Meddig szárnyalhatnak a lakásárak és bérleti díjak? - A szakértőknél sincs egyetértés

Terjed a co-working, de vajon mit gondolnak a fejlesztők?

A co-working iroda előnyös oldala, hogy a szolgáltatási palettát tudja bővíteni, viszont konkurenciát jelent a bérbeadónak, tehát nekünk fejlesztőknek - mondta el Schőmer Norbert, a Wing vezérigazgató-helyettese. Emiatt óvatosan kell bánni vele, az hogy az Egyesült Államokban 10 százalék az aránya, nem jelenti feltétlenül azt, hogy Budapesten is el kell érni ezt a szintet 1-2 éven belül. Az egyértelműen jó, hogy fejlődik, de a sebességéről megoszlanak a vélemények.Értékesítés esetén kizárnak egy befektetői kört, ha van egy 10-20 százalékos co-working iroda a házban? - tette fel a kérdést Pető Gábor az Unicredit Bank ingatlanfinanszírozási igazgatója.

Darida Pál a Futureal finanszírozási és tranzakciós igazgatója válaszában elmondta, hogy ez nem zárja ki alapvetően a befektetőket, viszont a koncepció még nem volt tesztelve, ezért az értékállóságáról nincsenek tapasztalatok. A core irodabérlet mindig hosszú távú, a co-working irodákra viszont ez nem feltétlenül igaz, ezért ha az aránya 20-30 százalék felett lenne, az már a befektetőnek, a fejlesztőnek és a banknak is kockázatot jelentene. Arra viszont nagyon jó a koncepció, hogy a megmaradó pár száz négyzetméteres területeket is bérbe lehessen adni.Nemes Rudolf a CTP Management Hungary Kft. országmenedzsere hozzátette, hogy nem lesz megkerülhető a jövőben, hogy minden fejlesztő átgondolja, hogy egy irodaházban mennyi közösségi teret alakítson ki. "Raktárokat fejlesztünk, de most kezdtünk el gondolkodni rajta, hogy például a biatorbágyi székhelyünket, ami eddig egy klasszikus iroda volt, átalakítsuk és élhetőbb közösségi teret hozzunk létre." A másik oldala a kérdésnek a vidéki irodapiac, ahol a pár száz négyzetméteres irodahelyeknek is van létjogosultságuk.A beszélgetés során a szakértők arról is beszámoltak, hogy mi a véleményük a hagyományos fix asztalos irodaterekről, valamin a "shared desk" megoldásról. Jellinek Dániel az Indotek vezérigazgatója elmondta, hogy biztosan nem szeretne olyan helyen dolgozni, ahol nem lehet előre tudni, hogy aznap éppen hova fog leülni. Itthon nem olyan magasak a bérleti díjak, mint például New Yorkban, hogy bármi indokolja, hogy ne legyen saját asztala a dolgozóknak. A személyes tapasztalta, hogy az emberek megpróbálnak ugyanarra a helyre leülni, ahová eddig.

Darida Pál hozzátette, hogy a bérköltség, amivel kompenzálni lehet egy dolgozót az ebből fakadó kényelmetlenségek miatt, sokkal nagyobb költséget jelentenek, mint akkora irodateret bérelni, ahol mindenkinek saját asztala van. Így inkább olyan országokban lehet ennek létjogosultsága, ahol vagy nagyon magasak a bérleti díjak, vagy korlátosak a helyek. Ha egy munkásra 15 négyzetméter jut, 15 eurós bérleti díjjal számolva 15-20 százalékkal kisebb lenne a havi bérleti költség, ami viszont marginális az extra bérköltséghez képest.

A logisztika lesz az e-kereskedelem új nyertese?

Hogy látják, az online kereskedelem kiszorító hatása mennyire releváns rövid és hosszú távon? Itthon ennek 5 százalék a súlya, a briteknél például már 15 százalék - hangzott el a kérdés Pető Gábortól.Darida Pál szerint biztos befolyásolja, de szét kell választani, hogy melyik az, amit könnyen be lehet szerezni online és melyiket nem. Az Etele Plaza bérlőinél nem látják az aggodalmat, egy autógumit meg lehet rendelni online, hasonlóan a műszaki cikkekhez, viszont egy cipőt, vagy egy ruhát jellemzően felpróbálnak az emberek. A tartós fogyasztási cikkek online vásárlási aránya valószínűleg magasabb lesz, a fashion és a szórakoztatás kategóriáknál viszont a hagyományos vásárlás marad hangsúlyos. Jellinek Dániel hozzátette, hogy szinte lehetetlen ezt előre megjósolni, korábban azt hihettük, hogy a könyvesboltok eltűnnek, most viszont virágzik ez az üzlet. Ezt a kockázatot úgy lehet kezelni, hogy például city-logisztikába is fektetünk.

