Beindul végre az ingatlanpiaci fellendülés? - Megszólaltak a szakma nagyágyúi

A gazdasági és ingatlanpiaci kilátásokról a délelőtt folyamán előadások és panelbeszélgetések keretében beszéltek a szakértők, akik között jelen volt:

• Madár István, a Portfolio vezető elemzője
• Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi rendszer elemzése igazgatóság igazgatója
• Dr. Ódor Dániel MRICS, a Taylor Wessing Partnere
• Furulyás Ferenc, az iO Partners Hungary ügyvezető igazgatója
• Gereben Mátyás MRICS, a CPI Hungary országmenedzsere
• Dr. Hegedüs Gábor, az Indotek Group portfólió menedzsment igazgatója
• Ruzsinszki Tibor, a Gránit Alapkezelő ingatlanbefektetési igazgatója

Mérsékelt optimizmus a piacon

A szakértők szerint a mögöttünk álló gazdasági visszaesés a korábbi visszaesésekhez képest is jelentősnek számít, több ciklikus probléma fedezhető fel, melyek között a költségvetés helyzete, az élénkítési politika kihívásai is megemlíthető, de az államháztartás helyzete is labilis és a magasnyomású gazdaságpolitika mozgástere és eszközei is beszűkültek. A lassú gazdasági feltámadás a lakosság fogyasztási hajlandóságának lassú növekedésével magyarázható, de a külső környezet is hűvös, az ipari teljesítmény másfél éve lejtmenetben van. Emellett a hazai munkaerőtartalék is elfogyott, így a termelékenységet egyre jobban növelni kellene, de egyelőre ez nem annyira sikerül.

Ugyanakkor, ha lassan is, de azért mozdul a gazdaság, ami optimizmusra ad okot, a reálbérek növekedni kezdtek, a kiskereskedelmi forgalomban is érezhető az utóbbi hónapokban egy javulás.

A reálkeresetek növekedése idén elérheti a 6-8 százalékot, ami történelmi távlatban is nagyon magas, a hitelszigor enyhül, folyamatosan csökkennek a kamatok.

Az ingatlanhitelezés beindult a lakáspiacon, de az irodapiacon súlyosak a ciklikus determinációk, az állami projektek közül sokat továbbra is eltolnak, és az uniós projektek terén is forrásvesztésekre kell számítani. Az ipari-logisztikai fejlesztések terén lehetnek még élénkülésre utaló jelek. Az építőipar ennek ellenére nem teljesített annyira rosszul, de ez az idénre átcsúszott projekteknek is köszönhető.

A szakértők úgy vélik, idén élénkülni fog a gazdaság tavalyhoz képest, de nem lesz 4, csak 2,5 százalék körüli növekedés.

Az idei infláció 4-5 százalék között lehet, és 2026-ig a belső háztartási keresletben két erős év várható. A finanszírozási környezetben viszont nem látható további érdemi javulási lehetőséget a régiós és a magyar kockázati prémium miatt.

Strukturális változások

A konferencia előadói emlékeztettek arra, hogy a hibrid munkavégzés velünk maradt, ami tartós nyomást helyez az irodapiaci keresletre. A Covid alatt felfutott e-kereskedelem is velünk maradt, ami a bevásárlóközpontok jövőjét is alakítja. A globális ellátási láncok változásával pedig a nearshoring terjedése befolyásolja a piacot, miközben az ESG igények terjedésére is figyelni kell.

A kockázatok megemelték az ingatlanpiaci hozamokat, emellett itt vannak a geopolitikai feszültségek és az energiaárak volatilitása is, ami miatt a gazdasági növekedés lassan indul be.

A bérlői kiválasztási szempontoknál előtérbe került a fenntarthatóság, a rugalmasság, a jólléti szolgáltatások, miközben a lokáció szerepe hátrébb csúszott.

• Az irodapiaci kereslet terén a nettó piaci felszívás 2023-ban negatív volt, a kihasználatlansági ráta idén is tovább emelkedhet.
• Bár az ipar-logisztika az elmúlt évek nyertese volt, 2023-ban a rekordméretű fejlesztések hatására a kihasználatlansági ráta emelkedett, a régióban a magyar kihasználatlanság a legmagasabb, de a most induló projekteknél már megjelent az óvatosság.
• A befektetési forgalom 2023-ban 48 százalékkal esett vissza Európában, Magyarországon ennél valamivel kisebb volt a visszaesés, de a bázis nagyon alacsony volt. A bérlakásszektor fejlődése javíthatna érdemben ezen.
• Az európai prime irodák értéke a hozamemelkedés hatására 20-50 százalékkal csökkent.
• A hazai ingatlanpiaci szakemberek 20 százaléka szerint már sikerült a ciklus aljáról elmozdulnunk.
• A banki portfóliókban nincsenek cashflow problémák, a hazai bankrendszer tőkehelyzete stabil, de MNB szinten a további kamatcsökkentésekre érdemi tér már kevés

