Elképesztő vérengzés jöhet a lakáspiacon
Hol is kezdjük?
Történt, hogy pár éve, 2013 végétől halottaiból felrobbant a hazai lakáspiac, meredeken kezdett emelkedni először a Budapest bevárosában lévő kisebb (jól kiadható) lakások ára, majd határokat nem ismerve terjedt tovább pár év alatt az ország egészére, mint valami újtípusú influenza az óvodában. Teljes volt a megőrülés, mindenki akinek pénze volt (meg akinek nem) lakást akart venni. És vett is. A 2011-2013 közötti időszak havi kb. 7 ezres tranzakciószáma 2015-2017-ben már havi átlagban 11-12 ezer körül mozgott, és még ma sem állt meg. Ha a kereslet megugrik, nőnek az árak. Logikus. És mi ugrik még meg, főleg, ha az egyébként is növekvő árak mellett 27-ről 5 %-ra csökkentik az áfáját, és 10+10 milliós állami támogatást adnak hozzá (egy bizonyos körnek)? Az új lakások építése. Több se kellett az építési telkekkel, engedélyekkel, látvány- és kivitelezésitervekkel, értékesítési koncepcióval, marketingstratégiával, és sok éves rutinnal a fiókokban felvértezett fejlesztőknek, pillanatok alatt rántották ki hármasával a korábban befagyaztott, elhalasztott új ütemeket és az új projekteket.
Aranyévek kezdődtek!
2016 első felétől szinte tüsszenteni nem volt idejük a fejlesztőknek a tervasztalról eladott, kizárólag látványterveken és ígéretekben létező lakások tömeges regisztrációja és az elővásárlási szerződések megkötése között. A legnagyobb, leggyorsabb, legfelkészültebb cégek pedig azonnal izzították a kivitelezőiket, beszállítóikat, kezdték lekötni a kapacitásokat és a tettek mezejére lépni. Ám ez nem mindenkinek sikerült pikkpakk. Voltak, akiknek ahhoz, hogy egyáltalán elindulhassanak komoly előértékesítést kellett produkálni ahhoz, hogy egy finanszírozó szóba álljon velük, persze ha ez nem sikerült, akkor választhatták a szakaszos befizetéses módszert, de azért valljuk be, ha már választani lehet, akkor inkább fizetünk 10%-ot előre és 90%-ot átvételkor, mint hogy háromhavonta utalgassunk éppen aktuális milliókat. Az ebben rejlő kockázatokat és persze előnyöket most nem is sorolva részleteiben. Szóval megindult az őrület, a lakások pedig fogytak, mint a kenyérpirítók black friday-en. A legjobb elhelyezkedésű, beosztású, tájolású, ár-érték arányú lakásokat a tőkével rendelkezők azonnal "lerabolták", néhányan úgy, hogy már akkor piacra dobták/dobják (nyilván jóval magasabb áron), amikor még közel sem állt a projekt a kivitelezéshez. Ehhez kell csak igazán szem és kiváló reakcióidő!
De hogy ne legyen ilyen egyszerű a képlet, és behozzunk még egy fontos tényezőt, nem árt megjegyezni, hogy nem csak a lakáspiac robbant ám fel. Félmillió négyzetméter irodaház fejlesztése van folyamatban, stadionok, városközpontok, erőművek, utak, intézmények épülnek most szerte az országban, miközben folyamatban vannak a felújítások is. És innen kezdődik az a folyamat, hogy ami 2016-ban még aranyéveknek tűnt, az 2018-2019-re egyeseknek rémálomba fordulhat át. Fordulat
Nem csak a 2016-os üzleti tervek alapján kigazdálkodható munkaerő és anyag nincs az országban elég, hanem de facto munkaerő és anyag sincs elég. Gyémántokért sem. Mondjunk olyan dolgokat, amiket korábban ember nem gondolt, hogy hiánycikk lehet. Nem, nem a banán, meg nem is a konyak, hanem a homok, a kavics, a beton, a tégla, a kőzetgyapot, vagy ugye az élőmunka, de azt hagyjuk most. Akár enyhe párhuzamot is húzhatunk az "akié a föld, azé a vallás", vagyis a hatalom mondással, hiszen nézzük meg mi történik ma az ingatlanfejlesztési-piacon.
A határidők betartása miatt (2019 végén elvileg visszatér a 27%-os áfa, de lehet, hogy nem) óriási lendülettel próbálnak meg haladni a fejlesztők, kivitelezők, hogy időben át tudják adni a szerződésben vállalt otthonokat. De ezt akarja mindenki. Ha pedig mindenki egyszerre akar olyasmit, amiből korlátozott mennyiség áll rendelkezésre (lsd.: munkaerő, anyag), akkor először felmegy az ára, majd ha azok akik ezzel foglalkoznak minden kapacitásukat lekötik (kavicsbánya, betongyár, téglagyár,...) egy számukra jól jövedelmező áron, egy biztonságosnak vélt partnerrel, akkor egyszerűen elfogy a vágyott termék. Hát most ez kezd történni.
A háttérbeszélgetésekben több olyan történet hangzott el, ami arról szólt, hogy volt/van olyan beruházó, aki kénytelen volt feladni a projektet és visszafizetni a foglalókat, mert azon a korábban kalkulált áron, a meghirdetett minőségben nem tudta vállalni a megvalósítást. Ilyenkor a pórul járt vevő legjobb esetben csak időt és energiát veszít, a pénzét visszakapja, ám ez sovány vigasz, hiszen ha fél évig is elhúzódik ez az ügylet, akkor később lehet már csak 10-20-30%-kal magasabb áron tud egy másik (hasonló) projektbe beszállni. De olyat is hallani, aki azért , hogy mentse a menthetőt a téglát Olaszországból hozatta a projektjéhez. A valódi szakemberek hiányát azonban még ez sem tudja pótolni, ami pedig nyilvánvaló módon további problémákat szülhet, és később, remélhetőleg még a garanciális időszak alatt bukik majd ki (rémtörténetek tucatját kapjuk és halljuk az ilyen esetekről).