Nemes Rudolf a lokáció kérdését feszegette. Szerinte egyre fontosabb lesz, hogy maga a raktár, hol helyezkedik el, ez látható például az Amazonnál, ami bevezette, hogy két órán belül kiszállítja a termékeit, ehhez viszont a városban kell tárolni a termékeket. Akár bevásárlóközpontban a raktárak helyett. Éppen emiatt az ingatlanhasználat is átalakul és az e-kereskedelem igazi nyertese a logisztika lehet. Schőmer Norbert is a lokációt helyezte középpontba. Azoknak a kereskedelmi gócpontoknak, amelyek pár száz méteres gyaloglással megközelíthetők, a szerepe nem látszik csökkenni és ezt az e-kereskedelem sem tudja befolyásolni.

A csapból is az elszállt építőipari költségek folynak

Az irodák bérleti díjai nőttek, de nem tartottak lépést az építőiparéval. Belekezdenének most egy irodaház építésbe?

Darida Pál elmondta, hogy ha azt látnánk a piacon előzetesen, hogy a hozamok megmarad és a bérleti díjak nem csökkennek, akkor igen, el lehet indítani. "Körbejárjuk a kérdéseket, felmérjük a saját kockázatunkat és valószínűleg el is fogunk indítani fejlesztéseket, de nem mindenáron."

Schőmer Norbert szerint nagyon nehéz ma megtalálni az egyensúlyt, vagy előre látni, hogy a hozamok csökkenése megáll vagy lelassul. A bérleti díjakban hiába reménykedünk, hogy majd felvihetők lesznek 18-20 euróra (havonta, négyzetméterenként), ha nem fog tudni versenyképesen a budapesti piac bérbeadni, akkor a nagy felhasználók elmennek egy másik lokációba. Persze a város kényelme és a munkabérek is befolyásolják, hogy megőrizzük-e a versenyképeségünket, de akkor is számít a bérleti díj.



A raktárfejlesztésnél is nagy probléma volt, hogy hogyan lehet fenntartani a jövedelmezhetőséget. Raktárt építeni viszonylag egyszerű, akár 8 hónap alatt elkészül, viszont nagyon koncentrált a piac és a külföldi cégek bevonásával tudtuk a költségeket levinni. Horvát, szerb, szlovák, szlovén beszállítóik vannak, akik akár 20-40 százalékkal olcsóbbak, mint a magyar beszállítók. Ezt kellett meglépni, hogy a jövedelmezhetőség megmaradjon. A bérleti díjak majdnem kétszeresek lettek, ami segített, viszont egy generálkivitelezős építkezés megtérülése még így is több mint 10 év - hangzott el Nemes Rudolftól.

Az új lakások áfája úgy tűnik, hogy 27 százalék lesz jövőre. Vannak 5 és 27 százalékos projektek. Mi várható, fel fogja szívni a piac? - tette fel a kérdést Pető Gábor.

"Mi arra készülünk, hogy nem lesz áfa változás" - kezdte Darida Pál. Amit láttunk, hogy a piacon már nincs nagy 5 százalékos állomány és maximum még 3 ezer lehet, ami folyamatban van. Eddig negyedévente 2-2,5 ezer lakást szívott fel a piac, tehát fél év és már csak a 27 százalékosok maradnak. Aki lakást akar venni és holnaptól 22 százlakponttal többet kéne fizetnie, az megveszi ma. Ami 27 százalék mellett épül, annál kisebb lesz a kereslet, és ez fel fogja nyomni a használt lakás árát is, hiszen ha az új már túl drága lesz, akkor használtat fog mindenki venni. Hosszú távon a fiatalok nem fognak tudni lakást venni, ami egy bérlakás piacot generál - tehát ha ez a kormány célja - akkor ez egy jó út rá, mert már a kezdőrészletet sem tudják kifizetni. A bérleti díjak is felmennek és onnantól újra kijön a matek a befektetési lakásvásárlóknak.

"A magasabb bérleti díjjal vitatkoznék, a nettó bérek 60-70 százaléka egy bérlakás díja, nem hiszem hogy egy átlagos család sokkal többet megengedhet magának." - mondta Pető Gábor.

• Címkék:
• ingatlan raktár,
• ingatlan iroda,
• lakáspiac,
• irodapiac,
• ingatlan,
• bérleti díj,
• retail,
• Ingatlan irodapiac,
• raktár,
• unicredit bank