A hazai ingatlanpiacon sokak szerint már elkezdtek közeledni az eladói és vevői elképzelések, de sokan vannak, akik szerint a piac még mindig a kamatvágásra vár. Jóval több tranzakció van idén, mint tavaly, de masszív fellendülésre nem számíthatunk. Az átárazódás és az érdeklődés hiánya érezhető, különösen a külföldi befektetők irányából. A retail most erős eszköznek számít, ott az irodával szemben. Bár a helyzet nem tragikus, de a finanszírozási környezet nem lesz jobb, ebben nagyon lassú növekedésre számíthatunk. Egyelőre inkább csak az érdeklődések növekednek, a tranzakciószámok még kevésbé. Nincs nyomás a piacon, a vevői és eladói álláspontok közelednek, de nincs érdemi mozgás.

A piac szereplői szerint a hosszútávú kiszámíthatóság hiánya az, ami a magyar ingatlanpiac számára problémát jelent, különösen a külföldi befektetők szemszögéből.

A mostani környezetben sokkal könnyebb hibázni, ezért is sokan kivárnak, hiába vannak jó víziók a fiókban, nem jön ki náluk a matek.

Nagyon nehéz ugyanakkor a vagyonértékelők helyzete is, mert továbbra sincs elég tranzakció az árak átláthatóságához, éppen ezért banki oldalról is elővigyázatosság látható a tranzakciók finanszírozásánál. A cégek ESG-megfelelőséget célzó fejlesztéseit azonban főként a banki/befektetői elvásárok, kisebb részben a bérlői igények motiválják.

A régi irodaházaknak új funkciót kell találni, egy régi irodaház például alkalmas lehet munkásszállónak. Csak bérbeadóként ma már nem lehet megmaradni a piacon, a piaci szereplőknek az új igényekre reagálva szolgáltatóvá kell válniuk.

Végül a mesterséges intelligencia szerepéről kiemelték, hogy az egyre több területen jelenik meg az ingatlanpiacon is, de még mindig nagyon sok a megválaszolatlan kérdés, különösen az IT-biztonság terén.

Galéria60 képProperty X 2024 élménykonferencia

Részletesebben az egyes területekről

A konferencia délelőtti szekciójának második felében részletesebben is terítékre került a mesterséges intelligencia, a turizmus, az üzemeltetés, és az, hogy milyen irányba érdemes nyitniuk a szereplőknek. Az előadók között volt:

• Berényi Attila, az Xperion ügyvezetője és üzletfejlesztési igazgatója
• Bán Zoltán, a Net Média (Portfolio Csoport) vezérigazgatója
• Kovács Balázs, a Danubius Hotels vezérigazgatója
• Orbán Ráhel, a BDPST Group kreatív direktora, a BDPST Koncept ügyvezetője
• Balástyai Márk, a Futureal Energy vezérigazgatója
• Fábián Péter, a Westend üzemeltetési igazgatója
• Győri Gyula, a CPI Facility Management Directora
• Mikó Zoltán, a Future FM vezérigazgatója
• Borbély Gábor MRICS, a CBRE kutatási igazgatója
• Angel Gábor, a Wing irodaprojektekért felelős vezérigazgató-helyettese
• Berki Gergő, a TOPdesk Magyarország üzletágvezetője
• Ecsődi Miklós, a Colliers Head of Occupier Services Directora

A mesterséges intelligencia mára a nagyok játszóterévé vált, amire 10-szer annyit költenek a legnagyobb cégek mint pár éve. A proptech konferenciák éveken át szinte kizárólag a mesterséges intelligenciával foglalkoztak, ehhez képest most már a szoftver és a hardver is szóba kerül.

Fontos kérdés, hogy kié az adat és az abból előállított információ? Egyértelmű, hogy nemcsak a felsővezetőket érdeklik az adatok, hanem a többi kolléga számára is növekedhet ezáltal a hatékonyság. Az infografika alapú információellátás segíti a döntéshozást is. Az analóg ügyfélterekből készített adatalapú összefüggések alapján megszülethet az adatvezérelt döntéshozás, amit már a magyar cégeknek is el kellene érniük.

A turizmus terén a szakértők kiemelték, hogy a foglaltsági számok mostanra a pandémia előtti időket idézik, de a budapesti és a teljes magyarországi turizmus között vannak még különbségek. Bár a turizmus számai folyamatosan javulnak, nem lehetünk maradéktalanul elégedettek. A volumennel nincs probléma, inkább a jövedelmezőséggel, de ezt áremeléssel csak részben lehet kompenzálni. Az energiaárak és a munkaerőhiány továbbra is kihívást jelent.

