a korábban befagyaztott, elhalasztott új ütemeket és az új projekteket.



Aranyévek kezdődtek!

2016 első felétől szinte tüsszenteni nem volt idejük a fejlesztőknek a tervasztalról eladott, kizárólag látványterveken és ígéretekben létező lakások tömeges regisztrációja és az elővásárlási szerződések megkötése között. A legnagyobb, leggyorsabb, legfelkészültebb cégek pedig azonnal izzították a kivitelezőiket, beszállítóikat, kezdték lekötni a kapacitásokat és a tettek mezejére lépni. Ám ez nem mindenkinek sikerült pikkpakk. Voltak, akiknek ahhoz, hogy egyáltalán elindulhassanak komoly előértékesítést kellett produkálni ahhoz, hogy egy finanszírozó szóba álljon velük, persze ha ez nem sikerült, akkor választhatták a szakaszos befizetéses módszert, de azért valljuk be, ha már választani lehet, akkor inkább fizetünk 10%-ot előre és 90%-ot átvételkor, mint hogy háromhavonta utalgassunk éppen aktuális milliókat. Az ebben rejlő kockázatokat és persze előnyöket most nem is sorolva részleteiben. Szóval megindult az őrület, a lakások pedig fogytak, mint a kenyérpirítók black friday-en. A legjobb elhelyezkedésű, beosztású, tájolású, ár-érték arányú lakásokat a tőkével rendelkezők azonnal "lerabolták", néhányan úgy, hogy már akkor piacra dobták/dobják (nyilván jóval magasabb áron), amikor még közel sem állt a projekt a kivitelezéshez. Ehhez kell csak igazán szem és kiváló reakcióidő!

De hogy ne legyen ilyen egyszerű a képlet, és behozzunk még egy fontos tényezőt, nem árt megjegyezni, hogy nem csak a lakáspiac robbant ám fel. Félmillió négyzetméter irodaház fejlesztése van folyamatban, stadionok, városközpontok, erőművek, utak, intézmények épülnek most szerte az országban, miközben folyamatban vannak a felújítások is. És innen kezdődik az a folyamat, hogy ami 2016-ban még aranyéveknek tűnt, az 2018-2019-re egyeseknek rémálomba fordulhat át.Fordulat

Nem csak a 2016-os üzleti tervek alapján kigazdálkodható munkaerő és anyag nincs az országban elég, hanem de facto munkaerő és anyag sincs elég. Gyémántokért sem. Mondjunk olyan dolgokat, amiket korábban ember nem gondolt, hogy hiánycikk lehet. Nem, nem a banán, meg nem is a konyak, hanem a homok, a kavics, a beton, a tégla, a kőzetgyapot, vagy ugye az élőmunka, de azt hagyjuk most. Akár enyhe párhuzamot is húzhatunk az "akié a föld, azé a vallás", vagyis a hatalom mondással, hiszen nézzük meg mi történik ma az ingatlanfejlesztési-piacon.

A határidők betartása miatt (2019 végén elvileg visszatér a 27%-os áfa, de lehet, hogy nem) óriási lendülettel próbálnak meg haladni a fejlesztők, kivitelezők, hogy időben át tudják adni a szerződésben vállalt otthonokat. De ezt akarja mindenki. Ha pedig mindenki egyszerre akar olyasmit, amiből korlátozott mennyiség áll rendelkezésre (lsd.: munkaerő, anyag), akkor először felmegy az ára, majd ha azok akik ezzel foglalkoznak minden kapacitásukat lekötik (kavicsbánya, betongyár, téglagyár,...) egy számukra jól jövedelmező áron, egy biztonságosnak vélt partnerrel, akkor egyszerűen elfogy a vágyott termék. Hát most ez kezd történni.

A háttérbeszélgetésekben több olyan történet hangzott el, ami arról szólt, hogy volt/van olyan beruházó, aki kénytelen volt feladni a projektet és visszafizetni a foglalókat, mert azon a korábban kalkulált áron, a meghirdetett minőségben nem tudta vállalni a megvalósítást. Ilyenkor a pórul járt vevő legjobb esetben csak időt és energiát veszít, a pénzét visszakapja, ám ez sovány vigasz, hiszen ha fél évig is elhúzódik ez az ügylet, akkor később lehet már csak 10-20-30%-kal magasabb áron tud egy másik (hasonló) projektbe beszállni. De olyat is hallani, aki azért , hogy mentse a menthetőt a téglát Olaszországból hozatta a projektjéhez. A valódi szakemberek hiányát azonban még ez sem tudja pótolni, ami pedig nyilvánvaló módon további problémákat szülhet, és később, remélhetőleg még a garanciális időszak alatt bukik majd ki (rémtörténetek tucatját kapjuk és halljuk az ilyen esetekről).

Hogy mire számítunk?

Lesznek vesztesei a következő 1-2 évnek, mind kivitelezői, mind vásárlói oldalról egyaránt. Ma még a legtöbben bíznak benne, hogy nem ők hullanak el, hanem majd a szomszéd tehene, és nehéz is biztosan állítani, hogy ki marad alul az öldöklő versenyben, bár lehet páran már sejtik magukról. Ám akkor, amikor a legtőkeerősebb, legtöbb kapcsolattal, valamint meglévő lekötött kapacitással rendelkező fejlesztők is arra kényszerülnek egy-egy projektjük esetében, hogy hónapokat vagy akár fél évet is csúsztassanak az átadás dátumán, akkor érdemes komolyan elgondolkodni azon, hogy mi várhat itt még ránk.

Persze ez csak egy vélemény, majd meglátjuk. Hát, meg fogjuk.

• Címkék:
• ingatlan lakás,
• ingatlan,
• vélemény,
• Ingatlan lakáspiac,
• új építésű lakópark,
• új lakás,
• új építésű lakás,
• ditróy gergely