Elképesztő vérengzés jöhet a lakáspiacon
Hol is kezdjük?
Történt, hogy pár éve, 2013 végétől halottaiból felrobbant a hazai lakáspiac, meredeken kezdett emelkedni először a Budapest bevárosában lévő kisebb (jól kiadható) lakások ára, majd határokat nem ismerve terjedt tovább pár év alatt az ország egészére, mint valami újtípusú influenza az óvodában. Teljes volt a megőrülés, mindenki akinek pénze volt (meg akinek nem) lakást akart venni. És vett is. A 2011-2013 közötti időszak havi kb. 7 ezres tranzakciószáma 2015-2017-ben már havi átlagban 11-12 ezer körül mozgott, és még ma sem állt meg. Ha a kereslet megugrik, nőnek az árak. Logikus. És mi ugrik még meg, főleg, ha az egyébként is növekvő árak mellett 27-ről 5 %-ra csökkentik az áfáját, és 10+10 milliós állami támogatást adnak hozzá (egy bizonyos körnek)? Az új lakások építése. Több se kellett az építési telkekkel, engedélyekkel, látvány- és kivitelezésitervekkel, értékesítési koncepcióval, marketingstratégiával, és sok éves rutinnal a fiókokban felvértezett fejlesztőknek, pillanatok alatt rántották ki hármasával a korábban befagyaztott, elhalasztott új ütemeket és az új projekteket.
Aranyévek kezdődtek!
2016 első felétől szinte tüsszenteni nem volt idejük a fejlesztőknek a tervasztalról eladott, kizárólag látványterveken és ígéretekben létező lakások tömeges regisztrációja és az elővásárlási szerződések megkötése között. A legnagyobb, leggyorsabb, legfelkészültebb cégek pedig azonnal izzították a kivitelezőiket, beszállítóikat, kezdték lekötni a kapacitásokat és a tettek mezejére lépni. Ám ez nem mindenkinek sikerült pikkpakk. Voltak, akiknek ahhoz, hogy egyáltalán elindulhassanak komoly előértékesítést kellett produkálni ahhoz, hogy egy finanszírozó szóba álljon velük, persze ha ez nem sikerült, akkor választhatták a szakaszos befizetéses módszert, de azért valljuk be, ha már választani lehet, akkor inkább fizetünk 10%-ot előre és 90%-ot átvételkor, mint hogy háromhavonta utalgassunk éppen aktuális milliókat. Az ebben rejlő kockázatokat és persze előnyöket most nem is sorolva részleteiben. Szóval megindult az őrület, a lakások pedig fogytak, mint a kenyérpirítók black friday-en. A legjobb elhelyezkedésű, beosztású, tájolású, ár-érték arányú lakásokat a tőkével rendelkezők azonnal "lerabolták", néhányan úgy, hogy már akkor piacra dobták/dobják (nyilván jóval magasabb áron), amikor még közel sem állt a projekt a kivitelezéshez. Ehhez kell csak igazán szem és kiváló reakcióidő!
De hogy ne legyen ilyen egyszerű a képlet, és behozzunk még egy fontos tényezőt, nem árt megjegyezni, hogy nem csak a lakáspiac robbant ám fel. Félmillió négyzetméter irodaház fejlesztése van folyamatban, stadionok, városközpontok, erőművek, utak, intézmények épülnek most szerte az országban, miközben folyamatban vannak a felújítások is. És innen kezdődik az a folyamat, hogy ami 2016-ban még aranyéveknek tűnt, az 2018-2019-re egyeseknek rémálomba fordulhat át. Fordulat
Nem csak a 2016-os üzleti tervek alapján kigazdálkodható munkaerő és anyag nincs az országban elég, hanem de facto munkaerő és anyag sincs elég. Gyémántokért sem. Mondjunk olyan dolgokat, amiket korábban ember nem gondolt, hogy hiánycikk lehet. Nem, nem a banán, meg nem is a konyak, hanem a homok, a kavics, a beton, a tégla, a kőzetgyapot, vagy ugye az élőmunka, de azt hagyjuk most. Akár enyhe párhuzamot is húzhatunk az "akié a föld, azé a vallás", vagyis a hatalom mondással, hiszen nézzük meg mi történik ma az ingatlanfejlesztési-piacon.