Hogy mire számítunk?
Lesznek vesztesei a következő 1-2 évnek, mind kivitelezői, mind vásárlói oldalról egyaránt. Ma még a legtöbben bíznak benne, hogy nem ők hullanak el, hanem majd a szomszéd tehene, és nehéz is biztosan állítani, hogy ki marad alul az öldöklő versenyben, bár lehet páran már sejtik magukról. Ám akkor, amikor a legtőkeerősebb, legtöbb kapcsolattal, valamint meglévő lekötött kapacitással rendelkező fejlesztők is arra kényszerülnek egy-egy projektjük esetében, hogy hónapokat vagy akár fél évet is csúsztassanak az átadás dátumán, akkor érdemes komolyan elgondolkodni azon, hogy mi várhat itt még ránk.
Persze ez csak egy vélemény, majd meglátjuk. Hát, meg fogjuk.
A Portfolionál várjuk a különböző olvasói sztorikat, legyen az pozitív vagy negatív az új lakás vásárlással kapcsolatban. Van egy jó történeted? Elégedetten átvetted a lakásod, vagy éppen már azt is megbántad, hogy belefogtál a vásárlásba? Írj nekünk az ingatlancsapat@portfolio.hu címre.
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Megjött az IMF bizonyítványa Magyarországról, de nincs benne sok köszönet
Nem tesszük ki az ablakba az elemzést.
Ezt aztán a váratlan fordulat: Trump Amerika legnagyobb riválisától várja Ukrajna biztonsági garanciáját
Nem mindenkinek tetszik az ötlet.
Szinte semmi kétség nem maradt: a felemelkedő nagyhatalom háborúra készül
Nagyon erős számok láttak napvilágot.
Elfogadták: jönnek az újabb hiánycsökkentő intézkedések Romániában
Sok intézkedésről döntöttek.
Kongatja a vészharangot Moszkva: olyan lépés készül, amely közvetlenül fenyegeti az orosz stratégiai érdekeket
Felborulhat a biztonsági helyzet.
Rájöttek a kutatók: egyetlen módszerrel jelentősen csökkenthető az egyik legsúlyosabb népbetegség kockázata
Jelentős változást tapasztaltak.
Walgreens Boots Alliance, Inc. - ennyi volt
Tegnapi hír, hogy A Sycamore Partners lezárta a Walgreens Boots Alliance, Inc. felvásárlását....Az akvizíció lezárultával a WBA törzsrészvényeinek kereskedése megszűnt, és azok többé
Otthon Start indulás - Mit tudunk eddig a banki díjakról és kedvezményekről?
Az Otthon Start program szeptember 1-én, hétfőn indul, és bár a hivatalos banki hirdetmények még nem jelentek meg a legtöbb pénzintézetnél, a nyilvánosan elérhető információk alapján már
ESG és adózás: így kapcsolódik össze a társadalmi felelősségvállalás és a vállalati adományozás
Az elmúlt években egyre nagyobb figyelmet kapott az ESG, azaz a környezeti, társadalmi és vállalatirányítási szempontokat figyelembe vevő működés. Az ESG nem csupán trend vagy megfelelési k

Ön befektető? Érdemes néznie az USA fogyasztói bizalmi mutatóját
Az Egyesült Államok gazdasági ciklusának egyik legérzékenyebb előrejelző indikátora a fogyasztói bizalmi mutató. Ez a mérőszám nem csupán a háztartások rövid távú hangulatát tükrözi
Ki igényelheti az Otthon Start hitelt?
Egy egyszerű kérdés, mégis ennek kapcsán voltak a legnagyobb változások az elmúlt 4-5 hét során. 2025 szeptember elsejével indul a program, a 2025.07.31-ei közlönyben a társadalmi egyeztetés
A módosított szupernövények jelenthetik a jövőt
Tudósok olyan genetikai módosításon dolgoznak, amelynek köszönhetően a haszonnövények képesek fokozott ütemben megkötni a szén-dioxidot, miközben sokkal magasabb a ter
Ha láthatnánk a fizetésedet!
Különösen álláshirdetéseknél, de úgy általában is felmerül, hogy milyen jó lenne átláthatóbbá tenni a fizetéseket. Ha nyíltan lehetne arról beszélni, hogy ki mennyit keres, amiből az i
United Parcel Service Inc. - elemzés
'23-ban már elemeztem, akkor még csak 14 éves osztalékemelés múltja volt, ez azóta 16-ra nőtt. Akkor az tetszett benne, hogy amit mondtak a következő évre, azt kb. hozták is. Na, ez most egy k


Velünk marad az árrésstop, de mit fizetünk érte valójában?
Utánajártunk, vajon mit mutatnak a számok és mi várható a következő hónapokban
Meddig fékezheti az inflációt az árrésstop?
Kozák Tamással, az OKSZ főtitkárával beszélgettünk.
Nagy pofont kaptak a boltok - Mi jön most?
Örülhetnek a vásárlók ennek?
Limit, Stop, vagy Piaci? Megbízások, amikkel nem lősz mellé!
Ismerd meg a tőzsdei megbízások világát, és tanulj meg profin navigálni a piacokon!
Bikák és Medvék: Kivel jobb haverkodni a tőzsdén?
Hogyan ismerd fel, hogy épp emelkedő (bull) vagy csökkenő (bear) piacon jársz? Megtanulhatod, mikor érdemes növelni a kockázatvállalást, és mikor jobb óvatosan hátrálni.