A budapesti turizmusban a szolgáltatási színvonal sokat javult, de szükség van stratégiára, amit például dubaji mintára a helyi szolgáltatók, a légi közlekedés és az ország vezetése csapatmunkával együtt tud elérni. Magyarországon jelenleg a budapesti turizmus áll készen a nemzetközi turizmusban való versenyre, de vidékben is lehet potenciál, például Tokaj esetében.

Fontos, hogy a régiós fővárosok csoportjában – Bécs, Prága, Slazburg – Budapest is benne legyen, hiszen a messziről érkező vendégek egy városért nem fognak ideutazni. Alapvetően nem versenytársként kell Prágára vagy Bécsre tekinteni, hanem egy ahhoz hasonló színvonalú szolgáltatást kell Budapesten is elérni.

Amiben fejlődnünk kell az a hivatásturizmus, amihez egyre több nemzetközi cégnek kell Budapesten megjelennie és ehhez megfelelő ingatlanokra, konferenciaközpontra is szükség van. A sporteseményekben is több lehetőség lenne még, akárcsak a fesztiválokban, itt a hazai szolgáltatóknak is jobban együtt kellene működniük, de ezekben is regionális, közép-európai szinten kell gondolkodni.

Az üzemeltetésről szóló beszélgetés során szó volt a jelenlegi bérlői piacról, a munkaerőhiányról, az ESG-ről. A munkaerőkapcsán nemcsak a hiány merült fel a résztvevők részéről, hanem az is, hogy az utánpótlás és az oktatás kérdését is meg kell oldani. Automatizálással már bizonyos munkaerőt, munkát ki lehet váltani, de a képzés akkor sem kikerülhető. Az ingatlantulajdonos és az üzemeltető közötti kapcsolat fontosságára is felhívták a figyelmet a beszélgetés résztvevői, a hosszú távú szerződések megalapozhatják, hogy hatékonyabb, jobb, megoldásokat kaphasson egy ház, akár ugyanazon a költségszinten. Ha azonban kétévente új üzemeltető csapatot választ a tulajdonos, akkor ezek a hosszú távú befektetések és pozitív hozadékok sem tudnak jelentkezni. Az energiabeszerzés, energiahatékonyság kapcsán elhangzott, hogy a diverzifikáció kulcsfontosságú, csakúgy, mint a primer energia felhasználásának a csökkentése, ami a fenntarthatósági célokat is megalapozza.

Irodapiaci kilátások

Az irodapiacon mostanában túl sok minden nem épül, de ami igen, annak többsége előbérlettel elkel. Nagy bajok ugyanakkor nincsenek, inkább strukturális átpozicionálódás és kihívások vannak egyrészt a megváltozott bérlői kritériumok, másrészt az ESG-elvárások miatt. 2019 óta az irodapiacot 3 nagy hatás érte: a Covid, az energiaválság, és az orosz-ukrán háború. Ezek közül az energiaválság növeltre a bérlői tudatosságot. Az adatok mögé nézve nincs nagy baj, ami aggasztó, az az új átadások esetében az 50 százalékos üresedés, ami tízszerese a pár évvel ezelőttinek.

A 2008-10-es időszakhoz képest most nagy különbség, hogy akkor még volt munkaerőtartalék, most ez nincs, így a munkaerő megtartásában is egyre nagyobb az iroda minőségének szerepe.

A következő időben egy minőségi átrendeződés jöhet. A digitalizáció is egyre nagyobb szerepet kap az irodaházak üzemeltetésében, de ehhez a bérlőket is edukálni kell. Az épület kiválasztásánál pedig egyre fontosabb szempont az ESG, illetve a megfelelő minősítés. Hiába tökéletes viszont minden egy épületben, ha azt nem tudják megfelelően üzemeltetni. Ezen ütemezett karbantartással lehet segíteni, vagyis figyelni, hogy mi mikor fog elromlani.

Bár a piaci számok a szakértők szerint nem túl biztatók, jó pozicionálással, aki reagálni tud a mai helyzetre a jövőben sem lesz nagy bajban. Legyünk proaktívak, és ne akkor reagáljunk a piaci folyamatokra, ha már fáj. Irodapiac volt, van és lesz.

A konferenciára sokan már a keddi napon megérkeztek, közülük mintegy 50-en a Budapest-Balatonfüred távot kerékpárral tették meg:

Galéria34 képProperty X 2024 - Cycling powered by CPI

Képek és Címlapkép forrása: Mónus Márton / Stiller Ákos