A határidők betartása miatt (2019 végén elvileg visszatér a 27%-os áfa, de lehet, hogy nem) óriási lendülettel próbálnak meg haladni a fejlesztők, kivitelezők, hogy időben át tudják adni a szerződésben vállalt otthonokat. De ezt akarja mindenki. Ha pedig mindenki egyszerre akar olyasmit, amiből korlátozott mennyiség áll rendelkezésre (lsd.: munkaerő, anyag), akkor először felmegy az ára, majd ha azok akik ezzel foglalkoznak minden kapacitásukat lekötik (kavicsbánya, betongyár, téglagyár,...) egy számukra jól jövedelmező áron, egy biztonságosnak vélt partnerrel, akkor egyszerűen elfogy a vágyott termék. Hát most ez kezd történni.
A háttérbeszélgetésekben több olyan történet hangzott el, ami arról szólt, hogy volt/van olyan beruházó, aki kénytelen volt feladni a projektet és visszafizetni a foglalókat, mert azon a korábban kalkulált áron, a meghirdetett minőségben nem tudta vállalni a megvalósítást. Ilyenkor a pórul járt vevő legjobb esetben csak időt és energiát veszít, a pénzét visszakapja, ám ez sovány vigasz, hiszen ha fél évig is elhúzódik ez az ügylet, akkor később lehet már csak 10-20-30%-kal magasabb áron tud egy másik (hasonló) projektbe beszállni. De olyat is hallani, aki azért , hogy mentse a menthetőt a téglát Olaszországból hozatta a projektjéhez. A valódi szakemberek hiányát azonban még ez sem tudja pótolni, ami pedig nyilvánvaló módon további problémákat szülhet, és később, remélhetőleg még a garanciális időszak alatt bukik majd ki (rémtörténetek tucatját kapjuk és halljuk az ilyen esetekről).
Hogy mire számítunk?
Lesznek vesztesei a következő 1-2 évnek, mind kivitelezői, mind vásárlói oldalról egyaránt. Ma még a legtöbben bíznak benne, hogy nem ők hullanak el, hanem majd a szomszéd tehene, és nehéz is biztosan állítani, hogy ki marad alul az öldöklő versenyben, bár lehet páran már sejtik magukról. Ám akkor, amikor a legtőkeerősebb, legtöbb kapcsolattal, valamint meglévő lekötött kapacitással rendelkező fejlesztők is arra kényszerülnek egy-egy projektjük esetében, hogy hónapokat vagy akár fél évet is csúsztassanak az átadás dátumán, akkor érdemes komolyan elgondolkodni azon, hogy mi várhat itt még ránk.
Persze ez csak egy vélemény, majd meglátjuk. Hát, meg fogjuk.
A Portfolionál várjuk a különböző olvasói sztorikat, legyen az pozitív vagy negatív az új lakás vásárlással kapcsolatban. Van egy jó történeted? Elégedetten átvetted a lakásod, vagy éppen már azt is megbántad, hogy belefogtál a vásárlásba? Írj nekünk az ingatlancsapat@portfolio.hu címre.
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Alakulgat az új uniós hitel Ukrajnának, nem nyúlnának a zárolt orosz vagyonhoz
Tagállami garanciával fedeznék a kölcsönt.
Leállhat az amerikai kormányzat, sürgős találkozót követelnek a demokraták
Az egészségügyi finanszírozás körüli viták ugyanakkor egyre élesebbek.
Kútba eshet a Generali nagy terve, sokat elárul egy most kötött megállapodás
Nem sikerül létrehozni Európa legnagyobb bevételű vagyonkezelőjét?
Warren Buffett helyett én: kezdők útmutatója a befektetéshez – Interaktív, díjmentes online előadás
Gyakorlati, hasznos, érthető.
Kirúgták az OMV egyik vezetőjét, mert orosz kémkedéssel gyanúsítják
Diplomáciai botrány rázta meg Bécset.
46 túszról tett közzé fényképet a Hamász, egy 1986-ban eltűnt izraeli pilóta neve van rajtuk
Túszokkal zsarol a terrorszervezet.
Karácsony Gergely: új buszok mutatkoztak be Budapesten
Ma már nincs magas padlós autóbusz a főváros útjain.
Még soha nem rendezett ekkora katonai díszszemlét déli szomszédunk
A PULS rakéta-sorozatvetőkel a legtöbb balkáni ország fővárosát elérnék.
Közép-Európát az összevisszasága teszi alkalmazkodóképessé
Közép-Európa túlélését pont az a töredezettség, autonómiavágy és sokértelműség biztosítja, amit szeretünk benne és amit sokszor fejlődése korlátának tekintünk. Közép-Európa sajá
A társasági adó egy érdekes állatfaj
Az elmúlt héten élénk párbeszéd és találgatás indult az esetleges TAO-emelésről, ezért megkérdeztük Regős Gábort, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdászát - lentebb a válaszai. The po
Rekordroham: 152 ezer háztartás rohanhat az Otthon Start hitelért a következő fél évben
A GKI friss felmérése szerint a lakosság 8,2%-a készül igénybe venni az új támogatott hitelt. De kik tervezik igényelni a kedvező lakáshitel programot? Milyen rekordok dőltek már meg az első
És a tengeralattjárókat ki fogja szabályozni?
E heti adásunkban mi úszunk, a tengeralattjárók viszont elsüllyednek. Szabó Dávid meg szakért. Valamelyest. Milyen platformokon találjátok még meg? A HOLD After Hours podcastek megtalálhatók..

Zöld szállodák: így formálja át a technológia a jövő utazásait
Képzeljünk el egy hotelt, ahol a zuhany pontosan jelzi, mennyi vizet használunk, az esővíz rögtön a medencébe kerül, a reggelinél pedig pontosan annyit főznek, amennyit val
Mennyit fogsz keresni?
Nemrég láttam Redditen egy kérdést, hogy mennyit keresnek az emberek a multin kívüli életben. Az internet nem egy jó merítés, mert általában a jobb helyzetben lévők használják, illetve bizo
Jóváhagyta az Európai Parlament a karbonvám (CBAM) módosításokat
A CBAM (Carbon Border Adjustment Mechanism, karbonvám) kötelezettségek teljesítésének átmeneti időszaka 2025 végén lezárul. Az Európai Bizottság az eddigi tapasztalatok alapján szükségesnek

Superwood: a fa, amely az acéllal is felveszi a versenyt
Genetikailag módosított fa, amely új dimenziót nyithat az építőanyagok világában.

Tőzsdei túlélőtúra: Hogyan kerüld el a leggyakoribb kezdő hibákat?
A tőzsdei vagyonépítés során kulcsfontosságú az alapos kutatás és a kockázatok megértése, valamint a hosszú távú célok kitűzése és kitartó befektetési stratégia követése.
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!
A tőzsde világában a lelkesedés könnyen drága hibákhoz vezethet – előadásunk abban segít, hogy kezdőként is megértsd a legfontosabb alapelveket, felismerd a kockázatokat, és elkerüld, hogy egy hét alatt elolvadjon a megtakarításod
Semmi sem állítja meg a forint dicsőséges menetelését?
Lehet még erősebb a hazai fizetőeszköz?
Szinte naponta hagyják abba a tejtermelést a kis tehenészetek
2800-3000 gazdaság maradt a tízezres nagyságrendből.
Megjött az év egyik legjobban várt döntése – Mit várhatnak ettől a befektetők?
Jöhet a kamatcsökkentési ciklus?
